所有権移転登記の費用はいくら？相場やケース別シミュレーション、節約術を解説

土地や建物など不動産の所有権が移転する際には、その変更を登記し、権利を守るための手続きが不可欠です。

この手続きこそが「所有権移転登記」であり、これには一定の費用が伴います。

不動産取引をスムーズかつ確実に行うには、この費用と手続きの全貌を理解することが第一歩と言えるでしょう。

本記事では、「不動産の所有権変更に伴う費用を確実に把握したい」とお考えの方に向けて、所有権移転登記にかかる費用の相場や内訳、ケース別のシミュレーションを網羅的かつわかりやすく解説します。

また、少しでも費用を抑えたい方のために、所有権移転登記にかかる費用を節約するためのポイントもご紹介しています。

本記事を通じて、所有権移転登記に関する疑問を解消し、自信を持って次のステップへと進んでいきましょう。

所有権移転登記とは？

売買や相続、贈与などによって不動産の所有権が移転した際に必要となる手続きを「所有権移転登記」といいます。

この登記を行うことで、所有権の移転を公的に証明でき、万が一トラブルが起こったときには法的効力を発揮します。

この手続きをしないと、新しい所有者は法的に自身の所有権を第三者に対して証明することが難しくなる恐れがあります。

これにより、将来的に予期せぬトラブルに巻き込まれる可能性があるため、不動産を取得したら速やかに所有権移転登記を行いましょう。

所有権移転登記の基本的な流れ

所有権移転登記は、一般的に次の流れで進められます。

この流れは、次項で説明する登記のケースによっても変動します。

また、必要書類なども変わりますので、ご自身がどのようなケースで登記手続きをする必要があるのかあらかじめ理解したうえで準備を進めるようにしましょう。

所有権移転登記を行うための詳しい流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

こちらもぜひ参考にしてみてください。

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所有権移転登記が必要となるケース

所有権移転登記は、主に以下のようなケースで必要となります。

・不動産売買
・相続
・贈与
・財産分与

前述の通り、それぞれのケースで手続きの内容や必要書類、そして費用が異なります。

ご自身の登記が必要となるケースがどれに当てはまるのか理解したうえで、手続きを進めるようにしましょう。

不動産売買

不動産を売買する際は、売主から買主へ所有権が移転するため、所有権移転登記が必須です。

一般的に、この登記手続きは不動産の引渡し日に司法書士が代理で行い、費用は買主が負担します。

また、売主側には住宅ローンが残っている場合に必要となる抵当権抹消登記の費用などが別で発生することがあります。

相続

相続した場合も、被相続人（亡くなった方）から相続人へ名義を変更するために所有権移転登記が必要です。

これを「相続登記」と言います。

相続登記は令和6年4月から義務化されました。

この義務化により、相続を知った日から3年以内に登記の申請を行わなければならず、正当な理由なく怠った場合には罰金が科される恐れがあります。

そのため、相続したことがきっかけで所有権移転登記を行う場合は、早めに手続きをすると良いでしょう。

贈与

親族間での生前贈与など、不動産を無償で譲り渡す場合にも所有権移転登記が必要です。

通常、贈与契約書を作成し、それに基づいて登記手続きを行います。

贈与による所有権移転は、登録免許税の他に、高額な贈与税が課される可能性があるため、税金面も十分に考慮する必要があります。

財産分与

離婚に伴い、夫婦の共有名義であった不動産を一方の単独名義に変更する場合など、財産分与によって不動産の所有権が移転する際にも所有権移転登記が必要です。

時間が経過すると相手方の協力が得られにくくなるケースもあるため、離婚成立後、できるだけ速やかに手続きを行うことをおすすめします。

これにより、所有者の名義が合意した内容通りに正確に反映されます。

所有権移転登記にかかる費用の内訳・相場

所有権移転登記を進めるにあたり、費用が最も気になる点でしょう。

所有権移転登記にかかる費用は、主に以下の3つの要素で構成されています。

・登録免許税
・司法書士報酬
・その他実費

これらの内訳を正確に理解することは、費用の全体像を把握し、適切な予算を立てるための鍵となります。

ここからは、それぞれの費用がどのようなもので、具体的にいくらくらいが相場なのかを解説します。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の所有権移転登記を行う際に必ず発生する国税のことです。

「固定資産税評価額」という、登録免許税や固定資産税などを計算する際の基準となる評価額をもとにして計算が行われます。

この固定資産税評価額は、毎年市区町村から送られてくる固定資産税の納税通知書に添付されている「固定資産課税明細書」で確認できます。

登録免許税は、以下の計算式で税額を求めることが可能です。

また、税率は、登記をする不動産の種類や登記の理由によって以下のように異なります。

出典1：「No.7191 登録免許税の税額表」-国税庁
出典2：「土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」-法務局
※不動産売買の場合は、特定の条件を満たすことで、税率が軽減される軽減税率が設けられており、これを活用することで納税額を大幅に抑えることが可能です。

例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地の場合は、以下のように計算します。

登録免許税の納付は、原則として金融機関の窓口で現金で納付し、その領収証書を登記申請書に添付して提出する方法が取られます。

オンライン申請の場合は、電子納付も可能です。

また、税額が3万円以下の場合には収入印紙を購入し、登記申請書に貼付して納付することも認められています。

登録免許税の軽減措置について

前述の通り、登録免許税は特定の条件を満たすことで、税率が軽減される軽減措置を受けられる場合があります。

これを活用することで、納税額を節約することが可能です。

【住宅に関する軽減措置の条件】

この条件は、売買を理由とした建物の所有権移転登記に該当します。

また、相続を理由とした土地の所有権移転登記については、以下の条件を満たすことで、登録免許税が免税になります。

【免税措置の条件】

もしこれらの条件に該当しているのであれば、軽減措置を積極的に活用し、少しでも納税額を節約しましょう。

さらに所有権移転登記にかかる費用を節約したいとお考えの方は、後述する【所有権移転登記の費用を抑える！4つのポイント】のセクションもチェックしましょう。

こちらのセクションでは、特定の条件の住宅を取得した場合に適用できる軽減措置についても紹介しています。

ぜひ参考にしてみてくださいね。

司法書士報酬

所有権移転登記は、ご自身で手続きを進めることも可能ですが、多くの専門知識が必要になるため、司法書士に依頼することが一般的です。

この際に発生するのが司法書士報酬です。

司法書士の報酬は、平成15年に報酬規定が廃止され自由化されたため、各事務所が独自に設定しています。

そのため、依頼する事務所や案件の複雑さ、地域によって報酬額は異なります。

以下は、売買・相続・贈与で所有権移転登記を司法書士に依頼した際の報酬額の平均値を、エリア別に比較したものです。

具体的にどれくらいの差があるのか、参考にしてみてください。

出典：「報酬に関するアンケート」-日本司法書士連合会
※所有権移転登記（贈与）（売買1）（相続）の全体の平均値を参考にして作成

なお、こちらのデータは2018年に調査した際の結果です。

最新の相場については、複数の事務所から見積もりを取得し、確認するようにしましょう。

その他実費

登録免許税と司法書士報酬の他にも、登記手続きを進めるうえで必要となる細かな実費があります。

具体的には、以下の費用が該当します。

・住民票・印鑑証明書・固定資産評価証明書などの取得手数料
・書類を取り寄せる際の郵送費
・法務局へ出向く際の交通費

これらの費用は、一般的に1万～2万円程度が目安とされています。

しかし、相続登記で収集する戸籍謄本類が多い場合などは、さらに費用がかかることもあります。

【ケース別】所有権移転登記の費用シミュレーション

所有権移転登記にかかる費用は、登記の理由や不動産の評価額、司法書士への依頼の有無などによって大きく変動します。

ここでは、代表的なケースごとに具体的な費用シミュレーションを行い、費用のイメージを掴んでいきましょう。

なお、シミュレーションにおける登録免許税の税率は、2025年6月時点で適用される軽減税率を用いています。

売買の場合の所有権移転登記の費用

中古の居住用不動産（一戸建て）を購入し、買主が司法書士に所有権移転登記を依頼するケースを想定します。

【前提条件】

【費用シミュレーション】

相続した場合の所有権移転登記の費用

実家の一戸建て不動産を相続し、相続人が司法書士に相続登記を依頼するケースを想定します。

なお、相続人は1名で、遺産分割協議は不要なシンプルなケースとします。

【前提条件】

【費用シミュレーション】

前述の通り、こちらはシンプルなケースを想定したシミュレーションです。

そのため、相続人の数や戸籍収集の難易度によっては、司法書士報酬や実費が高額となる可能性もあります。

贈与された場合の所有権移転登記の費用

親から子へ居住用不動産（一戸建て）を贈与し、受贈者（子）が司法書士に所有権移転登記を依頼するケースを想定します。

【前提条件】

【費用シミュレーション】

贈与の場合は、上記の費用とは別に、贈与税などの別途費用が発生する可能性があります。

贈与をすることを検討している場合は、これらの税金も考慮したうえで判断すると良いでしょう。

所有権移転登記の費用を抑えよう！4つの節約ポイント

前述した内訳やシミュレーションでご紹介した通り、所有権移転登記にはさまざまな費用がかかります。

しかし、いくつかの工夫によって負担を軽減できる可能性があります。

ここからは、所有権移転登記の手続きにかかる費用を節約する4つのポイントをご紹介します。

1.自分で登記手続きを行う

所有権移転登記の手続きを司法書士に依頼せず、ご自身で行うことは、費用を抑える最も直接的な方法の一つです。

自分で手続きを行う最大のメリットは、司法書士へ報酬が不要になる点でしょう。

前述の通り、司法書士への報酬は、依頼する案件などによっては5万円前後かかることが一般的です。

そのため、ご自身で手続きを行うことで、この分の費用を節約できます。

しかし、節約できるというメリットがある反面、以下のようなデメリットも生じます。

・時間や手間がかかる
登記手続きは専門的な知識が必要です。
また、必要書類の収集・作成、法務局とのやり取りなどを行うため、多くの時間と手間がかかります。
特に普段お仕事をしている方にとっては、平日の日中に法務局へ出向く必要があるなど、負担が大きい場合があります。

・書類の不備やミスのリスクがある
登記申請書類の作成は複雑で、記載漏れや誤りがあると、法務局から補正を指示されたり、最悪の場合、申請が却下されたりする可能性があります。
これにより、手続きが遅延するリスクがあります。

・金融機関の承諾が得られない場合がある
住宅ローンを利用している場合など、不動産取引で金融機関が関与している場合、指定する司法書士による登記手続きを融資の条件として契約が進められていることもあります。
この場合、自分で登記を行うことを認めない可能性があります。

ご自身で登記手続きを行うことを検討する際には、司法書士に依頼した場合の報酬と比較するだけでなく、ご自身の時間や手間、手続きの複雑さなどを総合的に考慮する必要があります。

専門的な知識を持っている方や、手続きを行う時間に余裕がある方などであれば、ご自身での登記手続きは有効な選択肢かもしれません。

しかし、専門的な知識がない方や時間がない方、権利関係が複雑な方などの場合には、司法書士に依頼する方が確実かつ安心でしょう。

ご自身の状況やリスクなどをふまえたうえで、ご自身で手続きを行うかどうかを判断しましょう。

2.複数の司法書士から見積もりを取得する

司法書士に登記手続きを依頼する場合でも、工夫次第では節約することが可能です。

その節約術の一つとして挙げられるのが、複数の司法書士から見積もりを取得することです。

前述の通り、司法書士報酬は報酬規定が廃止されたことにより、各事務所で自由に金額を決めています。

そのため、一つの司法書士だけでなく、できれば複数の司法書士から見積もりを取得し、比較検討することで、適正な価格を見極め、節約につなげられます。

ただし、司法書士事務所の中には、「相見積もり禁止」とされている場合もあります。

事前にホームページなどで確認したうえで、見積もりを依頼してみましょう。

3.登記費用を経費として計上する

所有権移転登記にかかった費用は、一定の条件下で税務上の経費として計上できる場合があります。

具体的には、以下の条件の不動産が該当します。

・法人が業務目的で取得した不動産
・個人が投資目的で取得した不動産（賃貸経営など）

これらの条件の不動産の場合は、所有権移転登記にかかった登録免許税や司法書士報酬は、経費として計上できます。

経費とする際は、これらの費用の領収書を保管し、仕訳して計上することで、確定申告時に控除の対象となる場合があります。

しかし、ご自身が居住する目的で取得した不動産の場合は、経費としては認められません。

もし、条件に当てはまっていて経費としたいと検討している場合は、必要に応じて税理士などの専門家に相談してみることをおすすめします。

4.登録免許税の軽減措置を活用する

【登録免許税の軽減措置について】のセクションで説明した通り、登録免許税は特定の条件を満たすことで、軽減措置を受けられる可能性があります。

もし条件に当てはまっていれば、積極的に活用してみましょう。

また、前述した条件だけでなく、以下の特定の住宅については、さらに低い税率が適用される可能性があります。

※「長期優良住宅」の詳細については、こちらの記事をご確認ください。

これらの軽減措置の詳しい内容については、国税庁ホームページ「No.7191 登録免許税の税額表」を確認すると良いでしょう。

また、登録免許税の軽減措置を受けるには、市区町村が発行する「住宅用家屋証明書」などの証明書類を登記申請時に添付する必要があります。

適用条件や申請期限も厳格に定められているため、事前にしっかりと情報を収集し、計画的に準備を進めるようにしましょう。

所有権移転登記に関するFAQ

所有権移転登記には、手続きにかかる費用だけでなく、他にも知っておくべき知識があります。

ここからは、これから所有権移転登記を進める際によくある疑問点を解消していきましょう。

費用だけでなく、さまざまな視点で所有権移転登記のことを知っておくことは、手続きをよりスムーズに進めるためのヒントにもなります。

これから紹介する点を把握し、安心かつ確実に登記を進めていきましょう。

所有権移転登記手続きをしないとどのようなリスクが生じるの？

冒頭でもお伝えした通り、所有権移転登記の手続きをしないと、将来的にトラブルに巻き込まれてしまうリスクがあります。

具体的には、以下のようなリスクが挙げられます。

・権利関係が不安定になる
登記を行わない限り、新しい所有者は法的に完全な形で第三者に対して自身の所有権を主張できません。
万が一、元の所有者が別の第三者にも不動産を売却（二重譲渡）し、その第三者が先に登記を完了してしまった場合、新しい所有者は権利を失う可能性があります。

・関係者の協力が得られにくくなる
所有権移転登記をする際は、当事者同士の立ち合いが必要となります。
そのため、時間が経過すると、売主や贈与者、他の相続人などの関係者が亡くなったり、連絡が取れなくなったりして手続きができなくなってしまう可能性があります。

・過料が科されるリスクがある
前述した通り、相続による所有権移転登記は、令和6年4月1日から義務化されました。（相続登記）
これを正当な理由なく3年以内に申請を怠ると、罰金の対象となる恐れがあります。

以上のようなリスクが生じる可能性があるため、不動産を取得した際は、速やかに手続きを進めるようにしましょう。

不動産取得時には所有権移転登記以外にかかる費用もあるの？

不動産を取得すると、所有権移転登記の費用とは別に費用が発生することもあります。

これから紹介する費用は、登記にかかる費用とは性質が異なります。

しかし、どのような費用がかかるのかを知っておくと、今後の資金計画もしやすくなるので、把握しておきましょう。

なお、これらの費用について疑問点や不明点があれば、税理士などの専門家に相談したうえで、全体の資金計画を立てると良いでしょう。

抵当権設定登記・抹消登記とは何？

所有権移転登記とあわせて、「抵当権設定登記」や「抵当権抹消登記」という登記を聞くこともあるでしょう。

これらの登記は、所有権移転登記と関連して行われるため、あらかじめ知っておくことが重要です。

抵当権の設定や抹消に関する手続きの詳しい流れについては、以下の記事で解説しているので、こちらもぜひ確認してみてください。

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【まとめ】賢く確実に所有権移転登記を進めよう

不動産の所有権移転登記を進めるにあたって、手続きにかかる費用を知ることは、資金計画をするうえでも重要です。

これから手続きを進める際は、ご自身がどのような理由で登記が必要なのか、まずは状況を理解しましょう。

そして、これまで紹介した内容を参考に、登録免許税や司法書士報酬、実費など、ご自身でも計算してみると、実際にかかる費用をイメージしやすくなります。

ぜひご自身でも費用シミュレーションをして、資金計画を立ててみましょう。

また、できるだけ費用を抑えたいと考えているのであれば、ご紹介した節約のポイントを講じるのも有効です。

ぜひ賢く費用を抑えつつ、確実に所有権移転登記を進めてみてくださいね。

本記事の情報が、あなたが所有権移転登記をスムーズに進め、安心して不動産を所有するための助けとなれば幸いです。