【2026年最新】土地の売却相場の調べ方5選！公的データからの算出方法を解説

土地の売却を行う際は、まず相場を調べて売却額がどれくらいになるか把握したいですよね。
また、土地の売却にかかる費用と相場を比較して、売却後に手元に残る金額（手残り）を検討したい方も多いかと思います。

相続した土地の管理負担を減らしたい、あるいは住み替えの資金計画を立てたいと考えている方にとって、正確な相場を知ることは、不動産会社と対等に交渉するための「武器」になります。

こちらの記事では、土地の売却相場を調べる5つの方法と注意点、さらに売却にかかる費用や税金についてもご紹介していきます。
ぜひ参考にして、後悔のない土地売却の計画を立てるのに役立ててください。

土地の売却相場を調べる方法は5つある

土地の売却相場を調べるには、主に5つの方法があります。
それぞれにわかる相場の内容や精度も変わります。
まずは、自分の状況に合わせてどの方法から手をつけるべきか、以下の比較表で確認してみましょう。

※精度は、実際の売却価格（実勢価格）との近さを表しています。

効率を重視して「まずはざっくり計算したい」という場合は、手元の書類だけで完結する固定資産税評価額からの逆算が最もスムーズです。
一方で、より市場の実態に近い数値を知りたい場合は、不動産会社へ査定を依頼する方法が有効です。

実勢価格から土地の売却相場を調べる方法

実勢価格から相場を調べるには、売却したい土地と類似した物件の実際の取引事例を参考に算出します。
実勢価格とは、市場で実際に売買が成立した価格のことです。
これを調べるには、国土交通省が提供する「不動産情報ライブラリ」を活用するのが最も確実です。

こちらは、国土交通省が全国の土地売却経験者に実施しているアンケート調査の結果などをデータベース化しており、インターネットを使って誰でも無料で検索・閲覧することができます。

2024年にシステムが統合・刷新され、以前よりも地図上で直感的に操作しやすくなりました。

不動産情報ライブラリで実勢価格を調べる手順

実勢価格の調べ方は以下のとおりです。

地図からエリアを絞り込むことで、近隣の成約トレンドを素早く把握できます。

1.地域を選択する

まずは、「地域から探したい方へ」をクリックし、調べたい土地の住所を入力します。

2.表示情報を設定する

次に左上の「価格情報」をクリックし、表示されたメニューから「不動産取引価格情報」「成約価格情報」を選択し決定します。

3.事例の詳細を確認する

調べたい地域をクリックすると、不動産取引価格情報と成約価格情報が表示されます。
「詳細表示」をクリックすると、事例が一覧で出てきます。

4.条件を絞り込む

画面上部の「検索条件設定」から種類（宅地など）や時期の変更ができるので、調べたい土地に近しい条件に絞って検索しましょう。

類似物件を見つけたら㎡単価を確認します。
売却したい物件の面積を掛け合わせることで、おおよその相場を算出できます。

売却したい土地の相場＝類似物件の㎡単価×売却したい土地の面積（㎡数）

公示価格から土地の売却相場を調べる方法

公示価格（公示地価）とは、国土交通省が地価公示法に基づき、毎年1月1日時点の「標準地」の価格を判定し、3月に発表する土地の価格のことを指します。

これは、一般的な不動産取引の指標とされるもので、不動産鑑定士が専門的な視点で評価しています。

実際の取引価格そのものではありませんが、そのエリアの「公的な基準値」を知るのに役立ちます。

公示価格も、前述の「不動産情報ライブラリ」で調べることが可能です。

不動産情報ライブラリで公示価格を調べる手順

地図上でピンポイントの公示価格を確認する手順をご紹介します。

1.検索方法を選択する

まずは、「地図から探したい方へ」か「地域から探したい方へ」のどちらかを選択してください。
ここでは、「地図から探したい方へ」を選択した場合を例にご紹介していきます。

この方法では、スマートフォンのマップアプリのように直感的に操作できます。

2.調べたい地点の価格を表示する

調べたい地域を表示したら、左上の「価格情報」を開き「国土交通省地価公示」にチェックを入れます。
「都道府県地価調査」もあわせてチェックすると、よりデータ密度が高まります。

この際、「条件設定」から用途区分や調査年などの必要な条件を設定しましょう。

設定が完了したら決定をクリックすると、地図上に〇印と土地の公示価格情報が表示されます。

3.詳細データをチェックする

地図上の〇印をクリックすると、1㎡あたりの価格が表示されます。
「詳細表示」をクリックすれば、過去数年の推移（地価が上がっているか、下がっているか）も確認できます。

相場を算出する際は、最も近い基準地の「価格（円/㎡）」に土地面積を掛けます。
さらに、実勢価格（相場）は公示地価の約1.1倍程度が目安とされているため、最後に1.1を掛けます。
なぜ1.1倍するのかというと、公示価格はあくまで「指標」であり、実際の取引では需要や人気が加味されて少し高く取引される傾向があるからです。

売却したい土地の相場＝基準地の価格（円/㎡）×売却したい土地の面積（㎡数）×1.1

相続税路線価から土地の売却相場を調べる方法

相続税路線価とは、国税庁が相続税や贈与税を計算するために、毎年7月に公示する道路ごとの土地単価のことをいいます。
公示されるのはその年の1月1日時点のデータがベースとなります。

この数値は非常に細かく、前面道路（土地が接している道路）ごとに設定されているため、公示価格よりも「自分の土地に即した数値」を出しやすいのが特徴です。

相続税路線価は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で確認することができます。

路線価図・評価倍率表で相続税路線価を調べる手順

地図（路線価図）に記されたコードを読み取る手順は以下のとおりです。

1.都道府県と目次を選択する

まずトップページの地図から都道府県を選択し、目次から「路線価図」をクリックします。

2.市区町村・町丁名を選択する

さらに細かいエリアを選択していくと、地図が表示されます。

3.前面道路の数字を確認する

土地のある場所を探して、土地に面している道路に記載された「数字＋アルファベット」を確認します。
路線価は千円単位で記載されており、820は82万円/㎡を表します。

相続税路線価は公示価格の80%程度とされているため、実勢価格（相場）を逆算するには以下の計算を行います。

売却したい土地の相場＝路線価×売却したい土地の面積（㎡数）÷0.8×1.1

固定資産税評価額から土地の売却相場を調べる方法

固定資産税評価額は、各自治体が固定資産税を算出する基準とする価格です。
3年に1回評価替えが行われます。

この方法の最大のメリットは、パソコンを開いてサイトを検索する必要がない点です。
毎年4～6月頃に自治体から送付される固定資産税の「課税明細書」から調べることができます。
まずは「課税明細書」に記載されている土地の「価格（または評価額）」を確認しましょう。

土地の固定資産税評価額は、公示価格の70％程度とされているため、以下の計算式で相場を算出します。

売却したい土地の相場＝固定資産税評価額÷0.7×1.1

不動産会社に査定を依頼して土地の売却相場を調べる

自分で計算した相場はあくまで「理論値」です。

売却したい土地の本当の価値を知るためには、不動産会社へ査定依頼が一番確実な方法となります。
なぜなら、土地はそれぞれに形状や傾斜、方角、面している道路など特徴が異なり、それによって相場価格も変わってくるからです。

これらは上記で紹介した計算式だけでは反映しきれません。
査定には主に以下の2つの段階があります。

・机上査定（簡易査定）
周辺の取引データや路線価などをもとに、1～2日で概算を出す方法です。
まずはメールなどで相場を知りたいときに適しています。

・訪問査定
担当者が現地を訪れ、土地の境界やインフラ状況、周辺状況まで確認して精度の高い価格を出す方法です。
実際に売り出す前には必ず行う必要があります。

また、不動産会社によって査定額には100万円単位で差が出ることも珍しくありません。
そのため、必ず複数社に依頼をして査定額を見比べましょう。
複数社に依頼をする際は、一括査定がおすすめです。
株式会社じげんが運営する「イエイ」では、安心して取引できる複数の不動産会社から一括査定を受けられるので、ぜひご活用ください。

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土地の売却相場を調べるときの注意点

土地の売却相場を調べる際は、以下のような注意点があります。

・売り出し価格は参考にしない
・土地の価格は条件によって異なる
・買取と仲介の相場の違いに気をつける
・土地の売却相場は市況の変化によって変動する

売り出し価格は参考にしない

不動産会社のホームページやチラシに掲載されている「売り出し価格」は、あくまで売主の希望価格です。
相場より高めに設定されていることが多く、成約時に値引きされるケースも珍しくありません。

参考にするなら、売り出し価格でなく、必ず「成約価格（実勢価格）」を見るようにしましょう。

土地の価格は条件によって異なる

土地の条件によって、実際の売却価格は大きく変動します。
自分で相場を調べる際はあくまで参考程度に考えておくと良いでしょう。

また、売りたい土地の価格を想定する際は、土地固有の条件も考慮しましょう。
「プラスの条件」が多い土地は、周辺相場より高く売れやすい傾向にあり、反対に「マイナスの条件」が多い土地は周辺相場より安くなってしまう可能性が高いです。

例えば、同じ市内の住宅地であっても、駅から平坦な道のりの整形地と、急な坂道の上にある旗竿地では、平米単価に大きな差が生じます。

買取と仲介の相場の違いに気をつける

相場を調べる際、売却する方法によって金額が変わることを理解しておく必要があります。
土地の売却方法は大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。

・仲介
不動産会社に買主を探してもらう一般的な方法です。
先述した計算式で算出される「実勢価格（相場）」はこちらの方法で売却した際の価格を指します。

・買取
不動産会社が直接その土地を買い取る方法です。
不動産会社は買い取った後に再販して利益を出す必要があるため、買取価格は市場相場の7～8割程度となります。

「相場より安いなら損ではないか」と感じるかもしれませんが、買取には「すぐに現金化できる」「仲介手数料がかからない」「契約不適合責任（売却後の不具合に対する責任）が免除される」といったメリットがあります。

手間をかけずにリスクを最小化して売りたい場合は、買取での相場も把握しておくと良いでしょう。

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土地の買取相場ってどれくらい？調べ方や高く買い取ってもらえるコツもご紹介

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土地の売却相場は市況の変化によって変動する

売却したい土地のあるエリアの交通機関の開発（新駅やリニア計画など）が進んでいたり、ショッピングモールが建設されると、需要が高まり相場が急上昇することがあります。

一方で、景気後退や人口減少エリアでは相場が下がることもあります。
土地の売却価格を予想する際は、数年前の古いデータだけではなく、必ず最新の市況を考慮しましょう。

また、自分で調べた相場の「有効期限」は、長くても3ヵ月程度と考えておきましょう。
公示地価や路線価は1年ごとの更新ですが、実勢価格は近隣でたった1つ大きな取引があるだけで塗り替えられてしまうからです。
半年以上前に調べたデータは、現在の「売り時」を判断する材料としては古い可能性があるため注意が必要です。

土地の売却にかかる費用と税金

土地の売却相場を参考に「いくらで売れそうか」を予想したら、次に考えるべきは「最終的にいくら手元に残るのか」という点です。
売却価格から、諸経費を差し引いた金額が、あなたの本当の資産となります。

逆算をし、売却時の資金計画を立てましょう。

土地の売却にかかる費用

売却時には、以下の費用がかかります。

土地を相場価格で売却するための大前提は、「隣地との境界が確定していること」です。

古い土地などで境界が曖昧な場合、売却前に「測量」を行う必要があり、これには上記の費用と1～3ヵ月の期間がかかります。
境界が不明確なままでは、相場通りの価格で買い手を見つけることは困難です。
相場を調べるのと同時に、手元の「地積測量図」が最新のものであるかを確認しておくことが、手残り額を正確に計算する重要なポイントとなります。

土地の売却にかかる税金

土地の売却には、上記の費用だけでなく「税金」もかかります。

土地の売却にかかる費用と税金について詳しく知りたい方は、以下の記事でもご紹介しているのでぜひ参考にしてください。

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まとめ｜土地の売却相場を知るには一括査定がおすすめ

土地の売却における相場を調べる方法には、さまざまな手段があります。
しかし、これまで解説してきたとおり、自分で調べた相場はあくまで「大まかな目安」であり、必ずしも実際の売却価格と同じになるとは限りません。

実際の市場価格に近い価格を知りたいのであれば、最終的には不動産会社に査定を依頼するのが最も効率的です。
その際、複数社に依頼をし、自分で調べた相場と比較をして決断することが大切です。

もし査定額が自分で調べた相場とかけ離れていたら、「なぜこの金額になるのですか？」と質問してみてください。
査定額の根拠を明確に説明できる担当者こそ、信頼に値するパートナーです。

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