新居を購入すると同時に現住居を売却して自宅の住み替えを行います。その際、買い替えローンを利用して、新居を購入するための住宅ローンを組むケースも少なくありません。ここでは、買い替えローンとはどのようなものなのか、その仕組みと注意点について見ていきましょう。

ダブルローンよりリスクが低い買い替えローン

自宅の住み替えを行う際、新居の購入と現住居の売却を同時に行うのが一般的です。しかし、現住居にローンの残っていると購入と売却を同時に手続きできない場合があります。ローンを完済できなければ、原則現住居の売却手続きができないからです。
このようなケースでは、ダブルローンを利用して自宅の住み替えを行うことが考えられます。

ダブルローンとは

現住居のローンをそのまま残し、新居の購入のため別にローンを組むことです。しかし、ダブルローンには、デメリットがいくつかあるので、なるべく利用は控えたほうがよいでしょう。

ダブルローンは、一般の住宅ローンよりも審査基準が厳しいというデメリットがあります。毎月の返済額が2倍前後になるので、審査基準が厳しくなるのは当たり前です。住宅ローンの審査基準の1つに申込者の年収額がありますが、ダブルローンの場合はその基準も高くなります。
したがって、年収額が基準に満たなくてローンの審査に通らない可能性も少なくありません。

また、住宅ローン控除が適用外になってしまうのも大きなデメリットです。

住宅ローン控除とは、年末のローン残高の一定割合額を所得税から差し引くことができる制度です。住宅ローン控除の適用を受けるには、ローンの対象物件に居住していなければなりません。したがって、ダブルローンを利用すると、新居のローンには住宅ローン控除が適用されますが、現住居のローンには適用されなくなってしまうのです。

このようなケースで自宅の住み替えをする場合、買い替えローンを利用するとリスクを少なくできます。

買い替えローンはどんな仕組みになっている?

買い替えローンとは、自宅の住み替え専用の住宅ローンのことを言います。新居の購入資金のほかに、現住居のローンの返済資金も合わせて借入できるのが特徴です。

具体例

たとえば、新居の購入代金が2,500万円、現住居の価額が1,500万円、ローンの残債が2,000万円だったとします。このようなケースでは、仮に現住居を処分してその代金をローンの返済に当てても、500万円も残ってしまいます。そのため、物件に設定されている抵当権を外してもらえないので、現住居を売却することができません。
それにより、自宅の住み替え手続きに支障が出てしまうのです。

しかし、買い替えローンで新居の購入代金2,500万円と現住居のオーバーローン分の500万円の計3,000万円の融資を受けます。融資金の一部を現住居のオーバーローン分500万円の返済に当てれば、現住居のローンを完済することが可能です。

買い替えローンを利用すると、現住居の価額がローンの残債よりも低いときでも、新居の購入と現住居の売却を同時に行えます。それにより、自宅の住み替え手続きをスムーズに進めることができるのです。

買い替えローン申し込みの流れ

買い替えローンを利用する際、新居の購入と現住居の売却の残金決済日を同じ日にしなければなりません。そのため、買い替えローンの申し込みを行う場合、現住居の売却手続きを並行して進めていく必要があります。

まず、現住居の価格査定と売却手続きを不動産業者へ依頼しましょう。現住居を売却できる価額を把握できれば、買い替えローンで借入する額を計算できるからです。また、その際に、買い替えローンの利用について不動産業者へ伝えておくとよいでしょう。

不動産業者は日頃から銀行とお付き合いがあります。そのため、買い替えローンを利用する銀行を紹介してくれることも少なくありません。
現住居の価格査定と売却手続きの依頼が済んだら、買い替えローンを利用する銀行を決定して事前審査を受けます。事前審査を受けて問題なければ、新居の購入と現住居の売却の契約をするのです。新居の購入契約をする際、買い替え特約が契約書上に盛り込まれているかを確認しましょう。

買い替え特約とは

現住居が売却できることを条件に購入する特約になります。買い替え特約があれば、新居の購入契約後に現住居が売却できない場合、違約金なしで解約できるので、その内容は重要です。

新居の購入契約をしたあとで、正式に買い替えローンの申し込みを行います。そして本審査に通ったら、新居の購入と現住居の売却の残金決済を同時に行います。

「買い替えローンはカンタン」オーバーローンの落とし穴

落とし穴に注意!

フルローンで新居を購入する人も一定数存在します。

フルローンとは

住宅の購入代金全額を住宅ローンの融資金でまかなうことです。買い替えローンもフルローンを活用できるので、自己資金を用意することなく、自宅の住み替えができます。そのようなことから、買い替えローンはカンタンに活用できると思ってしまう人もいるでしょう。

しかし、フルローンで買い替えローンを利用すると、通常は現住居のローン残債額以上の借金を抱えてしまうという難点があります。総返済額も増えるため、これまでよりもローン返済の負担が大きくなってしまうのです。

それから、融資直後からオーバーローンの状態になるので、ローンの返済が困難になったとき、自宅をスムーズに処分できないことも見逃せません。買い替えローンのこのようなデメリットを考慮して、利用するか否かを検討することが大切です。

買い替えローンの負担を少なくするには、新居購入の頭金を用意しておくことです。

頭金の額によっては、オーバーローンの状態になるのを防ぐことが可能です。どうしても頭金を用意できないのであれば、新居の購入価額を抑えましょう。それによって、買い替えローンの借入額を低くすることができ、ローン返済の負担が少なくなるからです。

ゆとりある老後のために返済期間は延ばさない

ゆとりある老後

自宅の住み替えを行う時期は人によって違います。しかし、国土交通省の調査によると40代~50代で行う人が多いという結果が出ています。そのため、40代~50代に自宅の住み替え手続きを行うことになるのが一般的です。

40代~50代で買い替えローンを利用する場合、返済期間は、現住居のローンの返済期間内におさまるようにすることが大切です。少なくとも65歳までに完済できるようにしておかなければなりません。一般企業に勤めている人は、通常60歳~65歳で定年を迎えます。定年を迎えると現役のときより収入が少なくなるのが通常です。

そのような状況でローンの返済をしなければならないとなると、経済的負担も大きくなります。退職金やこれまでの貯蓄をローンの返済へ当てれば問題ないという意見もあるでしょう。

ですが、医療費や自宅のリフォーム代など、老後にも大きな出費が発生する可能性もあります。そのため、退職金やこれまでの貯蓄をローン返済に当ててしまうと、老後の資金に余裕がなくなる場合が出てきます。ゆとりある老後を送るためにも、買い替えローンの返済期間を延ばさないように注意しましょう。

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まとめ

現住居の売却額でローンを完済できない場合、ダブルローンではなく、買い替えローンを利用して自宅の住み替えを行うと効果的です。買い替えローンを利用すれば、新居の購入と現住居の売却を同時に行えるので、スムーズに自宅の住み替えができるからです。

ただ、買い替えローンの借入を行うと、これまでよりも返済の負担が大きくなります。また、返済期間を延ばしてしまうと、老後の資金に余裕がなくなってしまう場合も少なくありません。

オーバーローンの現住居の住み替えを行う際、買い替えローンは有効ですが、デメリットを考慮したうえで利用しましょう。