抵当権の付いた不動産を少しでも高く売るためには

住宅を購入する際、金融機関と住宅ローンを組むのが一般的です。もし、ローン返済の途中で住宅や土地を売却したくなった場合、どうすれば良いのでしょうか。  

抵当権のついた不動産

抵当権とは、簡単にいえば土地や住宅に設定された担保のことです。

住宅を購入するために、まず多額の資金を用意しますが、個人で高額なお金を用意することは容易ではありません。そこで、銀行や金融機関で住宅ローンを組み資金をまかなうことになります。大量の資金を貸し出すことは、銀行や金融機関にとってリスクのあることです。貸したお金が返ってこなかった場合、大きな損失を被ることになります。

そこで、ローンの対象になっている住宅に抵当権というものを設定するのです。抵当権は、保険としての役割を持つ債権者の権利です。この権利によって、ローン返済の滞りや返済拒否があった場合、その対象となる不動産を競売にかけることができるのです。貸したお金の代わりに、不動産を売って残債を取り戻そうとするのです。 

このように、住宅や土地を競売にかけることを抵当権の実行といいます。

抵当権の権利関係において、ローンを組んで購入した者を債務者といいます。債務者は、住宅ローンを組む際に購入した土地や建物を債務の担保として債権者に提供しなければなりません。抵当権は土地や住宅をローンで購入する際には、債権者によって必ず設定される権利なのです。

ちなみに、抵当権に関する用語では、債権者のことを抵当権者、債務者のことを抵当権設定者ともいいます。

抵当権が実行されるのは、基本的にローンの返済ができなくなったときだけです。住宅ローンを、滞りなく返済している限り抵当権が実行されることはありません。

抵当権を確認する方法

所有する不動産に、抵当権がついているかは登記簿謄本によって、確認できます。登記簿謄本は、法務局に行けば有料で閲覧することが可能です。法務局に行って、情報を開示してもらいましょう。

通常の取引では残金決済時に抹消される抵当権

ところで、住宅に設定された抵当権を外すにはどうすればいいのでしょうか。それには条件があります。住宅ローンを完済することです。

借りたお金を返し終われば、債権者も担保として不動産を確保しておく必要がなくなります。そのため、通常の取引であれば残金決済時に抵当権は抹消されます。ただ、ここで注意しなければならないのは

返済し終わっても自動的に抵当権が抹消されるわけではありません

登記簿に記載されている抵当権を、抹消する手続きを行わなければならないのです。これを抵当権抹消手続きといいます。この手続きをしなくても、残金決済後も債権者の担保になったままというわけではないのですが、たとえば、ローン返済後に住宅を売却するとなった時、売買がうまく進まない場合があります。

そのため通常は、残金の決済時に銀行などから抹消のための書類を用意してもらい、自身で手続きを行います。手続きには、時間も手間もかかるため、司法書士に依頼して代行してもらうことも珍しくありません。 

ところで、ローン返済を終える前に抵当権抹消手続きをすることもできます。たとえば、ローンのまだ残っている住宅を売ることになった場合です。

ローン返済途中であるため、当然抵当権は設定されたままです。抵当権付きの不動産を購入しようという人はまず、いません。もし前所有者が、仮にローンを払えなくなれば抵当権が実行されてしまい、競売にかけられてしまうからです。そのことを避けるためにも、抵当権を抹消してから住宅を売りに出すことになります。ただ、いつでも抵当権を抹消できるわけではありません。あくまで、売却代金でローンの残債を返せるなら、抵当権の抹消も可能ということに過ぎません。

売却してもローン残債が返済できない場合は、当然抵当権の抹消手続きをすることができません。場合によっては住宅が競売にかけられてしまうことになるのです。そして問題なのは、残金を返済し終わる前に住宅を売らなければならなくなったときです。

住宅ローンが払えない！競売にかかったらどうなる？

病気や失職などで収入状況が変わり、住宅ローンの返済ができなくなったらどうすればいいのでしょうか。

住宅が高額で売却できれば、残債を返済できるため問題ありません。しかし、売却額で残債を返せない場合は、いよいよ抵当権が実行され競売にかけられてしまいます。

ローンが支払えなくなった住宅は、債権者によって差し押さえられます。住宅が差し押さえられると、無条件で引き渡さなければなりません。もちろん、住宅を立ち退くにも時間がかかるためしばらくは、その家に住み続けられますが、競売に出された家は情報公開され、これから取引される商品として扱われ、近隣にも知られることになります。

競売にかけられた物件には、裁判所から不動産鑑定士が派遣され、競売価格が決められます。これが最低販売価格になり、通常の相場の5割～7割ほどの値段に設定されるのが一般的です。債務者は提示された価格を拒否することができません。最低販売価格が決められたら、次は落札という段階に移ります。

落札は、複数の不動産関係者などによって行われ、そのなかで最も高値を付けた業者によって落札されることになります。

そして、落札がされたらいよいよ住宅を立ち退かなければならなくなります。立ち退きは落札後から6カ月以内です。もし、6カ月を過ぎても立ち退かなかった場合は、裁判所によって強制的に退去させられることになります。命令を受けた執行官がやってきて、作業員と共に家財道具などを外へ運び、住宅を強制的に空にしてしまうのです。

このように、競売にかけられた物件が辿る末路というのはとても悲惨です。競売は金銭的な側面だけでなく、精神的にも大きな被害を与えることが珍しくありません。このような最悪の状況を避けるための、最善の手段はないのでしょうか。どうすれば、最悪の事態を免れることができるのでしょうか。

任意売却が救いに！

まず、競売回避のためには残債の返済が絶対なのですが、高額で売却できる見込みがない場合でも、まだ手段はあります。それが、任意売却という方法です。競売の強制力ある手続きとは違い、債務者の融通がある程度認めてもらえる不動産の売却方法のひとつです。

任意売却では、債権者と債務者との間に不動産の専門コンサルタントが入って、話し合いを取り持ちます。専門の第三者が間に入って、双方の合意に基づいた穏便な解決策がないかどうか、まずは模索してくれるのです。

そもそも、競売によって住宅を売却することは、債権者にとっても利益のあることではありません。 競売にかけられた住宅のほとんどが、市場価格よりも大幅に安い値段で、買いたたかれてしまうからです。

一方任意売却は、表向きは通常の不動産売買と何ら変わりません。そのため、競売とは違い市場価格に近い値段で住宅を売ることが期待できます。もちろん、任意売却で債務者の残債がなくなるわけではありません。ただ、残った債務の、無理のない返済計画を立てることができます。専門コンサルタントを挟んだ話し合いの場では、債権者からの合意が得られれば少額返済の可能性も模索することができます。

任意売却のメリット

売買や残債に関することだけでなく、任意売却には他にもさまざまなメリットがあります。

たとえば、競売では落札から6カ月以内にしなければいけない住宅の引き渡しついては、引越しや引き渡しの時期を債権者との合意によって決めることができます。また、競売のように期限を過ぎたからと強制的に退去させられるようなこともありません。

このように、競売と比べて任意売却ではいろいろな恩恵を得ることができます。もし住宅ローンの返済に頭を抱えているなら、競売にかけられてしまう前に任意売却という手段を考えてみましょう。

不動産買取の場合

任意売却以外にも売る方法があります。それが不動産買取です。

任意売却は、先に記述したように基本的に任意売却専門か任意売却に強い不動産仲介業者と契約を結び、その業者に不動産の売買を任せて、物件を売りに出します。一方、買取は不動産仲介業者との契約をしません。不動産会社そのものに直接物件を買い取ってもらいます。すぐに買い取ってもらえる点は、メリットです。

ただ、この手法で売却することは難しいかもしれません。というのも、債権者が同意しないことが多いのです。

不動産買取では、市場価格よりも低い価格になってしまうことが少なくありません。不動産会社としても、物件を直接買い取ることにはリスクがあり、買取額以上の高い値段でその物件を売ることができなければ、利益を得ることができないのです。そのため、不動産買取では市場価格よりも低い値段で売買が行われがちなのです。

このような実情を、債権者もわかっています。

せっかく住宅を売るなら、高く売却したいと考えるのは当然です。不動産買取では必然的にそれを見込めないため、債権者の同意を得ることは難しくなり、債務者にとっても利益のある手法だとはいえず、得策とはいいがたく、やはり任意売却を念頭に事を進めていくことが賢明かもしれません。

まとめ

以上のように、抵当権が付いたままの不動産にとって、最も恐ろしいのは抵当権が実行されてしまうということです。もちろん、よほどのことがない限りそのような事態に陥ることは考えられませんが、誰もがこの先、何もないとは言い切れません。債務者に何らかの重大な過失があれば、有無をいわさず住んでいる家を失うことになるのです。

もし、やむを得ない事情で返済が難しくなれば、手遅れになる前にすぐに行動に移すことが大切です。早いうちに行動できれば、自分にとって都合の良い売買をすることにもつながります。