不動産売却後は様々な税金を支払う必要があることはご存知でしたか? 場合によっては支払いが必要でない事もありますので、「支払いが必要な場合」「支払いが不要な場合」のそれぞれのシミュレーションと、所得税・住民税・譲渡所得税などの不動産売却時に関係する税金の説明も含めながら、それぞれの支払うタイミングや注意点を詳しく解説します。

不動産売却時にかかる税金

不動産売却時にかかる税金は所得税と住民税になります。不動産売却に利益が出た場合のみ不動産売却所得税が発生し、利益が出た所得税を課税譲渡所得税といいます。

不動産売却により利益が出た分が課税対象となりますので、利益が出ていない場合税金の支払いは不要で申告も不要です。課税譲渡所得税金額とは売却時に手に入れた利益=売却金額ではなく、その不動産を売ったり買ったりした時の手数料も含まれます。

課税譲渡所得税金額の計算式

課税譲渡所得税金額=①譲渡価額 - ②所得費 - ③譲渡費用 − ④特別控除
  • ①譲渡価額=売却額  
  • ②所得費=売却した土地建物の購入価額(建物は減価償却後の価格)、購入時の仲介手数料
  • ③売却時の費用、売却時の仲介手数料など
  • ④個人が居住用財産を売却した場合3000万円の特別控除があります。

上記の計算式で課税譲渡所得税金額がプラスになった場合のみ住民税・所得税の支払いが発生します。

建物については「減価償却」を考えないといけないパターンがあります。

「減価償却」とは年数によって価値が下がっていくことをさします。建物は価値が下がっていくものと判断し、価値が下がったものでもそれなりの金額で売れた場合それは利益になります。

例えば

購入時
減価償却
売却
利益
4,000万円だった建物
(仮)2,000万円に価値になった
3,000万円で売却
1,000万円(課税対象)

では次に税率についてみていきましょう。

所得税と住民税には15%〜55%まで税率が設けられています。基本的には約20%程ですが、5年以内に売却を行おうとすると税率が一気に倍になり約40%まで増えてしまいます。

これは短期売却により儲けることが禁止されている為にできた税率になりますので、丁度5年くらいの方は一度税務署などで確認されることをおすすめします。

税金を支払うタイミング

確定申告時に所得税を申告し税金を支払います。確定申告時期は「売却した翌年の2月16日〜3月15日まで(曜日で異なる)」に申告を行い税金を納めます。住民税も翌年の6月からになりますので注意が必要です。

所得税と住民税を支払うタイミングに注意!

先述した様に、所得税は確定申告時に支払うことになります。その際「振替納税」といって銀行口座から自動的に引き落とされる支払い方法を選んだ場合は、4月20日頃(引き落とし日は毎年異なります)に引き落としにより支払いが発生します。

確定申告時に早く支払っても、「振替納税」で支払っても税金の金額は変わりませんので、1ヶ月でも運用してから「振替納税」で支払う方法も一つの手として参考にしてください。

その点、住民税の納付は翌年の6月から8月・10月・翌年1月の4期に分けての納付となり、申告後に住民税納付書が届きますので金融機関での支払いとなります。もちろん一括での納付も可能で、手続きをすれば給与からの天引きも可能です。

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まとめ

不動産売却を検討している場合、お持ちの不動産がいくらで売れるかわからなければ不動産売却所得税を計算することができませんので、まずは不動産会社に「査定」してもらいましょう。今は、手軽にインターネットで自宅から複数社の査定を無料で比較する事ができます。

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不動産売却時の税金に関しては、よほどの儲けがない限り申告の必要もないですし、翌年税金の支払いも発生しません。もし、税金を納めるくらいの利益が出た場合は、所得税と住民税の支払いが必要となりますので、支払う時期に気をつけてください。

所得税は申告時か振替納税・住民税は翌年の6月から発生しますので、くれぐれも翌年の納付時期に支払えなくならないよう注意してください。。