空き家売却にはどんな税金や費用がかかる？節税するためのコツも紹介！

空き家を売却すると、単に利益を得られるだけではなく、譲渡所得税や仲介手数料などの税金や費用が発生します。

しかし、これから空き家の売却を検討している方の中には、これらの税金や費用がどれくらいかかるのかわからない方も多いでしょう。

本記事では、空き家売却時にかかる税金や費用の具体的な種類について紹介していきます。

さらに、これらの税金や費用は控除制度を用いることで節税することもできます。

節税するためのコツについても紹介しているので、費用を抑えて賢く空き家売却をしたい方はぜひ参考にしてみてくださいね。

空き家売却をするための3つの方法

空き家売却にかかる税金や費用を知る前に、まず空き家売却をするにはどんな方法があるのか改めて理解しましょう。

空き家売却をする際は、主に以下の3つの方法を用いて進められることが一般的です。

• 不動産仲介業者に依頼する
• 不動産買取業者に依頼する
• 空き家バンクを活用する

不動産仲介業者

不動産仲介業者とは、不動産を売りたい人と買いたい人の間に入り、手続きや契約などの取引を仲介する業者のことです。

不動産仲介業者では不動産の査定はもちろん、購入希望者を見つけるための広告活動や、契約に必要な書類の作成などと幅広い場面で売主様のサポートをしてくれます。

詳しい業務や特徴については、以下の記事でも紹介しているのでこちらもぜひ参考にしてみてください。

不動産仲介業とは？仕事内容や仲介業者を利用するメリットとデメリット

不動産買取業者

不動産買取業者は仲介業務をせず、直接不動産を買い取るという特徴を持っています。

そのため、不動産の購入希望者が買主になるのではなく、不動産会社が買主となります。

不動産会社が直接不動産を購入してくれるため、売主様は購入希望者を探す手間がなくなり、早期に売却を実現することができます。

また、仲介とは異なるので仲介手数料も発生しません。

不動産買取業者の特徴や仲介業者との違いについては、以下の記事で詳しく紹介しているので、こちらもチェックしてみましょう。

不動産買取とは？高く売るコツや失敗しないポイントも解説！

空き家バンク

空き家バンクとは、空き家減少を目的に地方自治体が開設しているサービスのことです。

空き家を売りたい人や買いたい人が登録し、売却希望者が提供した空き家の情報を自治体のホームページなどを経由して購入希望者がチェックすることができます。

また、空き家バンク経由で売買を契約する際は「売主様と買主が直接契約するケース」と「不動産仲介業者が仲介するケース」の2パターンがあります。

どちらの方式を採用しているかは、自治体によって異なるので、空き家バンクの利用を検討している方は、事前に確認してみることをおすすめします。

ちなみに、いずれのケースでも自治体が助言や助成をおこなっているため、初めて空き家バンクを利用する場合でも、安心して売却をすることができるでしょう。

空き家売却時にかかる費用と税金

空き家を売却する際には支払わなくてはならない費用や税金があります。

ここでは、空き家売却時にどのような費用や税金がかかるのか紹介します。

費用や税金についての概要を以下の表にまとめましたので、まずはこちらをご覧ください。

上記で挙げた費用や税金について、詳しく説明していきます。

売却時にかかる費用

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産仲介業者に空き家の売却を依頼し、売買が成立した際に成果報酬として支払う手数料のことです。

仲介手数料の上限は不動産の売却価格によって異なり、以下のように宅地建物取引業法で定められています。

不動産会社によっては、仲介手数料を値引きしてくれるケースもありますが、多くの場合は上限金額での請求となります。

例えば、不動産の売却価格が1000万円の場合は以下の計算式になります。

解体費用

空き家を解体してから売却する場合、解体業者に依頼するための解体費用が発生します。

解体費用は、建物の構造や広さなどによって異なります。

凡その相場は、木造の場合1坪あたり3万～5万円程度、鉄骨造の場合1坪あたり4万～6万円程度、鉄筋コンクリート造の場合1坪あたり6万～8万円程度です。

費用は依頼する業者によっても異なりますので、複数の業者から見積もりを取得して比較して検討することをおすすめします。

売却時にかかる税金

譲渡所得税

譲渡所得税とは、空き家の売却によって生じた利益（譲渡所得）に課せられる税金のことで、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の3つの税金で構成されています。

譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なり、短期（5年以下）と長期（5年超）でそれぞれ以下のように定められています。

※復興特別所得税は所得税額の2.1%

また、空き家を相続した場合は、被相続人の所有期間を引き継ぐことができるので、以前の所有期間が5年以上の場合は、相続後の所有が5年以内であっても長期譲渡所得となります。

譲渡所得税の詳しい計算方法については、以下の記事で紹介しているのでこちらも参考にしてみてください。

不動産売却でかかる譲渡所得税とは？計算方法や税率まで解説！

印紙税

印紙税とは、空き家を売却した場合の売買契約書などを作成した際に課せられる税金のことです。

課税の対象となる書類に収入印紙を貼り付けて納税します。

印紙税額は、売却した不動産の金額によって異なります。

また、令和9年3月31日までは「軽減税率」が適用され、以下のように税額が定められています。

登録免許税

登録免許税とは、不動産登記をする際に課される税金のことです。

空き家の売却は、その空き家の名義人のみがおこなうことができます。

そのため、相続などで空き家の名義人が異なる場合は、事前に名義を変更しなくてはなりません。

この名義変更をおこなう際に、登録免許税が発生します。

登録免許税は以下の計算式で税額を求めることができます。

また、相続をした不動産に抵当権が設定されているのであれば、抵当権の抹消が必要です。

抵当権を抹消する際の登録免許税は、不動産1件につき1,000円となります。

空き家売却時にかかる費用や税金を抑えるには？

空き家を売却する際に適用できる税金控除の制度をいくつかご紹介します。

うまく活用することで売却時の税負担を減らすことができます。

空き家の3000万円特別控除

相続や遺贈によって取得した被相続人の居住用家屋・敷地を売却し、利益が生じた場合には、譲渡所得税が課税されます。

この際に生じた譲渡所得税を最大3000万円まで控除できる制度を「空き家の3000万円特別控除」といいます。

以下の適用要件を全て満たしている場合に限り、この特別控除を利用することができます。

これらの要件が満たされてないと適用されないので、特別控除を利用することを検討している方は、当てはまるかどうか改めて確認するようにしましょう。

10年超所有軽減税率の特例

家屋や敷地を売却する年の1月1日時点で所有期間が10年超だった場合、譲渡所得税の税率が安くなる特例を「10年超所得軽減税率の特例」といいます。

前述の通り、家屋や敷地の所有期間が5年超の場合譲渡所得税の税率は、20.315%となります。

しかし、10年超所有軽減税率の特例を受けることで、譲渡所得が6000万円以下の部分に対して税率が14.21%まで軽減されます。

10年超所有軽減税率の特例は、以下の要件が全て満たしている場合のみ適用されます。

また、空き家を取り壊して更地にした場合は、取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結し、さらに住まなくなった日から3年が経過する年の12月末までに売却する必要があります。

取得費加算の特例

相続が開始された日から3年を経過する日までに相続した財産を売却した場合、相続税のうち一部金額を取得費に加算することができる特例を「取得費加算の特例」といいます。

取得費加算の特例を受けるには、以下の要件を満たしている必要があります。

ちなみにこの特例は、前述した「空き家の3000万円特別控除」と併用することができません。

空き家の解体補助金制度

空き家を解体して売却する場合、お住まいの自治体によって解体費用を補助してくれる制度がある場合があります。

空き家の倒壊や犯罪の防止、さらには街の景観保全のために、近年多くの自治体が積極的に補助金制度を導入しています。

解体補助の具体的な要件や金額は自治体によって異なるため、役所の窓口や公式ホームページを確認することをおすすめします。

空き家売却時に税金や費用を抑えるための3つの注意点

空き家を売却する際に、できるだけ税金や費用を抑えたいと考えているのであれば、以下の3つの点に注意しましょう。

• 特例を受ける場合は要件を満たしているかチェックする
• 空き家を売却する際はリフォームをしない
• 解体したい場合は不用品を自分で処分しておく

特例を受ける場合は要件を満たしているかチェックする

前述の通り、空き家の売却時に適用できる特例には、それぞれ要件が定められています。

そのため、特例を利用する際には、必ず要件を満たしているかどうかを確認しましょう。

特に「空き家の3000万円特別控除」に関しては、適用要件が詳細に定められています。

要件を一つずつしっかり確認したうえで、特例を活用しましょう。

空き家を売却する際はリフォームをしない

空き家を売却する際、綺麗な状態の方が早く売れると思い、リフォームをおこなってから売りに出そうと考える方もいるでしょう。

しかし、リフォームをおこなうとリフォーム費用が発生し、特にフルリフォームの場合は数百万円から数千万円の費用がかかることもあります。

売却時にリフォームにかかった費用を上乗せして販売すると、元の空き家の相場金額よりも高くなり、結果として買主が見つからずに売れ残るリスクがあります。

また、空き家を購入する方の中には、自分の好みに合わせてリフォームをしたいと考えている買い手もいます。

費用や手間を無駄にせず、できるだけスムーズに売却を進めるためにもリフォームをおこなわないことをおすすめします。

不動産は売却前にリフォームすべき？生じる影響や注意点など解説

解体したい場合は不用品を自分で処分しておく

空き家を解体して更地にする場合は、家財や不用品の処分をできるだけ解体前に自分でおこなうことをおすすめします。

家の解体時に、家具などの残置物も一緒に処分してもらおうと考えている方もいるでしょう。

しかし、どんなに各自で処分可能なものであっても、解体工事によって処分された廃棄物は、産業廃棄物に分類されてしまいます。

産業廃棄物の処分は、一般廃棄物の処分と比べて費用が高くなる傾向があります。

できるだけ費用を抑えるためにも、自分で片付けられるものについては事前に処分しておくことが賢明です。

空き家売却にかかる費用や税金のよくある質問

空き家売却をする際にかかる費用や税金についてのよくある質問を紹介します。

確定申告は必要なの？

空き家を売却して利益が発生した場合、確定申告が必要です。

確定申告の申告期間は、売却した翌年の2月16日から3月15日までと定められているので、期限内に必ず手続きをおこないましょう。

また、確定申告を怠ると、無申告課税や延滞税が科されるリスクがあります。

罰則を避けるためにも忘れずに申告をおこないましょう。

また、売却によって利益が発生しなかった場合、確定申告をおこなう必要はありません。

ただし、「空き家の3000万円特別控除」などの特例を利用する場合、確定申告が必要ですので、特例を利用する方は忘れずに手続きをおこないましょう。

故人が介護施設に住んでいた場合は空き家の3000万円特別控除は受けられる？

空き家の3000万円特別控除を受けるには、「相続開始の直前に亡くなった人が一人で居住していた」という要件を満たさなくてはなりません。

しかし、亡くなった人が一人で居住せず介護施設などに入居していた場合であっても、以下の要件を満たすことで特別控除を受けられます。

これらの要件が満たしていないと特例が適用されないので、利用することを検討している方は事前に確認するようにしてください。

また、ご自身で適用対象か判断が難しい場合は、税理士に相談してみると良いでしょう。

【まとめ】賢く節税しながら空き家を売却しよう！

空き家を売却すると、譲渡所得税などの税金や解体にかかる費用が発生しますが、特例や補助金制度を活用することで節税が可能です。

特例を受ける際には適用要件の確認や確定申告などが必要となるので、多少の手間がかかりますが、それ以上のメリットを得られるのでぜひ積極的に活用しましょう。

また、空き家の売却をする際に税金や費用について悩んだ場合は、信頼できる不動産会社に相談することが有効です。

当サイトが運営する不動産売却査定サービス「イエイ」では、1700社以上の優良業者と提携しており、その中からあなたに最適な不動産会社を見つけることができます。

もちろん、空き家の売却に特化した不動産会社を見つけることもできますので、不動産会社を選ぶ際にはぜひご活用ください。