相続した土地売ったら税金はいくらかかる？取得費が不明な対処法まで徹底解説！

地方の実家を相続し、土地を売却しようとしたところ「税金がいくらかかるのか分からない」「相続税とは別に税金がかかるの？」と戸惑っていませんか？

特に取得費が分からないケースでは、正確な税額が見えにくく不安を感じる方も多いでしょう。

この記事では、「相続した土地を売却した場合にかかる税金」について、理解しやすいよう、計算方法・申告手続き・節税のヒントまで丁寧に解説します。

この記事を読めば、「損せず売るために、次に取るべき行動」が明確になります。
 

相続した土地を売却する前に知っておきたい基礎知識

親や親族などから土地を相続したという方もいるかも知れません。

相続した場合、相続税が発生しますが、この相続税は遺産の総額が基礎控除を超えない限りはかかりません。

基礎控除額とは、【3,000万＋法定相続人の数×600万】となっています。

しかし相続した土地を売却し、それによって利益が発生した場合は、基礎控除を超えていなくても確定申告が必要という事を覚えておきましょう。

相続税がかからない場合でも確定申告が必要な理由

土地を売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として所得税や住民税の課税対象となります。

一方で、相続税は、亡くなった人（被相続人）から財産を受け継いだときに、その取得した財産に課される税金です。

このように、相続税と譲渡所得税は全く別の税金なので、相続税が非課税であっても、土地を売却し利益が出た場合には譲渡所得税の申告は必要なのです。

相続した土地の売却でかかる税金とは

相続した土地を売却する際には、いくつかの税金が関係してきます。これらの税金は、売却のプロセスにおいて発生する費用のひとつとして認識しておくことが重要です。

具体的には、主に以下の税金が挙げられます。

・登録免許税
・印紙税
・譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）
・仲介手数料などの消費税

これらの税金について、それぞれ詳しく見ていきましょう。

登録免許税

まず相続した土地を売却したい場合は、相続人に所有者を名義変更する必要があります。

この名義変更を行うにあたって、法務局に支払う税金が、「登録免許税」です。

名義変更における「登録免許税」の計算方法

また、相続した土地に抵当権があれば、「抵当権抹消登記」も必要です。

「抵当権抹消登記※」は不動産1件あたり1,000円になります。

固定資産税評価額とは？

固定資産税を算出するための基準となる固定資産の価値を評価した額のこと。

不動産を所有していると、固定資産税が発生します。

この固定資産税は、不動産の資産の評価額によって異なります。

なお、固定資産税の税率の標準は1.4％となっていますが、市区町村ごとに設定されている税率は異なります。

抵当権抹消登記とは？

土地をローンを組んで購入した際に、金融期間はその土地を担保に設定しています。

ローンを完済している場合、担保に設定されていた土地を不動産登記から抹消する手続きのことを抵当権抹消登記といいます。

この抵当権はローンを完済しても、不動産登記からは抹消されていないので、抵当権の抹消登記を行う必要があるのです。

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印紙税

土地の売買が成立した際に交わす売買契約書に対して課税される税金のこと。

印紙税は、売買契約書に印紙を貼り、消印されたタイミングで納税完了となります。

この印紙税額は契約金額によって異なります。

また、令和6年3月31日までの売買契約書は、契約金額が10万円を超える場合、軽減税率が適用となります。

契約金額ごとの印紙税額

引用：国税庁ホームページ

印紙税の軽減措置

引用：国税庁ホームページ

譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）

土地を売却したことによって利益が発生した場合、譲渡所得税が発生します。

この譲渡所得税には「所得税」「復興特別所得税」「住民税」が含まれています。

譲渡所得税の計算方法は下記の通りです。

わかりやすく言うと

→この600万円に対して「譲渡所得税」がかかります。

なお、この譲渡所得税の税率は所有期間によって大きく異なります。

※復興特別所得税とは？
東日本大震災の復興財源を確保するために設けられた特別な税金のこと。所得税に上乗せされて課税される。（期間：平成25年1月1日～令和19年12月31日までの25年間）

※相続した不動産は、被相続人の所有期間を引き継ぐため、多くの場合「長期譲渡所得」となります。

取得費が分からない場合どうすればいい？

相続した土地の場合、取得費が分からないという方も多いのではないでしょうか？

そのような場合は上記で紹介した税金の計算を行う事が出来ません。
取得費が分からない場合は、売却価格×5％で取得費の計算を行うようになっています。

下記では、取得費を調べる方法についても紹介していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

具体的なシュミレーション（売却額2,000万円・取得費不明）

税額＝1,800万円 × 20.315％ ＝365万6,700円

※取得費を正確に算出できれば、税額はもっと安くなる可能性があります。

仲介手数料などの消費税

土地を売却する場合は、不動産会社などに依頼をする方が多いと思います。

この不動産会社へ依頼する時に、必要となるのが仲介手数料ですがこの仲介手数料にも消費税がかかります。

仲介手数料は各不動産会社によって異なりますが、上限額は法律で決められているのです。

相続した土地の売却で使える節税対策

相続した土地を売却する場合上記でもご紹介しましたが、登録免許税や譲渡所得税など様々な税金が発生します。

そこでここでは、相続した土地の売却で使える節税対策をご紹介していきます。

• 取得費加算の特例
• 相続空き家を取り壊した場合の3000万の特別控除
• 居住用財産を売却したときの3,000万円特別控除
• 期間内に取得した土地の1,000万円の特別控除
• 低末利用土地の100万円特別控除
• 取得費を調べる

取得費加算の特例

「取得費加算の特例」とは、相続税額の一部を取得費とすることで、譲渡所得税の負担を軽減することができる特例です。

相続税の納税義務者で相続した土地を売る場合、相続開始日の翌日から3年10ヶ月までに不動産を売却することで「取得費加算の特例」を受けることができます。
取得費加算の相続税額の計算方法は下記の通りです。
引用：国税庁ホームページ

【取得費加算の特例の必要書類】

• 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書

　　　以下のページでダウンロードできます。
　　　出典：国税庁ホームページ

• 譲渡所得の内訳書

　　　以下のページでダウンロードできます。
　　　出典：国税庁ホームページ

相続空き家を取り壊した場合の3000万の特別控除

相続した土地に空き家となっている建物が建っている場合もあると思います。

この空き家を取り壊し、更地にして売る場合、条件によって3000万の特別控除を受けることができます。

この控除を受けるための条件としては、被相続人が住んでいた空き家が残っていることに加えて、他にも

• 昭和56年5月31日以前に建てられていること
• 区分所有建築物（マンション等）以外の建物であること
• 相続してから売却するまで事業用や居住用として貸し出されていなかったこと
• 相続の開始前まで、被相続人以外に住んでいた人がいなかったこと

などの条件を満たしている必要があります。

この3000万の特別控除が適用された場合の計算式は下記の通りです。

【相続空き家を取り壊した場合の3000万の特別控除の必要書類】

• 被相続人居住用家屋等確認申請書
  以下のページでダウンロードできます。

　　　出典：国土交通省

この他にも空き家だったことを証明するため、以下の書類が必要になります。

• 被相続人の住民票の除票の写し
• 相続人の住民票の写し
• 敷地等の売買契約書のコピー等
• 空き家解体後の閉鎖事項証明書等(こちらは法務局にて入手可能です)
• 電気・ガス・水道の使用中止が確認できる書類
• 老人ホームの入所契約書や要介護認定などがわかる書類
• 不動産会社の売り出し広告
   

居住用財産を売却したときの3,000万円特別控除

相続した土地に家を建てて住んでいた場合、その不動産を売却する際に条件を満たしていれば受けられる特例です。

この特例を受ける条件としては下記の要件を満たしていることが条件となります

• 居住用財産を売却していること
• 親や夫婦間などの親族間での売買ではないこと
• 空き家になってから3年後までに売ること
• 賃貸に利用していた場合を除き、譲渡契約の締結日まで居住していること

なお、この特例は上記の「相続空き家を取り壊した場合の3000万の特別控除」と併用することが可能です。

しかし、控除の限度額は3,000万円までとなっています。

【居住用財産を売却したときの3,000万円特別控除の必要書類】

• 確定申告書B

　　　以下のページでダウンロードできます。
　　　出典：国税庁ホームページ

• 譲渡所得の内訳書

　　　以下のページでダウンロードできます。
　　　出典：国税庁ホームページ

• 売買契約書
• 売却費用の領収書
• 取得費用の領収書
• 戸籍の附票の写し(こちらは役所の窓口等で入手可能です)
• 居住用財産の登記事項証明書(こちらは法務局にて入手可能です)
• 住民票の写しまたはマイナンバーカード
   

期間内に取得した土地の1,000万円の特別控除

相続によって取得した土地を売却する際、特定の条件を満たせば、譲渡所得から最大1,000万円を控除できる特例が存在します。

これは、平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合の1,000万円特別控除」と呼ばれる制度です。

この特例の主な適用要件は以下の通りです。

これらの条件を満たす場合、譲渡所得の計算において、以下の計算式で税負担を軽減することができます。

【期間内に取得した土地の1,000万円の特別控除の必要書類】

• 譲渡所得の内訳書

　　　以下のページでダウンロードできます。
　　　出典：国税庁ホームページ

• 売却した土地等を平成21年または平成22年に取得したことを証明する書類
   

低末利用土地100万円特別控除

売却した土地の価格が500万円以下で低末利用土地の場合、譲渡所得から100万円を控除することができます。

この特例を受ける場合は他にも下記の要件を満たしている事が条件となります。

• その土地の所有期間が5年を超えている場合
• 買主が個人であること
• 売却した土地が都市計画区域内にあること
• 譲渡後の土地の利用について市区町村の確認がされていること

低末利用土地とは？

空き地や空き店舗、駐車場や資材置き場など利用の程度が著しく低い土地のこと

【低末利用土地100万円特別控除の必要書類】

• 譲渡所得の内訳書
  以下のページでダウンロードできます。
  出典：国税庁ホームページ
   
• 低未利用土地等確認書
  土地の所在する地域の市区町村に発行を申請し、発行には手数料300円と2〜3週間ほどの期間が掛かります。
   
• 売買契約書の写しなど、売った金額が、低未利用土地等の上にある建物等の対価を含めて500万円以下であることを証明する書類
   

取得費を調べる

相続した土地を売却する際の節税対策の一つとして「取得費を調べる」という方法があります。

上記でもご紹介しましたが、譲渡所得税を計算する際に取得費が分からない場合「売却価格×5％」で取得費を計算します。

そのため取得費が分からないと実際の価格よりも税金が高くなってしまうケースが多いのです。

ただし、相続した土地の場合購入した時期が古く親が購入しているため売買契約書がどこにあるか分からないという方も多いと思います。

取得費が分からない場合は、

• 購入する際に仲介を依頼した不動産会社や売主を探し、売買契約書のコピーをもらう
• 住宅ローンの借入額から購入額を予想する
• 通帳の出金履歴から購入額を予想する

などで調べる方法があります。

なおこれらの資料を利用したい場合は税務署に取得費とみなせるかどうか事前に相談しておく事がおすすめです。

また、取得費は土地の購入額以外にも「取得時に依頼した仲介手数料」「取得のための測量費」なども含まれますので、どんなものが対象になるのか、しっかりと確認し取得費に加えることで絶税対策になります。

取得費として含まれるもの

• 相続の際の不動産の登記費用
• 取得に対して支払った立ち退き料や移転料
• 取得のための取り壊しの費用
• 購入した時の聖地や埋め立てなど

ふるさと納税を利用する

譲渡所得では先ほどもご紹介したとおり、所得税と住民税が発生します。

この所得税と住民税を節税する目的でふるさと納税を利用するという方法もあります。

ふるさと納税とは、自分の好きな自治体に寄付をすることで、寄付の金額から2,000円を除いた分が所得税や住民税から控除される制度です。

また、ふるさと納税は、節税だけでなく寄付に対するお礼として地域の特産品が受け取れるのも魅力の一つです。

相続した土地を売却後確定申告の方法　

相続した土地を売却後に譲渡所得税が発生した場合は、確定申告が必要となります。

確定申告は売却した翌年の2月16日〜3月15日までに行います。

特に相続した土地の場合、普通の不動産を売却した場合と違い、節税対策で使える特例なども異なりますので、どんな節税対策ができるのかなどは上記でご紹介した内容を元に事前に調べておきましょう。

また、確定申告に関しては下記の記事でも詳しく紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

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1.必要な書類を準備する

まずは、確定申告に必要な書類を準備しましょう。

確定申告で必要な書類

2.譲渡所得税の計算をする

必要な書類を準備したら、譲渡所得税の計算を行いましょう。

譲渡所得には、取得費や譲渡費用の確認も忘れずに行いましょう。

特に取得費は先ほどご紹介した通り、土地の購入費用や登記費用などいろいろと含まれますので、もれがないようにしっかりと確認する事がポイントです。

譲渡所得税の計算方法は上記で紹介していますので、参考にしてください。

3.税務署に確定申告をする

譲渡所得税の計算が完了したら、税務署に確定申告を行います。

なお、確定申告は

• 窓口に書類を持参する
• 郵送
• e-Taxで電子申請をする

3つの方法があります。

相続した土地はいつ売却するのがお得？

土地を相続した場合、使う予定がないと売却を考える方も多いと思いますが、いつ頃売却すればいいか悩む方も多いと思います。

ここでは、いつ頃売却するのがおすすめなのかをご紹介していきますよ。

すぐに売却した方が良い場合

相続した土地をすぐに売却した方が良い場合は、下記のようなケースがあります。

• 相続税を支払う余裕が無い場合
• 遺産分割が難しい場合
• 土地の活用が難しい場合

土地を相続した場合、相続税を支払う必要があります。

この相続税を支払う余裕が無い場合は、すぐに売却した方がいいでしょう。

また相続人が複数人いる場合や遺産分割が難しい場合も、すぐに売却するのがおすすめです。

ただし、売却するには相続人全員の同意が必要になります。

相続人が多いといざ売却する時には、相続人の子供が二次相続人になっている可能性も高いので、全員に同意を得る事が難しくなります。

そのためこの様な場合は、早めの売却がおすすめです。

さらに、貸し出すことが難しい場所など、その土地の活用が難しい場合も早めに売却することがおすすめです。

土地は所有しているだけで、固定資産税が発生するので、上記のケースに当てはまる場合は、早めに手放しましょう。

相続税の税率

参照：国税庁ホームページ

すぐに売却しなくても良い場合

反対に相続した土地をすぐに売却しなくても良い場合は下記のようなケースがあります。

• 相続税が発生しない
• 相続税を支払い資金に余裕がある
• 遺産分割で揉めることがない場合

相続した土地に対して、先ほどもご紹介した基礎控除内に収まる場合、相続税は発生しません。

また、相続税が発生した場合でも納税資金に余裕がある場合や、遺産分割などで揉めることがない場合も無理して直ぐに売る必要はないでしょう。

駐車場として貸し出す、農園として貸し出すなど活用方法は色々とあるので、ゆっくりと土地の活用を考える方がおすすめです。

よくある質問

ここからは、相続した土地を売却した場合の税金に関してよくある質問をまとめました。

ぜひ参考にしてみて下さいね。

相続した土地名義変更しなくてもそのまま売却できる？

相続した土地の場合、名義変更をしていないと、売却することはできません。

なぜなら、土地や建物を売却するためには、土地の所有者と売主が一致している必要があるからです。

相続で土地を取得した人が、正式に「所有者」になるためには、法務局で相続登記（名義変更）が必要となります。

また、令和6年4月から相続による土地の名義変更は義務化されています。

そのため、相続人はたとえ売却予定が無くても、相続してから3年以内に名義変更を行わなくてはなりません。

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相続した土地が複数あり、全て売却した場合税金はそれぞれで計算するのか？

相続した土地が一つだけではなく、複数あるという方も中にはいるかも知れません。

全ての土地を売却した場合、確定申告は土地一つ一つにおいてそれぞれで行う必要があります。

ですが、損益通算を行うことは可能です。

損益通算とは？

不動産を売却した事で得た利益から、損失分を差し引くことができる制度。

例えば、2つの土地を売却して得た利益が500万、反対に一つの土地で20万の損失があった場合、500万から20万を引いた480万円が課税の対象となります。

親の土地を売却し、売却益は兄弟で半分ずつにする。どの様な節税対策ができるか？    

仮に親の土地に兄弟どちらも住んでいなく空家の場合、上記でもご紹介しましたが、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が節税対策としてあります。

この特例を受けられる条件にあてはまる場合は、2,000万円までの控除を受けることが可能です。

土地の所有期間で変わる税率は、相続された後も所有期間は、引き継がれるのか？    

上記の譲渡所得税の項目でもご紹介しましたが、土地を売却する際はその所有期間によって税率も異なります。

この所有期間ですが、相続された後もそのまま引き継がれます。

例えば、親が3年間所有していた土地を相続し、3年後に売却した場合は、所有期間は6年となり、長期譲渡所得税率の適用が可能です。

相続した土地がいくらで売れるのかを知りたい

土地の相場を調べる方法としては主に下記の5つの方法があります。

【土地の相場を調べる方法】
・実勢価格から調べる
・公示価格から調べる
・相続税路線価から調べる
・固定資産税評価額から調べる
・査定を依頼して価格を調べる

それぞれの詳しい調べ方に関しては下記の記事で紹介していますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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税金を正しく理解して、損せず土地を売却しよう

今回は相続した土地を売却した場合にかかる税金についてご紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。

相続した土地を売却した場合の税金は、「登録免許税」や「譲渡所得税」などがかかります。

またこの「譲渡所得税」には「取得費加算の特例」や「相続空き家を取り壊した場合の特別控除」など、適用できる控除がいろいろとあります。

相続した土地がどのような土地なのか、どんな控除が適用できるのか、知っているだけで節税対策につながるので、どんな控除があるのかしっかりと確認しておく事が大切です。

次に取るべき行動