住み替えは住宅ローンが残っていても可能⁉住み替えにかかる費用や減税措置を徹底解説！

「子供が増えて今の家が手狭になった」

「老後の事を考えてバリアフリーの家に住みたい」

など、さまざま理由から、住み替えを検討している方もいるのではないでしょうか？

しかし、住み替えには「新居の購入費用」や「住宅ローンの残債はどうしたらいいのか」など、悩みや不安がつきませんよね？

この記事では、住宅ローンが残っている場合には、どのような方法で住み替えを行えばいいのかや、住み替えにかかる費用について解説しています。

また、住み替えで失敗しないポイントについても紹介していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

住み替えとは？　

住み替えとは「現在の住居から別の住居へ移り住むこと」を指します。

家族構成の変化に対応するためや、高齢化に伴う生活の利便性を求めてなど、住み替えを検討する理由は人それぞれです。

住み替えには一般的に以下のようなパターンがあり、多くの場合で不動産の売買や賃貸契約といった取引が発生します。

・持ち家から別の持ち家へ住み替えるケース
・賃貸住宅から持ち家へ移るケース
・持ち家を手放して賃貸住宅へ移るケース
・賃貸住宅から別の賃貸住宅へ引っ越すケース

住み替えの方法は2つある　

住み替えを行うには主に「売却先行」と「購入先行」の2つの方法があります。

住み替えを検討する時の資金や状況によってどちらかの方法を選択することになります。

ここでは、それぞれの方法について解説していきます。

売却先行

売却先行とは、現在済んでいる住宅を売却してから、新しい住まいを購入する方法です。

この方法の最大の特徴は、先に家を売却することで資金計画が立てやすくなる点にあります。

住み替えの際には、新居の購入費用に加えて引っ越し費用や諸経費など、さまざまな出費が発生します。

売却で得た資金をそれらの費用に充てられる点は、大きなメリットといえるでしょう。

一方で注意すべきなのは、売却後すぐに新居が見つからない場合です。

その場合、一時的な仮住まいを用意する必要があり、追加で家賃や引っ越し費用がかかってしまう可能性があります。

こうした点はデメリットとして把握しておきましょう。

【売却先行はこんな人におすすめ！】

「買い換え特約」の活用がおすすめ　

住み替えを検討する際、売却を先行するケースでは、新居の購入時に「買い換え特約」を利用するのがおすすめです。

「買い換え特約」とは、あらかじめ定めた期限内に、旧居が希望する価格で売却できなかった場合、新居の購入契約を白紙にできるという特別な契約条件です。

この特約を新居の売主と結んでおけば、万が一、旧居の売却が予定どおりに進まなくても、新居の購入をキャンセルでき、違約金を請求されることもありません。

そのため、予期せぬトラブルを回避しながら、安心して住み替え計画を立て直すことが可能です。

購入先行

購入先行とは、先に新居を購入し、その後に現在の住まいを売却する住み替えの方法です。

この方法の最大のメリットは、時間をかけてじっくりと新居探しができる点です。

売却を急ぐ必要がないため、理想の物件に出会うまで余裕をもって探すことができます。

さらに、仮住まいを用意する必要がないため、引っ越しが一度で済みます。

これにより、手間や引っ越し費用を抑えられる点も大きな利点です。

一方で注意すべきなのは、売却が完了するまでは2つの住宅を所有することになる点です。

特に、現在の住まいに住宅ローンが残っている場合は、二重ローンになる可能性があるため、資金計画には十分に注意しましょう。

また、住宅を2軒保有する間は、それぞれにかかる維持費や固定資産税も負担しなければならず、コストがかさむというデメリットもあります。

【購入先行はこんな人におすすめ！】

住宅ローンが残っていても住み替えは可能？

一般的に、住宅を売却する際は、残っている住宅ローンを一括で返済し、抵当権※を抹消する必要があります。

住み替えをする場合は、現在の家の売却価格と自己資金を使って、残債を完済するのが基本的な流れです。

しかし、売却額や手元資金だけでは住宅ローンを完済できないケースもあります。

その場合、抵当権の抹消ができず、住み替えの手続きが進められないという問題が生じてしまいます。

ここでは、住宅ローンが残っていても住み替えを実現するための方法について、いくつかご紹介します。

【※抵当権とは？】
抵当権とは、金融機関がローンを組む際に設定する担保のことで、返済ができない場合に家を差し押さえることができる権利です。

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住み替えローン　

現在の住まいに残っている住宅ローンと、新しく購入する住宅の費用をまとめて一つのローンとして借り入れる仕組みのことです。

旧居の残債がある場合でも、スムーズな住み替えを可能にする手段として利用されています。

メリット
・返済が一本化できるため、資金計画が立てやすい。
　複数のローンを管理する必要がないため、毎月の返済額や総返済額が把握しやすくなりま　す。

デメリット
・借入金額が新居の価格を上回るため、審査が厳しくなる傾向がある
　いわゆる「オーバーローン」※となるため、金融機関の審査基準も通常よりシビアになります。

・借入額が高額になるため、金利が高くなる可能性がある
　結果として返済総額が大きくなり、長期的な負担が増える点には注意が必要です。

【注意点】
住み替えローンを利用する場合は、旧居の売却と新居の購入を同時期に進める必要があります。

このタイミング調整がうまくいかないと、売却価格が希望より低くなる、あるいは購入物件を十分に検討する余裕がなくなるといったリスクもあります。

冷静に計画を立てて進めることが大切です。

つなぎ融資　

今住んでいる家の売却が完了する前に、新たな住まいを購入する必要がある場合に利用される一時的な融資制度です。

購入したい物件が先に見つかり、手元資金が不足しているときに役立ちます。

通常は、旧居の売却が完了した後、その売却代金を使ってつなぎ融資を返済し、残りの住宅ローンの支払いを行います。

メリット
・担保を必要とせず借り入れができる
　不動産を担保にすることなく資金を用意できるため、スピーディーな対応が可能です。

デメリット
・金利が住宅ローンよりも高い
　短期間の融資とはいえ、通常の住宅ローンに比べて金利が高めに設定されています。

・手数料や保証料などの諸費用が発生する
　借入額以外にも諸費用がかかるため、資金計画を立てる際には注意が必要です。

【注意点】
つなぎ融資の返済期限は一般的に3か月〜1年以内とされています。

この期間内に旧居を売却できない場合、不動産会社による「買取保証」を利用するケースもあるでしょう。

ただし、この場合の買取価格は、通常の市場価格の約80％前後とされることが多く、想定よりも低い金額になる可能性があるのです。

その結果、住宅ローンの残債を一括で返済できないリスクが生じる点には十分注意しましょう。

ダブルローン　

ダブルローンとは、現在の住まいに住宅ローンの残債がある状態で、新たにもう一つの住宅ローンを組むことです。

一般的に住宅ローンは、一度に一つしか契約できないとされていますが、一定の条件を満たすことで複数のローンを同時に保有することが可能です。

新居の購入を先に進めたい場合などにおすすめといえます。

メリット
・売却と購入のタイミングを自由に調整できる。
　旧居の売却時期に縛られず、自分のペースで新居の購入を進められるのが大きな利点で　　す。理想の物件に出会ったタイミングで購入できるという柔軟さがあります。

デメリット
・2本のローンを同時に抱えることになる。
　借入額が増えるため、それに見合う安定した収入や、金融機関からの高い信用が求められ　ます。審査基準も通常より厳しくなることがあります。

【注意点】
ダブルローンでは、2つの住宅ローンを同時に返済していく必要があるため、十分な返済計画と高い資金力が必要です。

家計への負担が大きくなりやすいため、無理のない範囲でシミュレーションを行い、慎重に判断することが重要です。

住み替えにはどのくらい費用がかかる？　

住み替えを検討している場合、物件の売却と新居の購入のそれぞれに費用がかかります。

いざ、住み替えの際に慌てることが無いように、事前にどんな費用がどのくらいかかるのか、把握しておきましょう。

物件の売却にかかる費用　

【不動産会社への仲介手数料（上限額）】
仲介手数料は、売却価格に応じて次のように上限が定められています。（すべて＋消費税）

【印紙税】
売買契約書に貼付する印紙代です。売却価格により異なります。

【抵当権抹消費用】
住宅ローンの完済にともなって、抵当権を抹消する必要があります。

【ローン一括返済時の手数料】
売却により住宅ローンを完済する場合、金融機関へ支払う手数料が発生します。

【譲渡所得税】
不動産の売却によって利益が発生した場合、税金が課されます。税率は売却した年の1月1日の保有期間によって異なります。

物件の売却にかかる費用は、一般的に売却額の5〜7％といわれています。

それぞれにかかる費用に関しては、下記の記事で詳しく紹介していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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不動産売却の税金完全ガイド！節税対策と注意点をわかりやすく解説

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新居の購入にかかる費用　

【不動産会社への仲介手数料】
中古物件を購入する場合は、不動産会社への仲介手数料が必要になります。

【印紙税】

【住宅ローン諸費用】
住宅ローンを組む場合、金利のほかにも以下のような費用が発生します。

これらの費用は金融機関によって異なりますが、3万円〜5万円、または借入額の1〜2%程度が一般的な相場です。

【不動産取得時にかかる税金】
不動産購入時には、以下のような税金がかかります。

・固定資産税

・不動産取得税

・登録免許税

【保険料】

新居の購入の場合、物件価格の5〜8％程度の諸費用が発生するといわれています。

さらに、引っ越し費用や登記費用なども別途必要になるため、余裕を持った資金計画が大切です。

また、住宅ローンは、頭金がなくても借りられる商品もありますが、頭金を用意しておくことで月々の返済負担を軽減できます。

資金に余裕がある場合は、どのくらい頭金を出すかを事前に検討しておくのがおすすめです。

住み替えで適用可能な減税措置

上記でご紹介したとおり、住み替えには、譲渡所得税がかかります。

ですが、節税できる特例がいくつかあり、これらの特例を活用することで、税金の負担を減らす事が可能です。

ここでは、住み替えで適用可能な減税措置についてご紹介します。

【住み替えで適用可能な減税措置】
・特定のマイホームを買い換えたときの特例
・マイホームを売ったときの特例
・譲渡損失が出た場合の特例

特定のマイホームを買い換えたときの特例　

現在住んでいる不動産を売却し、その売却価格よりも高い価格で新たにマイホームを購入した場合、一定の条件を満たすことで「マイホームの買い換え特例」を適用できます。

この特例を活用すると、不動産売却によって生じた譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることが可能になります。

結果として、納税負担を軽減できるメリットがあります。

なお、「マイホームの買い換え特例」の適用期限は、2025年12月31日までです。

制度を利用する際は、期日にも十分ご注意ください。

適用要件の詳細については、国税庁の公式サイトから確認することができます。

参照：国税庁ホームページ

マイホームを売ったときの特例　

不動産を売却し利益（譲渡益）が出た場合、その利益には「譲渡所得税」が課税されます。

ただし、一定の条件を満たすことで、譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例があります。

この制度を利用すれば、課税対象となる金額を大幅に減らすことが可能です。

適用要件の詳細については、国税庁の公式サイトからご確認ください。

参照：国税庁ホームページ

譲渡損失が出た場合の特例　

マイホームの住み替えに伴い、不動産を売却した際に損失（譲渡損失）が出た場合、「損益通算」が適用できる特例制度があります。

この特例を利用することで、売却損を給与所得や事業所得など他の所得と相殺することが可能です。

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった赤字分については、翌年以降3年間にわたって繰り越し控除が認められています。

これにより、翌年以降の所得から順次差し引くことができ、節税効果が期待できます。

適用要件の詳細については、国税庁の公式サイトからご確認ください。

参照：国税庁ホームページ

住み替えを成功させるには計画的な進行が大切　

住み替えをスムーズに行うためには、しっかりとした計画とスケジュール管理が欠かせません。

ここでは、それぞれの状況に合わせてどのように計画して住み替えすればいいのかをご紹介します。

・建設中の建売戸建てへ住み替える場合
・注文住宅へ住み替える場合
・中古戸建てへ住み替える場合
・マンションへ住み替える場合

建設中の建売戸建てへ住み替える場合　

建設中の建売住宅への住み替えは、「購入先行」となるのが一般的です。

すでに建設が始まっているため、購入の意思を示してから売買契約、そして引き渡しまでの期間が比較的短くなります。

この短期間の中で旧居の売却も行う必要があるため、スケジュールによっては一時的に二重ローンを抱えるリスクもあります。

可能であれば、旧居の決済と新居の引き渡しを同日に行えるよう、タイミングを慎重に調整しましょう。

注文住宅へ住み替える場合　

注文住宅の場合は、契約後に着工となるため、住み始められるまでに3〜4か月程度を要します。

このため、同日決済は現実的に難しく、仮住まいが必要になるケースが多いでしょう。

そのため、旧居の売却時期を慎重に見極め、仮住まいの期間をできるだけ短縮できるよう、逆算して計画を立てることが成功のポイントです。

中古戸建てへ住み替える場合　

中古住宅への住み替えは、物件がすでに完成しているため、比較的スムーズに進めやすいのが特徴です。

引き渡し日なども、売主・買主の間で相談しながら柔軟に決めることが可能です。

このメリットを活かし、旧居の決済日と新居の引き渡し日を同日に設定できるようにすることで、二重ローンの回避が期待できます。

マンションへ住み替える場合　

マンションへの住み替えも、戸建てと同様にタイミングの調整が重要です。

新居の入居日に合わせて旧居の売却を進め、同日決済を実現することで、仮住まいやローンの二重支払いを防ぐことができます。

住み替えで失敗しないためのポイント

旧居の売却や新居探し、引っ越しや購入費用など、住み替えはスケジュールや予算を考えながら行わなければならないので、なるべく失敗せずに行いたいですよね。

ここでは、住み替えで失敗しないためのポイントをいくつかご紹介していきます。

・住宅ローン減税を受けてから売却を検討する
・春の売却がおすすめ
・査定は複数社に依頼するのがおすすめ
・経済的なメリットと手間のバランスを考慮する　

住宅ローン減税を受けてから売却を検討する　

住宅ローン減税とは、住宅ローンを利用して住宅を取得した場合に、年末時点のローン残高に応じて一定額が所得税から控除される制度です。

具体的には、年末のローン残高の0.7％が所得税から差し引かれます。

この制度は、最長で13年間にわたり適用されるため、節税効果が非常に大きいのが特徴です。

そのため、現在の住まいで可能な限り長く住宅ローン減税を受けた後に売却し、新たに購入した住まいでも改めて住宅ローン減税の適用を受けるという流れがおすすめです。

春の売却がおすすめ　

不動産の売却時期にある程度余裕がある場合は、春のタイミングを狙うのがおすすめです。

春は、新生活が始まるシーズンであり、転勤・入学・就職などの理由で引っ越し需要が高まる時期です。

そのため、物件を探している買主も増え、不動産市場が活発になります。

特に、2〜3月ごろは購入希望者が動き出すピークといわれており、この時期に売り出すことで、スムーズな成約につながる可能性が高まります。

そのため、春の売却を視野に入れている場合は、年明けから準備を始め、2〜3月に売り出せるようスケジュールを立てておくことが重要です。

査定は複数社に依頼するのがおすすめ　

せっかく自宅を売却するなら、できるだけ高く売りたいと考える方は多いのではないでしょうか。

そのため有効な方法のひとつが、複数の不動産会社に査定を依頼することです。

実は、提示される査定額は不動産会社によって大きく異なることがあります。

その理由は、各社の販売戦略や市場の見立て、物件の評価ポイントが異なるためです。

複数の会社から査定を受けることで、物件の相場感を正しく把握できるようになり、不当に安い価格で売却してしまうリスクを避けることができます。

査定を依頼する際は、一括で複数社に依頼できる「不動産一括査定サイト」の活用がおすすめです。

入力は一度で済むので、時間と手間を大幅に省けます。

当サイトが提供する「イエイ」では、1,700社以上の優良な業者が揃っており、安心して査定を依頼できます。

ぜひ「イエイ」を活用して納得のいく売却を目指してくださいね。

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経済的なメリットと手間のバランスを考慮する　

不動産の売買においては、「できるだけ高く売りたい」「なるべく費用を抑えたい」と考えるのが一般的だと思います。

確かに、不動産取引は高額になるため、費用面は重要な要素の一つです。

しかし、忘れてはならないのが手間や時間、そして精神的なストレスです。

売却や購入がスムーズに進まないと、手続きの煩雑さや期間の長期化によって不安や負担が増し、精神的に大きなストレスとなる場合もあります。

たとえば、売却と購入のタイミングがずれてしまうと、仮住まいやダブルローンが必要になる可能性があり、結果的にコストが増えてしまうケースもあります。

逆に、計画的にタイミングを調整することで、手間や時間を節約でき、経済的なメリットを得られることもあります。

そのため、住み替えをスムーズに進めるには、不動産会社と相談しながら「売り先行」か「買い先行」かを明確に決めておくことが大切です。

事前に進め方をしっかりと検討しておけば、判断に迷うことなく、安心して取引を進めることができるでしょう。

住み替えは目的を明確にし計画的に進めよう　

住み替えには、多くの手間と費用が伴います。

そのため、まずはなぜ住み替えを行うのかという目的を明確にすることが大切です。

目的がはっきりしていれば、スケジュールの調整や物件選びもスムーズに進められます。

また、条件を満たせば減税制度や特例の適用も可能です。

事前に制度の内容を把握しておくことで、経済的な負担を軽減し、住み替えをよりスムーズに進められるでしょう。

また、旧居を少しでも高く売却したい場合は、複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

価格やサービス内容を比較することで、より納得のいく売却が実現しやすくなります。

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