建物を売却する場合、どの程度の税負担が発生するのか知っておくべきでしょう。そのためには、売却益を正確に試算することが大切です。また、事業用建物を所有している場合は確定申告においても減価償却計算が必要となります。そこで、減価償却費の計算についてお伝えします。  

帳簿上は赤字なのに現金を残せる不思議な減価償却

赤字なのに現金を残せる不思議

中古の建物を売却する場合、建築費や購入価格で売却することができず、新築の建物価値よりも低い価格でしか売却できないのが一般的です。所得税の計算においても同じような考え方が取り入れられています。

建物の減価償却費とは、時の経過などによって建物の経済的価値が減少する分を、所得税の計算上における必要経費として扱うものです。事業用建物については事業所得計算上の必要経費として扱われ、賃貸アパートなどについては不動産所得計算上の必要経費となります。

建物を取得したときに支出した金額は必要経費にすることはできませんが、その代わりに減価償却費として定められた年数に渡って分割して必要経費の計上が認められると理解するとよいでしょう。

建物を取得した翌年以降は、現金支出がないにもかかわらず、必要経費の計上が認められることになります。そのため、事業所得や不動産所得が減価償却費を含めると損失になったとしても、手元の現金は増加するということが起こる可能性があります。

減価償却費を計上する分だけ、税金がかからずに現金が留保され、将来の建て替えや再購入の資金を貯めることができます。ただし、居住用建物の減価償却費は所得税の計算上必要経費とすることはできませんので、ご紹介した効果は期待できません。

減価償却の計算方法は?

減価償却の計算方法

減価償却の計算は、事業用建物賃貸用建物を保有している場合に必ず必要となります。また、居住用の建物を保有している場合は、売却時に減価償却の計算をすることになります。

減価償却の計算方法を理解するためには、定額法と呼ばれる計算方法と法定耐用年数という用語の意味を知っておく必要があります。

定額法とは

建物の建築費や購入費に購入時の仲介手数料や登記費用などの諸費用を足した取得価額を耐用年数で割った金額を、1年分の減価償却費とする計算方法です。

耐用年数とは、建物の構造や建材などによって定められている建物の使用可能期間のことで、税法上の建物寿命です。取得費を耐用年数で割った金額を1年分の減価償却費とするため、減価償却費は毎年一定額になります。そのため定額法と呼ばれています。

定額法以外にも定率法などの減価償却方法がありますが、建物については定額法だけしか適用できないことになっています。
また、耐用年数は賃貸を含む事業用として定められていますので、居住用の建物について減価償却計算を行う場合は、定められている耐用年数を1.5倍して使用することになっています。

物件保有中の減価償却の仕組みをケーススタディ

減価償却の計算をイメージするためには、ケーススタディを使用したほうがわかりやすいでしょう。

たとえば、鉄筋コンクリート造の事業用建物の取得費が5,000万円だった場合、法定耐用年数は50年とされていますので、1年分の減価償却費は100万円となります。仮に20年経過しているとした場合、建物の価値は100万円に20年を乗じた2,000万円分減価して3,000万円になっていることになります。

また、最初に一括して支払った5,000万円を除けば、現金支出をしないで20年間に2,000万円分の事業所得を圧縮できたとも言えます。さらに、この建物を3,500万円で売却した場合、売却費用をゼロとすると、3,500万円から残っている価値である3,000万円を引いた500万円が所得税法上の譲渡益となります。

同じ条件で居住用住宅を売却した場合は、耐用年数は1.5倍の75年で計算することになり、1年分の減価償却費は約67万円、20年分の減価償却累計額は約1,333万円、売却時の建物価値は3,667万円となり売却益は生じません。 事業用よりも居住用のほうが売却時の所得が圧縮される結果となります。

居住用の耐用年数が1.5倍とされるのは、消耗が事業用よりも居住用のほうが少ないことと、居住用財産に対する税負担軽減が考慮されていることが理由だといわれています。

耐用年数が過ぎている中古建物の減価償却費は?

新築で取得した建物の法定耐用年数が経過すると減価償却費は計上できなくなります。税法上の価値は、法定耐用年数分の減価償却をしたことによってほぼゼロまで償却したことになりますので当然の処理と言えます。

では、耐用年数が過ぎている中古建物を取得した場合は減価償却費の計上は認められないのかというと、そのようなことはありません。
不動産投資を行う場合、中古アパートを取得することもあるでしょう。自己の居住用住宅についても中古マンションや中古の一軒家を購入することもあります。 法定耐用年数が経過している中古物件を有償で取得したということは、経済価値があったと判断しているわけですので、減価償却費を計上できないというのは税法上も合理的ではないと考えられています。

法定耐用年数を経過している中古建物を取得した場合、原則は「あと何年使えるか」を見積もって耐用年数とすることになっています。しかし、正確に予想することは難しいため簡便法も用意されています。

簡便法

簡便法は、中古建物の新築時における耐用年数の20%を耐用年数として計算することになっています。
たとえば、50年の建物を築後55年で取得した場合は、50年の20%である10年を耐用年数として減価償却計算を行います。中古物件価格が500万円だった場合は、1年分の減価償却費は50万円となります。

物件売却時の売却益の計算は減価償却費と保有年数がカギ

賃貸不動産投資を行っている場合、賃貸による定期的な収入が入ってきますが、物件が古くなると売却して賃貸事業を手じまいすることも考える必要があります。

不動産物件を売却する場合、敷地の売却益の計算はそれほど難しくありません。土地の譲渡益は売却収入から取得価額と譲渡費用を引けば計算できます。税法上は、土地については時の経過によって価値が減少することはないと考えますので、減価償却計算をする必要は生じません。

しかし、建物については減価償却計算を行った上で譲渡益を計算することになります。そのため、保有している間に計上した減価償却費の累計額がいくらに達しているかが譲渡益に影響を与えます。

減価償却費や保有年数によっては、大きな税負担が生じることが考えられますので、不動産物件を売却する場合は税法上の売却益である譲渡益がいくらになるかを試算し、税負担が少なくなるまで保有するなどの検討が必要になるでしょう。

特に短期保有で売却する場合は税率が高くなることもありますので、専門家に相談のうえで売却可否の判断をすることをおすすめします。

ただし、居住用不動産を売却する場合は、譲渡益から3,000万円を特別控除できる特例などが用意されていますので、賢く活用することがポイントとなります。

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まとめ

事業用工場などの建物を保有している個人事業主や賃貸アパート経営をしているオーナーは、減価償却に関する知識は欠かせません。所得税の計算上、必要経費として計上することが求められ、売却時の譲渡益計算にも関わってきます。

保有年数によっては売却益について多額の税負担が生じる可能性もありますので、減価償却計算を行ったうえで売却益の試算を行ってから売却の判断することが大切です。また、居住用の建物を売却する場合にも減価償却に関する知識が必要となる場合があります。

不動産を所有している人や取得する予定がある人は、減価償却の計算についても正しく理解しておきましょう。