不動産の売却時には消費税がかかります。ただし、すべての不動産について消費税が課されるわけではなく、売主やその不動産の種類によっても課税か非課税かが変わってきます。不動産そのものの金額が大きいため、消費税もバカにできません。

不動産に関する消費税は、非常に複雑で意識的に押さえておかないと思わぬ落とし穴にはまってしまう可能性もあります。不動産売却を考えている場合には、しっかりと売却に伴う消費税の知識を入れておきましょう。

不動産売却価格の消費税の扱い!課税対象となるのは?

課税対象と非課税対象はどのように区別されている?

まず押さえておきたいのは、課税対象と非課税対象がどのように区別されているのかということです。

不動産には大きく分けて2種類、土地と建物がありますがこのうち原則として課税対象になるのは建物です。土地は非償却性資産であることからも分かるとおり、その資産の使用に応じて消費されていくものではありません。そこで税務上は、土地を単なる資本の移転と捉え非課税対象と考えるのです。

一方、課税対象である建物は償却性資産であり課税対象になります。ただし、建物についてはすべてが課税対象となるわけではなく、その売主の立場によって課税か非課税かが区別されています。原則として、売主が個人である場合には非課税となり売主が法人や事業主である場合には課税対象となります。 

ここで原則といったのは、個人所有であったとしても居住用の建物でない場合には課税対象となるからです。居住用でない建物というのは、例えば投資用に所有していたマンションなどが具体例として挙げられます。

つまり建物の売却によって非課税となるのは、個人の場合でかつ居住用として所有していたものだけに限るということです。

譲渡費用にも消費税がかかるもの!?

不動産売却の際には、不動産そのもの以外にも譲渡費用に消費税がかかることを忘れてはいけません。

不動産売却に必要な手続きをすべて個人で行うことはまれで、基本的には専門家や専門業者を通して不動産の売却が行われます。具体的には、仲介手数料・繰り上げ返済手数料・司法書士への依頼料などが不動産売却の際の費用として挙げられますが、これらはすべて課税対象となっています。

さまざまな手数料

仲介手数料とは、不動産の売却先の手配などをしてくれる不動産会社に支払う費用です。また、繰り上げ返済手数料は、不動産の購入時に銀行などから借り入れを受けており、かつ不動産売却時に残債があるケースに発生する手数料です。

この場合、残債は不動産の売却によって得た金額をもって一括返済していくのが一般的であり、この一括返済をしたときにかかってくるのが繰り上げ返済手数料というものです。

この手数料は、借り入れを受けた銀行などの金融機関によってまちまちですが、一般的には5000円程度で済むことが多いようです。司法書士への依頼料については、自分で抵当権の抹消登録を行えばかかりませんが、専門的な知識を持ち合わせていない限り素人には不可能な手続きともいえますので、一般的には諸経費に入れて考えます。

この依頼料については、1万円前後が相場となっています。

一方、抵当権抹消の登録免許税については非課税です。登録免許税は、不動産1個につき1000円を支払うことになっており、二重課税の観点から消費税の課税はありません。

条件次第では土地でも消費税がかかるって本当?

土地は原則として消費税の課税対象ではないと先述しましたが、これにも一部例外があります。例外として土地でも課税対象となってしまうのは、事業用であることが明らかであるものや、設備として考えられるものがこれに分類されます。

具体例としては、月極駐車場として利用している更地やテニスコート、車庫などがあります。月極駐車場というものは、明らかに事業用であるため課税対象となりますし、テニスコートや車庫などについても設備・状況によっては事業用と考えることができるため、課税対象となります。 

一方、誤解されやすいものとしては、借地権や地上権があります。目には見えない権利である、借地権や地上権は、原則として課税対象ではありません。また、土地にある庭木や石垣についても、宅地の一部であると考えられるため非課税になります。

ここでは代表的な例をいくつか取り上げましたが、このほかにも、細かい分類は無数にあります。さらに、同じ土地であっても、その使用目的などによって課税か非課税かが変わってきてしまいますので、売却の際に課税対象になるかどうかが不安な場合には専門家に相談するようにしましょう。

【借地権を知ろう!】

売却時は要チェック!課税売上割合とは一体?

事業主や法人が所有している不動産を売却する際には、原則として課税対象になるわけですが、すでに見てきたように土地の売却に際してかかる費用には課税されるものと非課税のものが複雑に絡み合っています。

本来であれば、売上は課税されるものとされないものに区別して計算しなければなりませんが、非課税売上が少額の場合においては、特例として消費税を分けずに全額控除が認められています。この判断をするために必要になってくるのが課税売上割合というものです。

法人や事業主などが非課税である土地をたまたま売却した際には、非課税売上の割合が上がり、一方で課税売上の割合が減少するということが起きます。この場合、法人や事業主は思わぬ消費税の納税を求められるケースもあり、売主が大幅に不利な状況に置かれてしまうことがあります。

そんな状況が起こらないようにするために、税務署は課税売上割合に準ずる割合の承認を与えることを特例として認めているのです。

具体的には、「消費税課税売上割合に準ずる割合の適用承認申請書」という申請書類を税務署に提出することで承認を受けることができます。無事承認されれば、承認を受けた日の属する課税期間から適用することができます。

ただし、課税売上割合に準ずる割合の承認はどのような状況でも認められるわけではなく、一定の条件を満たした取引においてのみ認められます。ここでいう一定の条件というのは、土地の譲渡が単発的なものであり、かつ仮に土地の譲渡がなかったと仮定した場合に、事業の実態に変動がないと認められる取引に限るというものです。

不動産売却にかかる消費税!肝心な納税方法は?

間接税を知っておこう

不動産にかかる消費税についてみてきましたが、具体的な納税方法はどのようにすればいいのでしょうか。まず押さえておきたいのは消費税は間接税であるということです。

間接税とは、納税義務者と税金の負担を背負う担税者が異なる税金のことをいいます。

一般的な買い物を考えてみると分かりやすいですが、お店で買い物をして消費税を負担しているのは消費者ですが、それを国に納めているのは消費者ではなく、お店側です。これと同じように、不動産の売買に関しても、消費税の負担は買主がして、納税義務があるのは売主になります。

不動産の売却時には税込み価格で取引が行われますので、その不動産売却によって得た利益の内から売主が国に納税を行います。このように、消費税を納めているのは売主ですが、あくまでも税金を背負っているのは買主であることがポイントです。

つまり、不動産の売却によって、売主が負担する消費税というものは存在しないのです。これは買主から預かった消費税を、売主が代わりに納めているとも考えることができます。

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消費税の課税と非課税の違いを把握しておこう!

不動産にかかる消費税の取り扱いは非常に複雑です。取引内容によっては、専門家であっても躊躇するような難しい判断が迫られる部分もありますので、到底一人ではできないでしょう。 

消費税の負担自体は買主がするものであっても、課税と非課税の区別をしっかりとしておかないと思わぬところで消費税がかかり、売却価格が跳ね上がってしまうことがあります。特に不動産売却に伴う諸費用の部分は要注意です。

仲介手数料などはその中でもかなり高くなるものですので、それに伴って消費税も高くなっていきます。

いざ売却となったときに、初めて消費税の存在に気付いたなどということがないようにするためにも、事前にしっかりとした知識を身に付け、課税と非課税の区別をある程度明確にしておくといいでしょう。

【不動産個人売買に必要な書類とは】