地方で不動産を所有している場合、その不動産が非線引き区域に含まれている方もいるでしょう。
非線引き区域には市街化区域、市街化調整区域に比べて建築物についての制限が緩いというメリットがあります。
一方で、制限の緩さゆえのデメリットもあるため売買を行うときはその両方をしっかり把握しておく必要があります。
そこで今回は、非線引き区域とは何か、メリットやデメリット、住宅ローンが通るかどうか等について詳しく解説していきます。
この記事の目次
都市計画区域について
まず、日本の国土は都市計画法によって都市計画区域と都市計画区域外に分けることができます。
都市計画区域とは都市計画法によって都市施設計画や土地利用の規制対象となっている区域です。
自然的条件や社会的条件、人口の増加、産業の育成などを考慮し、総合的に整備したり、開発や保全をしたりする必要があると地方自治体によって判断された区域を都市計画区域に、都市計画を考慮しないエリアを都市計画区域外として分けられています。
都市計画法
都市計画法の目的は「都市の健全な発展と秩序ある整備」そして、「国土の均衡な発展と公共の福祉の増進」で、施工後は何度も改正が行われています。
都市計画区域では計画的な市街化を図るため、必要に応じて区域内を市街化区域と市街化調整区域に分けており、これを線引き(区域区分)と呼びます。
都市計画区域を指定するのは各都道府県の知事ですが、県にまたがって指定される場合には国土交通大臣が指定します。
都市計画区域には3種類ある
都市計画区域内は、市街化区域と市街化調整区域、さらに非線引き区域という3つの区域に分けられます。
市街化区域
市街化区域は優先的かつ計画的に市街化を促進する区域で、すでに市街地が形成されている場合や、おおむね10年以内に市街地を図るべきとされている区域です。
また都市計画区域のなかで市街化区域を設定している場合には、用途地域を必ず設定しなければなりません。用途地域は大きく「住居系」「商業系」「工業系」の3つに分かれ、利便性と発展のためそれぞれの地域でさらに細かく分かれています。この用途地域ではそれぞれ建ぺい率や容積率の制限範囲が異なります。
建築物に制限をかけることで、どのような建築物が建てられるのか想像することができ、住宅街に商業施設が出来て騒音トラブルに発展、といった事態を未然に防ぐことが出来るのです。
市街化調整区域
市街化区域とは逆に、市街化することを抑制するべきだと判断されている区域を市街化調整区域と呼び、この区域では原則として用途地域を定めません。
またこの区域では原則的に下水道や道路の整備を含む開発行為が行われません。
建築物についても同様で、農林漁業を営む人の住宅などの例外を除き、建物を建てることは出来ません。
農地や山林が多いエリアとなっており、潤いと憩いのある生活環境を守るため、自然環境を保全することが目的となっています。
非線引き区域
非線引き区域とは都市計画区域のなかで市街化区域でも市街化調整区域でもない区域のことを指します。
非線引き区域という名称は法律上の用語ではなく、法律上の名称は「区域区分が定められていない都市計画区域」で、2000年に行われた都市計画法改正以前は「未線引き区域」と呼ばれていました。
都市計画区域内では、市街化を促進する市街化区域とそれを抑制する市街化調整区域に分けられます。こういった区域区分は主に大都市や中都市で適用されます。
特に政令指定都市では、市街化区域と市街化調整区域を必ず設定しなければなりません。しかし、大都市や中都市ではない地方の場合、市街化区域を設定していないという地域もあります。
なぜなら、地方の小都市は地域内で自然環境と住環境が混在していることが多いので、明確な線引きをすることが困難だからです。
そのため市街化区域とも市街化調整区域とも判断し難い区域がでてきます。そうした区域はあえて区域区分せずに保留のままとします。この区域が非線引き区域となります。
非線引き区域は土地利用に関する規制が緩やかなのが特徴です。用途地域についても、定められている場合もあれば、定められていない場合もあります。
非線引き区域のなかで用途地域が定められていない地域は、「非線引き白地地域」と呼ばれます。
非線引き区域と都市計画区域外の違いについて
都市計画区域であるにも関わらず、どちらも定められない非線引き区域は、都市計画区域外と同じではないかと感じる方もいらっしゃるでしょう。
非線引き区域は都市計画区域内でありながら区域区分の外にあるため、将来的にまちづくり計画を進めるエリアということは決めているので都市計画区域なのですが、現時点で方向性（市街化区域か市街化調整区域か）は決まっていないので、とりあえず置いておくエリアです。
反対に、都市計画区域外は将来的な開発の可能性がほとんどなく、とりあえず置いておくエリア、という違いがあります。
非線引き区域と都市計画区域外を比較すると、現時点で状況は同じようでも、将来的な可能性に違いがあると言えます。
非線引き区域における開発許可申請の流れ
非線引き区域で3,000㎡以上の大規模な建物を建設する際には、都道府県知事の開発許可が必要になります(※知事・指定都市等の市長は条例で300㎡まで引き下げ可)。
そこで、開発許可申請はどのような流れになるのかを説明します。
まず、やらなければならないのは、開発事業の適用に関する照会です。開発行為の有無や、その際に都市計画法第29条で定められている許可手続が必要かどうかということ、さらに開発事業基準条例が適用されるかどうかについての判断を求める申請書を提出しなければなりません。
申請書類は市役所などの窓口で入手することができます。申請書のほかに案内図(住宅地図)や現況図、土地利用計画図など必要に応じて書類を用意し、提出します。
この照会により審査が必要であると判断された場合には、都市計画法第33条の技術的基準に達しているかどうかが審査されます。この技術的基準の項目としては、用途地域等に適合していることや開発者に開発行為を行うだけの資力や信用があることが挙げられます。
また、ここで求められているのは技術的基準だけであり、市街化調整区域における都市計画法第34条の基準は適用されません。
そのほか、開発に当たっては関係権利者の相当数の同意を得ることが必要です。また、非線引き区域は都市施設が整備されていない場所も多いので、給排水施設が配置されているかどうかもチェックされます。
これらの条件をクリアしている場合には、都道府県知事から許可の通知が出されます。不許可となってしまった場合、不服であるのならば不服申し立てをすることが可能です。その場合には、開発審査会に対して審査請求を行います。
無事に許可が出たら、開発工事に入ります。着工後に開発事項の変更があった場合には、その都度都道府県知事の許可を得なければなりません。とはいうものの、許可不要な行為や着手予定日の変更といった軽微な変更であれば、事後の届出でもOKです。
開発許可の申請や相談は土地がある自治体の役所の都市計画課、まちづくり課といった部署で対応しています。
開発許可にかかる期間は土地の規模や事情にもよりますが、相談から申請の許可が下りるまで2～3ヶ月程度かかるでしょう。事前に土地のある自治体のホームページで情報収集しておくと良いでしょう。
非線引き区域のメリットとデメリット
不動産の売却を考えている場合、対象物件が非線引き区域内であることにはメリットとデメリットの両方があります。
非線引き区域のメリット
開発に関して市街化区域や市街化調整区域よりも制限が緩いということが挙げられるでしょう。
例えば、市街化区域では1,000㎡以上の建物を建てようと思えば自治体からの許可を取る必要がありますが、非線引き区域では一般的に3,000㎡までは許可を取らずに建築することが出来ます。
そのため、非線引き区域では比較的自由に土地の売買をすることができます。
一方で土地がある地方自治体によっては非線引き区域であっても厳しい規制を設定していることもあります。その場合は地域の制限に反した建築物は建てることができないので建物を建てる前にかならず確認しましょう。
非線引き区域のデメリット
建築に際しての制限が緩いということは、周辺の環境が変化しやすいということでもあります。将来的にも現在の環境が続くとは限らないため思いもよらないトラブルが起こるかもしれません。
また土地の売却をする際、そもそも非線引き区域の人口密度がまばらなために買い手が見つけづらいでしょう。
さらに、非線引き区域では電気や上下水道、道路のような都市施設が整備されていないことも多くあります。もし住居などを建てるつもりであればライフラインなどは自分で引かなければなりません。
このような点は非線引き区域のデメリットと言えるでしょう。
非線引き区域で住宅ローンは通るか？
結論として、非線引き区域は住宅ローンの融資対象外である場合が多い傾向にあります。
ライフラインが整備されていない点や買い手が見つけづらく売却が難しい点から融資対象から除外していると考えられます。
ただし、地域の信用組合や地方銀行については融資対象としている場合もあります。ローンの融資対象になるかどうかは、物件の事情によって異なるため、直接銀行に相談してみるのも良いでしょう。
一方で、大規模宅地開発業者が行政に承諾を取り、一団の分譲住宅地を作り、ライフラインも敷設した上で、非線引き区域のままの場所は提携ローンなども準備されており、融資有りでの購入が可能となっているケースが多いです。
住宅ローンが通らないのはどの区域か？
非線引き区域と同様に、都市計画区域外や市街化調整区域では住宅ローンの融資対象外としている銀行が多いようです。
しかし市街化調整区域については、第三者が建物の再建築をすることが可能かを基準として審査ができる銀行もあります。銀行によって判断が異なるため、住宅ローンの審査を複数の銀行で同時に行うのも一つの手かもしれません。
また住宅ローンを借りられない可能性に備えて、住宅メーカーとの契約は停止条件付売買契約にしておくと良いでしょう。
住宅ローンの審査が通らなかったなど一定の条件が発生した際、買主は違約金など発生せずに契約を解約することができるため、トラブルを避けることができます。
用途地域が無指定とは
土地にはさまざまな用途地域が指定されている中で用途地域が「無指定」という地域も存在します。
「無指定」には、いくつかの考え方がされています。ひとつは、都市計画区域内の「市街化調整区域」及び「非線引き区域で用途地域の指定がない地域(非線引き白地地域)」を指します。また広義に「都市計画区域外」または「非線引き区域」のことを指す場合もあります。
無指定区域の場合、建築や開発に制限がないわけではありません。たとえば都市計画区域内であれば、住居を目的にした建築物の建築自体には特に問題は出ません。
ただし、建ぺい率や容積率については確認した方がいいでしょう。建築は可能とされていますが、実際には地方自治体の定める条例による部分が大きいのが特徴です。
非線引き区域と線引き区域の違いをしっかり把握しよう
非線引き区域は政令指定都市のような大都市には存在しませんが、すこし郊外に離れた場所であればその土地が非線引き区域であるということは珍しいことではありません。
非線引き区域は、市街化区域や市街化調整区域よりも建物の建設に関して用途や形状における制限が緩いことが特徴です。
とはいうものの、市街化していない区域であるがゆえに利便性の悪さというデメリットがあることも忘れてはならないポイントと言えます。
非線引き区域の不動産を売却する際には、非線引き区域と線引き区域の違いをあらかじめしっかり把握し、わからないことは専門家に相談することも考えましょう。信頼でき、相談しやすい不動産業者などをあらかじめ見つけておくと、後々トラブルなく売却に臨めるはずです。
不動産会社選びが重要
非線引き区域に関する知識がなく、所有している不動産をどのような方法で売却すればいいかわからないという方は一括査定サイト「イエイ」の利用をオススメします。
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