不動産売買の流れを完全攻略！基礎知識から必要な書類・費用について

不動産売買を行うにはどの様な流れで行えばいいのでしょうか？

今回は、売り手と買い手それぞれの視点から、必要な書類や費用などについて解説しています。

それぞれどんな違いがあるのか、ぜひ参考にしてみて下さい。

また、不動産売買を行うにあたっての注意点やよくある質問も紹介しています。
 

不動産売買の前に！知っておきたい基礎知識

不動産売買は不動産を売りたい人と購入したい人、双方がいて成り立ちます。

この不動産売買ですが、実際に売買が成立するまでには、売却活動などをサポートしてくれる不動産会社を探したり、購入の際は事前に手付金の支払いが必要だったりと、準備や費用もかかってきます。

ここでは、不動産売買を行う前に知っておきたい基礎知識をご紹介していきます。
 

不動産の取引は名義人本人が行う必要がある　

不動産売買の取引は、先ほどもお伝えした通り準備すべき事や支払うべき費用なども色々とあります。

また、取引価格も高額となるケースがほとんどです。

そのため、不動産売買の取引では、名義人本人が行う必要があります。

名義人以外が代わりに取引を行う場合は、例え名義人の家族であっても委任状を作成し、正式な代理人として専任しておく必要があります。

それほど、不動産の売買は誰もが気軽に行える訳ではないのです。

不動産売買は不動産会社に依頼して行う事がほとんど

不動産売買を行うには、実際に不動産を売るための営業や、売買が成立した際に、いつ手渡すのか、代金を支払うのかなど、さまざまな取り決めも必要になってきます。

そのため、不動産の売買を行う際は不動産会社に依頼して行う方がほとんどです。

依頼する事で手数料はかかってしまいますが、早く売却出来たり、条件にぴったり合う不動産をスムーズに見つける事ができます。

この不動産会社に依頼した場合どんな事をしてもらえるのか、利用するメリット・デメリットなどについては、下記の記事で詳しく紹介していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

参照：不動産仲介業とは？仕事内容や仲介業者を利用するメリットとデメリット
 

不動産売買はどの様な流れで行われる？

いざ不動産を売却したい、購入したいと思ってもどの様な流れで行えばいいか分からないという方も多いのではないでしょうか？

ここでは不動産を売却する場合、購入する場合、それぞれどの様な流れで行われるのかについて、ご紹介していきます。

不動産売却の流れ

先ほどもご紹介した通り、不動産を売却したい場合は、不動産会社に仲介を依頼するケースがほとんどです。

不動産会社に依頼をした場合の売却の流れは、主に下記の通りです。

1. 不動産査定の依頼をする
2. 媒介契約を締結する
3. 不動産会社による売却活動
4. 売買契約
5. 不動産の引き渡し
6. 必要であれば確定申告を行う

1.不動産査定の依頼をする

不動産会社に依頼する場合は、まず売主は不動産査定の依頼を行いましょう。

この不動産査定ですが、査定してもらう際は、複数の不動産会社に依頼を行う事がポイントです。

なぜなら不動産会社が行う査定には、明確な決まりがないため、不動産会社によって、査定額がさまざまだからです。

そのため他社と比較してあまりにも低い査定額を提示してくる不動産会社もあるかもしれません。

不動産会社の選び方としては、査定額に対し明確な根拠を示してくれる不動産会社を選ぶ事がポイントです。

また不動産会社が行う査定の方法には、「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。

簡易査定：住所や土地の面積、築年数を元に算出する簡易的な査定方法
訪問査定：実際に不動産会社が訪問し、不動産の状況を詳しく見て査定する方法

より正確で詳しい査定方法を知りたい方は、訪問査定がおすすめです。

2.媒介契約を締結する

依頼する不動産会社が決まったら、次は媒介契約の締結を行います。

依頼を受けた不動産会社は媒介契約書を依頼者と締結し、実際に売却活動などを行います。

この媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任契約」の3つがあり、それぞれ、どの様な売却活動を行うのかが異なります。

3.不動産会社による売却活動

不動産会社と売買契約を締結したら、実際に不動産会社による売却活動が始まります。

基本的に売主は不動産会社に任せておけばOKですが、販売状況の報告などを受け、なかなか売れないようであれば、不動産会社と相談し価格の見直しなども行いましょう。

また内覧の要望などがあった場合も、不動産会社に任せてもOKですし、売主自身が参加し、自ら案内や説明を行う事もできます。

4.売買契約

売却中の不動産を購入したいという人が現れたら、売主と買主の間で売買契約書の締結を行います。

この売買契約書は不動産会社が作成してくれます。

記載されている内容

• 売買物件の代金や手付金の額
• 支払日
• 所有権の移転と引き渡しについて
• ローン特約
• 手付解除
• 契約違反による解除

5.不動産の引き渡し

売買契約の締結まで完了したら、いよいよ不動産の引き渡しを行います。

先ほどの、売買契約書で締結した引き渡しの日時までに完了出来るように、余裕を持って準備しておきましょう。

また引き渡しと同時に、買主からの決算も行われる事がほとんどです。

売主は「抵当権抹消登記」が必要な場合もあるので、当日準備ができていないという事がないように、事前にしっかりと必要な手続きは済ませておく事がポイントです。

抵当権抹消登記とは？

金融機関から、ローンを組んだ際に不動産を担保として設定された、抵当権を不動産登記から抹消する手続きの事。

この抵当権は住宅ローンを返済し終えていても、自動的に抹消される事はないので、ローンを完済している場合は、抵当権抹消登記が必要となる。

6.必要であれば確定申告を行う

不動産を売却し利益を得た場合は、確定申告を行う必要があります。

この不動産売却で得た利益の事を譲渡所得といい、住民税や所得税の課税対象となっています。

ただこの譲渡所得税には、一定の要件を満たしていれば特別控除を受ける事などもできるので、確定申告の際は、自分がどんな控除を適用出来るのか、事前にしっかりと確認しておきましょう。

どの様な控除があるのかは、下記の記事で詳しく紹介していますので、ぜひ参考にしてみて下さいね。

参照：不動産売却時にかかる税金とは？計算方法や確定申告の必要性について解説

不動産を購入する場合の流れ

不動産を購入する場合は、人生に1度あるかないかの大きな買い物なので、慎重に行う必要があります。

買主も売主と同様に売買契約の締結などがありますので、不動産会社に仲介を依頼し、必要な手続きなどを行ってもらうケースがほとんどです。

購入する場合の流れは下記の通りです。

1. 条件や予算を決める
2. 不動産探し
3. 希望の不動産をいくつか内覧
4. 契約締結
5. 引き渡し

1.条件や予算を決める

まずは何といっても、購入したい不動産の条件や予算をしっかりと決めましょう。

予算を決める際は、初期費用にいくらぐらいかかりそうなのか、ローンを組んだ場合は、しっかりと返済していくことが出来るのか、自分の資産状況をしっかりと把握しながら考えましょう。

またマイホームの購入を検討している方は、購入後にお子さんが増えたり、親の介護で同居が必要になったりと予期せぬライフスタイルの変更があるかもしれません。

生活環境が変わる事で、当初予定していたローンの返済が厳しくなったり、購入した不動産では手狭になってしまったという事も考えられます。

条件や予算を決める際は、短期的、長期的な目線であらゆる事を想定して決めていく事がポイントです。

2.不動産探し

条件や予算を決めたら、不動産探しを始めましょう。

不動産を探す際は、インターネットで検索する方法もありますし、実際に不動産会社に相談する方法もあります。

不動産会社では、さまざまな不動産の情報を取り扱っていますので、自分で探してもなかなか条件に合う物件を見つけられないという方は、不動産会社に相談してみるのもおすすめですよ。

3.希望の不動産をいくつか内覧

条件に合う不動産をいくつか絞れたら、内覧を行いましょう。

実際に内覧をする事で、書面だけで見ていた物件の情報とイメージが違ったという事もあるかもしれません。

そのため、内覧はできるだけ行った方がおすすめです。

また内覧の際は、物件の周辺状況も合わせて確認しておきましょう。

電車や飛行場が近くにある場合、騒音がうるさく感じてしまう事もあるかもしれませんし、お子さんがいる場合は、学校までの通学路や道路状況なども、確認しておきましょう。

4.契約締結

気に入る不動産を見つける事が出来たら、上記で紹介した売主と買主の間で売買契約書の締結を行います。

この売買契約書は、買主に対しては物件に関する説明を不動産会社がしっかりと行ってくれます。

契約内容は一度締結されると取り消す事は出来ないため、内容をしっかりと確認しておきましょう。

また売買契約の締結と同時に、買主は購入の契約を結んだ証拠として手付金の支払いも行います。

手付金は、物件購入金額の大体5％〜10％です。

5.不動産の引き渡し

買主は物件の引き渡しを行うと同時に、住宅ローンの融資を行います。

また「所有権移転登記」と「抵当権設定登記」という手続きも必要です。

所有権移転登記：不動産の所有権が移動した事を示すもの。

抵当権設定登記：万が一ローンを返済出来ない場合に、金融機関がその不動産を売って回収できる権利を明らかにする事。

引き渡し日に、所有権移転登記は買主側が行うことが一般的となっており、司法書士に手続きを代行してもらうケースも多く存在します。

不動産売買で必要な書類

不動産売買を行う上でどんな書類が必要なのでしょうか？

ここでは、不動産売買を行う上で必要な書類をご紹介していきますよ。

売却する場合

売却する場合に必要な書類としては、売却する不動産が土地か一戸建てか、マンションかによって内容が異なります。

必ず必要な書類

• 登記済証（権利証）または登記識別情報
• 固定資産税、都市計画税納税通知書の写し
• 実印・印鑑証明書
• 固定資産評価証明書
• 住民票
• 本人確認書類

それぞれの書類の詳しい内容については、下記の記事で詳しく紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

参照：不動産売却で必要な書類は主に12種類！一つ一つ分かりやすく解説

土地の場合

• 土地測量図・境界確認書
• 抵当権抹消書類

一戸建ての場合

• 確認申請書、確認済証、検査済証
• 物件の間取り図・測量図
• 土地測量図・境界確認書
• 抵当権抹消書類
• 耐震診断報告、アスベスト使用調査報告書　（必要な場合のみ）

マンションの場合

• 物件の間取り図・測量図
• 抵当権抹消書類（必要な場合のみ）
• 耐震診断報告、アスベスト使用調査報告書　（必要な場合のみ）
• 買主に引き渡す書類(管理規約やパンフレットなど)

購入する場合

不動産を購入する際に必要な書類は、下記の通りです。

売買契約時に必要な書類

• 本人確認書類
• 実印
• 印鑑証明書

ローンの借り入れ時に必要な書類

• 住民票
• 所得内容が確認できる書類（所得証明書や源泉徴収票）
• 返済口座通帳
• 借入金残高証明書・予定表

不動産売買でかかる費用

不動産売買を行う場合は、税金や仲介手数料などさまざまな費用がかかります。

ここでは、不動産売買でかかる費用についてご紹介していきます。

売却する場合にかかる費用　

不動産を売却する際にかかる費用としては、主に「税金」と「売却する手続きで必要な費用」とがあります。

税金

• 譲渡所得税
• 印紙税
• 登録免許税

売却する手続きで必要な費用

• 仲介手数料
• 測量費
• 住宅ローン返済手数料

譲渡所得税
不動産売却で生じる所得にかかる税金

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

参照：国税庁ホームページ

印紙税

売買契約書などの書類に対して課税される税金。

印紙税額は契約金額によって異なります。

引用：国税庁ホームページ

登録免許税

抵当権抹消登記が必要な場合にかかる税金。

抵当権抹消登記は、不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかります。

例えば、マンションの場合は土地と建物の2件でカウントされるため、合計2,000円です。

この抵当権の抹消登記は、手続きが複雑なため司法書士へ依頼する方がほとんどです。

司法書士への手数料は、１万5,000円〜2万円程です。

仲介手数料

不動産の売却活動などを依頼した不動産業者などに支払う手数料の事。

不動産会社が受け取る仲介手数料には、宅地建物取引業法によって取引物件価格ごとに定められた上限額があります。

例えば、

・取引物件価格が400万円超の場合仲介手数料の上限は、

　取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税

・取引物件価格が200万円超～400万円以下の場合
　
　取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税

・取引物件価格が200万円以下の場合
　
　取引物件価格（税抜）×5％＋消費税

測量費

不動産の面積や位置などを測る際に必要となる費用。

測量には「現況測量」「境界測量」「確定測量」と3つの測量がありますが、土地の売却の際には「確定測量」が必要です。

この「確定測量」とは、隣地の所有者が立ち会いのもと同意をもらい、境界を確定させる測量の事で「確定測量」の場合、費用は約40万〜50万円程です。

また道路など役所の立会いが必要な場合、さらに10〜30万程必要になります。

住宅ローン返済手数料

住宅ローンの残債が残っている場合に発生する費用。

ローンの一括返済を行う際に、金融機関に対して、手数料の支払いが発生する。

手数料は各金融機関によって異なりますが、3万3,000円を設定している金融機関が多いです。

購入する場合にかかる費用　

購入する場合にかかる費用も売却の時と同様に、主に「税金」と「購入する手続きで必要な費用」とがあります。

税金

• 印紙税
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 消費税

購入する手続きで必要な費用

• 仲介手数料
• 住宅ローン手数料
• 司法書士への依頼料
• 手付金
• 火災保険料
• 修繕積立金（マンションの場合のみ）

不動産取得税

不動産を取得した時に、課される税金の事。

不動産取得税の計算方法は下記の通りです。

取得した不動産の固定資産税評価額（課税標準）× 2分の１ × 3％ − 控除額

消費税

不動産を購入した際に土地に関しては、非課税ですが建物に関しては消費税が課されます。

この消費税は新築、中古にかかわらず税率は2019年10月1日から10％となっています。

住宅ローン手数料

住宅ローンの借り入れを行う金融機関に支払う事務手数料。

この住宅ローンの手数料は各金融機関によって異なりますが主に「定額型」と「定率型」の2種類があります。

定額型：借入金額に関わらず、手数料の金額は一定
定率型：借入金額に一定の手数料を乗じた金額を手数料として、支払う

司法書士への依頼料

不動産を購入した場合、所有移転登記を司法書士などに依頼する必要があります。

依頼を行う司法書士によって金額は異なりますが、相場は数万円〜5万円程です。

手付金

不動産を購入した際に、購入金額の一部を契約時に売主に支払います。

この手付金は大体購入金額の1割程度です。

火災保険料

住宅ローンの契約時に火災保険の加入もしておく必要があります。

万が一ローンの支払いがまだ残っているうちに、火災に巻き込まれ家に損害が起こった場合でも、ローンの支払いはなくなりません。

そうなると、ローンの支払いに加え、修繕費の支払いも必要になってきます。

そうならないためにも、火災保険の加入はぜひしておきましょう。

火災保険料は、保険会社や契約内容によって実にさまざまです。

複数の保険会社から見積をとり、保険料や契約内容を見比べてみるのもおすすめです。

修繕積立金

マンションを購入した場合は、修繕積立金という費用も必要になってきます。

修繕積立金とは、建物の診断や修繕工事を行うために充てられる費用の事です。

この修繕積立金は、マンションに住んでいる戸数などによって異なります。

不動産売買の注意点

不動産売買が初めてという方も少なくないと思います。

ここでは、不動産売買を行うにあたっての注意点をご紹介していきますよ。

住み替える場合は計画を立てて行う

現在住んでいる家を売却し、新しく不動産を購入する住み替えを検討している方もいるかもしれません。

住み替える場合、家の売買を同時に行う場合や売却を先に行う、または購入を先に行うなど状況に応じてさまざまだと思います。

それぞれのメリットやデメリットをきちんと確認し、予算が足りそうかしっかりと計画を立てて、住み替えを行いましょう。

売却と購入を同時に行う場合

売却を先に行う場合

購入を先に行う場合

不動産会社によって得意不得意がある

不動産売却を行うにあたって、仲介業者である不動産会社はなくてはならない存在ですが、その不動産会社も実にさまざまです。

例えば賃貸仲介をメインで行っている会社や、不動産を買い取って再販を行う会社などもあります。

また不動産の売買を行う場合でも、戸建てが得意だったり、マンションや、土地の売買が得意など不動産会社によっても、得意分野と不得意な分野がある事も事前に知っておきましょう。

依頼したい不動産会社がいくつかある場合、その不動産会社の得意分野を知って、自分の状況と合う不動産仲介会社を選ぶ様にする事がポイントです。

よくある質問

ここからは不動産売買においてよくある質問をまとめてみました。

ぜひ参考にしてみてくださいね。

契約手続きのみ不動産会社にお願いしたい、仲介手数料は安くできるのか？

売り手と買い手が知り合いなどの場合、不動産仲介業者を間に挟まず、既に価格の交渉や合意まで済ませているという方もいるかもしれません。

そうなると契約手続きのみを不動産会社に依頼したいというケースもあると思います。

先ほども紹介しましたが、仲介手数料の上限というのは決められていますが、基本的な仲介手数料は、不動産会社と話し合って決めたり価格の交渉などを行う事が可能です。

今回のように、契約手続きのみ依頼したい場合は、その旨を不動産会社に伝え価格の交渉を行ってみましょう。

遠方にある不動産を売却したい場合どうすればいいのか？

親から相続した不動産など、遠方に売却したい不動産がある場合、どの様に売却活動を行えばいいか迷ってしまいますよね？

仮に遠方であった場合でも、不動産会社に仲介を依頼する事で売却を行う事は可能です。

売主や買主が遠方に住んでいる場合、不動産会社は契約書や重要事項説明書を郵送で送り署名、捺印をしてもらいます。

また代理契約で手続きを行うという方法もあります。

代理手続きとは、知人や親戚を代理人として、媒介契約や売買契約の締結を代わりに行ってもらうというものです。

ただし、この代理人手続きは、仮に代理人の行為でトラブルが起こった場合でも、依頼した売主の責任となってしまいます。

そのため代理人は信頼できる人を慎重に選ぶ様にしましょう。

またこの代理人は、司法書士に依頼する事も可能です。

不動産売買は個人間でも行えるのか？

不動産売買は不動産仲介業者に依頼せず、個人間で行う事も可能です。

個人間で不動産売買を行うメリット・デメリットは下記の通りです。

個人間で売買を行う場合、売却価格は自分で調べて価格設定をしないといけません。

この価格設定ですが築年数や、今の物件の状態などさまざまな事を考慮して決めなくてはなりません。

また、買主側が金融機関のローン審査に通りづらいという事もあります。

金融機関からローンの融資を受ける際は、さまざまな書類の提出が必要ですが、個人で作成したものだと、不備が多く認められないという事も多々あります。

さらに個人間でやり取りを行うので、契約書の不備や購入後に欠陥が見つかるなどトラブルが起こる事も多々あります。

この様に個人売買を行う際は、メリット、デメリットをよく考えた上で行いましょう。

まとめ

今回は不動産売買の流れや、かかる費用、必要な書類などをご紹介してきましたが、いかがだったでしょうか。

不動産売買は売却活動から、実際に売れるまで時間がかかる事もあり、また準備すべき書類もいろいろとあります。

ですが流れや必要な書類、費用を知っているだけで、スムーズに不動産売買を行う事もできるでしょう。

今回の記事もぜひ参考にしてみてください。