不動産売却の流れとは？売買契約の手順や査定前のポイントを解説！

不動産売却したいけれど、何からはじめたらよいのかわからないと不安になる方もいるでしょう。

不動産売却のスタートは査定からはじまりますが、スムーズな売却に向けて事前に調べておきたいポイントがあります。

本記事では、不動産売却の流れや必要書類、査定前にやるべきことなどを解説します。

シチュエーション別によくある売却時の疑問点についてもまとめていますので、ぜひご覧ください。

不動産売却の流れや手順を6ステップで紹介

不動産の流れは、次の6ステップの順に行います。

• ステップ①不動産会社に査定を依頼する
• ステップ②不動産会社と媒介契約を締結する
• ステップ③不動産会社が営業活動をおこなう
• ステップ④買主との売買契約をおこなう
• ステップ⑤不動産の決済・引渡しを実行する
• ステップ⑥翌年に確定申告をおこなう

それぞれに詳しく解説します。

あらかじめ流れを確認しておけば、スムーズな売却をおこなえるでしょう。

ステップ①不動産会社に査定を依頼する

インターネットなどで不動産売却の基礎について理解したら、複数の不動産会社に不動産査定を依頼しましょう。

不動産査定とは、どのくらいの価格で売り出すのかを決める、売却へのスタートラインです。

売り出し価格が高いと多くの利益を出せますが、買主が見つかりにくい可能性があります。

一方で、売り出し価格を安くしてしまうと、早期に売却できる可能性は高くなりますが、売却益は期待できなくなるでしょう。

不動産査定は、次の2つの方法があります。

1. 机上審査：Web上で完結
2. 訪問審査：現地での調査が必要

机上審査は、類似物件の過去の取引情報や市場状況をもとに算出するため、自宅から気軽に査定額を確認可能です。

一方、訪問審査は、実際の不動産の設備状況や周辺環境などをもとに算出するため、査定額の精度が高いと言えます。

売却したい不動産が遠方にある方や売却はまだ先という方には、立会い不要でおおよその価格を把握できる机上審査が便利です。

売却へ向けて着実に進みたいなら、精度の高い訪問審査を依頼しましょう。

査定時に必要な書類は、不動産の種類によって次の通りに異なります。

査定を依頼する不動産会社によっても必要書類の異なるケースがあるため、依頼時に確認すると安心です。

査定時には、営業担当者の対応のよし悪しや、相談しやすいか信頼できるかなどの人柄を確認し、どの不動産会社と契約するのかを検討しましょう。

ステップ②不動産会社と媒介契約を締結する

売却活動を依頼する不動産会社が決まると、媒介契約を締結します。

媒介契約は仲介を依頼する契約を指し、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類にわけられます。

それぞれの主な契約内容の違いは次の通りです。

複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約に対し、専任媒介契約や専属専任媒介契約は一社としか契約できない点が媒介契約の大きな違いと言えるでしょう。

たとえば、一般媒介契約を選べば目標となる売却価格に近く、また、売却までの期間を短縮できる可能性が高いでしょう。

しかし、報告義務が受けられないなどのデメリットもあります。

どのように売却したいのか、不動産や自分の状況に応じて媒介契約を決めましょう。

媒介契約時には、屋根の雨漏りや住宅設備の不具合箇所などがないか調べ、報告書や告知書、付帯設備表などに記入します。

ステップ③不動産会社が営業活動をおこなう

媒介契約を締結したあとは、売り出し価格を決定してから不動産会社が営業活動をはじめます。

専任媒介契約または、専属専任媒介契約を選んだ場合、営業活動での反響などの報告を定期的に受けられるでしょう。

チラシなどで広告を出し、不動産に興味を持った方からの連絡を受けたあと、内覧で現地の案内をおこないます。

内覧時は不動産会社だけでなく、売主も交えた三者でおこなうのが一般的です。

内覧後は購入希望者との値引き交渉や、引渡し日の調節がはじまります。

売却価格は多くの方が悩むべきポイントとなるでしょう。

売却するタイミングを逃さないためにも、条件交渉には積極的に応じましょう。

各条件が決まったら、希望購入価格などが記載された購入申込書を受け取ります。

義務ではありませんが、「聞いてない言っていない」のトラブルを避けるためにも、基本的に必要なステップです。

ステップ④買主との売買契約をおこなう

物件の最終チェックと買主の住宅ローンの事前審査が問題なく終わると、買主との売買契約に進みます。

売主と買主、双方の仲介業者との四者間で売買契約をおこなうのが一般的です。

売買契約前に準備する書類は、次の通りです。

• 登記済権利証または登記識別情報通知
• 固定資産税納税通知書
• 運転免許証などの本人確認書類
• 印鑑登録証明書・実印または認印
• 収入印紙

夫婦で共有名義の不動産を売却する際には、それぞれの印鑑登録証明書と実印または認印が必要です。

印鑑登録をしておりマイナンバーカードをお持ちであれば、コンビニエンスストアでも印鑑登録証明書を取得できます。

印鑑登録証明書の有効期限は3ヶ月以内と決められているため、提出時に間に合うかを確認しましょう。

売買契約書に貼る収入印紙の印紙税額は、次の通りです。

引用：国税庁「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

売買契約時には、重要事項説明の確認、契約書への署名捺印、手付金の受領をします。

ステップ⑤不動産の決済・引渡しを実行する

決済が完了次第、確定測量がおこなわれ、引渡しが実行されます。

不動産会社へ支払う仲介手数料や司法書士への報酬のほか、住宅ローンの残債があるケースでは、決済と同じタイミングで支払いや返済をおこないます。

引渡しの前には、土地の確定測量が必要です。

確定測量の費用の相場は、30〜80万円ほどです。

確定測量は義務ではありません。

しかし、不動産登記簿謄本に記載されている測量結果は、昔にされていると正確性に欠けるケースがあるためおこなう必要があります。

記載されている面積よりも狭いと、引渡し後に買主とのトラブルに発展する可能性があるため、正しい情報のもと、双方が納得して取引をおこなえるようにつとめましょう。

引渡しが完了したら、不動産売却のゴールは間近です。

ステップ⑥翌年に確定申告をおこなう

不動産売却時に得た売却益には税金がかかるため、確定申告が必要です。

確定申告では、次のように売却益にかかる税率を下げたり、損失をカバーできる特例制度が設けられています。

国税庁「マイホームを売ったときの特例」「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」「特定のマイホームを買い換えたときの特例」「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

どの特例制度が活用できるのかを調べてみましょう。

確定申告時は、次の書類を準備します。

• 確定申告書・計算明細書
• 譲渡所得の内訳書
• 不動産売買契約書のコピー
• 売買時の諸費用がわかるもの
• 登記事項証明書
• 本人確認書類
• 源泉徴収票（会社員など）

すべての書類を揃え、管轄する税務署へ提出します。

確定申告の期間は引渡し翌年の2月中旬から3月中旬の間となるため、忘れないようにしましょう。

>> 確定申告って必要？不動産売却に関する税制上の注意点

スムーズな売却を進めるために査定前にやるべき3つのこと

スムーズな売却を進めるためにやるべきことは、次の通りです。

• 周辺相場を調べる
• 売却時にかかる費用を把握する
• できる限り売り時のタイミングを見計らう

査定前に下準備をすると査定時のやりとりがスムーズにおこなえるため、それぞれを確認しましょう。

①周辺相場を調べる

不動産査定の前には、売却物件がどれくらいの売却価格になるのかを事前に知っておくと、不動産会社とのやりとりがスムーズになるでしょう。

売却価格は周辺相場のほかにも、土地の形状や全面道路へのアクセスのほか、どの時期に売却するかでも異なります。

国土交通省の「土地総合情報システム」や指定流通機構の「不動産取引情報提供サイト」では、不動産相場を調べることができます。

土地総合情報システムでは、過去におこなわれた不動産の取引価格や地価公示、都道府県地価調査の価格も調べられるのです。

不動産取引情報提供サイトでは、過去の成約価格をもとにした不動産の取引情報を確認できます。

上記のサイトを活用し、売却価格をイメージしましょう。

②売却時にかかる費用を把握する

不動産の売却時には出ていく出費もあるため、売却時にどれくらいのお金を得られるのかをトータルで把握しておきましょう。

売却時にかかる諸費用や税金は次の通りです。

印紙税と仲介手数料は、不動産の売却時に必ずかかる費用です。

>> 不動産売却にかかる諸費用・必要経費一覧！

③できる限り売り時のタイミングを見計らう

できる限り売り時のタイミングを見計らい、スムーズに売却できるよう計画しましょう。

不動産には、次のポイントをもとに売り時を見定めます。

• 市場相場
• 築年数
• 住宅ローンの金利
• 特別控除
• 時期

中古市場の相場は国土交通省が公表している不動産価格指数で把握できます。

築年数によっても住宅の価値が大きく変わり、とくに戸建ての場合、価値がゼロになる築20年以内に売却するのが望ましいです。

また、住宅ローンが低金利であるのか、特別控除が受けられるような所有期間であるのかも重要です。

ほかにも、成約件数が多くなる時期に売り出しが間に合うのかなど、早期に高く売れるようにさまざまな面からタイミングを見計らうとよいでしょう。

こんなときどうする？シチュエーション別によくある疑問点

シチュエーションごとに起こりやすい売却時の疑問点があります。
住宅ローンの返済が残っているケースや離婚、相続時に多い疑問点について解説します。

住宅ローン返済が残っている場合の不動産売却の流れは？

住宅ローンの返済が残っているケースにおける不動産売却には、次の異なる流れがあります。

• 預貯金などの自己資金で完済する
• 売却代金で一括返済する

不動産の売却時には、不動産の抵当権(金融機関が不動産を担保する権利)を抹消するために、住宅ローンを完済する必要があります。

住宅ローンの残債や売却代金、売却時にかかる諸費用から売却益は出るのか、自己資金から捻出する必要があるのかを確認します。

売却代金で住宅ローンを完済できない場合は、次の方法で対処しましょう。

• 住み替えローンを利用する(新しく住宅ローンを組む方向け)
• 不動産会社に任意売却をしてから残債を返済していく

資金計画を入念に立ててから、売却を進めましょう。

離婚した場合の不動産売却までの流れは？

離婚が原因で不動産売却をおこなうときの流れは、次の通りです。

1. 不動産を売却する
2. 離婚を成立させる
3. 売却代金をわけあう

離婚前に清算したい方や離婚後の連絡を控えたい方は、離婚前の売却をおすすめします。

贈与とみなされないよう、財産分与は離婚後におこないましょう。

まずは、どのような方法で不動産を分けあうのかを決めます。

原則として、財産分与では収入の格差などは考えずに財産を半分ずつに分けると考え、次の方法で財産分与をおこないます。

• 夫婦の片方が不動産を所有し、もう片方に代償金を支払う
• 不動産を売却し、売却代金をわけあう

住宅ローンの残債を売却代金で完済できない場合をオーバーローンと言います。

夫婦が婚姻中に築いた財産をわけあうのが財産分与の基本的な考え方のため、負債は財産分与の対象とはなりません。

したがって、離婚後も住宅ローンの名義人の支払いが継続されるため、任意売却などで不動産を売却する方法もあります。

>> 離婚時の住宅ローンはどうすれば？財産分与や返済方法について

相続した不動産を売却する流れは？

相続した不動産を売却する流れは、次の通りです。

①相続遺産とかかる相続税を把握する
②遺産分割協議をおこない不動産をどうするのか話し合う
③売却する方の名義に変更する相続登記をおこなう
④不動産会社に売却を依頼する
⑤相続税が発生したら申告と納税をおこなう
⑥売却益が出たら確定申告をおこなう

兄弟姉妹など複数の共有者(相続人)がいる場合、誰が不動産を所有するのか、または売却するのかを話し合います。

共有者全員の合意が得られれば、不動産の売却が可能です。

売却する方の名義と不動産の所有者が一致していないと売却不可のため、相続時は名義変更が必要です。

売却益が出たら翌年に確定申告をおこないます。

税金控除を受けられるケースもあるため、損をしないためにもどの制度を活用できるのか必ず確認しておきましょう。

>> 知らないと損するかも！不動産売却時の税金控除の条件とは？

不動産売却の流れを掴んだら不動産会社に査定を依頼しよう！

不動産売却は査定からはじまり、不動産会社との媒介契約、買主との売買契約へと進みます。

査定前には、所有する不動産の資産価値を把握し、金銭面やスケジュール管理をしっかりと計画すると、査定も売却もスムーズに進められるでしょう。

不動産売却をはじめる際には、相談しやすく頼りになる不動産会社に依頼しましょう。

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