本格的に、マンション買い替えの検討に入る前に、買い替えにはどのくらいの費用が発生するのか、把握しておきたいものです。買い替えは、ダブルで仲介手数料がかかるため、決して安くはありません。

例えば、売るマンションと買うマンションが同額の3,000万円だと仮定した場合、かかる費用は340万円程になります。また、先に自宅マンションが売れた場合は、さらに別途仮住まいの費用もかかてきます。

今回は、マンション買い替え時にかかる細かい費用について説明します。

まずはざっくり!マンション買い替え時はどんな費用がかかるのか?

  1. マンション売却時の費用
  2. マンション購入時の費用
  3. 仮住まい時の費用(売却先行時のみ)

以上の、主に3つの費用がかかります。

下記の図は、マンション買い替え時にかかる費用全てを一覧にまとめました。

<マンション買い替えにかかる費用の一覧>


3.仮住まい時の費用(マンションがすぐ売却できない場合)
1.マンション売却時の費用
2.マンション購入時の費用
  • 抵当権抹消登記費用
  • 繰り上げ返済の手数料
  • 売買契約にかかる印紙
  • 仲介手数料
  • 住宅ローンの諸経費
  • 火災保険費用
  • 公租公課・管理費等の清算金
  • 売買契約にかかる印紙代
  • 登記費用
  • 仲介手数料
仮住まい費用
仮住まいへの引越し費用
荷物保管費用

 このようにマンション買い替え時にかかる費用は3種類です。

3.については、自宅マンションの売却が先に決まった場合の費用になりますが、マンションの売却も購入も同時期に決まったとしても、荷物の保管代がかかる場合があるので、3.についての内容も確認しておきましょう。

①マンション売却時の費用

もし、マンションの売却額が3,000万円の場合、諸費用合計は仲介手数料を入れて、100万円程度と覚えておきましょう。仲介手数料は売却金額に左右されますので、売却金額が安くなればその分諸費用も安くなります。

それではマンション売却時にかかる諸費用について、詳しく解説します。以下の4種類です。

抵当権抹消登記費用

住宅ローンを利用している場合、マンションの土地と建物には金融機関により、抵当権が設定されています。マンションを売却する際は、管轄する法務局で抵当権の抹消を行わなくてはなりません。

個人で抵当権を抹消する

抵当権を抹消するには、免許税がかかります。この免許税は、所有不動産1件につき1,000円ですが、土地と建物で2件というカウントになり、2,000円かかります。郵送で行うことも可能で、その場合は、郵送費がかかります。またシステムを使う費用として、400円程度かかりますので、個人の総額は2,400円程度になります。

司法書士にお願いして抵当権を抹消する

司法書士にお願いして抵当権を抹消するのが、一般的です。費用は、報酬を含め概算で2万円~2万5,000円程度とみておけばよいでしょう。

個人と司法書士にお願いした場合の金額の差は

(司法書士に依頼)1万8,000円-(個人で抹消)2,400円=(差額)1万5,600円

と結構な差ですが、実際のマンション売却の抵当権抹消時に個人で行う人はほとんどいませんし、銀行や不動産業者は納得しません。

このことからも、抵当権抹消登録費用は司法書士に依頼することを考えて、2万円程とみておきましょう。

繰り上げ返済の手数料

住宅ローンの残債分を繰り上げ返済する際には、金融機関に対して手数料がかかります。概算で、数千円~数万円くらいと考えておきましょう。

ローン残高や、固定・変動のローンの組み方によって変わりますが、ローン残高が100万円以上の場合は、繰り上げ返済の手数料は2万円程度です。

売買契約にかかる印紙代

印紙代は、法律で決められています。

契約金額
印紙税
500万円を超え1千万円以下
5,000円
1千万円を超え5千万円以下
1万円
5千万円を超え1億円以下
3万円
1億円を超え5億円以下
6万円

マンション売却費用が2,000万円~3,000万円程度なら、印紙代は1万円です。

マンション売却の仲介手数料(不動産業者への報酬)

仲介手数料の上限は、法律で決められています。上限は、マンション売却金額により異なります。

不動産の売買価格
手数料の上限
200万円以下
5%
200万円超、400万円以下
4% +2万円
400万円超
3% +6万円

例えば

マンション売却金額2,000万円⇒66万円
マンション売却金額2,500万円⇒81万円
マンション売却金額3,000万円⇒96万円

となります。

②マンション購入時の費用

次に、マンション購入時の諸費用を説明します。大体、3,000万円のマンションを購入した場合であれば、240万円程の諸費用がかかると覚えておきましょう。その半分程が、住宅ローンの保証料となります。

住宅ローンの諸費用(保証料)

住宅ローンを借りるときの保証料です。

「一括・分割・金利上乗せ」など、保証料はさまざまですが、現在もっとも多いのは

「借入期間35年 /借入額3,000万円/金利1%」と仮定した場合

大手銀行⇒120万円程度
ネット銀行⇒60万円程度

です。

火災保険費用

マンション購入時には、火災保険加入義務が生じます。一般的なマンションであれば、1年間に1万5千円程です。

35年分を一度に払うことも可能で、その場合は安くなります。

公租公課・管理費などの清算金(マンション売主の固定資産税等)

固定資産税の売主に支払う

マンションの固定資産税は、前年の1月1日から12月31日までのため、マンション購入契約日以降の金額を、売主に払う必要があります。日割りで計算します。

なお、マンション購入日が1月1日であれば、発生しない金額です。

マンションの管理費や修繕費を売主に支払う

固定資産税と同じように日割りで計算して支払います。

固定資産税と管理費を合わせ、年間16万円(固定資産税13万+管理費等3万円)と算出し、その7月1日に取引があったと過程した場合、だいたい8万円程です。

マンション購入時にかかる登記費用

マンション購入時には、不動産登記が必要になります。登記費用は

マンション登記費用 = マンション購入額 × 0.3% 

となり、例えばマンションが3,000万円であれば3万円になります。

また住宅ローンを借りるのであれば、抵当権がつきます。

マンション登記費用 = マンション購入額 × 0,1%

となり、例えばマンションが3,000万円であれば3万円になります。

以上のことから、購入するマンションが3,000万円という設定した場合の登記費用は6万円になります。 

③仮住まい時の費用(すぐにマンション売却できない時)

マンションの買い替えで、マンション購入前に売却が決まった場合は、仮住まいが必要となります。

仮住まいの費用(賃貸等)

仮住まいのマンションの賃貸料が発生します。マンションの契約にもよりますが、敷金や礼金もかかります。

家賃10万円 × 6ヶ月 =60万円
敷金・礼金、仲介手数料   =60万円

半年間住んだと仮定した場合、120万円程かかります。

引っ越し費用

3人家族で、1回の平均が7万円程度の引っ越しを二回行った場合、15万円程かかります。

荷物保管費用

もし、トランクルームを利用する場合には、広さによって異なりますが1ヶ月あたり3万円から6万円程です。半年であれば、23万円程かかります。

マンション買い替えの時に利用する控除

マンション買い替えを行った場合、翌年は必ず確定申告を行いましょう。多くの控除があり、申請すれば還付金として、戻って来るからです。

①住宅ローン控除

マンション買い替えにかかる費用は、安くありません。住宅ローン控除を使えば、最大400万円が還付金として戻ってきます。

②3,000万円の控除や買い替え特約などの控除

マンション買い替え時に、譲渡利益が出た場合には、税金が発生します。ただし、同時に控除も用意されていますので、下記の控除の利用を検討しましょう。

  • 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
  • 10年越所有軽減税率の特例
  • 特定居住用財産の買い替え特例

しかし、これらの控除は住宅ローン控除とは併用できません。また、多くの場合は住宅ローン控除を使ったほうがお得です。

マンション購入時よりも、マンション売却の金額が安い場合(譲渡損失)は、マンションの譲渡益が発生しないので税金も発生しません。この場合は住宅ローン控除を使い、所得税の還付金をもらましょう。

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マンション買い替えの費用のまとめ

たとえば、購入するマンション・売却するマンションの金額が、どちらも3,000万円だと仮定した場合、買い替え費用の合計は340万円程になり、決して安くはありません。

ですが、マンション売却価格が高くなれば、これらの金額が相殺できるかもしれません。そのためには、なるべく高く売却できることが望ましいです。

そして、マンションを高額で売却するためには、まずは複数の業者に査定してもらい不動産会社選びを慎重に行うことです。一括査定サイトを利用すれば簡単です。この一手間で数百万円違ってくる可能性があるのです。

一括査定サイトを利用し、賢いマンション売却に臨んでください。