戸建の売買を行う際、売主と買主との間で土地の広さについてのトラブルが生じることがあります。その多くは「公簿売買」という契約方法を選んでいることが原因です。

そこで、土地売買における「公簿売買」と「実測売買」という2つの契約方法について説明し、トラブルを避ける方法を紹介します。

不動産売買契約における土地面積の取扱い

土地や敷地のついた戸建の取引をする際には、対象となっている土地の面積は重要な情報です。売主も買主も、坪単価や平米単価などで周囲の相場などと比較し、その土地の価格が適正なのかを判断し、売買価格を算定するからです。そのため、売買契約書や契約前に不動産仲介会社が交付して説明を行う重要事項説明書には必ず土地の面積が記載されています。

土地の面積は重要な情報

土地の面積は登記記録に記載されていますが、実際に測量してみると登記記録とは異なる面積と判明する場合があります。売買契約書や重要事項説明書には、登記記録上の面積を記載する欄と、実測面積を記載する欄がそれぞれで設けられているのが通常です。

また、売買契約の方法にはこの、登記記録上の面積を基準に契約を結ぶ公簿売買と、実測面積を基準に契約を結ぶ実測売買の、2種類あります。

公簿売買は登記記録上の面積で価格を確定し実測精算しない契約

公簿売買においては、土地を実際に測量した結果が登記記録上の面積と異なっていても、売買価格の総額は変更されません。したがって、公簿売買では実測自体を行わないことも多く、実測を行ってもその結果によって、売買価格の変更を行わないことを約束している契約もあります。これも公簿売買に該当します。

契約当事者は、多くの場合面積単価で土地の価格が妥当であるかどうかを判断しているので、実測売買を行ったほうがトラブルにはなりにくいのですが、実際には多くの取引が公簿売買によって行われています。

登記記録とともに、法務局に備え付けられている地積測量図や建物建築時の現況測量図などがある場合には、実測しなくても土地の面積をほぼ正確に推定できることも多いためです。また、土地の測量をするためには費用や時間がかかるため、当事者がこれを避けようとすることも、公簿売買が多い原因となっています。

公簿売買の場合には、売買契約書や重要事項説明書にその旨が明記されます。また、公簿売買であることが明記されていない場合でも、土地の単価が表示されていない場合には公簿売買であることが推定されることが多いです。

しかし、単価表示がなければ必ず公簿売買だと解されるとは限らないため、基本的には公簿売買である旨を明記すべきです。

実測売買とは実際に土地を測量して最終価格を決定する契約

売買契約時に、平米単価や坪単価を元に登記記録の面積で売買価格を定めておき、後日実測面積で計算した売買価格との差額を精算するやり方も実測売買の一種で、実際に土地の広さを測量して価格に反映させるため、当事者間でのトラブルが生じにくい契約方法です。

契約当事者の多くが、面積単価で土地価格の妥当性を判断している実態にも合致しています。

土地を実測して最終価格を決定する契約が実測売買

実測には、土地家屋調査士などに依頼する経費が必要です。測量の費用を、売主と買主のどちらが負担するのかについては当事者間の合意によって決まります。

実測を行う際、境界を確定させるために隣地所有者の協力・立会いが必要となる場合もあります。また土地の前面が公道である場合には自治体の担当者立会いの下で、測量を行う官民査定が必要なこともあります。これらの事情によって、実測を完了するまでには長い期間が必要となる場合があります。

費用負担や時間がかかることについて、事者が合意できる場合には実測売買が選択されます。実測売買で契約を締結する場合には、その旨が売買契約書や重要事項説明書に記載され、平米単価や坪単価も記載されます。

一旦、登記記録の面積で売買価格を定めておき、後日実測による精算を行う場合には、平米または坪あたりいくらの金額で精算を行うのかも契約書に記載します。売買契約締結時には、まだ実測がされていないため、売買契約書や重要事項説明書には実測面積は記載されず、測量の方法や測量図を作成する旨が記載されます。

トラブルが生じやすい公簿売買

公簿売買と実測売買では、公簿売買の方が当事者間の大きなトラブルに発展しやすいです。登記記録上の面積と、後日実測した際の面積が異なることがトラブルの原因です。トラブルの多くは、買主が不満に感じる場合であり、実測面積が登記記録の面積よりも小さい場合です。

公簿売買は、契約内容となっている土地の面積が実測により違った場合でも、当事者は文句を言わないという約束です。実測面積が、広ければ売主が、狭ければ買主が損をすることになりますが、それらのリスクはお互いに承知していることが前提です。

それにもかかわらず、トラブルになってしまうのは、契約当事者が公簿売買の意味やリスクを十分に理解していないことや、実測によって判明した面積の誤差が、当事者の予想を超えて許容できないほど大きいことが原因です。

売買契約書などに公簿売買と明記されていても、不動産取引の専門家でない一般人の多くが、意味を十分に理解できているとは限りません。また、実際に登記記録上の面積と実測面積に誤差が生じることが多いにもかかわらず、多くの人は法務局が管理している登記記録が正しいものだと思い込んでいるのです。

このような状態では、契約書に公簿売買と書かれていても、契約の内容を正しく理解して契約締結しているとは言い難いかもしれません。

また、実測によって判明した面積では、土地を購入した目的が達成できなくなる可能性もあります。たとえば、予測よりも大幅に実測面積が小さいために、計画していた建築プランの実現ができない場合です。

納得する建物を建てられないなら、買主は売買契約そのものを無かったことにしたいと考えるかもしれません。

公簿売買でのトラブルでは契約の錯誤無効が主張される場合もある

当事者が、公簿売買の意味を十分に理解していない場合にトラブルになりやすい公簿売買ですが、契約書上に公簿売買だと明記されていない場合には、公簿売買であること自体を認識していない可能性があります。また、公簿売買と記載されていてもその意味を理解していない場合には、契約内容の重要な部分を理解していないことになります。

公簿売買の意味を理解していない買主が、意味を理解していたら契約を結ばなかったと不満をもった場合や、理解していても実測により生じた誤差が、予想の範囲を大幅に超えているような場合などに、錯誤無効を主張してくる可能性があります。(民法95条)誤差がどれくらいなら問題になるのかは、買主の土地購入目的などにより、許容できる誤差の範囲に大きな違いがあるため、一概に言えません。

当事者が公簿売買の意味を理解していないことがトラブルに

建物を建築する目的や、平米単価が高額になるような土地の取引では、買主が許容できる誤差は小さくなるでしょうし、田畑や山林などの場合には、大きな誤差でも許容される可能性が高くなります。

いずれにしても、実測面積との違いを理由に、後日契約が無効になったのでは、たまったものではありません。したがって、公簿売買を行う場合には、後日トラブルにならないように十分な注意を払うことが必要です。

公簿売買でのトラブルを回避する方法

公簿売買でのトラブルを回避するために何よりも大切なことは、当事者が公簿売買の意味を正確に理解することです。契約当事者がお互いに、公簿売買は実測精算をしないことや、登記記録上の面積と実測面積に大きな差が生じる可能性があることなどを明確に確認し理解したうえで、契約を締結をしましょう。

その点で、宅地建物取引業者が売買契約を仲介する場合、義務として契約締結前に重要事項説明を行いますが、公簿売買なのか実測売買なのかを明記したうえで説明を行わなければなりません。宅地建物取引業者が、公簿売買についてきちんと説明を行ってくれれば、大きなトラブルが生じる可能性は、ほとんどなくなるはずです。

トラブルを回避するためには信頼できる不動産会社に仲介を依頼する

土地面積をめぐるトラブルが生じやすい公簿売買ですが、トラブル回避のためには、実測売買を選ぶか、契約当事者がその意味やリスクを正しく理解できるよう、きちんとした説明をしてくれる信頼できる不動産会社への依頼です。不動産会社に仲介を依頼することです。

信頼できる不動産会社会社とは、すなわち自身の希望に沿い親身になり、なおかつ無用なトラブルをなるべく避けるよう動いてくれる不動産会社です。

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