マンションの価格を知るためには不動産会社の価格査定を受けるのが一番です。納得できる査定価格を提示した不動産会社にそのままマンション売却を依頼することもできます。ただ、最も高い査定価格を出してきた不動産会社を選べば良いわけではないのが難しいところです。 そこで、不動産会社にマンションの価格査定を受ける方法や注意点、売却を依頼する不動産会社を選ぶ方法について説明します。

訪問査定の前に机上査定を依頼するのも方法

正確なのは訪問査定

不動産会社に価格査定をしてもらうのはマンション売却の第一歩です。マンションの価格は、インターネットのマンション売却サイトなどを調べれば一般の人でもだいたいの相場観はつかめますが、より正確に市場での価格を把握したければプロである不動産会社に査定を依頼すべきです。

ただ、いきなり知らない不動産会社の担当者を家に迎え入れて査定を受けることに抵抗を考える人もいるでしょう。自宅マンションであれば、自分の生活スペースに他人を入れるのですから慎重に考えるのは当然です。また、まだ売却するかどうか決めかねているような場合は、査定を依頼した後にしつこく訪問営業をされるのではないかと心配な人もいるでしょう。

マンションの場合は机上査定でもほぼ正確

マンションの机上訪問

そんな場合は、不動産会社に訪問査定を依頼する前に机上査定を利用してみましょう。机上査定は、依頼者がマンションのデータを不動産会社に提供し、不動産会社がマンションを訪問することなくデータに基づいて価格の査定をするものです。

マンションの価格は、立地条件や周辺環境、建物の状況や室内の状態、設備の劣化状態などを詳細に確認しなければ正確に把握することはできません。したがって、机上査定で出される査定価格は厳密なものではないということは注意しましょう。

ただ、一戸建てとは異なりマンションの場合は、同じマンション内での過去の取引記録がある場合も多く、同じマンション内の住戸同士であれば立地条件や周辺環境、建物の状況なども共通しています。したがって、これらの記録と照合しながら、依頼された住戸の特殊性を考慮して査定をすれば、それほど不正確な査定価格になることはありません。

机上査定は直接訪問を受ける必要がなく、多くの場合はインターネットからの依頼フォームに入力するだけで利用できるため、同時に多くの不動産会社に依頼しても構いません。むしろ、多めの不動産会社に依頼したほうが、査定価格を比較して相場観を養うのには役立つでしょう。

できるだけ異なるタイプの不動産へ依頼しよう

依頼をする不動産会社のなかには、必ずその地域での中古マンション売買実績が豊富な不動産会社を含めることが大切です。このような会社であれば、マンション名を聞くだけでおおまかな価格を答えることができるほど価格相場を把握しています。

また、その地域のマンション購入希望者に関する情報を持っていることも多く、需要の動向についても精通している可能性が高いでしょう。このような地域密着型の不動産会社とともに、全国ネットワークを持つような大手の不動産会社などにも依頼をして、できるだけ異なるタイプの不動産会社に依頼してみるのがポイントです。

マンションを売却するとなれば、売却を依頼する不動産会社を選ばなければなりませんが、机上査定の依頼は不動産会社選択の最初のきっかけになります。したがって、さまざまなタイプの不動産会社について知る機会だと考えるべきなのです。

机上査定結果を見て訪問査定を依頼する不動産会社を選ぶ

机上査定の結果が出そろったら訪問査定を依頼する不動産会社を選び出しましょう。不動産会社を選ぶ際には、査定結果提示の内容と顧客対応の仕方のそれぞれを重視します。

訪問査定依頼をする不動産会社選びのポイント

査定の根拠は合理的か
査定結果提示の内容
■査定の根拠が合理的に示されているかがポイント

◇比較した取引事例の具体的な内容の提示や、物件の特殊性に対する言及など、査定の根拠が文書上明確になっているかどうかをチェック

◇特に、他の不動産会社に比べて査定価格が大幅に異なる場合には、きちんと納得できるかどうかが重要
約束を守っているか
顧客対応
■指定した連絡方法や時間などをきちんと守っているかがポイント

◇望んでもない営業電話をしてくるような不動産会社には注意をしたほうが良い

気配りや尊重する行動をとってくれない不動産会社は、依頼後の後悔に繋がる
訪問査定の内容
依頼する不動産会社
■3社程度にしておく
◇訪問査定はマンション内に不動産会社を迎え入れるため、多すぎると負担が大きくなってしまうため

◇机上査定価格についての根拠をきちんと説明でき、良好な顧客対応を行える不動産会社を選ぶこと

◇訪問査定の所要時間は通常1時間程度

◇訪問査定のやり方は、不動産会社によって様々

訪問査定については、同じ日にまとめて依頼するほうが負担を抑えられて良いのですが、不動産会社の担当者同士が鉢合わせしないように余裕を持って時間をずらしておくのがおすすめです。

訪問査定を受ける前に準備しておくべきこととは?

訪問査定前の前にしておくべき準備

不動産会社の訪問を受ける際には、不動産会社からいくつかの書類を準備しておくように依頼される場合があります。マンションの権利証や本人確認書類などは多くの不動産会社が求めてくるはずです。

このほかに、マンション購入時の売買契約書などがあれば準備しておいて欲しいと求められることもあります。マンションの管理規約や住戸の間取り図などを要望されることもあるでしょう。

訪問査定を受ける前にぜひとも準備しておきたいことは、自分のマンションの相場価格を自分でも想定しておき、同地域にあるマンションとは異なる条件、優位性などを整理しておくことです。

価格については机上査定で得られた価格だけでなく、マンション売買サイトなどを閲覧して、似たような物件の売り出し価格などもチェックしておきます。不動産会社が訪問査定をしてくれる前に、なぜわざわざ自分で相場価格を想定しておかなければならないかというと、不動産会社に対して価格に関する質問をぶつけるためです。

不動産会社の担当者と会話をして、その会社が信頼できるかどうかを確かめるために内容のある質問をぶつけることには大きな意味があります。

掃除はある程度で大丈夫

なお、訪問査定を受ける前にマンション内を特別にきれいに掃除しておく必要は特にありません。もちろん、常識的な範囲で人を迎え入れられる程度の掃除はしておいたほうが担当者の印象は良くなります。

ただ、住戸内の不具合箇所を隠そうとしたり、設備の故障をごまかすようなことをしたりしてはいけません。基本的に買主がマンション購入したあとで気にしそうな不具合は不動産会社にもきちんと見てもらっておくことが大切です。

これを無理に隠すとマンション売却後に買主から責任を追及されてしまう可能性もあります。中古のマンションである以上、現状をそのまま認識してもらって査定を受けようという姿勢が基本です。

訪問査定はどう進む?価格査定のポイント

ホールなどの共有部分も査定評価の対象

マンションの訪問査定では、マンションの住戸内である専有部分が中心にはなるものの、建物の廊下やエレベーター、ホールや庭などの共有部分についても評価されます。マンションの売買では、専有部分だけではなく、共有部分や敷地に対する権利なども売却対象となるからです。

専有部分については、室内の劣化の状態や設備の種類や質、故障がないかどうかなどがチェックされます。眺望や間取りの特殊性なども評価対象です。また、共有部分のメンテナンスの状況や管理体制なども価格に影響する要素のひとつとなります。

これらは不動産会社の担当者が直接目で見たり書類を確認したりしてチェックしますが、マンション所有者に質問をすることで確認する項目もあります。

たとえば、室内の不具合に関して所有者が認識している事柄について問われますが、これは正直にわかっていることを伝えるようにしましょう。また、近隣関係などについても聞き取りがされるはずです。

たとえば、近隣からの騒音問題や異臭問題が生じているような場合は率直に伝えるようにしましょう。これらはマンションの価格に大きく影響する事項であるため内緒にしておきたくなりますが、隠したまま売却してしまうと買主との間で大きなトラブルになる可能性があります。

訪問査定をした不動産会社は机上査定だけでは知りえない情報を会社に持ち帰って査定を行います。通常は、同じマンション内で売買された事例の情報や、近隣マンションで条件の似通った物件の取引情報を参考にしながら、物件の特殊性を加味して価格を決めていきます。

その際、その住戸特有の要素、たとえば設備の状態や近隣関係の状況などが考慮され、ほかの取引事例との優劣が点数化されて価格に反映されていくのです。

訪問査定の結果は通常数日で出てくるはずです。査定結果は書類として提出されますが、不動産会社が再び訪問して口頭で査定内容を説明することが多いでしょう。

査定価格とともに提案される売り出し価格とは何か?

不動産会社が訪問査定価格を提示する際には、あわせて「売り出し価格」の提案を行うのが通常です。査定価格は市場における客観的な相場価格ですが、実際に相場価格で売り出すのかどうかは別問題であり、相場価格よりも高い価格をつけることも逆に低い価格をつけることもあります。

売り出し価格は、できるだけ高く売りたいと考えているのか、あるいは安くてもよいので早く売りたいと考えているのかといった売主の意向を聞きながら、不動産会社が販売戦略を立てて提案してくるものです。

多くの人は、マンションを少しでも高く売りたいと希望しているので、提案してきた売り出し価格の高い不動産会社に注目してしまいがちです。しかし、売り出し価格はあくまでも最初に売り出す際の価格設定に過ぎず、本当にその価格で売れることが保証されているわけではないことに注意が必要です。

基本的に仲介手数料が成功報酬

不動産仲介会社は、不動産売買契約を成立によって受け取る成功報酬である仲介手数料を収入源にしています。売主から売却の依頼を受ければ売主から、買主から購入の依頼を受ければ買主から仲介手数料を受け取れますが、不動産会社の多くは売却の依頼を重視しているものです。

買主からの依頼の場合は、ほかの不動産会社で物件を購入してしまう可能性がありますが、売却物件を確保しておけばいずれ売買契約が成立して少なくとも売主からの仲介手数料を受け取れます。つまり、売主からの売却依頼を受けるほうが収入を確保しやすいのです。

したがって、不動産会社は売主からの売却依頼をどれだけ集められるかに強い関心を持っています。このような不動産会社にとって、価格査定を受けて売主と接触するのは絶好の機会であり、自社を選んでもらうためにさまざまな作戦を立ててくるのです。

もちろん、仲介業務の質の高さを売りにして売主からの依頼を獲得しようとする正攻法もありますが、なかには売り出し価格を他社よりも高く設定することで依頼を獲得しようとする会社もあります。

このような会社は、売り出し価格やその判断を左右する査定価格についての客観的な根拠や販売戦略よりも、単に他社よりも高い価格を示すことを重視しているため、査定価格や売り出し価格を鵜呑みにすることは危険です。

したがって、不動産会社の提案する売り出し価格については慎重な検討が必要で、単に他社よりも高いという理由だけで飛びついてはいけません。大切なことは、査定価格の客観的な根拠に関して納得できる説明をしてもらうこと、また査定価格との関係で売り出し価格が本当に実現可能なものなのかどうかを合理的に説明してもらうことです。

これらの確認を怠ると、高い売り出し価格に魅せられて不動産会社を選んだものの、売却活動でどんどん価格の見直しをさせられてしまう事態にもなりかねません。売り出し価格の高い不動産会社に依頼をしたのに、結果的に売却できた価格はどの不動産会社が提案した売り出し価格よりも安かったということも起こりうるのです。

訪問査定は信頼できるパートナー選びの重要な機会ととらえよう!

マンションを売却する際には、信頼できるパートナーとなる不動産会社を選択できるかどうかが成功の鍵となります。不動産会社は、売主の要望を聞きながら、販売戦略を立て、買主と契約条件を交渉し、売買契約締結や決済を安心してできるようにする重要な役割を負っています。

信頼できる不動産会社を選ぶためには、不動産会社の担当者と綿密にコミュニケーションを取ることが重要です。

自分の要望や疑問に対して合理的な応答をしてくれるのか、親身になって寄り添った対応をしてくれるのかなどを良くチェックすれば、しっかりとした仲介業務をしてくれるのかどうかを判断する重要な材料になるでしょう。

この判断材料を得るための重要な機会が訪問査定です。訪問査定の際に、査定価格や売り出し価格の根拠、販売戦略、自分の要望への対応などを詳しく聞くことができれば、自ずと信頼できる不動産会社なのかどうかがわかってくるはずです。

 訪問査定はマンションの価格を知る重要な機会ですが、それ以上に売却を依頼する不動産会社選択の重要な材料を得る機会なのです。上手に訪問査定を利用して、マンション売却を成功させましょう。