土地の査定方法は2パターンある⁉査定額を決める12のポイントと注意点

土地を売却したいと思った際にまずは査定を行うという方もいるのではないでしょうか？

ですが、初めて不動産を売却するという方は、そもそもどのように査定を行えばいいか分からないですよね？

今回は土地の査定を自分で調べる方法と不動産会社に依頼する方法をご紹介しますよ。

また、査定前にやっておくといいことや、査定額を決める12のポイントについても解説しています。

どんなところが査定額を左右するのかチェックしてスムーズな土地の売却を目指しましょう。

土地の査定方法は2パターンある　

土地を売却したいと思った際にまず気になるのが、いくらぐらいで売れるのかということだと思います。

土地を査定する方法としては主に【自分で調べる方法】と【不動産会社に依頼する】といった2つの方法があります。

ここでは、それぞれどんな方法なのか詳しくご紹介していきますよ。

自分で調べる方法　

土地の価格は、売りたい周辺の土地の評価額や相場を調べることで、ある程度算出することが可能です。

事前に相場を調べておくことで、不動産会社の提示する査定額が適正かどうか判断できます。

また、いざ売却活動をスタートするときに、相場とかけ離れた価格設定をすることを防げ、適切な価格で売りに出すことも可能です。

自分で土地の価格を調べる際に参考になる数値が【公的評価額】※です。

この【公的評価額】には下記の3つがあります。

・公示地価、基準地価
・固定資産税評価額
・路線価（相続税路線価）

※【公的評価額とは？】
・国や都道府県、市町村などが土地の適正な価格を一般に公表するための評価業務。
・国や自治体が決めている価格のため信頼できる数値といえるが、これだけでは正確な査定額は出せないため、あくまでも目安となる。

公示地価、基準地価　

土地の取引をする際の指標となる価格のこと。

公示地価と基準地価の主な違いとしては、調査を行う時期とその公表先です。

参照：国道交通省ホームページ

固定資産税評価額　

市区町村によって定められた土地や建物の価格。

公示地価の7割程度で設定されており、固定資産税や都市計画税などの税額を計算するときに用いる。

固定資産税評価額の調べ方は下記の3つがあります。

なお、固定資産課税台帳を閲覧するには、固定資産の所有者や関係者でないと閲覧できませんので、運転免許証などの本人確認ができる書類が必要です。

※【固定資産評価証明書とは？】
所有している不動産の固定資産課税台帳に登録されている資産価値を証明する書類のこと。

※【固定資産課税台帳とは？】
固定資産税の課税対象となる土地や家屋に対して、その所有者や所在、評価額などを記録した帳簿のこと。市区町村が作成する。

路線価（相続税路線価）　

道路に面する土地の1㎡あたりの価格のことです。

相続税、贈与税などの課税額がどのくらいかかるかを算出するための指標となる価格であるため、【相続税路線価】ともいわれています。

この【路線価】は国税庁のホームページの路線価図で調べることが可能です。
参照：国税庁ホームページ

なお、路線価図が定められていない地域に関しては、その市区町村の評価倍率表を参考にします。

また、この路線価ですが、査定額に対して補正計算が必要になる場合があります。

詳しくは下記で解説していますので、チェックしてみてくださいね。

不動産会社に依頼する方法　

不動産会社に査定を依頼するという方法もあります。

不動産会社は、査定を依頼されたら過去の取引データや長年の実績から査定額を算出するので、より正確な査定額を知ることができます。

そのため、実際に土地を売却する際は不動産会社の査定額をもとに売出し価格を決めるのが一般的です。

また、上記でご紹介した自分で調べる方法は専門的な知識も必要となってくるため、すぐに査定額を知りたい、早く土地を売りたいという方は不動産会社に依頼するのがおすすめです。

不動産会社の査定方法には

・簡易査定
・訪問査定

の2つがあります。

簡易査定　

売却予定の物件を見ずに、査定価格を算出する方法です。

相場や市場の動向、過去の取引事例を見ながら、査定価格を算出します。

一般的に、不動産会社のサイトに必要な情報を入力するだけで査定額を算出することができるので、今すぐにでも査定額を知りたいという方にはおすすめです。

しかし、実際に物件を見ているわけではないので、あくまでも参考価格程度に考えておきましょう。

こちらの記事では簡易査定の流れやメリット・デメリットを紹介していますので、あわせて確認してみてくださいね。

関連記事

不動産の簡易査定の方法と流れ、かかる費用を徹底解説！

LINK

訪問査定　

訪問査定とは、実際に不動産会社の担当者が現地に行き、物件の状態を確認した上で査定をしてくれます。

簡易査定と比べると、より正確な査定額を算出することが可能です。

そのため、既に土地を売却することが決まっているという方は、簡易査定ではなく訪問査定を依頼する方がおすすめです。

訪問査定の場合、不動産会社が訪問する日程を調整する必要があるので、スケジュールに余裕を持って行いましょう。

査定価格に補正計算が必要な場合も

上記で自分で査定額を調べる方法をお伝えしましたが、路線価による査定の場合、価格に対して補正計算が必要な場合もあります。

なぜなら、土地は正方形に近ければ近いほど価値が高くなり、逆に間口が狭かったり、日当たりが悪かったりすると、価値が下がってしまうからです。

また、複数の道路に面している場合、価値が上がるため、評価額も加算が必要になります。

そのため、上記のような条件に当てはまった場合、前述の路線価による査定価格に補正計算を加える必要があります。

この補正計算には下記の3つの種類があります。

・奥行価格補正
・側方路線影響加算
・二方路線影響加算

奥行価格補正　

奥行価格補正とは、土地や建物の奥行の距離に問題がある場合に一定の減額補正を行うために使用する数値です。

奥行が長すぎたり、短すぎたりする土地は用途が限られるため、正方形や長方形といった土地と比べて価値は低くなってしまいます。

この奥行による価値を正当に評価するために用いられるのが【奥行価格補正率】です。

【奥行価格補正率】は主に３つのステップによって調べることができます。

詳しくは下記の内容をご参考ください。

奥行価格補正率の調べ方　

まずは、対象の土地を国税庁のホームページに記載されている路線価図で調べましょう。

その後、土地の奥行を調べます。

奥行は【想定成形地の奥行※】か【算出した奥行※】の短い方を採用します。

ただし、ほとんどの土地はいびつな形をしていることも多いため、自分で奥行を算出するのは難しい場合もあります。

そのため、土地家屋調査士など専門家に測量をお願いするのもおすすめです。

費用はかかってしまいますが、早く土地を売りたい、査定内容をすぐに知りたいという方は自分で調べるよりも迅速かつ正確な結果を得られるのでおすすめですよ。

土地の奥行を調べることができたら、奥行補正率表で補正率を調べましょう。

この奥行補正率表も国税庁のサイトに掲載されています。
参照：国税庁ホームページ

側方路線影響加算

側方路線影響加算は、別名を角地加算ともいいます。

角地とは交差点など角になる土地のことで、これは利用価値が高く見積もられているので土地の評価がプラスになるのです。

この側方路線影響加算の計算方法は2つのステップがあります。

①正面路線価を決める
角地の場合2つの道路に面しているため路線価が2つあります。

そのため、まずはそれぞれの路線価に対して奥行価格補正率をかけ、高い方が正面路線価になります。

②側方路線価から加算される額を計算する
上記で正面路線価とならなかった方の価格。

側方路線価から見た奥行に奥行価格補正をかけ、さらに側方路線影響加算率をかけたのが、側方路線影響加算額になります。

側方路線影響加算率は国税庁のホームページの【側方路線影響加算率表】で調べることができます。

参照：国税庁ホームページ

二方路線影響加算

裏面加算ともいわれている、二方路線影響加算は、土地の表と裏に道路が面している場合の加算です。

土地の表と裏に道路が面している方が利便性がいいので、土地の価値としてはあがります。

計算方法は先述の側方路線加算と同様となります。

ただし、こちらの場合は二方路線影響加算率表を利用することになり、これも国税庁のサイトより確認することができます。

参照：国税庁ホームページ

どのように土地の価値を計算する？

土地の査定方法をご紹介してきましたが、ではどのようにして土地の価値は計算されているのでしょうか？

ここからは、不動産の価値がどのようにして決まるのか、その方法をご紹介していきます。

仕組みを理解しておくことで、不動産会社が提示する査定額が適正か判断する材料にもなるので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産の価値を決める方法は以下の3つがあります。
①取引事例比較法
②収益還元法
③原価法

なお、それぞれの詳しい内容は下記の記事で解説していますので、こちらも合わせて確認してみてくださいね。

関連記事

不動産査定とは？査定の流れと査定時にチェックされる3つのポイント

LINK

取引事例比較法

主に、土地やマンションの査定を行うときに用いられる方法で、近隣の取引事例をもとに不動産の価格を算出します。

査定したい土地と面積や形などの条件が似ている成約事例をいくつか選び、それをもとに市場の動きなどを考慮して査定額が算出されます。

収益還元法

査定を行う不動産の将来的な収益を現在価値に割り引いてから査定額を算出する方法で、主に投資用不動産に用いられます。

土地の収益還元法の場合【土地残余法】という手法があります。

これは、土地と建物を一体として得た利益から、建物のみで稼いだ収益分を引き、残りを土地が生み出した収益とし、収益価格を求める方法です。

原価法

その不動産を再度立て直した場合、どのくらいの金額が必要かを計算しその価格をもとに算出する方法です。

この方法は、建物の査定に利用されることが多いですが、土地の査定でも使われる場合があります。

土地の場合は、土地を新しく作り上げる際にかかる費用をもとに算出した金額になります。

土地査定の前にやっておくといいこと

不動産会社に査定を依頼する場合、事前にやっておくといいことがあります。

下記でご紹介する事項を準備しておくことで、スムーズに査定を行うことができますよ。

①名義を確認しておく
②必要な書類の準備
③土地を綺麗にしておく

①名義を確認しておく　

まずは、査定を受ける前に土地の名義を確認しておきましょう。

なぜなら、一般的に不動産の売却は名義人本人でなければ行うことができないからです。

特に相続で取得した土地の場合は、名義変更をしていないケースも多いため、事前に名義を確認しておきましょう。

下記の記事では、名義変更の流れなどについて解説していますので、参考にしてみてくださいね。

関連記事

不動産・家の売却時は名義変更が必要？流れや注意点を解説

LINK

②必要な書類の準備　

査定を依頼する場合、より正確な査定額を算出するために必要な書類がいくつかあります。

より正確な査定結果を得るためにも、事前に準備しておくといいでしょう。

③土地を綺麗にしておく　

査定の前に土地を綺麗にしておきましょう。

査定の結果に大きく影響するわけではありませんが、ごみがそのままになっていたり、雑草が生えたままになっていたりすると、きちんと管理されていないと判断されかねません。

不動産会社が査定に訪れた際に、少しでも良い印象を持ってもらえるように、事前に土地の管理も忘れずに行いましょう。

査定額を決める12のポイント　

不動産会社が行う土地の査定の場合、その土地が建っている場所や周辺環境、土地の形などによって評価するポイントが異なります。

ここでは、不動産会社が査定額を決める際に、注目するポイントをご紹介します。

【用途土地の使用用途とは？】　

計画的な市街地を形成するために、用途に応じて建物の使い道や建築する際の制限が定められたエリアのこと。

このエリアは13種類に分けられており、それらを大きく分けると3つあります。

         土地の用途地域は、下記の方法でインターネットで調べることが可能です。

・市区町村のサイトで確認（【自治体名　都市計画図】などで検索）
・国土数値情報をダウンロード

土地の査定で注意すべきポイント　

土地の査定を行うにあたっていくつか注意すべき点もあります。

ここからは、土地の査定で注意すべきポイントをご紹介します。

・査定は複数社に依頼する
・査定価格イコール売却価格ではない
・売却後は所有権移転登記を忘れずに行う

査定は複数社に依頼する　

土地の査定を不動産会社に依頼する場合は、複数社に依頼するのがおすすめです。

なぜなら、複数社に依頼することで、大体の相場を把握することができ、より適正な価格で売りに出すことができるからです。

また、査定を依頼する際に不動産会社の対応やサービスの質も比較することができるので、より相性の良い不動産会社を選ぶこともできます。

当サイトが運営している不動産一括査定サービス「イエイ」では、所有している物件の情報を入力するだけで複数の会社に簡単に査定依頼ができます。

不動産会社選びで迷っている方は、ぜひ当サイト「イエイ」をご活用くださいね。

不動産一括査定・売却なら【イエイ】

査定価格イコール売却価格ではない

査定価格を出したら、いよいよ売却活動がスタートします。

しかし、ここで注意してほしいのが、査定価格＝売却価格ではないということです。

上記でもご紹介したとおり、査定価格は、不動産会社などの過去の取引事例や路線価などの客観的な情報を用いて設定したもので、あくまで売出し価格を設定するための価格となります。

土地の取引価格は、買い手と売り手の合意で決まるので、買い手の交渉によっては査定価格よりも低くなる可能性も十分にあります。

そのため、土地を売却する際の査定価格はあくまで売却の根拠となる数値に過ぎず、必ずこの額で売却できる保証はないことを覚えておきましょう。

売却後は所有権移転登記を忘れずに行う　

土地を売却する際には、売主から買主へ所有権を移す所有権移転登記の手続きを忘れずに行いましょう。

手続きには、登録免許税が発生します。

登録免許税とは、登記手続きの際に国に納める税金のことで、土地の評価額に1.5％税率をかけて計算します。

また、所有権移転登記は司法書士へ依頼するため、司法書士への報酬も発生します。

なお、この登録免許税や司法書士への報酬は買主側が負担することがほとんどですが、念のため事前に確認しておきましょう。

司法書士への報酬は10万円程度となります。

土地の査定でよくある質問　

ここからは、土地の査定でよくある質問をまとめてみました。

どんな内容があるのかぜひチェックしてみてくださいね。

・自分が相続人なら勝手に土地の査定をしても大丈夫？
・土地の査定サイトは怪しくないのか？

自分が相続人なら勝手に土地の査定をしても大丈夫？　

相続した土地の場合、その土地の相続人が複数人いるというケースもあると思います。

そのような場合でも、土地の査定を勝手に行うこと自体は問題ありません。

ただし、いざ売却する場合は、法定相続人全員の同意を得る必要があります。

こちらの記事では相続した不動産の売却の流れなどについて解説していますので、合わせてチェックしてみてくださいね。

関連記事

相続した不動産を売却するにはどうする？売却の流れや減税措置についてもご紹介

LINK

土地の査定のサイトは怪しくないのか？　

土地の査定で一括査定を利用する際、住所や電話番号などを入力することも多く「サイトが怪しくないのか」「利用しても大丈夫か」と不安に思う方もいるかもしれません。

確かに、一括査定を利用すると、電話が一斉にかかってきたり、営業がしつこいといった良くない口コミも目にするかもしれません。

また、なかには相場とかけ離れた高額な査定額を提示してくる悪質な不動産会社もあり、一概に全ての一括査定サイトが安心して利用できるとは限りません。

「どの査定サイトを利用すればいいか分からない」「安心して土地の査定を依頼したい」という方は、ぜひ当サイト「イエイ」をご利用ください。

「イエイ」では、豊富な取引実績をもつ1,700社以上の優良な業者がそろっている、国内最大級の不動産売却の専門サイトです。

安心して依頼できる不動産会社を見つけやすいので、ぜひご活用くださいね。

土地の条件をよく確認し査定を行おう　

今回ご紹介したとおり、土地の価格は面積や形、近隣の環境などの条件によって大きく左右されます。

土地の査定を行うことは、売りたい土地がどのような条件下にあるのかを知る大事な行程の一つです。

自分の土地の状況をきちんと把握しておくことで、いざ売却活動が始まったら、値下げ交渉される要素があるのかなども事前に確認しておけます。

査定価格から大幅に値下げすることなく売却するためにも、土地の状況をよく確認し、査定を慎重に行って適正価格を把握しておきましょう。