所有する不動産を売却するときに、できればかかる税金を低くおさえたいものです。不動産の使用状況によっては3000万円の特別控除が適用されます。しかし、適用を受けるためには特徴やさまざまな条件があるので注意が必要です。

ときには難しく感じる税金の話ですが、控除の内容について知っておくことでお得に不動産を売却できる可能性があるのです。どのような控除が不動産売却時に利用できるのか、内容をくわしくみていきましょう。

居住用財産に適用できる!3000万円の特別控除って?

不動産を売却したときは、不動産所得が発生しますので場合によっては納税する必要があります。しかし、すべての不動産が納税の対象にはならないことを知っていますか。

不動産所得から最終的に譲渡益が発生したときのみ税金がかかることになっています。この税金を譲渡所得税といいます。売却した不動産で得た金額から、購入時の土地建物の金額やかかった経費の総額、建物の減価償却費などをさし引いて金額を算出します。

金額が結果的にプラスと判断されたときに税金がかかるのです。

譲渡所得税が発生したら必ず納税しなければならないのかというと、実は売却したのが自宅などの居住用不動産の場合には、譲渡所得から3000万円までの特別控除が受けられる特例があります。 

3000万円の特別控除は居住用財産に適用できる

そのため、譲渡所得が仮に発生したとしても、その金額が3000万円以下であれば納税しなくてもよいのです。また、3000万円までの特別控除は該当の不動産の所有期間に関係なく適用され、原則いつでも利用できる制度なので覚えておくとよいでしょう。

夫婦で売却する不動産を共有しているときはそれぞれ3000万円の控除を受けられます。そのため、6000万円までの譲渡所得が控除の対象になります。

3000万円の特別控除を受けたい!必要となる条件は?

売却する不動産が3000万円の特別控除を受ける条件として、居住用の不動産であることはさきほど紹介しました。では、居住用という概念はどこからになるのでしょうか?

3000万円の特別控除が該当するのは基本的に売却時、売却不動産の所有者がその場所に住民票を置き、実際に生活拠点であった場合です。それ以外には、現在は居住していないけれど、居住しなくなった日から3年経過した年の年末までに売却すれば要件を満たします。

また、2つ以上の不動産を所有している場合には判断がわかれますが、所有者が単身赴任などで居住していなくても配偶者が売却する不動産に居住している状態であったときは適用される可能性が高いです。

受けられない例

3000万円の特別控除は売却する相手によっては適用されません。不動産所有者の親族、配偶者、直系血族などに売却したときには特別控除は受けられないのです。さらに、婚約者や事実婚の状態にあり、所有者と生計をひとつにしている相手に売却したときも適用されないことになっています。

その他にも生計をひとつにしているとみなされる相手に対して売却した場合も注意が必要です。 

3000万の特別控除がうけられない場合もある

さらに、3000万円の特別控除はその他の課税特例を受けていないときに限られます。たとえば、交換、買い替えなどの特例を既に受けていると適用されませんし、不動産を売却する年に住宅ローン控除や認定長期優良住宅の特別控除を受けてしまうと適用対象外となります。

さらに、不動産を売却した年の前年、前々年度に居住用財産への課税に特例の適用を受けてしまうと、こちらも3000万円の特別控除は利用できません。3000万円の特別控除を受けるためにはさまざまな条件がありますので、しっかり確認しておきましょう。

軽減税率の特例と合わせて!一緒に適用するとお得

3000万円の特別控除の適用があれば、よほど高額な自宅を売却しない限りは納税する可能性はそれほど高くないといえます。しかし、場合によってはかなりの売却益が発生してしまい3000万円以上の譲渡所得が発生してしまうこともあります。

そのような心配がある人は、3000万円の特別控除とあわせて利用できる特例がありますので検討してみてはいかがでしょうか。

「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」は、不動産を所有していた期間が10年を超えてから売却すると適用されます。譲渡所得にかかる譲渡所得税率が10年以内に売却したときよりも低くなります。

少しでも税金を減らしたいという場合には検討してみるとよいでしょう。

【マンションの売却でマイナスに!知っておきたい税金の特例制度】

特別控除を適用するには?確定申告は必須!

居住していた不動産を売却したとき、居住用だから自動的に3000万円の特別控除が適用される、というわけではありません。

仮に不動産売却によって譲渡所得が発生していたとします。3000万円の特別控除が利用できたにもかかわらず、なにも手続きをしなければ将来的に課税されてしまう可能性も考えられます。 税務署からお知らせが届いて、ようやく慌てて対応したとしても、本来の納税額のほかに延滞税などのペナルティを別途支払わなければならない可能性があります。

必ず、不動産を売却した年の翌年に確定申告を行う必要がありますので忘れないようにしましょう。また、申請時に必ず3000万円の特別控除を受けるということを書類に記載しなければなりませんのであわせて注意が必要です。

よくわからないときは税務署に直接問い合わせたり、税理士にアドバイスをもらうようにしましょう。

適用するなら気をつけよう!特別控除の注意点

3000万円の特別控除を受けるときに注意しておきたいポイントについて紹介します。売却した物件は、場合によっては居住用不動産とみなされない場合もありますので注意が必要です。

たとえば、売却する不動産を別荘や趣味、書斎などのセカンドハウスで利用していたときです。また、特例を受ける目的のために該当の不動産に住民票をおいていたとしても、所有者とその家族の生活状況などから総合的に判断され、居住用とはみなされず特別控除が利用できないことがあります。 

特別控除の様々な注意点

売却する不動産が住宅と店舗が一体になっている構造のときは、居住用の部分にかかる譲渡所得分に対してのみ3000万円の特別控除と「10年超所有軽減税率の特例」が利用できます。一方、居住用の部分が売却対象不動産の90%以上である場合には、すべて居住部分とみなされます。

そのため、3000万円の特別控除は不動産全体に対して適用になります。

不動産が共有名義になっていることもあるでしょう。その場合には、共有名義人それぞれにおいて判断されることになります。共有名義人全員が3000万円の特別控除対象となれば、それぞれの名義人が特別控除を利用できます。

不動産が土地と建物で名義人が異なる場合もあります。このような場合、原則的には建物の名義人のみ3000万円の特別控除を受けられます。

しかし、建物の名義人と土地の所有者とが親族であり、生計をひとつにしているなど一定の条件を満たせば、建物で3000万円を全額控除できない場合には土地名義人の譲渡所得金額に対し特別控除が適用できる可能性があります。

3000万円の特別控除と買い替え特例なら!お得なのはどっち?

3000万円の特別控除は、居住用不動産を売却するときに利用すると納税額を節約できます。一方で買い替え特例という制度があります。

買い替え特例は居住用不動産を売却し、新たに居住用不動産を購入したときに売却したとはみなされず、譲渡所得への課税は新しい居住用不動産を売却するまで先送りすることのできる特例です。どちらもお得な制度ですので、自分にはどちらの方法が適しているのか検討しましょう。

3000万円の特別控除は、確定申告時にそろえる書類がそれほど複雑になりませんので申請が楽です。しかし、特別控除に関しては国民健康保険料の計算には考慮されないため、売却益が大きく譲渡所得金額がそれなりにあると翌年の国民健康保険料が高額になる可能性が高く、次の年になってから保険料が上がってしまって困ることがあります。

買い替え特例は、買い替えた時点で売却はしていないことになるため、国民健康保険料には影響がありません。また、新たに購入する居住用不動産が、売却した不動産と同価格かそれ以上の場合には買い替え特例を利用したほうが有利にはたらくでしょう。

3000万円の特別控除と買い替え特例は同時に利用することはできません。それぞれのメリットやデメリットを比較してベストな方法を選ぶことが大切です。

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特別控除を活用して不動産売却をより有利に!

税金の話は複雑ですし、不動産を売却するときにはいろいろやることがあり、とても忙しいので控除などの特例の存在は忘れがちです。しかし、少しでも節税を意識するのであれば、3000万円の特別控除や買い替え特例を上手に利用してみてはいかがでしょうか。