負動産となった土地の権利を相続放棄したい！寄付・処分は可能？

親や親族から土地を相続したものの、土地に価値がなかったり、有効的に使えなかったりするがために土地を手放したいと考える人は少なくありません。地価が下落し続けることで価値はなくなり、負担のほうが大きくなるため、“負動産”と呼ばれることもあります。そんな負動産を放棄することはできるのかについて解説していきます。

土地を所有しているとどんな負担があるのか？

毎年発生する固定資産税

土地を所有していることでまず考えなければならない大きな負担と言えるのが、固定資産税です。固定資産税は使用していない土地でも資産とみなされるため、税金が発生してしまいます。土地はその面積によって価値は大きく変動しますから、広ければ広いほど固定資産税は高額になるのが現状です。

それも毎年発生する税金ですから、使用していないのにお金を支払わなければならないことに対して、金銭面だけではなく精神的な負担も上乗せされるでしょう。

所有している土地がもし農地であるなら税額は通常よりも安くなりますが、耕作をし続けていないと逆に高くついてしまいます。耕作放棄地としてみなされ、税額が2倍近くに跳ね上がってしまうのです。さらに放置し続ければ、雑種地として認定されてしまい、固定資産税がさらに高額になるというリスクもあります。

元の所有主であれば近所の人に貸したり、管理を任せたりすることもできなくはありませんでしたが、土地を受け継いだ立場からすればなかなか難しい問題です。

損害賠償のリスク

もうひとつ考えなければならないのが、損害賠償のリスクです。崖崩れが起こりそうな危険性のある土地に限定されますが、そういった危険がある土地は損害賠償責任を負うことになります。土地工作物責任という法律が定められているため、所有している土地に欠陥があって他人に損害を与えた場合には責任を負わなければならないのです。

崖だけではなく、池や沼・古い井戸がある場合にも他人にケガや事故を負わせるリスクがあるため、十分に配慮しなければなりません。

管理上の負担

最後に挙げられるのが、管理上の負担です。損害賠償のリスクと通じるものがありますが、土地を放置することで起こるクレームに対処するためにきちんと管理しなければなりません。最も多い例としては雑草の問題が挙げられるでしょう。土地から雑草が伸び放題になれば見栄えが悪いですし、虫も大量に沸いてしまうため、近所からのクレームが発生しやすくなります。

場所によっては雑草を除去することが義務付けられている地域もあるため、定期的な管理が必要とされる時間的・体力的負担もあると言えるでしょう。

土地の放棄はできないって本当？

放棄ではなく消滅するというケースも

結論から言えば、土地を放棄することはできません。所有権を放棄して土地を国のものにできるという誤解をしている人もはいますが、これは大きな間違いです。国の土地になるのはあくまでも元から所有者がいない不動産に限られています。ただ、所有権を放棄するということはできませんが、消滅するというケースはあります。

しかし、建物であれば解体することで消滅させられますが土地の場合はそういうわけにはいきません。土地が消滅するケースとして考えられるのは、海水の上昇で埋まってしまったり、隕石が落下してしまったりといった場合のみに限られます。しかし、そのようなケースが特定の土地でピンポイントに起こるということはほぼ無いに等しいでしょう。

市町村にお願いすれば大丈夫？

市町村にお願いして引き取ってもらう方法があるのではないかと考える人もいますが、これも基本的には難しいと考えるべきでしょう。

たとえ無償であったとしても、使い道がなく、管理に手間や費用がかかってしまうような土地を市町村は受け取ろうとは思わないものです。土地の所有にかかる負担を代わりに背負ってくれと伝えるようなものですから、無償でも安易に市町村への譲渡の提案は控えるようにしましょう。

土地の相続放棄はできる

相続してから土地を放棄して国に渡したり、市町村に譲渡したりすることは不可能です。しかし、土地の相続時点での放棄はできます。親や親族が亡くなって遺産を受け継ぐことになったとき、相続人の意思で財産を受け取る権利を放棄することが可能です。土地の相続を放棄した場合、基本的には相続権が他の相続人へと移ります。

相続人全員が土地の相続を放棄した場合、法律により土地の所有権は国に移ることになります。ただ、単純に全員が相続放棄をすれば自然と国に所有権が移るのかというとそういうわけでもありません。相続人全員が相続を放棄したら、関係者が家庭裁判所へ相続財産管理人の選任の申し立てをしなければなりません。

相続財産管理人が財産の管理と処分を実施し、それでも土地を処分できなかった場合に初めて国のものとなるわけです。ただ、この制度には落とし穴があります。

相続申立制度の落とし穴

相続財産管理人を選任し、土地を国に帰属してもらうためには100万円程度の費用と合わせて1年近くの期間がかかるとされているのです。そのため、お金をかけてまで申し立てることはせずに土地を相続してしまうケースが多いとされています。

また、土地の相続を放棄する場合、その特定の土地だけを放棄するという選択はできません。亡くなった人から受け継ぐ財産をすべて放棄しなければならないのです。そうなると、土地以外に財産がある場合には、放棄してしまうと逆に大きく損をしてしまう可能性があると言えるでしょう。

このように、さまざまなリスクがあるからこそ、土地の相続放棄はできても実際には実行されないケースが殆どなのです。相続放棄によって土地の問題を無事に解決できるのは非常に稀なケースだと考えるべきでしょう。

寄付先を考えて寄付をするのが基本的な対処法

土地をどれだけ安くしても使えない条件・場所だと判断されてしまえば上手く売ることはできません。そのため、有効的な対処法として考えられるのは寄付先を決めて寄付する方法です。ただ、先述したように市町村への寄付はなかなか難しい問題です。しかし、ほかにも寄付の候補として挙げられる団体はいくつか挙げられます。

いずれも容易ではありませんが、土地を放棄したいのであればあたってみる価値はあるでしょう。

個人への寄付

まず挙げられるのは個人への寄付です。隣地の所有者や近隣の住民と交渉してみて、受け入れてもらえるかどうかを確認してみましょう。寄付する相手が個人の場合は、贈与税が課せられますが、贈与税には110万円の基礎控除があるため、土地の評価額がそれ以下であれば税金はかかりません。

トラブル回避のために贈与契約書を作成し、保管しておけば契約は完了です。ただ、土地を寄付するわけですから、登記費用を支払ってもらえるか交渉することは忘れないようにしましょう。契約相手さえみつかれば比較的手軽に土地を手放せる方法ですから、まずは候補者がいないか探してみることをおすすめします。

法人への寄付

もうひとつの方法としては、法人への寄付があります。一般企業は収益になる可能性の低い土地を受け入れない姿勢が強いので、公益法人のほうが可能性は高いです。また、公益法人へ寄付する場合、税金面で優遇措置がとられます。一般企業に対しての寄付であれば譲渡所得税が発生してしまいますが、相手が公益法人なら発生しないのです。

つまり、受け取る側の負担が大きくないため一般企業に比べると比較的受け取りやすいということになります。ただ、譲渡所得税をかけないようにするためには、税務署からの承認を得るための手続きをしなければならないので覚えておきましょう。

自治会や町内会、自治体への寄付

ほかの方法として挙げられるものとしては、自治会や町内会、自治体への寄付です。

自治会や町内会については認可地縁団体であれば、不動産所有者として土地の登記を行えます。公益法人と同等の税制措置があるため、場所によっては受け入れてもらえる可能性は十分にあります。自治体については、担当窓口に相談することで寄付できるケースはあります。

しかし、市町村の財源となる固定資産税が減ってしまうことを考えるとなかなか受け入れてもらえないのも事実です。相談自体はできますから、個人や法人などへの寄付が難しかった場合に検討してみるといいでしょう。

寄付する側にかかる税金はいくら？

寄付する分にはお金がかからないだろうと誤解する人もいますが、資産である土地を譲渡することになるわけですから、譲渡所得税というものが発生します。個人や自治体に対してはかかりませんが、営利法人である一般企業に対してはみなし譲渡所得が課税されるので注意が必要です。

公益法人と自治会、町内会に関してもみなし譲渡所得の課税対象ではありますが、必要な手続きを進めておくことで非課税にすることはできます。

みなし譲渡所得は不動産の時価から寄付にかかった費用と不動産の取得費用を差し引いた金額です。土地の取得費用がいくらなのかがわからない場合には時価の5％として計算されます。

例：1,000万円の土地を寄付した場合

ただ、全額控除というわけではなく、年間の総所得の40％あるいは寄付金額のいずれか少ないほうから2,000円を差し引いた額が寄付金控除額になります。税金面で対策をしたいのなら寄付金控除を活用することも視野に入れて寄付をするように心がけるのも良いでしょう。

土地の放棄や売却は難しいからこそ寄付で対処！

相続してしまった土地は放棄するのは不可能であり、価値の落ちてしまった土地を売却するのも難しい問題です。

そうなると現実的な対策方法としては個人や団体に寄付をするしかありません。ただ、寄付をするにも有効活用する価値のない土地だと判断されてしまうと難しいのも確かです。

手放すのは容易ではない土地だからこそ、根気よく寄付できる先を探し出し、無事に譲渡できるようにしましょう。固定資産税や管理などの責任は土地を所有している限りは永続的に続くものです。

放置し続けるとどんどん土地の価値は下がり、受け渡し先が限られてくる可能性がありますから“負動産”として抱え続けることになる前に早めの行動を起こすことをおすすめします。