不動産を売却する場合は消費税に関しても正しく理解しておくことが大切です。売却時にかかる消費税課税対象取引のなかでも、不動産仲介手数料の計算は消費税のとらえ方を間違えると費用負担が増加してしまう可能性があるので、正確に計算できるようにしましょう。そこで、不動産仲介手数料にかかる消費税などについてお伝えします。


不動産売却で消費税がかかるのはどれ?

不動産を売却するにあたっては、まず売買の対象となる不動産に対して消費税が課税されるかどうかを理解することが大切です。消費税は取引額に対して一定率が課税される税金ですので、取引金額が大きくなる不動産取引においては無視できない存在といえます。

不動産売却にかかる消費税って?

不動産に関する消費税の取り扱いは土地と建物で大きな違いがあります。

まず、土地についてです。

事業者が、資産の譲渡や貸付けやサービスの提供など何らかの給付をして、その見返りに対価を受け取る行為を「資産の譲渡等」といいますが、この行為があった場合には、消費税の課税対象となります。このことから、資産である土地の譲渡においても、本来は課税対象となります。しかし、消費税法では一定の非課税となる取引が定められており、土地の譲渡は消費課税になじまないとして非課税取引になっています。土地は使用しても価値が減らず消費されないということが理由です。

次に、建物です。

建物は原則として、非課税となる取引の規定はありませんが、事業者が事業としてではなく個人間で建物の売却を行った場合は消費税は課税対象となります。しかし、不動産業者が売主の場合、事業者が事業として取引することになるため、個人の買主は消費税を支払う必要があるのです。

さらに、建物の貸付には非課税に該当する取引があることも知っておきましょう。

建物が住宅として貸付けされる場合の賃貸収入は非課税とされており、アパート家賃の支払いでは消費税を負担する必要はないということです。ただし、事務所として貸付けを行う場合は消費税の課税対象取引となります。

不動産売却で気をつけたい消費税

不動産の売却においては、建物以外にも消費税が課税されるものがあります。注意すべきものとして

  • 不動産仲介手数料
  • 司法書士への報酬
  • 住宅ローンの一括繰上返済手数料

の3つがあげられます。

不動産仲介手数料の注意点

不動産会社が事業として行うサービスの提供にあたることから、不動産仲介手数料にも消費税が課税されます。注意すべき点は、手数料の計算方法です。特に、土地と建物をセットで購入する場合は気をつけましょう。土地・建物の売買価格に対して一定率を乗じて計算します。売買価格は消費税抜きの価格が対象となります。

土地の購入は非課税取引のため、税込み価格と税抜き価格を意識する必要はありません。しかし、建物は課税対象取引となるため、税込み価格と税抜き価格があります売買価格が税込み価格で表示される場合の仲介手数料計算には、注意が必要です。

例えば、建物価格が税込み2160万円、土地の価格が2000万円、合計4160万円だった場合の仲介手数料を計算すると

4160万円×3%+6万円=130万8000円+消費税(8%)

となります。建物価格が税抜き2000万円、土地の価格が2000万円、合計4000万円だった場合の仲介手数料を同じ計算式に当てはめ計算すると

4000万円×3%+6万円=126万円+消費税(8%)

となります。

税込み価格で計算した場合には消費税抜き価格で計算した場合よりも、手数料負担額が約5万円増加しています。さらにこれに、消費税分の負担増も上乗せされることになるので、不動産の売買価格が税込みかどうかを必ず確認するようにしましょう。

なお、仲介手数料は法律によって上限が定められています。

【不動産仲介にかかる費用とは!仲介手数料について考えてみよう】

司法書士の報酬

住宅ローンを借りて居住用の不動産を取得する場合、対象となる不動産を住宅ローンの担保にしなければならないのが一般的です。この、担保となっていることを明確にするために設定されているのが、抵当権です。ローンが残っている不動産を売却する場合は、抵当権を法務局で抹消する必要があります。手続きは個人でも行うことができますが、手間と時間を考えて司法書士に依頼するケースが多いです。

司法書士への報酬にも諸費税がかかる

依頼した場合、司法書士に対して報酬を支払うことになります。一般的な報酬金額は1万円前後ですが、司法書士が代行して行う抵当権抹消登記はサービスの提供にあたるので、消費税の課税対象取引になります。司法書士への報酬が1万円だった場合は、1万800円が税込み支払い額です。

一括繰上返済手数料

住宅ローンの返済中で残債が残っている不動産を売却する場合、残債は売却時に一括して返済する必要があります

融資している金融機関は、残りの返済期間について利息を受け取れなくなる代わりに、債務者に一定金額の負担を求めるのが一括繰上返済手数料です。残債の一部を繰上返済する場合には手数料無料となることもありますが、一括繰上返済の場合は基本的に手数料が発生することを理解しておきましょう。

この手数料は金融機関のサービス提供にあたりますので、消費税の課税対象です。手数料の8%を消費税として加算して支払うことになります。

不動産売却では消費税以外の税金もかかる

不動産の売却においては、消費税だけでなくそのほかの税金が課税されることがあります。消費税以外の主な税金は3つです。

1.印紙税

印紙税は文書に課税する国税で、不動産売却時に作成する売買契約書は印紙税の課税対象となります。印紙税の納付方法は印紙を購入して書類に貼付する方法です。印紙税額は、文書に記載されている金額などに応じて定められており、一部の例外を除いて金額が高いほど印紙税も高く設定されています。

不動産売買契約の対象金額は売買価格ですので、売買金額が大きくなると印紙税負担も増加することになります。

2.登録免許税

登録免許税も国税で、原則として登記をした場合に課税されます。課税対象金額である課税標準は、固定資産税評価額です。登記の種類によって登録免許税が変わる仕組みになっています。

不動産の売却時には、所有権の移転登記や抵当権の抹消登記を行うことになりますので、登録免許税の負担が発生することも知っておきましょう。

3.売却益に対する税金

売却損が生じた場合は負担する必要はありませんが、売却益が生じた場合は原則として所得税と復興特別所得税、住民税が課税されることになっています。

税額を軽減する特例の適用がない場合、売却益に対する税率は短期譲渡の場合は約20%長期譲渡の場合は約40%です。暦年で5年を超えて所有していた場合は長期譲渡に該当します。ただし、居住用住宅の場合は、税負担を軽減する特例が複数ありますので、売却にあたっては使える特例があるかどうかについて確認することをおすすめします。

まとめ

以上のように不動産売却には、消費税やそれ以外にも様々な税金が発生します。不動産売却の際には、消費税負担のこともしっかり考慮した資金計画を行いましょう。