相続で農地を取得することがあります。自ら農業をしない限り、利用方法が限られるために売却を検討することもあるでしょう。また、農業をしていた人も後継者がいないため将来に向けて売却したいと考える場合もあります。しかし、いざ農地を売却するとき、法律でさまざまな制限があることに気づきます。

そこで、売却を円滑に進めるためのルールについて知っておきましょう。

農地売却はハードルが高い?

広い畑や水田があるにもかかわらず、雑草が生い茂ったままの土地を見かけることがあります。せっかく広い農地があるのに有効利用ができない理由はあるのでしょうか。

その理由のひとつとして考えられるのは、農地を簡単に売却できないように農地法で保護されていることがあげられます。

日本の食料自給率は40%程度であり、国の面積がそれほど大きくないため農作物を生産する農地も限られています。国民の食料自給率を賄うための大切な農地は保護する必要があるとの考えかあります。

農地売買には、住宅用の土地の売買より、多くのルールや制限が設けられています。また、農地はさまざまな種類があるので売却するときに確認しておくことが大切です。農地の種類によっては購入する人も限られる可能性が高く、売却価格も抑えられてしまうこともあります。

さらに、手続きも少々複雑で時間がかかることも考えられますので、農地を売却するためにはいろいろなハードルがあると考えておくとよいでしょう。

売却には農業委員会の許可が必要?農業委員会とは?

住宅用地を売却するときは、不動産会社に依頼をして広く購入者を探します。一方で、農地を売却するには農業委員会を通さなければならなかったり、農地がある市町村に申請が必要だったりします。

農地を売却する場合、農地のまま売却するか農地以外の用途で売却するかによって手続きは異なります。しかし、どちらの場合でも農業委員会の許可を得なければ売却できません。

仮に農業委員会の許可を得ずに売却してしまうと、売買契約自体が無効になってしまうので注意が必要です。そのため、農地売却は一般的な不動産の売却とは異なる手続きがあることを覚えておくとよいでしょう。

                   農業委員会
農地法に基づいて農地の売買や、農地を農業に使用する以外の用途に変更するときに意見を述べるなどの役割を担っています
また、休耕地の調査や指導などを行い農地等の利用最適化を推進しています

新規の農業参入・法人化・農業経営の合理化に向けた促進も行っており、農地に関する事務全般を行う行政委員会としての機能があります。また、農業委員会は原則として各市町村にひとつ設置されています。

農業委員会を各市町村に設置することで農地制度に関する客観性の確保をし、全国的な業務執行の統一性を確保しています。同時に農業委員会は市町村長から独立した行政委員会です。そのため、中立な立場で農地取引にかかわる業務を行うことを可能にしています。

農地は農家にしか売れない?

農地を売却するときに、農地のままで売却する方法があります。しかし、農地のままで売却するためには用途は農業を行うことに限定されます。そのため、購入者は農業を行う農業就業者に限定されてしまい売却に時間がかかることが予想されます。また、耕作面積にも条件があるなどさまざまな条件があるので確認しておきましょう。

さらに農地は住宅用地よりも価格が低い傾向があり、より高値で売却したいと考える人にとっては土地の用途変更を検討する必要があるでしょう。

農地を農地のまま売却するときは、農業委員会に許可申請をします。申請後は審査が行われ、審査を通過すれば農業委員会から売買の許可が下りるという流れです。

農地を売却するときは、個人間での売買であったり農業関連の機関が間に入る売買であったりすることがほとんどです。そのため、売却にかかる費用は農地の登録免許税や司法書士に支払う費用が必要ですが、不動産仲介会社を通さない分だけ仲介手数料などのコストがかかりません。しかし不動産会社に仲介を依頼することも可能で、その際には仲介手数料の費用がかかります。

ただし、農地のままで不動産会社に依頼したとしても購入者が限定されてしまうため、一般的には通常の仲介にはあまり向かない傾向があると言えるでしょう。

農地のままで売却するだけでなく、農地からの転用についても検討してみましょう。

スムーズな売却には地目変更を検討!

農地を別の地目に変更して売却する方法もあります。地目を変更するときにも、農地のまま売却するのと同じように農業委員会に許可を得なければなりません。

許可申請後は農業委員会で審査を行い、問題がなければ審査を通過します。その後、農業委員会から許可が下りて指令書が交付されます。しかし、農地が市街化調整区域の場合には許可申請が少し複雑になるので時間がかかる傾向があります。

農業委員会や、売却を依頼する不動産会社には事前に相談や確認をしておきましょう。

農地から別の地目に変更すると、農業従事者以外でも購入することが可能になるため広く募集をかけることができます。そのため、不動産会社に仲介を依頼しやすくなるでしょう。さらに、売却価格も農地のままで売却するよりも高めに設定できる可能性が高いです。

手続きには時間がかかるかもしれませんが、価格や売りやすさを考えると地目変更を検討する価値はあるでしょう。

農地以外の用途に変更するには!

農地以外の用途に土地を転用するには立地基準と一般基準と呼ばれる条件を満たす必要があります。

立地基準とは、農地の区分です。転用が許可される区分は限定されているため、売却予定の農地の立地基準を土地が所在する市町村に確認しましょう。転用の可能性がある農地は第2種農地と第3種農地に該当する農地のみです。

第2種農地は周辺の他の土地が転用できない場合などに転用が許可されます。第3種農地の転用は原則許可されるでしょう。一方で、農用地区域内農地・甲種農地・第1種農地と呼ばれる区分である農地の転用は原則許可されません。

一般基準とは農地を転用することで、適正な利用が見込めるかどうかを判断するためのルールです。一般基準は、農地として利用しない予定なのでとりあえず更地にしておきたいというような目的では認められない可能性が高いので注意が必要です。

農地売買で転用許可を申請するときは、農地の所有者と購入者双方が申請しなければなりません。また、売買にあたりさまざまな基準から売買が適切かどうかを判断されます。

たとえば

土地を購入する人の資力や信用力があると認められること
転用にあたり妨げになる権利を持つ者の同意が得られること
周辺の農地に支障が生じないこと
農業用排水施設の機能に支障を生ずるおそれのないこと

などがあげられます。

さらに転用目的に供することが遅滞なく行われ、転用面積が適正であり土砂の流出や崩落などの災害を発生させるおそれがないことなどの基準を満たす必要があります。

農地転用許可制度とは?転用にはどんな申請が必要?

農地転用許可を得るためには、立地基準や一般基準を満たさなければなりません。転用許可を得て売却をするには手間や時間がかかるでしょう。

なぜ農地を売却するための手続きが大変で立地ごとに区分するかというと、優良な農地が住宅地や工場などの農業のほかの用途に転用されることを防ぐためです。また、農地のままで売買すると価格が低めであることから、投機目的で農地を取得する可能性も考えられます。

そのような目的での農地取得は認められないようにしています。あくまでも、農地転用許可制度は農地法に基づき優良な農地を確保し維持するための制度です。

農地を農地以外に変更するには、農地転用許可申請を行いましょう。原則都道府県知事または指定市町村の長の許可を得る必要があります。指定市町村とは農林水産大臣に指定された市町村のことです。

農地転用許可制度では、指定市町村は都道府県と同じ権限を持ちます。農地転用許可申請を行うときは、さまざまな書類が必要になるので準備しましょう。申請時に添付する書類は法人の場合、法人の登記事項証明書が必要です。また、申請する農地の登記事項証明書・地番を表示する図面を用意します。

農地の位置や近隣を含む図面、転用後に建設予定の施設や建物の設計書などの写しが必要になるでしょう。さらに、転用するために必要な工事を実施できる資力や信用を提示しなければなりません。たとえば、融資を利用する予定の場合は金融機関からの書類、銀行の残高証明などの提出を求められることがあります。

また、農地を耕作している賃借人がいる場合には耕作者の同意書が必要です。転用するにあたり、ほかの法令の許認可が必要な場合には認可を得たことを証明する書面を用意しましょう。

農地が土地改良区内にある場合、土地改良区からの意見書も必要です。転用する際には排水などの問題がないかどうか水の利権者の同意を得ている旨を証明する書面が必要になることもあるでしょう。

そのほかにも、必要に応じてさまざまな書類を用意しなければならない可能性があります。

農地の売却は時間がかかることも!農地の状況は早めに把握しよう

農地を売却したいと考えたときには農地法が関係し、優良な農地を確保・維持するために売却をするのはそれほど簡単なことではありません。農地は食料自給率を保持する重要な役割を担っていることから法律で売買は制限されているためです。

しかし、農業の後継者がいない、農地を相続したけれど農業に従事する予定がない所有者もいるでしょう。そのため売却がままならず、耕作放棄地が増加する原因になっています。

 農地以外に転用することができれば、売却価格も上がる可能性が高まります。さらに、農業従事者以外の購入者が土地を購入できるチャンスが広がるため、購入者を見つけやすくなるメリットがあります。

農地を転用できるかどうかを確かめるためには、所有している農地の区分を農業委員会に確認してみましょう。売却時や土地転用の際にも農業委員会の許可が必要になるので、いろいろ相談してみてはいかがでしょうか。そして不動産業者に売却依頼する場合いには、事前に農地売却に慣れている不動産業者を見つけておきましょう。

そこで不動産売却査定サイト「イエイ」をおすすめします。「イエイ」では、査定依頼できる不動産の種類が多く「農地」もその一つです。先述しましたが、農地を売却するには様々な手続きや申請が必要となります。農地売却は、専門性が高い不動産なのです。もしも農地売却に慣れていない不動産会社に依頼すると、スムーズな売却に至れない可能性があるのです。イエイでは、全国の国内主要の不動産会社だけでなく地元に強い不動産会社など1000社以上との提携があるので、より「農地売却」に強い不動産会社を見つけやすいでしょう。

また、イエイには他の査定サイトにはない独自サポート体制があるので、安心して売却に臨めるのではないでしょうか。

転用の許可が下りるまでには1カ月程度かかることがあります。売却を検討するときはできるだけ早めに準備することが大切です。