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不動産査定とは？査定方法や査定の流れ、査定額の決定方法などを解説
数多くの資産の中でも、特に不動産は、実際の価値がわかりにくいものだといえるでしょう。「家を住み替えたい」「売却したい」と思っていても、具体的な売却金額がわからないと資金計画が立てられません。
そんなときに便利なのが不動産査定です。不動産査定を受けることで売却金額の目安がわかります。
この記事では、不動産査定の具体的な流れや不動産査定の2つの方法、査定額の決まり方などについて解説します。不動産査定を受けようと思っている方はもちろん、所有不動産の価値を知りたいと考えている方も、本記事を今後の参考にしてください。
不動産査定の意味と注意点
そもそも不動産査定とは、どのようなことを指すのでしょうか。不動産査定の意味と知っておくべき注意点について説明します。
不動産の売却金額の目安を算出する不動産査定
不動産査定とは、所有している不動産の売却金額の目安を算出することです。中古商品を扱う店舗などで貴金属やブランド品などの買い取りをしてもらう際も、品物を査定してもらうのが一般的です。査定額を確認し、それに納得ができれば売却することになります。一方、不動産査定は、査定後にそのまま売却手続きをするわけではありません。多くの場合、不動産の査定は不動産の仲介を行っている不動産会社が行います。このときに提示される査定額は買い取り額ではなく、あくまでも、不動産を今すぐ売却した場合の目安です。
実際の不動産の売り出し価格は、査定額をもとに売主自身が決めることができますが、希望どおりの価格で買主が見つかるかどうかは条件次第といえます。不動産査定は、市場のニーズに応えながらできるだけ高額で売るための目安を知るのに役立ちます。
不動産査定の注意点
不動産査定の注意点としては、具体的に売却を検討し始めたタイミングで行うべきということが挙げられます。不動産の価格は、物件の築年数や周辺環境、相場などによって刻々と変動するからです。
不動産を所有している方の中には「現在の物件の価格が知りたい」と思っている方も多いはずです。しかし、たとえ査定を受けたときの査定額が2,000万円だったとしても、それから数年後に売却しようとしたときに同じ査定額が出るとは限りません。「2,000万円の価値がある資産を所有している」と思って住み替えの計画などを立てたとしても、査定時からある程度の時間が経ってしまった場合には、最初から考え直さなければいけなくなる可能性があるのです。
不動産会社が査定を行う理由と査定方法
不動産会社では、基本的に査定料や出張料を取らずに無料で不動産査定を行っています。不動産会社が無料で不動産査定を行っている理由と、2つの不動産査定方法について解説します。
不動産会社が無料で不動産査定を行う理由
不動産会社が無料で不動産査定を行う理由は、査定業務に費用請求ができず、報酬は不動産売買取引にかかる仲介手数料のみであることを法律で規定されているからです。また、不動産査定から発生する不動産売買取引が自社の利益につながる可能性があるため、無料で不動産査定を行っているのです。
一般的な住宅の不動産査定を行っているのは、主に不動産の仲介を行っている不動産会社です。不動産会社は、不動産の売却を検討している顧客に対して査定を行った上で、自社で媒介契約を締結してもらえるよう交渉を行います。
媒介契約とは、不動産会社が売主と買主のあいだに入り、売却のための営業活動を売主に代わって行うために結ぶ契約のことです。不動産会社が営業活動を行って買主と売買契約が成立すると、不動産会社には仲介手数料が入ります。つまり、不動産査定を行う会社は、仲介手数料を得るための営業活動の一環として、無料査定を行うことで媒介契約を結べる売主を探しているのです。
なお、複数の不動産会社に査定を依頼しても問題はなく、また、査定を受けたからといって、必ず契約しなければいけないということもありません。
不動産査定の2つの方法
不動産査定には、簡易査定（机上査定）と訪問査定（詳細査定）の2つの方法があります。それぞれの特徴とともに詳しく説明します。
・簡易査定
簡易査定とは、物件の情報を不動産会社に伝えた上で査定をしてもらう方法です。ウェブなどの入力フォームに情報を記載するだけで、手軽に査定を受けられるのが、簡易査定の特徴です。
簡易査定を行う際、査定の根拠となるのは、所在地や築年数、間取りなどです。また、近隣の類似物件の取引価格や、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年公示する「公示地価」なども査定の際に加味されます。
ただし、簡易査定は、手軽に査定額を知ることができる一方で、実際に現地を見た上での査定ではないために実際の売却金額との乖離が大きくなってしまいます。そのため、まずは簡易査定でおおよその金額や不動産会社との相性を確認し、その後、訪問査定に進むのが一般的です。簡易査定の中での対応が良かった不動産会社に訪問査定を依頼するといいでしょう。
・訪問査定
訪問査定とは、査定対象の不動産に、不動産会社の担当者が直接訪問して査定を行う方法のことです。訪問査定のメリットは、簡易査定を挟まないことで時間をかけずに正確に査定額を算出できる点です。現地を訪問しないとわからない日当たりや外観、周辺環境、設備の状態、隣の物件との境界などもチェックしてもらった上で、査定してもらえ、戸建てであれば外構、マンションであれば共用部分なども査定の対象となります。さらに、訪問査定の際には近隣の環境調査や、査定依頼主へのヒアリングなども行います。
簡易査定に比べると1日の手間と時間のかかる訪問査定ですが、不動産売却を行う場合に避けて通れない作業のため、売却が決まっているならば必ず行わなければなりません。また、不動産会社の査定であれば基本的に無料で受けることができるため、売却自体がまだ先だったとしてもより正確な査定額を知りたい場合は必ず行いましょう。
不動産査定の流れ
不動産の査定は、まずは簡易査定、次に訪問査定という流れで進みます。査定の依頼をしてから、訪問査定での査定額が決定するまでの流れを5つのステップで紹介します。
1 不動産会社に査定の依頼をする
まずは、不動産会社に査定依頼をします。不動産会社には、全国を対象にしている大手の不動産会社もあれば、地域に強い地元の不動産会社もあります。どちらにもそれぞれの強みがあり、出してくる査定額も不動産会社によって異なるため、1社だけではなく、複数の不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。ただし、後々のトラブルを避けるためにも、あらかじめ信頼できる不動産会社を厳選しているウェブ上の不動産一括査定サイトなどを活用するのがおすすめです。アフターフォローの体制が整ったウェブサイトであれば、より安心といえます。
なお、査定の依頼をする際は、住所や連絡先のメールアドレス、電話番号といった情報を記入する必要があります。詳しい住所などがわからないと査定額を出すことができないため、正しく記入しましょう。
2 簡易査定結果を確認し、訪問査定を依頼する不動産会社を選ぶ
査定依頼が完了して1日程度で、簡易査定の結果がメールなどで送られてきます。この結果を参考に、訪問査定を依頼します。
先述のとおり、簡易査定の結果はあくまでも机上の情報だけで査定したものです。訪問査定の結果とは一致しない可能性があり、また、実際の売却金額とは大きな開きが出てしまうこともあるといえます。そのため、簡易査定の金額や、簡易査定時の担当者の対応などを参考に、訪問査定に進む不動産会社を検討しましょう。なお、訪問査定の金額にも幅があるため、訪問査定も複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。各不動産会社の担当者と実際に会うことで、より信頼できる不動産会社を見極められるメリットもあります。検討し依頼先の候補を絞ったら、訪問査定を受けたい不動産会社に連絡をとります。
3 より正確な査定に役立つ書類を用意しておく
訪問査定の前には、査定結果をより正確にするのに役立つ書類を用意しておきましょう。具体的には、固定資産税の納税通知書や建物の図面、分譲時のパンフレットなどが挙げられます。
なお、これらの書類が見つからない場合や、手元にない場合でも、訪問査定を受けること自体は可能です。ただし、中には、不動産売却時までには用意しなければいけない書類もあります。必要書類の詳細については、査定を依頼した不動産会社に確認してください。
4 訪問査定を受ける
必要書類の用意ができたら、訪問査定を受けます。訪問査定では、不動産の外観だけでなく、建物の内部の様子や設備、依頼主からのヒアリング内容なども加味して査定をします。必ず立ち会いが必要であるため、不動産会社との訪問日時の調整が必要です。
訪問査定にかかる時間は不動産会社によっても異なりますが、数時間程度かかることもあるため、できるだけ余裕を持った日程を組むことが大切です。
5 査定額を確認する
訪問査定の内容や、法務局での法規制に関する調査などにもとづいて、不動産の詳細な査定額が決定します。
訪問査定には数日から1週間程度かかるのが一般的です。簡易査定の結果をもとに訪問査定を依頼する不動産会社を選定したり、訪問査定の日程調整をしたりする時間を加味すると、簡易査定の依頼から訪問査定の査定額が出るまでに半月～1ヵ月程度見ておくことをおすすめします。
その後、不動産会社と媒介契約を締結して売却活動を進めることになります。売却活動をスタートさせてから買主が見つかるまでの期間は物件の条件やタイミングなどによって変わりますが、一般的な媒介契約期間である3ヵ月を目安として考えておくといいでしょう。
不動産査定額の計算方法
不動産の査定額を計算する方法は、大きく「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つに分けられます。不動産会社によって査定額に開きがある場合は、査定額の計算方法が異なる可能性があります。
取引事例比較法
取引事例比較法は、類似物件の取引事例をもとに不動産の査定をする方法です。マンションはもちろん、戸建てでも利用されます。
住んでいるマンションの別の部屋が売りに出されていると、自分の部屋の売却価格をある程度予想することもできます。取引事例比較法は、これと同じ判断をより多くの情報をもとに行う方法です。
ただし、実際の取引事例には、下記のような個別の事情による金額のブレが発生することがあります。不動産会社では、こうした事情も考慮した上で取引事例を確認し、査定額を算出します。
＜金額のブレが発生する事情の一例＞
・できるだけ早く売却するために値段を下げた
・不動産の相場が急激に変わった
・同一エリア内に、極端に取引価格が違うエリアが存在する
・日当たりや敷地の形など、敷地面積や築年数だけではわからない個別の要因がある
原価法
原価法は、現在建っている不動産を取り壊し、同じ不動産をもう一度建築した場合に必要となる金額を算出することで、査定を行う方法です。主に、戸建てを査定する際に用いられますが、土地のみであっても用いられることがあります。
なお、原価法で査定を行う際は、耐用年数をもとに建物の経年劣化分を金額から差し引きます。具体的な計算方法は下記のとおりです。
＜原価法による査定額の計算式＞
査定額＝再調達原価×延床面積×減価修正（耐用年数の残り期間÷耐用年数）
収益還元法
収益還元法は、該当の物件が将来的に生み出せる利益の予想金額をもとに査定を行う方法です。投資物件で多く利用されてきた査定方法ですが、近年では居住用の物件に利用するケースも出てきています。
特に都心の物件では、価格の上昇が激しいことなどもあり、取引事例比較法では現実的な査定額を出すのが困難です。このような場合に、取引事例比較法ではなく収益還元法での査定が行われます。
不動産会社へ訪問査定を依頼するときのポイント
訪問査定を受けるときは、できるだけスムーズに手続きを進められるよう準備しておきましょう。訪問査定を受ける前にしておきたいことや訪問査定時に確認したいことをまとめました。
より正確な査定に役立つ書類を事前にそろえておく
訪問査定では、固定資産税の納税通知書や本人確認書類などの書類の提示を求められることがあるため、あらかじめ査定時に用意しておいたほうが良い書類を不動産会社に確認しておきましょう。それらの書類がそろっていれば、実際の販売価格に近い査定額を算出できます。特に物件売買時の書類は、手元に届いてから時間が経ちすぎていてどこにあるかわからないという方も少なくないはずです。査定依頼をする時点で、書類を確認しておくことが大切です。
土地の境界を確認しておく
土地の査定や戸建ての査定を受ける場合は、土地の境界の確認も必要です。境界が明確になっている土地であれば特に問題ありませんが、隣家との境が曖昧な土地や未確定の土地は、売買の際にトラブルにつながる可能性があります。事前に境界を調べておきましょう。
境界がはっきりしない土地や、未確定の土地を売却したい場合は、不動産会社にその旨を事前に伝えておく必要があります。
査定前に部屋をきれいにしておく
築年数がそれほど経っていない戸建てやマンションでは、物件自体の価格が査定額に反映されるため、査定前には部屋を入念にチェックし、可能な限りきれいにしておくことが大切です。
大がかりなリフォームをする必要はありませんが、電球を変えて家の中が明るく見えるようにしておく、玄関周りの掃除をする、状況が確認しやすいように片づけをしておく、といった工夫をすることで、好印象を持ってもらいやすくなるといえます。
物件の状況を正直に伝える
設備の不具合や修繕を行った箇所などがある場合は、その状況を正直に伝えてください。それによって査定額が下がるかもしれませんが、査定はあくまでも売却前の目安金額です。不具合などを隠して高い査定額が出たとしても、実際に売却する際に伝えないわけにはいきません。
不動産査定の目的は、ただ単にできるだけ高い数字を出すことを目指すことではなく、実際の売却金額に近い、正確な数字を出してもらうことにあります。リフォーム履歴のようなプラスの情報だけでなく、ネガティブな情報もすべて伝えることが大切です。
また、近隣住民との関係や様子なども伝えておく必要があります。特に、近隣トラブルが原因で引っ越す場合は、買主への告知が必要になるかもしれません。物件の売買に関連すると思われる情報はすべて不動産会社と共有しましょう。購入希望者への告知義務がある情報かどうかは不動産会社の方で判断します。不動産会社も売却はさせたいため、告知情報と契約のバランスをとって説明してもらえます。
不動産査定で不動産会社を見極めよう
不動産査定を受けることで、それぞれの不動産会社のスタンスや担当者との相性を確認できます。媒介契約を結ぶ不動産会社を探すにあたっての重要なポイントになるため、査定時の様子や対応をしっかり見ておくことが大切です。また、物件の売却活動や買主の紹介を真摯に行ってくれる担当者かどうかを見極めることも大切であるといえます。
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