土地を所有している人のなかには、土地を有効活用する方法が見つからずに売却を検討している人もいるでしょう。売却を決めるにあたっては、土地活用のさまざまな方法を検討し、最終的に所有を継続するより売却が有利だと確認することが大切です。そこで、土地活用の方法についてお伝えします。

代表的な土地活用方法は賃貸住宅経営

土地の有効活用には、主に4つの種類があります。まず、賃貸住宅経営です。代表的な有効活用方法で、所有している土地に賃貸アパートなどを建設すれば家賃収入を得ることができます。賃貸住宅経営のメリットは3つです。

メリット

1.定期的な収入源

1つ目は、定期的な現金収入が得られることで、老後の年金や会社からの給料に加えて定期的に収入が得られるようになります。

2.ランニングコストの回収

2つ目は、固定資産税など土地を所有していることに伴うランニングコストを家賃収入で回収できることです。土地の売却を検討している人のなかには、固定資産税の負担が重いため手放したいと考えている人もいるでしょう。家賃収入が得られれば自ら固定資産税を負担するのではなく、賃借人に負担してもらうことが可能になります。

3.税金で有利になることも

3つ目は、税金の面で有利になる可能性があることです。賃貸住宅経営で赤字になった場合は、一定の赤字分をそのほかの所得と相殺できる損益通算を適用して総所得を圧縮できます。また、相続が発生した場合も、土地の相続税評価額を大幅に下げる効果も期待できる点がメリットです。

デメリット

一方、賃貸住宅経営にはデメリットも2つあります。

1.借り入れの負担

1つは、賃貸住宅建設にあたって借り入れ負担が生じることです。すべて自己資金で賄うことができればリスクは小さいですが、多額の資金が必要になる場合は融資を受けることになるのが一般的です。返済負担が生じる点がデメリットと言えます。

2.赤字になる可能性

もう1つは、家賃収入で借入金返済額や必要経費をカバーできずに赤字になるリスクがあることです。保有している土地が賃貸経営に適さない立地条件である場合は賃借人を見つけることが難しくなり、空室が発生してしまいます。そうなると、予定していた家賃収入が得られません。

賃貸経営によって赤字が生じて財産が減ってしまう事態になってしまったら本末転倒です。採算検討をしっかり行ったうえで賃貸経営を始めるにようにしましょう。

一部不要な土地がある場合は等価交換も有効

2つ目の土地活用方法は、等価交換方式です。

土地面積が広い場合、一部は売却したいが残りについては土地を活用して収入を得ながら自宅として住み続けたいといったケースもあるでしょう。そういった場合は、等価交換方式を利用した土地活用が適しています。

等価交換方式とは

等価交換方式とは、デベロッパーなどが土地に賃貸マンションなどを建設して、その建物と土地の一部を交換する方法です。土地の一部と同じ価値の建物と交換することによって、土地だけの所有形態から土地と建物セットの所有形態に変わります。

主なメリット

等価交換方式の主なメリットは2つです。

1.建物建設資金を調達する必要がない

1つは、自己資金を投入したり融資を受けて建物建設資金を調達したりする必要がないことです。

建設費用はデベロッパーが負担します。その後、土地と建物を交換することになりますので、土地保有者は資金負担をすることなく建物を手に入れることが可能です。賃貸マンションの最上階に住み、そのほかの部屋を貸し出すことで賃貸収入が得られる状態にすることができます。

2.不要な土地を処分出来る

もう1つのメリットは、不要な土地を処分できることです。相続などで広大な土地を取得しても、手に余ることもあるでしょう。そういった場合に、実質的に一部売却と同様の効果が期待できます。

主なデメリット

等価交換方式を利用した土地活用には、デメリットも2つあります。

1.一部手放すことになる

1つは、土地を一部手放すことです。ただし、もともと売却を検討していた人にとっては、デメリットにはならないはずです。

2.手放してもお金が手に入らない?

もう1つのデメリットは、土地を手放しても現金が手に入らないことです。等価交換ですので手放した土地は建物に変わります。土地売却によって現金を手に入れたい人には適さない手法と言えるでしょう。

借り入れ余力がある場合は事業受託方式

土地活用方法の3つ目は、事業受託方式です。事業受託方式で有効活用する場合は、土地を売却しません。そのため、売却した方が有利かどうかについて比較検討する必要あるでしょう。

事業受託方式は、デベロッパーなどが土地活用方法について商業施設や賃貸マンション建設などの提案を行います。その提案に合意すると、計画に従って建物が建設され、テナント料や家賃収入が得られる状態が実現します。

建設資金は土地の所有者が負担することになり、完成後引き渡しを受ける形です。融資を受けるにあたっては、デベロッパーが金融機関を紹介してくれるでしょう。一般的には、デベロッパーがその建物を一括借り上げし、テナント料や家賃収入から経費と利益を引いて土地所有者に支払うことになるケースが多いです。

デベロッパーは、一括借り上げを行い転貸することになります。

事業受託方式の2つのメリット

1.土地活用の企画をやらずにデベロッパーのもつノウハウを活用できる

1つは、土地所有者自らが土地活用の企画を行う必要がなく、デベロッパーが持つノウハウを活用できることです。土地活用のノウハウがない場合などに有効でしょう。

2.テナントが埋まらないリスクを避けることができる

もう1つは、賃貸物件から生じる賃貸収入について一括借り上げの形で受け取れるため、テナントが埋まらないリスクや空室リスクを抑えられることです。ただし、一括借り上げでも、予定通りにテナント確保ができなかったり入居者がいなかったりした場合は、交渉が発生する可能性があります。

賃貸収入が下がるリスクがあることは知っておきましょう。

事業受託方式のデメリット

事業受託方式のデメリットは、金融機関からの融資を受けることによって返済負担が生じることです。

デベロッパーが提携している金融機関を紹介してくれるため、金利は低めに抑えられる可能性があります。しかし、返済負担は避けられません。借入金の返済負担を負いたくない場合は適さない方法です。

資金負担が少ない定期借地という方法もある

土地活用の4つ目の方法は、定期借地です。

定期借地とは、普通借地とは違い土地を貸し出すにあたって期限が設けられている土地の貸し付け方式です。定期借地は、借主が賃貸物件を建設するケースが対象となります。この方法も、土地を所有し続けることになりますので、売却した場合との比較検討が必要です。売却するよりもメリットが大きいと判断した場合は活用してみましょう。

定期借地で土地活用するメリット

1.地代収入

1つは、自己資金を投じることなく土地の貸し付けから生まれる地代収入が得られることです。地代収入については、さまざまな形態がとられます。定期借地契約を行った段階で、借地権設定代として一時金で対価を受け取る方法や一時金なしで定期的に地代を受け取る方法、その両方を組み合わせる方法などです。

いずれにしろ、追加投資をすることなく収入が得られる点が魅力です。

2.おいおい土地が返ってくる

もう1つは、いずれ土地が返ってくることです。普通借地契約を利用して土地を貸し付ける場合、土地を利用したくなっても簡単に土地を返してもらうことができない場合が多いです。借りている人の権利を守る必要があるため、貸主が無理やり土地の貸し付けを辞めることに対して多くの制限がかかっています。

しかし、定期借地であれば、原則として契約の更新はありません。そのため、契約で定めた貸付期間が終了すれば使用できる状態で戻ってくることが期待できる点がメリットです。

デメリット

デメリットとしては、賃貸物件を自ら建設して賃貸収入を得る場合と比較すると、収入が少なくなることです。定期借地の場合は、必要経費がほとんどかかりません。しかし、収入も少なくなる点は理解しておく必要があるでしょう。土地の利用方法が見つからずに、ただ遊ばせておくよりはましだという状態のときに定期借地を利用すると有効です。

土地売却を行う場合の注意点

土地の所有を継続して土地活用するよりも売却が有利だと判断した場合は、売却の準備を始めることになります。土地売却にあたっては、3つの点に注意することが大切です。

3つの注意点

1.売却益に課税される税金

1つ目は、売却益に課税される税金です。土地の売却には所得税などが課税されます。ポイントは所有形態と所有期間です。

土地に住宅を建てて住んでいた場合は、売却益から一定金額を控除できる特例や、住み換えを行った場合に売却益に対する課税を繰り延べできる特例などを利用できる可能性があります。また、所有期間については、5年を境にして適用される税率が変わることに注意が必要です。

所有期間が5年超であれば税率は約40%になります。5年以内の場合の税率は約20%です。5年を超えるか否かで税率が倍も異なりますので、短期的な売買は避けるほうがよいでしょう。所有期間の判定する場合は、売却を行った年の1月1日で5年を超えるかどうか判定することにも注意が必要です。

2.所有権移転登記

2つ目は、所有権移転登記です。所有権移転登記は法務局で行います。売却にあたっては、売却前の登記状態を確認することが大切です。相続などで取得した場合、亡くなった被相続人の前の人が所有者として登記されていることもあります。売却前に自らが所有している状態に登記を整えておくことが重要です。

また、売却後の移転登記も行うようにしましょう。登記代として登録免許税を負担する必要がありますが、売却後のトラブルを避けるためにも確実に所有権移転登記を済ませることが大切です。

3.税金・登記以外の費用

3つ目は、税金や登記以外の費用です。売却にあたっては、税金や登録免許税以外にも費用がかかります。不動産業者が仲介して売買が成立した場合は、仲介手数料を負担することが必要です。また、契約に際して作成される売買契約書には印紙を貼付しなければいけません。

さまざまな費用を漏れなく確認して、売却に関する資金計画をしっかり作ってから売却に臨むようにしましょう。

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売却する前に有効活用した場合との比較を

 土地の売却を検討する場合は、事業受託方式、等価交換、賃貸経営、さらには定期借地など、さまざまな土地の有効活用方法と比較して最終的な判断を下すことが大切です。有効活用することで継続的な収入が得られたり、自己資金を負担せずに建物を手に入れたりできる場合があります。

有効活用よりも売却のメリットが大きいと判断したら、節税余地や登記状況などを確認して、資金計画を作って売却に臨むようにしましょう。