地上権は、不動産を売買するうえで重要なポイントの1つです。不動産を売却するときに、地上権について理解していなければ、思ったように不動産が売れない場合があります。

今回は、地上権について分かりやすく解説します。

地上権とは

民法第265条に

他人の土地において、工作物又は竹木を所有するためその土地を使用する権利

と記載されています。簡単にいうと、他人が所有している土地の上に自分の建物や樹木を植えることができる権利です。

他人所有の土地に自身の建物や樹木を植えられる権利が地上権

日本では、土地と建物は別々の不動産とされているため、他人の土地であっても地上権を取得すれば自分の家を建てたり、山の樹木を伐採したりすることが可能です。

土地の所有者は所有権を持っているので、建物を建てても自分のものにはならないように思えますが、

地上権は民法上、所有権と同じ物権なため、地上権を取得している限り建物や樹木の所有権は自分にある

さらに、他人の土地の上に建っている建物や樹木は、土地の所有者の承諾なく譲渡や売買が可能です。建物であれば、転貸することもできます。

ただし、譲渡や売買ができるのは土地の上の建物や樹木だけです。土地について、譲渡できるわけではないので注意しましょう。

地上権を取得できる法的事由

地上権は、一定の法的事由があることで取得することができます。主な法的事由として挙げられるのは

「地上権設定契約」「譲渡」「相続」「法的地上権」「時効」

などです。










該当する土地に地上権を定する
契約
一度設定された地上権は所有権
とほぼ同じような強い効力が
ある
地上権設定契約によって設定さ
れた地上権を約定地上権と呼ぶ







地上権は譲渡や相続で取得可能
相続で取得した場合は地上権の
存続期間に応じた相続税が課さ
れるので注意
地上権にかかる相続税の計算式
 「相続評価額
       ×
    地上権の存続期間
       に応じた割合」








抵当権が付けられている土地・
建物の強制競売が実行され、土
地と建物の所有者が別々になっ
た場合に設定される地上権
土地と建物の所有者が同一の場
合でも、土地か建物の抵当権が
実行され競売にかけられれば、
土地と建物で所有者が異なる状
況が生まれるたとえば、建物が
別人の所有となった場合、建物
に地上権を認めなければ建物の
買主は建物を利用することがで
きない
この問題を解決するため法定地
上権が設定されるように規定さ
れている法定地上権は法定され
た権利なため当事者間での特約
で排除できない


<民法第163条>
該当する建物を「自己所有の意
思を持ちながら、平穏かつ公然
と20年間または10年間所有した
場合」に時効取得すると規定
これは、居住場所の安定を確保
し、法的安定性を維持するため
の規定

また、地上権は民法上他人の土地を利用する「用益物権(ようえきぶっけん)」として規定されているので、一定の存続期間があります。








最短の存続期間は30年
当事者間で存続期間の定めが
ない場合は、
裁判所が20~50年の間で決定
当事者間で「存続期間は永久」
と決めることも可能

地上権設定登記の方法

地上権は法律行為によって取得されますが、取得しただけでは第三者への対抗力は具備しません。第三者に対して主張するためには、地上権設定登記が対抗要件となります。登記は、住んでいる地域の法務局(登記所)で行うことができます。

必要な書類



地上権設定登記の申請書





自信で作成しなければならない
司法書士に依頼することができ
るため、その場合は司法書士側
が作成する


登記原因証明情報




物件に変動が起きた場合は必ず
提出しなければならない売買す
る不動産の詳細情報
従来の「登記原因証書」や「申
請書副本」の制度は廃止された
あとの代わりのもの


登記済証または登記識別情報
(権利証)




対象の不動産について法的に権
利を有している人であることの
証明
インターネットでも登記手続き
が可能


印鑑証明書





本人もしくは代理人でも申請
可能

「印鑑登録証」「住民基本台
帳カード」「個人番号カード」
のいずれか

手数料(だいたい数百円)

窓口へ来た人の本人確認書類
(免許証・パスポートなど)

印鑑登録証(印鑑登録カード)
市役所もしくはコンビニで取得
可能

固定資産税評価通知書





税務係窓口もしくはホームペー
ジより「諸証明交付・閲覧申請
書」などを入手して
・申請本人の場合は本人確認
書類
・代理人の場合は委任状
・相続人の場合は相続関係が
わかるもの

さらに、登記を司法書士などの専門家に依頼する場合は、別途「代理権限証書」が必要になります。

申請が、登記簿に反映されるまでの時間は1~2週間です。自分が土地の所有者で、地上権設定契約を結んだ場合は、契約後すみやかに登記申請を行いましょう。

登記にかかる費用






固定資産税評価額の1000分の1
の金額






3~5万程度(目安なので相談す
る司法書士によって費用が
変わる)

地上権自体に抵当権をつけることもできる

地上権は所有権と同様、物権にあたるので地上権自体に抵当権をつけることも可能です。抵当権とは、金銭を借り入れる際に返済の担保となる権利のことをいいます。

「法定地上権」の場合であれば、土地か建物の所有権に対して抵当権をつけることで、その評価額に応じた金銭を借り入れることができます。また、「地上権自体」にも抵当権を設定することができます。地上権を持つ土地を所有していれば、その地上権を担保にして評価額に応じた金銭を借り入れることができます。

これを「地上権を目的とした抵当権」とよび、金融業界や不動産業界で実際に行われています。

売主の担保責任

不動産売買の際、売主には買主保護の観点から「担保責任」というものが課せられていますが、この担保責任の中の1つに

土地に地上権がついている場合

があります。

もし、自分所有している土地に、地上権や賃借権などの対抗要件を具備している権利が付着している場合、買主から売主の担保責任を追及されます。特に、買主が権利が付着している事実を知らない場合は、買主からの契約解除もしくは損害賠償を拒むことができません。

もっとも、買主が不動産業者やプロ相手であれば、担保責任は緩和されます。

地上権が消滅する事由

一度設定されれば、長期間に渡って効力を有する地上権ですが、一定の事由があれば消滅します。

地上権者が
地上権を放
棄する意思
表示をした
場合
地代を伴わない地上権
であれば地上権者の意
思表示だけで放棄が
可能
その他の消
滅事由
「土地の消滅」「存続
期間の満了」「消滅
時効」

土地の所有者に、地代を支払っている場合や第三者の利益を害する場合は、意思表示だけでは放棄できません。

地上権が消滅した場合、土地所有者は相当額による買取を通知することで建物を所有することが可能です。このとき、地上権者はこの通知を拒むことはできません。もっとも、その地方や地域に特別な商的慣習がある場合は、それに従います。

地上権と賃借権の違い

他人の土地を借りて、建物を利用するには地上権の他に「賃借権」というものがあります。土地を借りる場合に、一般的に利用されているのはこの賃借権です。

地上権と賃借権との違いは「第三者への対抗力」です。






物に対する絶対的な権利





当事者間の間で有効な権利

もっとも、不動産を賃貸しているときに所有者が変わったからと賃借権を主張できなければ、賃借人は安心して住むことができません。そこで借地借家法は

賃借権

物権化
賃借人保護の観点から一定
の条件を満たすことで賃借
権に第三者への対抗力を認
めている

このことから現在では、地上権と賃借権の違いはさほど大きくありません。ただ登記の有無は、第三者への対抗要件となるので非常に重要なポイントであり、地上権のほうが法的効力は強い権利といえます。

【不動産を扱うなら知っておきたい!賃借権のアレコレ】

地役権との違い

地上権と同じような権利に「地役権」というものがあります。地役権とは

土地の便益を確保するために設定される権利

です。

地上権
他人の土地自体を利用する
地役権
あくまでも「自分の土地を
有効に活用するために必要
な便益の確保」のための
権利

地役権は、田畑や田んぼが多くある地域でよく利用されます。日本には、昔から田んぼが数多くありますが、田んぼに水を引くためには他人の土地を通る必要があります。このため、その地域で水路となる場所に地益権を相互に認めて、田畑を有効活用してきた歴史があります。

また、袋地とよばれる場所で、自分の土地が他人の土地に囲まれており公道に出るためには他人の土地を通らなければならない場合、その土地の上に一定の便益を確保する必要があります。そこで、土地所有者と交渉し通路となる部分の地役権を認めてもらいます。

【地役権とは?承役地の不動産売却における注意点】

区分地上権について

区分地上権は

地下や土地上の一部の空間や範囲に対する地上権

のことです。

地下権
地下鉄やトンネルなどに
利用される
空中権
モノレールや橋などに
利用される

の2種類があり、目的に応じて利用されます。

土地の便益を確保するために設定される権利が地役権

区分地上権の具体的な例としては、東京の地下に環状線の道路を開通させる際に、土地所有者に対して区分地上権の設定を求めた事例があります。

この事例では、区分地上権の設定範囲はトンネルの幅と高さに管理幅を加えた範囲に限定され、設定された範囲については地上でも利用制限がかかりました。

利用制限には「区分地上権設定範囲の掘削、形質変更の禁止」「トンネル部分での荷重制限」などがあります。これらの利用制限は、区分地上権を設定することで、当該土地の使用または収益権を有している第三者に対しても対抗できます。

もっとも、対抗要件には通常の地上権と同様に区分地上権設定登記が必要です。

地上権を理解して土地を売買しよう

地上権は、使い方によっては非常に便利な権利です。特に、区分地上権は日本全国で利用されている仕組みであり、日本のインフラの貢献に役立っています。また、譲渡や相続によって地上権を受け継ぐこともできるので、資産の1つとしても捉えられています。

しかし、不動産を売買する場合には地上権に注意が必要です。もし、把握していない間に地上権が付着していれば、売主の担保責任を追及されます。

また、土地を購入する際にも、その土地に地上権が設定されていれば、自由に利用できない場合もあります。

地上権について、きちんと理解した上で土地の売買を行いましょう。