不動産を売却するとき、建物に設置しているエアコンの取扱いはどのようにすべきなのでしょうか。売却する不動産と一体のものとして一緒に売却することになるのか、それとも取り外して自分で持っていくのか、廃棄処分をするべきなのかなどです。そこで、不動産を売却する際にエアコンをどのように取り扱うべきなのかについて説明します。

エアコンは不動産の一部なのか

不動産売却の際、建物に設置されているエアコンは不動産に含まれるのでしょうか。民法第86条1項は不動産を「土地及びその定着物」と定めており、2項でそれ以外の物はすべて「動産」であるとしています。

したがって、エアコンが「土地及びその定着物」に該当するのであれば不動産に含まれる売却対象となり、該当しないのであれば売却対象にはならない動産ということになります。

土地の定着物とは

エアコンは不動産の一部?

土地の「定着物」というのは、建物や樹木・未分離の果実や移動困難な庭石などを指すと考えられています。

エアコンは建物に付いているものの、比較的容易に建物から取り外し可能なものであるため建物の一部とは言えません。部屋の中にあるさまざまな家電製品や家具と同様に動産として扱われるのです。

したがって、不動産を売却する際にエアコンを売却対象に含めないとしても、不完全な不動産を売却したとされることはありません。

たとえば、マンションであれば売却対象となるのは専有部分と呼ばれる居室と、廊下やエレベーターなどの共有部分、敷地に対する権利などです。また、一戸建てを土地建物ともに売却する場合は、土地及び建物、庭石や門柱などが売却対象になります。

ユニットバスやトイレ、キッチンなどの設備も建物の一部分として売却対象となります。

したがって、不動産を売却するという場合、エアコンは当然には売却対象には含まれません。実際、売却にあたって不動産会社が価格査定をする際にも、エアコンを査定の対象にすることは基本的にないのです。

また、不動産会社からは売却時に売主の負担でエアコンを取り外すように説明されることがほとんどです。

エアコンの取扱いは当事者間の合意で決まる

売主の判断で

エアコンが当然に売却対象に含まれないとしても、建物と一緒に買主に売ることができないというわけではありません。不動産売買だからといって、ほかの動産を一緒に売ることが禁止されるわけではないのです。

不動産と一緒にエアコンを買ってもらうのかどうかは、売主の判断で決定することができます。

売主が取り外したエアコンを新居に移転して使いたいと考えている場合は売却対象から外しておけばよく、新居では不要だと考えるのであれば残しておいて売却対象に含めることができます。あるいは、買主に引き渡す前にエアコンを撤去して処分することにすることも可能です。

ただ、買主が新しいエアコンを設置したいと考えているような場合、売却対象にエアコンが含まれていると、買主は無駄なものを買わされると感じます。エアコンがついていれば誰もが喜ぶとは限らないため、エアコンを売却対象に含めるのかどうかは慎重に判断する必要があります。

買主との話し合いで解決しよう

エアコンの取扱いは買主との話し合い

最も良い決定方法は、買主との話し合いによってエアコンを売却対象に含めるかどうかを決めることです。

購入希望者がエアコンの撤去を望んでいる場合は売主が撤去費用を負担することになりますが、撤去をしてあげれば購入する可能性は高まるでしょう。また、エアコンを残していきたい場合に、買主もこれを望むのであればお互いにとって良い合意になります。

ただし、ほぼ新品のエアコンが付いている場合や、部屋数が多いためエアコンの台数も多いような特別な場合でない限り、エアコンの有無で売却価格が大きく左右されることはないということは知っておきましょう。

買主は土地や建物といった不動産そのものに強い関心を持っているのであり、エアコンは購入の検討対象としては些細な問題でしかありません。

エアコンをめぐる売主と買主の事情

エアコンを外して新居に設置し直そうと考えているのでない限り、売主にとっては買主がエアコンも一緒に買い取ってくれると都合が良いでしょう。エアコンを撤去するにも工事費用や自治体の処分費用がかかるため、買主が引き続き利用してくれれば費用の節約になるからです。

しかし、買主としては自分で新たにエアコンを設置したいと考えている場合もあります。中古のエアコンは内部が汚れていて臭いがする場合もあり、他人が使ってきたエアコンをそのまま利用することに抵抗を感じる人もいるからです。また、家電については好みの問題もあります。

ただ、一方でエアコンが付いていればありがたいと考える買主がいるのも事実です。特に部屋数が多い物件や、一部屋のサイズが大きい物件の場合は、新たにエアコンを設置するには相当な費用がかかる場合もあります。

不動産購入という大きな買い物をする買主からすればこれらの費用を節約したいと考える場合もあるでしょう。特に、設置されているエアコンの作動状態が良好で清潔に保たれているのであれば、そのまま使いたいと考える買主も少なくないはずです。

したがって、エアコンを残していきたい売主と、エアコンをそのまま使いたいという買主が合致すればエアコンを売却対象に含める合意をすることができます。もちろん、売主がどうしてもエアコンを残していきたいと考えており、買主がこれに応じず撤去を求める場合は契約を見送ることも可能です。

ただ、不動産の売買価格からすればエアコンの撤去費用は小さな問題であることがほとんどですので、買主の要望に応じて柔軟に対応する姿勢も必要でしょう。買主がエアコンを引き継ぐことに合意しても、売主の負担でエアコンの清掃をプロに依頼することを条件にする場合もあります。

撤去費用などと比較しながら、契約成立に向けて前向きに条件を検討することが大切です。

エアコンを売買対象に含める場合の対応方法

エアコンを含めて不動産を売却する際には、売買契約時に売却対象になっていることを明示する必要があります。具体的には「付帯設備表」と呼ばれる書類を作成し、売買契約書の付属書類として買主に交付するのです。

付帯設備表とは

エアコンを売買対象に含めるなら付帯設備表を作成

付帯設備表は、物件に付帯している設備にどのようなものがあるのか、また設備の機能や作動状況を買主に説明する書類です。

エアコンを含む冷暖房設備や照明・収納設備などの居住空間に関する項目、キッチンや浴室・洗面設備などの水まわり関係に関する項目、玄関や窓、カーテンレールやテレビアンテナ、一戸建ての車庫などの項目などを記載します。

この付帯設備表に記入するのは買主に引き渡す時点での設備の状態ですので、売買契約時に存在する設備であっても引き渡し時には撤去する予定のものであれば「なし」として記入します。

エアコンを撤去して引き渡すのであれば、付帯設備表には「なし」または「撤去」と記入しますが、エアコンを売却対象に含めるのであれば「あり」と記入します。もし作動状況に不具合がある場合には、その内容も記入して告知しなければなりません。

設備の状況をそのまま記載しよう

この付帯設備表の内容は売買契約の内容の一部になるため、不具合のない設備があると記入されていたにもかかわらず、あとでうまく作動しないものがあると買主とトラブルになってしまいます。したがって、付帯設備表には設備の状況をありのまま正直に記載しておきましょう。

エアコンを売却する設備に含めるのであれば、念のため実際に作動させてみて動作不良がないかどうかをきちんと確認しておくことが必要です。

エアコンが故障した場合の責任は?

すぐに故障するかもしれないというデメリット

問題になるのは引き渡し後のエアコントラブル

付帯設備表でエアコンに動作不良があることを記載した場合、買主がそれを承知で買い受けてくれることはほとんどありません。通常は引渡し前に故障を修理するか、そのエアコンは撤去して売却対象から外すことが求められます。

しかし、これは契約前にわかっている事情であり、契約までに話し合いで解決すれば良いため大きな問題にはなりません。

問題は決済を完了し物件の引き渡しが終わったあとに発生するトラブルです。中古家電であるエアコンはいつ故障してしまうかわかりません。昨日まで問題なく作動していたエアコンが今日突然壊れてしまう可能性もあります。したがって、エアコンのような設備は買主に引き渡したあとで故障してしまう可能性があることを見込んで契約することが大切です。

判断しにくい瑕疵担保責任

売買契約においては、売買契約時に買主が知ることのできなかった物件の瑕疵が後日見つかった場合は、民法の規定によって売主が瑕疵担保責任を負うことになっています。売主が責任を負う期間は、民法の原則によれば買主が瑕疵を知ってから1年です。

しかし、建物などの欠陥は、最初から隠れていた瑕疵なのか、経年劣化によって新たに生じた瑕疵なのかは簡単に判別できません。そのため、民法の原則をそのまま不動産売買契約にあてはめてしまうと、売主は過大な責任を負うことになってしまいます。

そこで、不動産売買契約の実務では、売主の瑕疵担保責任を物件引渡しの日から3カ月程度に限定する特約が結ばれるのが通常です。

ただ、エアコンのような家電製品の場合は、引き渡しの日から3カ月以内に不具合が生じてしまう可能性も否定できません。そうすると、売主はエアコンの修理費用など思わぬ出費を強いられる不安を抱えなければならなくなります。

そこで、エアコンのような付帯設備については、売買契約で売主の瑕疵担保責任を免責する条項を入れることも行われています。不動産そのものに関する瑕疵と、付帯設備に関する瑕疵を別々の条項で定め、付帯設備については引き渡し後の責任を一切負わないものとするのです。

このようにしておけば、売主は売り渡したエアコンの故障を引渡し後に気にする必要はなくなります。

家電製品は壊れやすいということを意識しておく

エアコンは不動産の一部ではありませんが、売却時に買主に一緒に売り渡すことも可能です。一緒に売却するのか撤去するのかは売主の自由に決められますが、購入希望者の立場に立って考えることも必要であることは意識しておきましょう。

エアコンの取扱いにこだわって優良な買主を逃してしまっては意味がありませんので、買主の要望を聞きながら売買条件を整えていくことが大切です。

 また、エアコンを売却対象に加える場合には、壊れやすい家電製品を中古で売り渡すのだということを良く認識しておく必要があります。引き渡した直後にいきなりエアコンが壊れてしまい、買主からクレームが入るということも起こりえるのです。

したがって、エアコンを売却対象に含める場合には、きちんとした付帯設備表を準備し、売買契約書に瑕疵担保責任の免責条項を入れるなど十分に注意を払うことが大切です。