不動産売却の流れとは？売買契約の手順やスムーズに進めるコツを解説

不動産を売却したいけれど、何から始めて、どんな手順で進めればよいか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。

不動産売却は一般的に査定から始まり、媒介契約、売買契約、そして引渡しといった順番で進みます。

しかし、これらの手続きをよりスムーズに進めるには、事前に準備しておくべきこともあります。

本記事では、不動産売却の流れや、手続きをスムーズに進めるためのコツについて詳しくご紹介します。

不動産売却を検討している方は、流れや手順をしっかり把握して、売却準備を万全に整えましょう。

不動産売却の流れや手順を7ステップで解説

不動産売却は、一般的に以下の図解のように7ステップに沿って進められます。

これらの流れで進められる場合、不動産売却にかかる期間はおよそ5～6ヶ月とされています。

また、ここで紹介するのは不動産仲介会社に依頼した際の流れであり、不動産買取会社を利用する場合や個人売買をおこなう場合には、一部の手順が省略されることがあります。

ここからは、各ステップで具体的にどのようなことをおこなうのかを詳しくご紹介していきます。

ステップ①周辺相場を調べる

本格的に不動産会社に依頼する前に、まずは売却予定の不動産の周辺相場を調べましょう。

周辺相場を把握することで、実際に売却した際の予想価格をつかむことができます。

不動産会社に査定を依頼すると、多くの会社が周辺相場に基づいた根拠のある査定額を提示します。

しかし、中には契約を取りやすくするために、高額な査定額を最初に提示し、契約後に売主に値下げを求める悪質な業者も存在するのが実情です。

事前に相場を理解しておくことで、こうした悪質な不動産会社に付け込まれるリスクを避けることができます。

また、売却できる価格の目安を早めに知ることで、今後の資金計画を立てやすくなるでしょう。

不動産の周辺相場を調べるには？

不動産の周辺相場を調べる際は、次のサイトを活用すると良いでしょう。

これらのサイトでは売り出し価格ではなく、過去に実際に成約した価格が確認できるため、より正確な周辺相場を知ることができます。

また、これらのサイトだけでなく、SUUMOやHOME'Sなどの不動産ポータルサイトや折込チラシからも価格情報を入手できます。

さまざまな媒体から情報を集めて、売却価格のイメージをつかみましょう。

ステップ②不動産会社に査定を依頼する

売却する不動産の相場価格を把握したら、次は不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産の査定は、どのくらいの価格で売り出すのかを決めるため、売却へのスタートラインとも言えます。

売り出し価格が高いと利益が増える可能性がありますが、その分買主が見つかりにくくなるリスクもあります。

反対に、売り出し価格を安くしてしまうと、早期に売却できる可能性は高くなりますが、利益は減ってしまいます。

そのため、納得のいく売却価格を設定するためにも慎重な査定が欠かせません。

査定を依頼する際は、1社だけではなくできれば複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。

複数の業者に査定を依頼することで、査定価格や担当者の対応などを比較でき、信頼できる不動産会社を見つけやすくなります。

査定を依頼するには？

不動産の査定を依頼する際は、まずどの査定方法で依頼するか決めましょう。

査定には、次の3つの方法があります。

• 机上査定：過去の取引事例などをもとにしたデータを使って査定する方法
• 訪問査定：担当者が実際に現地を訪れて査定する方法
• AI査定：インターネット上でAIが自動的に査定する方法

これらの査定方法の詳細や、査定時に必要な書類・注意点については、以下の記事で解説しています。

ぜひ参考にし、自分のニーズに合った方法を選んでみましょう。

不動産査定とは？依頼方法や売却を成功させる2つの注意点を解説

査定方法が決まったら不動産会社に依頼しますが、全国には数多くの不動産会社があるため、その中からどこの会社に頼むべきか迷う方も多いでしょう。

そのような場合でも、気軽に不動産会社に査定を依頼できる手段として「一括査定サービス」を用いる方法が挙げられます。

一括査定サービスでは、売却したい不動産の住所や面積、築年数などの情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社に査定依頼を出すことができます。

査定額だけでなく、担当者の人柄や対応も比較検討することができるので、効率良く不動産会社を選ぶことが可能です。

当サイトが提供している不動産一括査定サービス「イエイ」では、1,700社以上の優良な業者が揃っており、安心して依頼できる会社を見つけやすいので、ぜひご活用ください。

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ステップ③不動産会社と媒介契約を締結する

査定を経て売却活動を依頼する不動産会社が決まったら、次に不動産会社と媒介契約を締結します。

媒介契約とは、不動産会社が売主と買主の間に介入し、取引をスムーズに成立させるための契約のことです。

この契約により、不動産会社が売却のサポートをおこなうことが正式に依頼される形となります。

媒介契約の種類

媒介契約には、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

それぞれの特徴は以下の通りです。

複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約に対し、専任媒介契約や専属専任媒介契約は1社のみと契約する点が大きな違いです。

例えば、人気がある物件を売却する場合、一般媒介契約を選択することで、複数の不動産会社が競争する形になり、売却が早く進む可能性があります。

ただし、一般媒介契約には報告義務がないため、不動産会社の活動状況を把握したい場合は、自分で問い合わせしなくてはなりません。

一方、専任媒介契約や専属専任媒介契約では、1社に絞ることで手厚いサポートや綿密な報告を受けられます。

このように契約によって違いがあるため、媒介契約を締結する際は、不動産の特性や自身の状況に考慮して慎重に判断しましょう。

以下の記事では、3種類の媒介契約をさらに詳しく比較しています。

選択時の参考にしてくださいね。

どれがいい？3種類の媒介契約をプロが徹底解説

ステップ④不動産会社が営業活動をおこなう

媒介契約を締結した後、不動産会社が売却に向けた営業活動を開始します。

具体的には以下の流れに沿って進められます。

1.販売戦略の打ち合わせ

実際に営業活動をおこなう前に、まず不動産会社と売主の間で販売戦略について話し合います。

この際に、以下の点を明確にし、不動産会社に伝えましょう。

• 売却する不動産のアピールポイント（例：物件の特徴、周辺環境など）
• 売却する理由（例：買い替え、相続など）

2.広告宣伝活動

上記で話し合った戦略をもとに、不動産会社が広告宣伝活動をおこないます。

主な広告手段は次の通りです。

• 不動産情報サイトや自社サイトへの掲載
• ダイレクトメールやチラシ配布
• 住宅情報誌への掲載

これらを通じて、売却する不動産の情報を広く周知します。

3.内覧準備と対応

広告を見た購入希望者を対象に内覧をおこないます。

内覧をおこなう前には不動産会社が購入希望者と内覧日時を調整し、その情報を売主にも共有します。

そして、内覧当日は、一般的に売主、不動産会社、購入希望者の三者で進めていきます。

この際、売主は購入希望者が抱える疑問に丁寧に答えるなど、好印象を与えられるよう心がけましょう。

4.購入希望者との交渉

内覧が終わったら、購入者との値引き交渉、条件に関する交渉、引渡し日の調整が進められます。

タイミングを逃さず売却を進めるためにも、購入者の意向に柔軟に応じるよう心がけましょう。

ステップ⑤買主との売買契約を締結する

購入希望者との交渉が成立し買主が決定したら、売買契約を締結します。

締結時は、売主と買主、双方の仲介業者との四者間で集まり、次の流れで進めていきます。

• 重要事項説明書を確認する
• 売主と買主が売買契約書に署名・押印する
• 買主が売主に手付金を支払う

また、売買契約をする際には、次の書類が必要となるのであらかじめ準備をしておきましょう。

• 登記済権利証または登記識別情報通知
• 運転免許証などの本人確認書類
• 印鑑登録証明書
• 実印または認印
• 収入印紙

ステップ⑥不動産の決済・引渡しを実行する

決済が完了次第、引渡しが実行されます。

決済・引渡し時の流れは具体的に以下の通りです。

• 登記関連の書類を確認する
• 買主から残金を受け取る
• 不動産会社に仲介手数料の残金を支払う
• 抵当権抹消登記をおこなう
• 物件・鍵の引渡しをおこなう

また、住宅ローンが残っている場合、買主から残金を受け取ったタイミングで支払いや返済をおこないます。

その後、抵当権抹消登記の準備を進めましょう。

抵当権抹消の必要な書類は、融資先の金融機関へ問い合わせれば準備してもらえます。

さらに、買主へ不動産を引き渡す前には、隣地との境界や土地の面積を確定するために、土地の確定測量も必要になる場合があります。

測量は義務ではありませんが、不動産登記簿謄本の記載面積よりも狭いと、買主とのトラブルに発展する可能性があるので、リスクを軽減させるためにも実施を検討しましょう。

ステップ⑦翌年に確定申告をおこなう

不動産を売却して利益が出た場合、翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をおこなう必要があります。

ここで得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、住民税や所得税（総称して譲渡所得税）が課税されます。

また、不動産売却時には、譲渡所得にかかる税金を節税できる特例が設けられています。

この特例を適用する場合も確定申告が必要ですので、忘れずに申請しましょう。

主な特例は以下の通りです。

また、確定申告は不動産売却時の状況によって申告方法や必要書類が異なります。

詳しくは以下の記事で解説しているのでこちらも参考にしてみてくださいね。

不動産売却の確定申告は必要？不要なケースと必要書類・やり方も解説！

不動産売却をスムーズに進める3つのコツ

不動産売却にはさまざまな工程があり、初めておこなう方にとってはつまずきやすい部分もあります。

しかし、事前準備をしっかり整えることで、初めての方でもスムーズに取引を進めやすくなります。

不動産売却をスムーズに進めるために押さえておきたいコツは以下の3つです。

• 不動産を売却する方法を把握する
• 売却時にかかる費用を把握する
• 売り時のタイミングを見計らう

これらのポイントを事前に確認し、査定前に準備しておくことで、査定後の工程をスムーズに進めることができます。

まずは、この3つのコツをしっかり押さえましょう。

①不動産を売却する方法を把握する

不動産売却の方法には、仲介以外にも「買取」や「個人売買」といった方法があります。

それぞれの具体的な特徴は以下の通りです。

不動産売却をする際は、それぞれの特徴を把握し、自分に合った売却方法を選びましょう。

また、それぞれの詳しいメリット・デメリットについては、以下の記事で解説しているのでこちらもぜひチェックしてみてくださいね。

不動産売却の買取と仲介はどっちがお得？メリット・デメリットを解説

不動産の個人売買は大変？必要書類・流れ・注意点を解説！

②売却時にかかる費用を把握する

不動産の売却時には、利益を得るだけでなく、さまざまな費用が発生します。

事前にどれくらいのお金が手元に残り、どのような費用が差し引かれるのかを把握しておくことが大切です。

主にかかる費用については以下の通りです。

特に、印紙税と仲介手数料は仲介業者に依頼する場合は必ず発生し、その他の費用については売却時の状況や条件によって変動します。

不動産売却時にかかる費用の詳しい内容については、以下の記事で紹介しているのでこちらもぜひ参考にしてください。

不動産売却にはどんな費用がかかる？手数料の目安や計算法を一覧で紹介

③売り時のタイミングを見計らう

不動産を売却する際は、売り時のタイミングを見計らうことも非常に重要です。

不動産には固定された価値が定められておらず、売却のタイミングによって得られる利益が大きく変わる可能性があります。

そのため、損をしないためにも、事前に計画を立てることが大切です。

不動産を売却する際は、以下のポイントをもとにタイミングを判断しましょう。

• 市場相場
• 築年数
• 税金
• 住宅ローンの金利
• 時期
• ライフスタイル

例えば、市場相場については国土交通省が公表している「不動産価格指数」を参考にすることで、現在の市場動向を確認できます。

加えて、不動産の価値は築年数によっても価値が大きく変動します。

特に戸建ての場合、価値がゼロになる築20年以内に売却するのが望ましいです。

また、住宅ローンの金利が低い時期や、成約件数が多くなる時期に売却活動を開始することで、スムーズかつ高値で売れる可能性が高まります。

こうしたポイントを踏まえて、不動産の売却計画を早めに立てると良いでしょう。

不動産売却の流れをつかむためのポイント

上記で紹介したコツは、不動産売却をスムーズに進めるために非常に重要です。

しかし、どれだけ事前準備をしても売却の流れそのものを理解していなければ、途中でつまずく可能性があります。

ここでは、不動産売却の流れをつかむための2つのポイントについてご紹介します。

「流れを把握するのが苦手」という方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

流れをざっくり理解しておく

上記で紹介した不動産売却の流れを全て理解するのは、複雑で難しいと感じるかもしれません。

無理に覚えようとしてしまうと、「実際の売却時に混乱してしまい、納得できる取引ができなかった」といった事態に陥る可能性もゼロではありません。

こうしたリスクを避けるために、まずはざっくりとした流れを把握しておくことが大切です。

冒頭でご紹介した図面をもう一度ご覧ください。

細かい流れを無理やり詰め込む前に、大まかな段取りを頭に入れておきましょう。

そうすることで心に余裕が生まれ、安心して取引を進めることができるに違いありません。

わからないことがあったら専門家に聞く

不動産売却の手順は非常に複雑なもので、いくら流れを把握していても、途中で疑問が生じることも十分に考えられます。

その際は、インターネット上で調べて解決できる場合もありますが、不動産の売買では税金や法律も大きく絡むため、専門家に相談するのも一つの手です。

不動産会社の担当者や税理士、司法書士などの専門家に相談することで、安心して売却手続きを進めることができるでしょう。

また、不動産売却時の相談先は悩みの内容によって異なります。

以下の記事で状況に応じた相談先の選び方を紹介しているので、こちらもぜひ参考にしてみてください。

不動産売却の相談はどこにすべき？悩みの状況別に選び方を徹底紹介

こんなときどうする？状況別によくある疑問点

不動産を売却する際、状況によって特有の疑問や不安が生じることがあります。

ここでは、よくある状況ごとの疑問点とその解決策について解説します。

以下のケースがあなたの状況に当てはまる場合は、ぜひ参考にしてみてください。

• 不動産売却時に住宅ローンの返済が残っているケース
• 離婚がきっかけで不動産を売却するケース
• 相続がきっかけで不動産を売却するケース

住宅ローンの返済が残っている場合の不動産売却の流れは？

売却する不動産の住宅ローンの返済が残っている場合、次のいずれかをおこなうことが一般的です。

• 預貯金などの自己資金で返済する
• 不動産の売却代金で一括返済する

不動産を売却するには、抵当権を抹消するために住宅ローンを完済する必要があります。

抵当権とは、金融機関が住宅ローンを回収するために設定している担保のことです。

これがついていると、不動産の売却はできないのでご注意ください。

実際に返済をおこなう前には、まず以下の金額を確認して自己資金から捻出する必要があるのか判断しましょう。

• 住宅ローンの残債
• 不動産の売却代金の見込み
• 売却する際にかかる諸費用

また、自己資金や売却代金で住宅ローンが完済できない場合は、次の方法で対処することができます。

• 住み替えローンを利用する ※新しく住宅ローンを組む方向け
• 不動産会社に任意売却をしてから残債を返済していく

任意売却とは、不動産会社を通じて売却後、残債を分割で返済していく方法です。

詳しい対処法については、以下の記事でも説明しているので、こちらもぜひ参考にしてみてくださいね。

住宅ローンを家の売却時に一括返済できないときの対処方法を徹底解説！

離婚した場合の不動産売却までの流れは？

離婚をきっかけに不動産を売却する場合、一般的には次の流れで進められます。

1. 不動産を売却する
2. 離婚を成立させる
3. 売却代金をわけあう

この流れは、離婚する前に不動産を売却する場合の流れを想定していますが、離婚後に売却することも可能です。

ただし、離婚前に全て終わらせたい、離婚後に相手との連絡を減らしたいと考えているのであれば、離婚前に終わらせることをおすすめします。

また、離婚をして不動産を売却する際は、財産分与のことも理解しなくてはなりません。

財産分与とは、婚姻中に築いた財産を公平に分け合う手続きのことです。

この手続きは、離婚前におこなうことも可能です。

しかし、婚姻中に財産を移転してしまうと贈与とみなされ、贈与税や不動産取得税が課税されてしまう可能性があります。

少しでも余計な税金をかけたくないのであれば、離婚後におこなうことをおすすめします。

財産分与は、原則として収入の格差などを考えずに財産を半分ずつに分けると考え、一般的に次の方法でおこなわれます。

• 夫婦の片方が不動産を所有し、もう片方に代償金を支払う
• 不動産を売却し、売却代金を半額ずつ分け合う

また、離婚をきっかけに不動産を売却したいけど、売却代金で住宅ローンを完済できない場合もあるでしょう。

こういった状態をオーバーローンと言い、その場合はローンの返済方法についても考えなくてはなりません。

詳しい返済方法については、以下の記事で紹介しているのでこちらを参考にしてみてください。

 離婚時の住宅ローンはどうすれば？財産分与や返済方法について

相続した不動産を売却する流れは？

親が所有していた家など、相続した不動産を売却する場合は、次の流れで進めるのが一般的です。

①遺言書の有無を確認する
②相続遺産を把握する
③遺産分割協議をおこない相続遺産の分け方について話し合う
④売却する方の名義に変更する相続登記をおこなう
⑤不動産会社に売却を依頼する
⑥相続税が発生したら申告と納税をおこなう
⑦売却益が出たら確定申告をおこなう

兄弟姉妹など複数の相続人がいる場合は、不動産をどう扱うか遺産分割協議で決める必要があります。

そして、相続人全員の合意が得られれば、不動産の売却を進めることが可能です。

また、不動産の名義と所有者が一致していない場合は売却することができません。

もし名義が異なる場合は、速やかに相続登記をおこない名義変更をしましょう。

そして、不動産を売却して利益が出たら、その利益に対して税金が課されます。

一定条件を満たす場合には、税金控除を受けられるケースもあるので、売却する前にどのような制度があるか今一度確認してみましょう。

 知らないと損するかも！不動産売却時の税金控除の条件とは？

不動産売却の流れを掴んだら不動産会社に査定を依頼しよう！

不動産売却の基本的な流れは、査定の依頼から始まり、不動産会社との媒介契約、買主との売買契約、そして決済・引渡しへと進んでいきます。

また、査定を依頼する前に、周辺相場をリサーチし、不動産の価値をしっかり把握しておくことも非常に重要です。

さらに、売却方法や必要費用、売り時のタイミングについても事前に理解しておくことで、効率的かつ満足度の高い売却を進めることができるでしょう。

これから不動産売却を始める際は、本記事で紹介した流れを参考に、ひとつずつ丁寧に進めてみてくださいね。

そして、不動産会社を選ぶ際は、相談しやすく、信頼できる会社に依頼するのがおすすめです。

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ぜひ「イエイ」を活用してみて、不動産売却の一歩を踏み出してみてくださいね。