不動産売却時には、消費税がかかります。ただし、すべての不動産について消費税が課されるわけではなく、売主やその不動産の種類によって課税か非課税かが変わってきます。

不動産に関する消費税は、非常に複雑で意識的に押さえておかないと、思わぬ落とし穴にはまってしまう可能性があります。

不動産売却を考えているなら、しっかりと売却に伴う消費税の知識を入れておきましょう。

不動産売却価格の消費税の扱い

課税対象と非課税対象はどのように区別されている?

まず押さえておきたいのは、課税対象と非課税対象はどのように区別されているのか、ということです。不動産には大きく分けて2種類、土地と建物があります。このうち原則として課税対象になるのは建物です。

土地は、その資産の使用に応じて消費されていくものではありません。そこで税務上は、土地を単なる資本の移転と捉え非課税対象と考えるのです。一方、建物は課税対象になります。

土地・・・非課税対象
建物・・・課税対象

ただし、建物についてはすべてが課税対象となるわけではなく、その売主の立場によっても課税か非課税かが区別されています。原則として

売主が個人・・・非課税
売主が法人や事業主・・・課税対象

となります。

個人所有であったとしても居住用の建物でない場合には課税対象となるただし、個人所有であっても居住用の建物でない場合には課税対象となります。居住用でない建物とは、例えば投資用に所有していたマンションなどが挙げられます。

つまり、建物の売却によって非課税となるのは

個人の場合でかつ居住用として所有していたものだけに限る

ということです。

譲渡費用にも消費税がかかるもの!?

不動産売却の際には、譲渡費用に消費税がかかることを忘れてはいけません。

不動産売却に必要な手続きを、すべて個人で行うことはまれで、基本的には専門家や専門業者を通して不動産の売却が行われます。具体的には

仲介手数料・繰り上げ返済手数料・司法書士への依頼料など

これらは、すべて課税対象です。

仲介手数料と繰り上げ返済手数料

仲介手数料
売却先の手配などをしてくれる不動産会社に支払う費用
繰り上げ返済手数料
不動産の購入時に銀行などから借り入れを受けており、かつ不動産売却時に残債があるケースに発生する手数料 (一般的に5000円程度)
司法書士への依頼料
自身で抵当権の抹消登録を行えばかからない
(依頼料は1万円前後が相場)
抵当権抹消の登録免許税については非課税
登録免許税は不動産1個につき1000円
二重課税の観点から消費税の課税はなし

条件次第では土地でも消費税がかかる?

土地は、原則として消費税の課税対象ではないと先述しましたが、これにも一部例外があります。土地でも、課税対象となってしまうのは

事業用であることが明らかであるものや設備として考えられるもの 月極駐車場として利用している更地 
月極駐車場は明らかに事業用であるため課税対象
テニスコート・車庫 
設備・状況によっては事業用と考えることができるため課税対象

となります。

駐車場などの事業用であることが明らかであるものは課税対象

誤解されやすい借地権や地上権ですが、目には見えない権利であり原則として課税対象ではありません。また、土地にある庭木や石垣についても宅地の一部であると考えられるため、非課税になります。

これ以外にも、細かい分類が無数にあります。売却の際に、課税対象になるか不安な場合には専門家に相談しましょう。

不動産売却にかかる消費税の納税方法

不動産にかかる消費税の納税方法は、どのようにすればいいのでしょうか。まず押さえておきたいのは消費税は間接税であるということです。

間接税とは

納税義務者と税金の負担を背負う担税者が異なる税金のこと

をいいます。

消費税の負担は買主がしますが、納税義務があるのは売主です。たとえば、一般的な買い物では店で買い物をして消費税を負担しているのは消費者ですが、それを国に納めているのは消費者ではなく、店側です。

不動産売却時には、税込み価格で取引が行われますので売却によって得た利益の内から売主が国に納税を行います。あくまでも、税金を背負っているのは買主で、売主が負担する消費税というものは存在しません。

売却時は要チェック!課税売上割合とは

事業主や、法人が所有している不動産を売却する際には原則として課税対象になるわけですが、見てきたように土地の売却に際してかかる費用には、課税されるものと非課税のものが複雑に絡み合っています。

本来であれば、売上は課税・非課税のものを区別して計算しなければなりませんが、非課税売上が少額の場合においては特例として、消費税を分けずに全額控除が認められています。

この判断をするために必要になってくるのが課税売上割合というものです。

法人や事業主などが、非課税である土地を売却した際には、非課税売上の割合が上がる一方で課税売上の割合が減少するということが起きます。この場合、法人や事業主は思わぬ消費税の納税を求められるケースもあり、売主が大幅に不利な状況に置かれてしまうことがあります。

そんな状況が、起こらないようにするために税務署は

課税売上割合に準ずる割合の承認を与えること

を特例として認めているのです。

ただし、課税売上割合に準ずる割合の承認はどのような状況でも認められるわけではなく、一定の条件を満たした取引においてのみ認められます。ここでいう一定の条件というのは

土地の譲渡が単発的なものでありかつ仮に土地の譲渡がなかったと仮定した場合に、事業の実態に変動がないと認められる取引に限る

というものです。

消費税の課税と非課税の違いを把握しておこう!

不動産にかかる消費税の取り扱いは、非常に複雑です。取引内容によっては、専門家であっても躊躇するような難しい判断が迫られる部分もあり、到底一人ではできません。

課税と非課税の区別をしっかりしておきましょう

消費税の負担自体は買主がするものですが、課税と非課税の区別をしっかりとしておかないと思わぬところで消費税がかかり、売却価格が跳ね上がってしまうことがあります。特に不動産売却に伴う諸費用の部分は要注意です。

仲介手数料などは、その中でもかなり高くなるものですので、それに伴って消費税も高くなっていきます。

いざ売却となったときに、初めて消費税の存在に気付いたということがないように、事前にしっかりとした知識を身に付け、課税と非課税の区別をある程度明確にしておきましょう。