土地所有者は必見！保有時、売却時にかかる税金まとめ

土地は貴重な財産のひとつですが、保有しているだけで税金がかかるため色々と悩ましいことが多いです。土地保有時にかかる税金の種類はどのようなものがあるのでしょうか。

また、土地を売却するとしても税金はかかりますので、その仕組みを理解しておくことも重要です。

ここでは、土地の税金について網羅的な解説を行います。

この記事の目次

土地保有にかかる税金！固定資産税と都市計画税をしっかり理解しよう
具体的な課税額を調べるには？固定資産税評価額が重要
- 納税通知の確認
- 郵便でお取り寄せ
  - - 固定資産税の計算
    - 都市計画税の計算
税額がわからないときは大まかに計算する方法も
- 土地の固定資産税評価額をチェック
- 土地の評価「路線価図」
減税のためにやるべき税金対策
所有期間によって異なる！土地売却にかかる税金とは
土地を眠らせるのはNG！有効活用の方法を検討しよう

土地保有にかかる税金！固定資産税と都市計画税をしっかり理解しよう

土地を保有する際にかかる税金として代表的なのは「固定資産税」です。状況によっては「都市計画税」も払わなければなりませんので併せて解説を行います。

固定資産税とは

固定資産税は土地建物にかかる税金

固定資産税は土地と建物にかかる税金です。時間が経過し、価値が下がれば税金も安くなる建物と違い、土地は地価が変化しなければ税額はほとんど変わりません。固定資産税の計算方法は固定資産評価額×税率となります。税率は基本的に1.4%ですが、市町村によって差分があります。

市町村は土地の使用方法を調査する現況調査を行っています。登記簿上には土地の用途が既に登録されていますが、市町村は現況調査の方を基準にして課税額を決定しています。農地のはずが荒地になっているなど、登記簿に載っている用途と実情が変わってしまっているケースが珍しくないためです。

市町村の評価額

現状を重視した市町村の評価額は農地が低く、宅地が高い傾向があります。便利な宅地は課税額が高くなりますが、住宅が建っている土地であれば特例の対象となります。

土地の広さ

■200平方メートル超え
課税標準額3分の1

■200平方メートル以下
課税標準額6分の1

日付の把握もしっかりと

固定資産税については対象となる日付もしっかりと押さえておきましょう。課税の対象者となるのは毎年1月1日時点で登記簿に登録されている所有者です。つまり、土地を取得するのを1月2日以降にずらせば、購入者はその年の固定資産税を支払わなくてもよいことになります。

しかし、これには固定資産税の精算という慣例が存在します。以前の所有者と新規の所有者で固定資産税を日割り計算して、それぞれの分を払う決まりがあるのです。法律上で定められているわけではありませんが、購入者と売却者を公平にするために一般的に広く行われているシステムです。

都市計画税とは

固定資産税とは別で、都市計画税がかかる場合もあります。

都市計画税とは都市計画で指定された特定の区域にのみかかる税金のことです。

計算方法

固定資産評価額×0.3%（最高値）

となります。

土地評価の方法は固定資産税と同様で、毎年1月1日時点の所有者が課税対象になる点も同じです。課税額の特例もあります。200平方メートルを超える土地に住宅が建っていれば、課税標準額は3分の2になり、200平方メートル以下の場合は課税標準が3分の1になります。

具体的な課税額を調べるには？固定資産税評価額が重要

土地の正確な税額を知りたいと思ったときにポイントになるのは「固定資産税評価額」です。固定資産税評価額とは各市町村が算出する固定資産税の基準価格のことを指します。固定資産税だけでなく、都市計画税や、不動産取得税などの基準でもあります。固定資産税評価額を知るための方法をいくつか紹介します。

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納税通知の確認

最も楽なのは、春ごろ自宅に届く固定資産税の納税通知を確認する方法です。
納税通知書には課税明細書が添付されており、そこに金額が記載されています。また、市役所で固定資産課税台帳を閲覧する方法でも確認は可能です。ただし、閲覧するためには事前に申請しておく必要があります。しっかりと段取りをしてから市役所に行くようにしましょう。

郵便でお取り寄せ

そのほかにも、固定資産評価証明書を郵便で取り寄せる方法もあります。郵便のため市役所に出向かなくても良いのはメリットですが、取得のための申請手続きはしなくてはなりません。固定資産税評価額さえわかれば、土地所有にかかる税金は簡単に計算できます。

たとえば、固定資産税であれば固定資産税評価額に標準税率1.4%をかけて計算してください。都市計画税も同様に固定資産税評価額に、最高0.3％の税率をかけるだけです。特例に該当する場合は、条件にあった内容で減額して計算しましょう。

固定資産税の計算

税額＝課税標準×1.4（標準税率）

都市計画税の計算

税額＝課税標準×0.3（制限税率

税額がわからないときは大まかに計算する方法も

土地の固定資産税評価額をチェック

納税通知が届く時期まで待てなかったり、市役所に行く暇がなかったりする場合に土地の税額を知るにはどうすれば良いのでしょうか。そのようなケースでは、課税対象額を概算する手段があります。建築物の固定資産税評価額は売買金額の6割～7割程度が課税対象になるのが一般的ですが、土地の固定資産税は時価に基づいて評価されます。

固定資産税の公的書類が無いのであれば、それに準じた情報で計算するようにしましょう。

土地の評価「路線価図」

「路線価図」を参照すると比較的正しい固定資産税を算出できる

土地を評価するアプローチとして「路線価図」を参照すると、比較的正しい固定資産税を算出できます。路線価とは道路に対して設定されている金額のことです。

道路に接している土地1平方メートルあたりの金額が路線価図には記載されていますので、土地の住所と面積を把握できれば路線価を計算できます。路線価図はインターネットで全国地価マップとして公開されているため、簡単に調べることが可能です。土地面積がわからないときは登記簿にも記載されているので確認してみましょう。

路線価は固定資産税の課税額を評価するときの価格と完全一致しないことには注意が必要です。しかし、かなり近い金額になることは期待できるでしょう。路線価から計算した金額の7割ぐらいを固定資産税評価額として課税対象額を概算するようにしてください。

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2016/12/26

減税のためにやるべき税金対策

土地を保有し続けるのであれば税金対策が重要になります。税金対策としては固定資産税そのものを減らす方法や所有している土地を減税の対象にするなどのアプローチが考えられます。

固定資産税を直接減らす方法とは

固定資産税は固定資産課税台帳に記載されている住所や地積によって評価額が計算されています。ここで注意したいのは、その固定資産課税台帳に記載されている内容が現在の実情とあっているかどうかです。土地を測量したのが何十年も前であったりした場合は、その測定が間違っている可能性もあります。

また、大きな災害などが発生した場所では地殻変動によって土地の面積が少なからず変わってしまっていることもあるでしょう。もし、きちんとした測量を今まで実施したことがなければ一度、業者に依頼してみてください。実際に図ってみたら、固定資産課税台帳の内容が間違っていたというケースはあります。

固定資産課税台帳の間違いが発覚した場合は、過去5年間までなら税金の還付を申請することができます。

分筆

普通の登記ではひとつの土地につき、1件ずつ不動産登記します。そこをあえて複数件登記することで課税評価額を減らす「分筆」という方法も減税のためのテクニックです。固定資産税の評価額は路線価を用いて計算されます。路線価は道路に対しての価値を一平方メートル単位で記載しているものです。

その道路に面した土地に対して地積に応じた評価額が算出される制度です。路線価が高い道に接している土地を所有しているとき、土地を上手に分割できれば評価額を減らすことが可能になります。路線価が低い道に接しているのであれば、そちらに接する面積を広くすることで減税されます。敷地内に私道を開通し、路線価図に該当しない道に面した土地を作るのも有効です。

敷地内の私道は非課税ですので固定資産税を大きく減らすことができるでしょう。