人生で一番大きな買物のひとつが住宅だといわれています。高い買い物であるため住宅ローンを組み、節約してやり繰りしながら支払い続ける人が大半ではないでしょうか。しかし、国の制度である住宅ローン控除を利用することにより、本来支払うべき税金が安くなる場合があります。利用するのとしないのとでは大きな差が出るため、詳しく知った上で住宅ローンを組むのがおすすめです。

どのような制度なのか紹介します。

住宅ローン控除って何?

住宅ローン控除とは、正しくは「住宅借入金等特別控除」といい所得税の減税制度の一つです。

所得税の減税制度の一つ

住宅を購入するためにローンを組んだ人に対して、長期にわたり支払う金利の負担を少しでも軽くすることを目的として国が定めた制度です。対象は新築に限らず、中古住宅や増改築のリフォームの際のローンでも、一定の要件を満たせば10年間の控除が受けられます。

毎年の所得税から、決められた計算式にローンの借入残高を当てはめて算出された税額が戻る「税額控除」というしくみです。控除されるべき税額が所得税よりも上まわり、所得税のみで控除しきれない場合には、翌年の個人住民税からも税額控除されます。

給与の支給が1カ所からのみの給与所得者なら通常は確定申告の必要はありません。しかし、住宅ローン控除を受ける際には、住宅を購入した初年度のみ個人で確定申告を行う必要があります。

以降は、会社が行う年末調整の際に生命保険料控除などと同様に住宅ローン控除の処理をしてくれるため、個人で確定申告をする必要はありません。

住宅ローン控除の対象

住宅ローン控除は、厳しい景気低迷の時代において、中低所得者層でも安心して住宅を購入できるよう景気浮揚の一助として採用された税制度です。

これまでの所得税の控除可能額を過去最大規模に引き上げることで、消費税増税に対する負担増の緩和、支払利息の負担を軽減することなどが目的です。つまり、住宅を購入するのにローンを組む必要のない高所得層や親族などからの援助で十分に自己資金がある人は、住宅ローン控除の対象とはなりません。

住宅ローン控除を受けるためには、以下の要件を満たさなければ適用が認められません。

十分に自己資金がある人は住宅ローン控除の対象とはならない

新築・取得・増改築してから6カ月以内に住み年末まで引き続き住んでいること

収益用の投資物件のローンではなく、あくまでもマイホームのための住宅ローンである必要があります。実際に自分が住むために取得した住宅でなければ控除の対象にはなりません。

所得が年3000万円以下である

給与所得者であるサラリーマン、個人事業主、自営業者などは、その年の所得額が3000万円以下でないと住宅ローン控除が受けられません。

ここで気をつけたいのは、所得とは年収ではなく基礎控除やその他の控除、必要経費などを差し引いたあとの金額を意味します。また、住宅購入の初年度が3000万円以上あり住宅ローン控除が受けられなくても、翌年の所得が3000万円以下に減った場合は、住宅ローン控除の適用になります。

借入金の償還期間が10年以上である

金融機関や公庫の住宅ローンを組んだ場合、償還期間が10年以上であることが控除適用の要件です。

実際には住宅購入資金は20年や30年という長期ローンを組むことも多く、返済期間が長くなるほどトータルで支払う金利が重くのしかかってくるのが一般的です。10年未満で返済できる人は十分な資金力があるとみなされ、控除の対象にはなりません。

床面積が50平方メートル以上あり、面積の半分以上を居住用に使うこと

登記簿に表示される床面積から判断します。マンションは、外階段や通路などの共有部分は床面積には含まず専有部分の床面積で判断します。

また、住宅の一部を店舗として使う併用物件の場合は、店舗よりも広い面積を居住用に使うことが条件です。

中古住宅は以下のすべての要件を満たすこと

建築後に一度は使用された物件が中古住宅として認められます。木造の非耐火の住宅は築後20年以内、耐火建築のマンションなら築後25年以内の物件であることで住宅ローン控除が適用されます。

一定の耐震性能があると証明された建物でなければなりません。

増改築の工事費用が100万円を超えること

増改築のリフォームをした際にも住宅ローン控除を受けることができます。

リフォームの要件は、増改築や大規模な修繕、模様替え工事、耐震改修工事、一定のバリアフリー改修工事、一定の省エネ改修工事などの場合です。店舗と併用の物件でも、店舗と住居の面積比による按分で計算するのではなく、一つの建物の工事に要した費用の総額で判定されます。

控除できる金額はいくら?

住宅ローン控除の控除額は、毎年末の住宅ローンの残高、あるいは住宅の取得対価のうち少ないほうの金額の1%が10年間控除されます。ただし、上限額が決められており、最大控除額は1年あたり40万円までです。特定取得以外による住宅取得の場合は、1年の最大控除額が20万円になっています。

控除額はいくら?


特定取得というのは、住宅取得時の消費税率が8%、またはそれ以降の10%に引き上げられてから住宅を取得した場合を指すものです。つまり、消費税率が5%のときに住宅を購入した人の最大控除額が20万円までということを表します。増税前の駆け込み需要で住宅の購入が飛躍的に増えたあとは、住宅の買い渋りで再び景気が悪化しないよう増税以降に住宅を取得した人に対する優遇措置となるものです。

また、省エネや環境に配慮して建てられた認定住宅の場合は、1年あたりの最大控除額が50万円と定められています。

というのも認定住宅の判定基準は、高い費用を払って取得した建物を、長期間に渡り良い状態のまま長く住み続けることが可能かどうかを判断します。建物の耐久性ももちろんですが、耐用年数が短い配管の補修や交換が容易であること、家族の成長に合わせて間取りが変更できることなどの条件をクリアしなければなりません。

また、環境や省エネに配慮した低炭素住宅も認定住宅と判定され、一般住宅よりも建築コストがかかるため、税制面で優遇されるわけです。

ただし、いずれも最大控除額となるため、いくら高額の費用がかかったところで上限を超えての控除は受けられませんし、住宅ローンの年末残高が少額になればその分控除額も減ります。35年ローンを組んだ場合でも、控除を受けられるのは最初の10年間までとなります。

繰上返済や借り換えをした場合

住宅ローンは、最初に計画した返済回数と返済金額を返済期間の途中で見直すことができます。

住宅ローンは返済金額を返済期間の途中で見直すことができる

一時的に多額の収入があった場合は、住宅ローンの返済回数を少なくして支払う金利を少しでも安くするために繰上返済を行う人もいるでしょう。もしくは、当初の金利よりも低金利になったときに、ローンの借り換えを計画する人もいます。そのように返済期間の途中で住宅ローンに変更があったときでも、引き続き住宅ローン減税を受けることが可能です。

ただし、変更後の住宅ローンの返済期間が10年以上あることが条件です。つまり、新たに組み直した住宅ローンも、住宅ローン減税を受けるための要件を満たしていることが必要になります。繰上返済をして残高が少なくなったため、以降9年間の108回払に変更したという場合は、年数が要件を満たさないため減税の対象とはなりません。

また、当初の住宅ローンにプラスして教育資金などで借入額を増やしてローンを組み直した場合なども適用外になってしまいます。あくまでも当初の住宅ローンとして返済するものでなければ認められません。

さらに、住宅ローンを組み直しても、新たにそこから10年間の控除が受けられるわけではありません。あくまでも購入当初からの10年間という定められた期間内でのみ、控除が可能です。

控除を受けるための手続き

住宅ローン控除を受けるためには、給与所得者の場合、個人で確定申告をしなければ減税の適用となりません。

住宅ローン控除を受けるためには個人で確定申告をしなければ減税の適用とならない

個人事業主や自営業者は、今まで通りの確定申告で毎年手続きをすることになります。必要書類は、確定申告書、住宅借入金等特別控除の計算明細書、住民票、住宅ローンの年末残高等証明書、土地や住宅の登記簿謄本、売買契約書か工事請負契約書のコピー、給与所得者の場合は源泉徴収票を用意し、税務署へ提出してください。

給与所得者の場合は、住宅ローン控除の手続きをする必要があるのは初年度のみで、2年目以降は勤務先で年末調整の際に手続きを行ってもらえます。初年度はいわば、納め過ぎた税金を返してもらうための還付申告です。

2年目からは、年末調整の時期に、勤務先に借入金の年末残高証明書と給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書を提出するだけで税額控除が適用されます。勤務先で給与計算を行い、年末調整で過不足を調整した正しい税額で納めるため個人で手続きをする必要がありません。

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ローンを組んだら確定申告を!

住宅ローンを組んだ1年目は給与所得者にしろ、自営業者にしろ、住宅ローン控除を受けるためには確定申告が必要になります。

1年目の還付申告は、確定申告シーズン中である必要はなく、翌年の1月1日以降から受け付けてもらえるため、混み合う2月16日前までに済ませるとよいでしょう。

年収が3000万円以上の自営業者も、必要経費や控除を差し引いた後の所得が3000万円以下になることもあるため、必ず住宅ローン控除の手続きをしましょう。