土地の売却にあたっては、できるだけ高い価格で売却したいと考えるでしょう。ただし、土地売却の手続きをしっかり行うことが大切です。そのためには、さまざまな情報を手に入れておく必要があります。正確な情報がなければ、登記申請や契約書の作成に支障が生じてしまう可能性があるでしょう。最悪の場合、契約が無効になるリスクも生じます。そういった情報のひとつに地番があります。そこで、地番についてお伝えします。

地番とは何か?

地番は土地登記簿に登録するために土地ごとに付けられた番号

地番とは、土地登記簿に登録するために土地ごとに付けた番号のことです。登記簿は、土地や建物の権利関係を明確にするための帳簿のことで、土地売却を行うにあたっては避けて通れない情報のひとつと言えます。登記簿は土地と建物の2種類です。地番は、土地登記簿で土地を特定するために付されたもので、建物を特定する番号は家屋番号です。

地番が定められるにあたり、市町村、東京都などにおいては区などの地域を定めたうえで、土地の位置を特定しやすいように付番されることになっています。

相続や部分的な売買などによって土地が分割される場合は地番も変わります。登記上の土地の分割をすることを分筆といいます。

土地は1筆単位で管理されていますが、分割されることも可能です。その場合、分筆前の地番に支番と呼ばれる枝番をつけて分筆後のそれぞれの土地に対する地番を定めることになっています。また、2筆以上の土地をひとつにする合筆が行われた場合も地番変更が必要です。合筆の場合は、合筆前の首位とされる地番が合筆後の地番となります。これらの取り扱いを定めているのは、不動産事務取扱準則です。

地番は、登記簿の管理に用いられる番号ですので、登記されたことがない土地に地番は付されていません。明治以降ずっと国有地だった皇居や宮内庁などは地番が付されていない土地の代表例です。

地番の表記方法は、「町」と「番」です。仮に、田中市の鈴木町にある土地の場合は「田中市鈴木町1000番」などと表記します。注意すべき点は、原則として最後が「番地」ではなく「番」と表記されることです。支番については「番」のあとに「1000番1」といった形で表記されます。

 地番と住居表示

住居表示は土地や建物をより特定しやすくするために細分化された表現

地番は日常的に使用している住居表示とは違います。昭和37年に「住居表示に関する法律」が制定された以降、各市町村などでは住居表示が導入されてきました。

地番と住居表示はともに住所の表記方法で、市町村の部分は全く同じ表記になることがほとんどです。しかし、地番と住居表示は同じにならないことが多くなっています。その理由は、住居表示は土地や建物をより特定しやすくするために細分化された表現になっているからです。

住居表示では、建物を町名街区符号住居番号で表示することになっています。住居表示に関する法律に基づく住居表示が導入される前は地番がそのまま使用されていました。しかし、市街化が進むにつれて地番だけでは土地の場所を特定することが難しくなってきたため住居表示が導入されたのです。

地番と住居表示の違いは例で確認したほうがわかりやすいでしょう。

たとえば、仮に山田市の鈴木町の土地の場合、地番をそのまま使用する場合は「山田市鈴木町1000番」となりますが、住居表示導入後は「山田市鈴木町1000番1号」などとなります。住居表示を導入することによって、同じ地番に複数の住居があった場合でも混乱なく土地や建物を特定できるようになりました。

ただし、すべての市町村で住居表示を導入しているわけではありません。導入していない地域では地番をそのまま住居表示としています。

住居表示が導入された地域でも、登記簿上の地番自体はそのままです。地番と住居表示は目的によって使い分けられています。地番は、主に登記事項証明書などの登記書類の取得時や固定資産税の通知書などの税金関係の書類などで使用されることが多いです。一方、住居表示に関しては、住民票の郵便物の配送先として使われたり、各種申込書などを記入する場合の住所として使用されたりしています。

地番整理が行われることもある

戸籍上の地番情報だけでは土地や建物を特定しにくいというデメリットを解消するためには、住居表示を導入する方法が有効です。しかし、住居表示に関する法律に基づく住居表示変更以外にもわかりにくさを解消する方法があります。それが地番整理です。地番整理は、市街地や区画整理された住宅地域などで行われることがあります。

地番整理は、ある一定のまとまった地域などで区域ごとに登記上の地番を付け直すことです。番地番号のあとに連番を付す枝番号を使って土地を特定する方法がとられることが多く、整理する方法としては住居表示に関する法律に基づく住居表示と同じやり方だと言えるでしょう。

しかし、地番整理を行った地域は、住居表示の導入を行った地域と比較した場合に「登記上の地番と日常的に使用する住所が一致している」という点が住所表示導入地域との違いであり、メリットです。

番地整理のデメリット

ただし、地番整理にはデメリットもあります。デメリットは、地域外の人がその地域のなかで目的とする建物や土地を探すのが大変であることです。

住居表示に関する法律に基づいて住居表示が導入されると、街区案内図や街区表示板などの設置が義務付けられます。電信柱などに町名や番地が表示されているのを見かけたことがあるでしょう。その表示板があるということは住居表示導入済みの証です。

一方、地番整理導入地区には、地番を表す表示板の設置が義務付けられていません。そのため、表示板なしで探すことになる外部から来た人にとって目的とする土地を探すことが難しくなるのです。

一般的には、行政単位ごとに住居表示導入や地番整理導入は足並みをそろえて行われます、しかし、ひとつの自治体で住居表示と地番整理の両方を導入している地域と、住居表示のみ導入して地番整理は導入していない地域が混在しているところも多いです。

地番の調べ方

土地を売却するにあたって、地番や住居表示など土地の場所を特定する情報は2つの点から重要だと言えます。

手軽さならスマートフォン

地番は手軽にスマートフォンでも調べられる

まず、土地の場所が特定しやすいことは土地の価値を高めることにつながる点です。土地や建物の場所を特定しやすいということは、その土地で店舗を構えてビジネスを行う場合などに有利に働くでしょう。ただし、スマートフォンなどの携帯端末の普及により住所から現地をたどることはより簡単になってきました。そのため、住所から場所を特定することの経済的価値はそれほど大きくないとも言えます。

しかし、スマートフォンが普及してGPSを使ったアクセスが一般的になったとしても、住所から正確な地番を知るためには一定の手間をかける必要があることは昔から変わっていません。

正確性なら公図

地番を調べる方法はさまざまですが、正確性を重視するのであれば公図で確認するとよいでしょう。

有料ですが、ほかの方法ではわからない付随情報が確認できる点がメリットです。そのほかの方法としては、法務局に電話で問い合わせる方法やブルーマップで調べる方法、地番検索サービスを利用して調べる方法、さらには市役所などで調べる方法があげられます。

法務局に電話で問い合わせをする場合は、口頭でさまざまな情報をやりとりすることになるため、誤解が生じたりうまく伝わらずに正しい地番が得られなかったりする可能性があります。また、ブルーマップを利用する方法も有効ですが、ブルーマップは一部有料です。有名な地図会社が作成したもので、通常と地図と公図が重なっているため目的地の地番がわかりやすくなっています。

法務局や図書館、市役所などに備え付けられていることも多いですので探してみましょう。パソコン環境が整っているのであれば、登記情報提供サービスを利用してネットで地番を調べられます。ただし、利用申し込みにあたって氏名や電話番号、メールアドレスなどの登録を行う必要がある点は知っておきましょう。

【公図とは何か?不動産売却における活用方法】

土地売却時に必要となる登記事項証明書の取得方法と地番の記載方法

土地売却時に地番が重要になる2つ目のポイントは、売却に必要な各種書類に欠かせない記載事項であることです。売買に必要な書類に正確な地番を記入できないと、手続きがやり直しになったり時間がかかったりしてしまいます。そういったことを避けるためにも、土地売却に際しては正確な地番を把握しておくことが大切です。

地番情報を含む書類としては登記事項証明書があります。登記簿謄本という言葉を耳にすることもあるかもしれませんが、登記簿謄本は登記簿の電子化とともに取得できなくなりました。登記簿謄本に代わって取得できるものが登記事項証明書です。

登記簿謄本は登記簿全部の写しのことで、これに対応するものが登記事項証明書です。登記簿の一部の写しは登記簿抄本で、対応するのは一部事項証明書となります。土地の売却にあたっては登記事項証明書が必要になるのが一般的ですので、取得方法も理解しておきましょう。

基本的な取得方法は、所定の申請用紙に必要事項を記載して、一定の添付書類とともに法務局に提出する方法です。ただし、郵送による方法なども認められています。郵送で申請する場合は、受け入れ窓口が限られている場合がありますので注意が必要です。また、返信用封筒を入れ忘れないようにしましょう。

記入すべき欄は、住所と名前、そして取得したい土地の地番、請求通数などです。それほど難しい書類ではありませんが、わからない場合は法務局に確認すればよいでしょう。ただし、申請書に記載する段階で地番は把握しておく必要があります。また、収入印紙の貼付も必要です。窓口で申請する場合は、同じ建物内で収入印紙を購入できます。

【不動産取引の際には登記事項証明書を必ず確認しよう】

地番の記載ミスにより売却が遅れる事態を避けよう

 土地売却を進めるにあたって、地番が主役になることはないでしょう。土地売買では売却価格などの契約条件が重要になります。しかし、地番を正確に把握しておかないと手続きの遅れにつながる可能性がありますので、正しい情報を把握しておくことが大切です。

住所と地番は一致しないことも多いですので、住所から地番を特定する場合は、公図を利用して正確な情報を入手しましょう。手軽に地番を知りたい場合は、法務局や市役所に問い合わせたり検索サービスを利用したりすると手間がかかりません。地番の記載ミスにより売却が遅れるといった事態が生じないように気をつけましょう。