【不動産購入の税金ガイド】いついくらかかる？節税・軽減措置や注意点まで完全解説

「不動産を購入すると、どんな税金がいつ発生するのか？」

マイホームや土地の購入時には、物件そのものの費用に加えて各種税金の支払いが不可欠です。

税金は「購入時」だけでなく「保有している間」や「売却時」にも発生するため、あらかじめ全体像を把握しておくことが資金計画の成功につながります。

本記事では、不動産購入時や保有時にかかる税金の種類・納付タイミングをはじめ、3,000万円の住宅を購入した際の具体的な税金シミュレーションを詳しく解説します。

さらに、各種軽減措置を活用した節税方法や確定申告の手続きまでまとめて紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産にかかる税金とは？

不動産にかかる税金は、主に次の3つに分類されます。

①購入時にかかる税金
・不動産取得税
・登録免許税
・印紙税
・消費税（建物・手数料）

②保有している間にかかる税金 
・固定資産税
・都市計画税

③売却時にかかる税金
・譲渡所得税

このように、不動産は「買って終わり」ではなく保有している間、売却時にも税金が発生するのがポイントです。

不動産購入時にかかる税金

不動産を購入する際は、物件の代金だけでなく各種税金が発生します。

具体的には「不動産取得税」「登録免許税」「印紙税」「消費税」の4種類があり、それぞれ課税されるタイミングや計算方法が異なります。

詳しく見ていきましょう。

不動産取得税（1回だけ発生）

土地や建物を取得した際に一度だけ課される地方税です。

購入・贈与など取得の方法や、登記の有無に関係なく課税対象となります。

税率自体は全国共通ですが、実際に課税・徴収を行うのは各都道府県です。

【不動産取得税の計算方法】

建物の不動産取得税

土地の不動産取得税

※宅地等の取得における「評価額を1/2にする特例」は、令和9年3月31日までの取得が対象です。

【税率】
令和9年3月31日までに取得した場合の標準税率は以下の通りです。

・住宅（マイホーム・賃貸用住宅など）：3％
・土地：3％
・非住宅（店舗・事務所・工場など）：4％

※令和9年4月1日以降に取得した住宅・土地については、本則税率である4％が適用される予定です。

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登録免許税（登記時に必要）

登録免許税とは、不動産の売買や新築に伴う「登記」を行う際に課される税金です。

住宅の取得においては、主に「所有権移転登記」と「所有権保存登記」の2種類があります。

なお、課税標準は原則として固定資産税評価額が用いられます。

【所有権移転登記とは？】  
中古住宅の購入や相続などにより、所有者を変更する際に行う登記です。
税率は原則2％ですが、軽減措置により、土地は1.5％（適用期限あり）、建物は一定の要件を満たす住宅用の場合に限り0.3％に引き下げられます。

【所有権保存登記とは？】  
新築住宅において、初めて所有権を登記する際に行う手続きです。
税率は原則0.4％ですが、一定の要件を満たす住宅用の場合には0.15％の軽減税率が適用されます。（適用期限あり）

印紙税（契約書に必要）

印紙税とは、印紙税法で定められた課税文書に対して発生する税金です。

不動産取引では、以下のような契約書が主な対象となります。

・不動産売買契約書
・建築請負契約書
・住宅ローン契約時の金銭消費貸借契約書

税額は契約書に記載された金額によって決まり、収入印紙を貼付して消印することで納税します。

契約書を複数作成する場合は、それぞれの書類に印紙を貼る必要があります。

【不動産売買契約書にかかる印紙税額】

不動産売買契約書に必要な印紙税は、契約金額に応じて決まります。

現在は一定の条件を満たす契約書について軽減措置が適用されており、通常より低い税額となっています。 

例えば、5,000万円で住宅を購入する場合、売買契約書に貼る印紙代は1万円です。

引用：国税庁ホームページ

消費税（建物・手数料に課税）

不動産取引では、建物の購入費用や建築工事費、仲介手数料などに消費税がかかります。

一方で、土地の売買代金は消費されるものではないため、原則として消費税は課税されません。

【不動産取引における消費税の対象例】

【消費税の計算方法】
消費税額は、以下の計算式で求められます。

※消費税率10％の内訳は、国消費税7.8％および地方消費税2.2％です。

【保有時】不動産を持ち続けるとかかる税金

不動産を所有している間は、毎年継続して発生する税金が存在します。

主なものとして「固定資産税」と対象地域に応じて課される「都市計画税」の2種類があります。 

 ここでは、それぞれの税金がかかる条件や基本の計算式、知っておくべき軽減措置について詳しく解説します。

固定資産税（毎年）

固定資産税とは、土地や建物などの不動産を所有している人に対して毎年課される税金です。

毎年1月1日時点で不動産を所有している人が納税義務者となり、市区町村（東京23区の場合は東京都）が税額を決定します。

税額は、不動産の評価額である「固定資産税評価額」をもとに、以下の計算式で算出されます。

※自治体によって税率が異なる場合があります。

固定資産税にも色々な軽減措置が用意されています。詳しくは下記でご紹介します。

都市計画税（対象地域のみ）

都市計画税とは「市街化区域」内にある土地や建物などの不動産を所有している人に対して課される税金です。

都市計画区域には「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」の3種類がありますが、都市計画税の対象となるのは、毎年1月1日時点で市街化区域内に不動産を所有している場合です。

納税先は市区町村で、通常は固定資産税と合わせて納付します。

税率は自治体によって異なりますが、上限は0.3％と定められており、多くの自治体ではこの範囲内で設定されています。

また、都市計画税にも軽減措置があります。

ただし、固定資産税とは異なり、新築住宅の建物部分に対する軽減制度はありません。

【売却時】にかかる税金も理解しておく

不動産を売却して利益（譲渡益）が生じた場合、その利益に対して「譲渡所得税」が課税されます。

この税金は、所得税および住民税に加え、復興特別所得税を含めた合計額として計算されます。

復興特別所得税は、東日本大震災からの復興財源を確保する目的で設けられており、2037年までの期間、所得税額に対して2.1％が上乗せされます。

なお、不動産の譲渡所得は「分離課税方式」によって課税される点も特徴です。

これは、給与所得や事業所得などの他の所得とは合算せず、不動産の譲渡による所得のみを独立して計算する仕組みです。

そのため、譲渡益に対して定められた税率を適用し、売却した翌年に確定申告を行って納税することになります。

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税金はいくらかかる？【3,000万円の住宅購入ケース】

例

【購入時にかかる主な税金】

※不動産取得税
住宅用の中古住宅では、一定の条件を満たすことで控除が適用され、税額が大きく軽減される場合があります。

※消費税
3,000万円の物件の場合、仲介手数料の上限は「3,000万×3% + 6万円 = 96万円（税抜）」なので、消費税（10％）は9.6万円がかかります。
（仲介手数料の計算方法は下記の関連記事で詳しく解説しています）

これらを合計すると、購入時に必要となる税金は、約25万円〜35万円程度が一つの目安です。

【購入後にかかる税金】

※土地や建物の評価額、自治体によって金額は変わります。

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税金を安くする方法（節税対策）

不動産の購入や保有にかかる税金には、負担を軽くするためのさまざまな軽減措置や控除制度が用意されています。

制度を正しく理解し適切に手続きを行うことで、大幅な節税が可能です。

ここでは、固定資産税や都市計画税、住宅ローン控除、不動産取得税、登録免許税の主な節税対策について分かりやすく解説します。

固定資産税の軽減制度

住宅にかかる固定資産税には、建物と土地のそれぞれに対して負担を抑えるための軽減制度がいくつか設けられています。

例えば、
①一般的な戸建て住宅であれば3年間、認定長期優良住宅の場合は5年間の軽減が適用。

②マンションなどの共同住宅では5年間、認定長期優良住宅であれば7年間に延長。
（※3階建て以上の耐火または準耐火構造であること、新築であることが条件）などです。

固定資産税軽減制度の一例

この条件では、土地・建物ともに軽減措置の対象となります。

【土地の固定資産税】
700万円に標準税率1.4％を掛けたうえで、住宅用地の特例により6分の1に軽減され、約1万6,300円（100円未満切り捨て）となります。

【建物の固定資産税】
評価額1,000万円×税率1.4％＝14万円。新築住宅の減額措置（3年間1/2）が適用されるため、当初3年間は約7万円となります（※4年目以降は14万円に戻ります）。

これらを合計すると、このケースにおける年間の固定資産税は約8万6,300円（土地約1万6,300円＋建物約7万円） となります。

なお、新築住宅には一定期間の軽減措置がありますが、固定資産税は毎年課税される税金です。

軽減期間が終了すると税額が上がる可能性があるため、あらかじめ把握しておくことが大切です。

また、地方税であるため、軽減内容は自治体ごとに異なる場合があります。

人口減少対策などで独自の優遇制度を設けているケースもあるため、詳細は各自治体の公式サイトや窓口で確認しておくと安心です。

都市計画税の軽減制度

新築住宅であっても家屋（建物）自体には都市計画税の減額措置はありませんが、土地（住宅用地）に関しては軽減特例が適用されます。

小規模住宅用地（200㎡以下の部分）の場合、都市計画税の課税標準額が1/3に軽減されます。

【都市計画税計算の一例】

なお、納付手続きのスケジュールは地域ごとの自治体によって違いがあるものの、一般的には年4回（初夏・秋・冬・翌年冬のタイミング）に分割して納める仕組みが主流です。

住宅ローン控除

住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合、年末時点のローン残高（物件の環境性能等に応じた借入限度額が上限）の0.7％相当額が、最長13年間にわたって所得税（納めきれない分は住民税）から控除されます。

控除の適用を受けるには申告が必要です。

給与所得者の場合、2年目以降は勤務先の年末調整で完結しますが、住宅を取得した最初の年だけはご自身で確定申告を行う必要があります。

不動産取得税の軽減

住宅やその敷地を取得した際の不動産取得税には、課税標準額から一定額を控除できる軽減措置があります。

・新築建物の控除：固定資産税評価額から1,200万円（認定住宅は1,300万円）を控除
・土地の控除：（固定資産税評価額 × 1/2 × 3％）－ 控除額（※15万円または指定の計算式のいずれか高い方）

条件を満たす住宅であれば、控除によって不動産取得税が0円になるケースも多くあります。

手続きは都道府県税事務所へ申告・申請を行います。

※上記のシミュレーションでご紹介した、築15年（評価額1,000万円）なら1,200万円控除が適用され、建物分の不動産取得税は0円になります。

登録免許税の軽減

住宅や土地の登記にかかる登録免許税には、税負担を抑える特例措置が用意されています。

主な種類と軽減内容は以下の通りです。

【住宅の所有権に関する登記】
（自己居住用・取得後1年以内・床面積50㎡以上などの要件あり）

・新築（保存登記）：0.4% → 0.15%
・中古（移転登記）：2.0% → 0.3%（※1982年1月1日以降建築等の要件あり）
※適用期限：2027年3月31日まで 

【土地の購入（移転登記）】
・売買：2.0% → 1.5%（用途不問）
・住宅ローンの設定（抵当権設定登記）
・抵当権設定：0.4% → 0.1%（※住宅用家屋証明書の添付が必要）

※適用条件の確認や判断に迷う場合は、専門家（税理士や税務署など）への事前相談がおすすめです。

住宅ローン控除で税金を軽減するなら確定申告が必須

不動産購入時の軽減措置にはさまざまな手続きがありますが、特に節税効果の大きい「住宅ローン控除」を受けるには、初年度の確定申告が不可欠です。

不動産取得税や固定資産税の軽減は、都道府県や市区町村への専用の申告・申請が必要です。

確定申告の流れ

住宅ローン減税の申請は、税務署窓口での提出に加え、郵送やe-Tax（電子申告）でも行えます。

【手配が必要な主な書類】
・申告関連：確定申告書／控除額の計算明細書
・証明書類：住宅ローンの年末残高証明書／不動産の登記事項証明書／売買（請負）契約書の写し
・確認書類：源泉徴収票（給与所得者）／マイナンバー確認書類
・その他：長期優良住宅などの認定通知書（該当する場合）

【手続きのコツ】
必要書類を揃えて作成した申告書を、期限内に税務署へ提出すれば完了です。

準備に時間がかかる書類も多いため、早めに着手しましょう。

疑問点があれば、税務署の特設相談会場や専門家（税理士など）への相談がスムーズです。

不動産購入時の税金に関してよくある質問

不動産購入時の税金に関して、多くの方が疑問に思うポイントをQ&A形式でまとめました。

税金がかからないケースや、購入後の具体的な納付時期について疑問をお持ちの方は、ぜひ参考にしてください。

Q:不動産取得税がかからない場合もありますか？

A:相続で家や土地を引き継いだ場合はかかりません。

相続（または遺贈）による取得は、形式的な所有権の移転とみなされるため、不動産取得税は非課税となります。

ただし、名義変更の手続き（相続登記）を行う際に「登録免許税」が別途かかりますのでご注意ください 。

Q:不動産購入後、税金はいつ支払いますか？

A：購入手続きの段階や税金の種類によって、納付するタイミングは異なります。

すべての税金を一度に納めるわけではなく、契約時・引き渡し時・購入後など、時期を分けて支払う形になります。

主な税金と納付スケジュールの目安は以下の通りです。

【契約を結ぶとき】
印紙税： 売買契約書や住宅ローン契約書を取り交わすタイミングで納めます。
登録免許税： 名義変更などの登記申請を行う際（通常は決済日当日）に支払います。

【物件を購入した後（数ヶ月〜1年後）】
不動産取得税： 購入からしばらく経った頃に、各都道府県から納税通知書（納付書）が届くため、指定の方法で納付します。
忘れた頃に届くことが多いため、事前に手元資金を確保しておくことが大切です。
（※事前に都道府県税事務所へ軽減申告を行うことで税額が減額（または0円）され、課税が発生する場合に納付書が届きます。）

【所有している間（毎年）】
固定資産税・都市計画税： 物件を保有している限り毎年課税されます。自治体から届く通知に従い、年に4回の分割、または一括で納付します。

スケジュールと節税対策を押さえて、失敗のない不動産購入を 

不動産の取引や保有には、さまざまな場面で税金が課されます。最後に、特に押さえておきたい重要ポイントを整理しましょう。

・時期に応じてかかる税金が異なる
契約時の『印紙税』、登記時の『登録免許税』、購入後しばらくして課される『不動産取得税』、所有中に毎年納める『固定資産税・都市計画税』など、 納付スケジュールをあらかじめ把握しておくことが大切です。

・目的に合わせた軽減措置を活用する
 固定資産税の特例や住宅ローン控除、不動産取得税・登録免許税の軽減制度を賢く利用すれば、税負担を大きく軽減できます。

・節税特例の適用には「確定申告」が必要
 住宅ローン控除を受けるための確定申告や、不動産取得税等の軽減申請は自動では行われません。購入した最初の年は、必要書類を早めに揃えてしかるべき手続き（確定申告や各種申請）を行いましょう。

税金の仕組みや控除制度を事前に正しく理解し、余裕を持った資金計画と手続きを進めていきましょう。

また、本記事に記載されている税率や軽減措置の内容は執筆時点（2026年現在）の法令に基づいています。

実際の税額計算や適用条件については、管轄の税務署、都道府県税事務所、または税理士等の専門家へご確認ください。