マンションの買取保証と即時買取の違いは？損しないためのポイントは？

マンション売却時、多くの人は不動産会社に仲介を依頼すると思いますが、買取保証というものがあるのをご存知でしょうか。もし不動産仲介業者から買取りをすすめられた場合、安心して任せて良いものか悩むかもしれません。
今回は、マンションの買取保証や即時買取について、その仕組みやメリット・デメリットなどをみていきましょう。

そもそも「仲介」と「買取」の違いは？

不動産売却において「仲介」や「買取」という単語をよく耳にすると思いますが、まずは仲介と買取の違いについて簡単に解説します。

仲介とは

不動産仲介業者に依頼して買主を探してもらい、見つかった買主に物件を売却する方法です。一般市場から買主を探すため、期間もそれなりにかかります。物件の人気や売り出し価格設定にもよりますが、3～5カ月程度の売却期間がかかる点がデメリットです。しかし相場に近い価格での売却が可能であることは大きなメリットと言えるでしょう。

買取とは

不動産会社が不動産の直接の買主になります。そのため、買主を探す必要がなく、スピーディに売却を完了できるのが大きなメリットです。購入する不動産会社が価格査定を行い、売主が納得すれば売主と不動産会社との間で売買契約が締結され、売却が完了するまでの期間の目安は約1カ月で、このスピード感が買取の大きなメリットのひとつです。しかし買取価格は物件の相場価格よりも安くなってしまうことが大きなデメリットとなります。

マンション買取保証について

買取保証とは？

一般的には、不動産仲介会社が売却にむけ営業活動を行いますが、一定期間内に仲介で買主を見つけられなかった場合に、予め取り決めていた金額で不動産会社が買取ることを保証してくれる制度です。

不動産仲介会社によって買取るマンションの条件は異なり、価格や買取りの基準はさまざまです。
次に買取保証のメリット・デメリットについて解説していきます。

メリット①売却の予定が立てやすい

買取り保証価格はあらかじめ売主と取り決めを行うため、買手がみつからない場合、最終的に、いつ・どれくらいの価格で売れるのかを確定できます。
そのため、売主にとっては売却予定を立てやすいといえます。ですがこれは、売却までにある程度の時間的余裕がある人に適している方法といえます。

メリット②確実に現金化できる

所有しているマンションの立地や建物の状況などにより、売却に相当な時間がかかることがあります。何年も売却できずに空室のままで管理費や修繕積立金を支払い続けるのは大変ですし、税金もかかります。買取りが保証されていれば精神的にも安心といえるでしょう。
買主がなかなか見つからないときでも確実に現金化できることは買取保証のメリットと言えます。

メリット③仲介手数料が発生しない

さらに、不動産業者が買取りすると仲介手数料がかからない点もポイントです。 
通常の売買の場合仲介手数料は売買価格によって異なりますが、最大「売買価格の3％＋6万円」の手数料が発生します。しかし買取保証によって不動産会社に買い取ってもらった場合は仲介ではなく買取という扱いになるので仲介手数料がかかりません。
例えば5000万円で売れた不動産には156万円の仲介手数料が発生するので、仲介手数料が発生しないとなるとかなり節約できることになります。

メリット④契約不適合責任が免除される

不動産を売却した後には売主が契約不適合責任を負うことが一般的となっています。
契約不適合責任とは、売却対象となる物件に契約書とは異なる内容の不具合があった場合、売主は一定期間内でその責任を負わなければならないというものです。これまでは「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年4月の法改正によって呼び名と内容が変更となっています。
契約書に記載がない雨漏りや住設機器の故障があった場合、売り主が修理費を負担したり、損害賠償に問われる可能性があります。ただ買主が不動産業者の場合、契約不適合責任が免除される契約が多いので、安心できます。 
このことから、築年数がある程度経っているマンションについては買取保証をつけるメリットがあると言えるでしょう。

ここまで買取保証のメリットについて解説してきました。しかし買取保証をつけてしまったばかりにデメリットのほうが多く、結果的に満足度が低かったという場合も存在します。

次に買取保証のデメリットについて解説していきます。

デメリット①仲介より価格が安くなってしまう

不動産仲介会社によって買取保証による買取価格は異なりますが、一般的に流通している市場価格よりも何割か安くなってしまいます。また後述する即時買取を希望する場合、さらに安い買取価格になる傾向があるので、買取りしてもらってから損したと感じることもあります。

デメリット②不動産会社選びは慎重に

不動産仲介会社によっては、安く買取りをしたいので買取保証を依頼するとそれほど真剣に買主を探さなくなる場合も考えられるため、不動産会社選びが重要となってきます。
買取保証をつけてしまうと、結果的に不動産仲介会社が希望した価格に落ち着いてしまうことがあるので注意が必要です。
また買取保証はすべての不動産会社で行っているわけではありません。
買取保証を行っていたとしても契約形態に決まりがある場合や物件のエリア・面積等で制限がある場合も多いので確認が必要となります。

即時買取とは？買取保証との違いは？

一方で、急な転勤や相続などで急いでマンションを売却したい人もいるでしょう。そんなときには、即時買取を検討する方法もあります。即時買取では、不動産仲介会社は一般の購入希望者向けに売却活動は行いません。仲介会社があらかじめ設定した価格で即時買取ってくれるのです。

ただし前述の通り買取価格としては、買取保証よりさらに安い買取価格になる傾向があります。また立地条件が良くない物件や狭小地、築年数が古い物件などは買取価格がさらに下がる可能性があります。
ただしこのような物件は仲介で売却するのが比較的難しいでしょう。
即時買取であれば、価格は市場より安くなってしまうものの、売りにくい物件でも売れる可能性があります。

即時買取において納得できる買取価格するには、1社のみに査定を依頼するのではなく、複数の不動産会社に査定を依頼することがとても重要です。

損しないためには買取保証と即時買取のどちらを使えばいい？

買取保証や即時買取は、メリットもあればもちろんデメリットも存在します。
売却したいマンションの状況や、どれくらい売却を急いでいるかによって、どのような売却をすすめたら良いかは人それぞれと言えます。できれば、無事売却が完了し冷静になったとき、もう少し高く売れたのではないだろうかと、後悔だけはしないようにしたいものです。

後悔しないためには、ある程度時間をかけて自分のマンションの売却価格相場を知っておくことがとても大切です。マンションの売却価格は時期によっても異なりますし、部屋はすべて同じ間取りではありませんので、確実な売却価格を算出するのは難しいことです。
しかし、不動産を査定してくれる便利なサイトが数多く存在していますので、利用しない手はありません。自宅にいても外出中でも、手軽にチェックすることができるのでおすすめです。
サイトによっては簡易査定をすぐに表示してくれる場合もあれば、詳細を知りたいときにはサイト経由で複数の不動産仲介会社に査定を依頼することができます。できるだけ多くの査定を依頼して結果を知っておくことで、相場を把握しましょう。

これらより、できるだけ高く売りたい・売却をそれほど急いでいないけれど買取制度を利用してみたい場合には、買取保証と即時買取でどれ程の価格の違いがあるのかを、不動産仲介会社に確認してみるといいでしょう。

状況にあった不動産売却活動を

一般的に築年数がそれほど経過しておらず、利便性が高い立地のマンションであれば、購入を希望する人は多いと言えます。
そのため、金銭的にも精神的にも余裕があり売却をそれほど急いでおらず、少しでも高く売却したいと考えている人は、買取保証をつけずに一般で仲介してもらったほうがメリットは高いといえるでしょう。

ゆっくりとした売却活動で構わないという人にとっては、買取保証をつけずに不動産仲介会社へ媒介を依頼することで、期限を決めずに納得のいく売却価格になるまで待つことができます。複数の不動産仲介会社に依頼すれば、より多くの購入希望者の目に触れることになるので、価格の交渉があったとしても即答する必要はありません。
結果的に満足のいく価格でマンションを売却できる可能性があります。
反対に「離婚や引っ越しなどの事情で急いで売却したい」「立地に不安がありなかなか売れない」などの事情がある場合、買取保証や即時買取を検討してみるとよいでしょう。

買取利用で買取りが完了するまでの流れ

では、不動産仲介会社の買取りを利用した場合、買取りが完了するまでの流れはどのようなものなのでしょうか。

まず初めに、買取希望のマンション価格が、一般仲介においてどれほどの価格で流通しているのかを事前に調べておくことが大切です。買取価格は市場で流通させた場合よりも、60%から80%程と言われています。参考にしましょう。
実勢価格を把握しておくと、おおよその買取価格がわかりますので、不動産仲介会社に査定を依頼したときにも安心です。買取価格の把握ができれば不動産仲介会社に査定を依頼し、買取査定価格を提示してもらいます。
この時、複数の会社に依頼すると、営業の対応や価格を比較できるのでおすすめです。そして比較したうえで、一番条件に合う会社へ正式に依頼します。

依頼した不動産仲介会社と打ち合わせをし、引渡し日や決済方法などについて確認後、売買契約を締結します。わからないことがあれば、必ず質問をし、疑問は解消しておきましょう。
売買契約書に手付金の支払や、残金の取り扱い方法について記載されていますので、契約書のスケジュールにそって買取りを完了させます。
そして、決済日にマンションの引渡しを行います。

仲介で売れないマンションを買取しても仲介業者は儲かるの？

マンション買取制度は、売主にとってはメリットの部分が多いように感じますが、不動産仲介会社には、はたしてメリットがあるのでしょうか。

買取りには、買取保証と即時買取の2つの方法がありますが、投資用の不動産を豊富に取り扱っている会社などには特にメリットがあるといえるでしょう。なぜなら、日常的に多くの投資用物件を求めて購入を希望している人と接するため、価格も魅力的な物件を豊富にそろえる必要があるからです。

マンション買取りを積極的に行うことで、自社が売主となり在庫をしっかり確保することができます。また、リフォームや修繕のノウハウが蓄積されていることもあるので、市場より安い価格でマンション買取りを行い、自社で安くリフォームや修繕を実施したうえで再販が可能になるのです。 
十分に利益が見込めることを前提に査定金額を算出しているので、利益も得られますし、選べる物件が多いことから投資物件を探す不動産投資家のお得意様を常に確保することができます。

投資物件を購入する人は、リピートでマンションなどの物件を購入してくれる可能性が高い傾向にあります。一般の人であれば一度購入するかしないかのマンションですが、日常的に探している投資家に対して営業をすることが可能になり、結果的に不動産仲介会社の儲けにつながっていくのです。

さらに、投資用の不動産を取り扱っている仲介会社だけでなく、一般的な不動産仲介会社も儲けにつながることがあります。売れなくて困っていたマンションを処分できなければ、売主に対して新たに仲介したい物件を紹介できないという場合が考えられます。
もし、不動産仲介会社の基準を満たしていれば、買取りをすることで売主は処分したいマンションを現金化することができます。その結果、買取りをしてくれた不動産仲介会社を通じて、新たにマンションを購入することができるようになります。不動産仲介会社にとって、購入予定のマンションが高ければ、割の良い仲介手数料を得ることができるので、儲けにつなげることが可能になるでしょう。

仲介を依頼してもなかなか売れなくて困っていた人にとっても、不動産仲介会社にとっても、買取制度を上手に利用すればお互いにとって金銭的にメリットが得られることがあるのです。

複数の仲介業者を比較することが大切

マンション売却活動をしていると、買取か仲介かで迷うことがあります。
できれば、買取専門の不動産仲介会社、一般の仲介物件を数多く取り扱っている不動産会社など、タイプの違う会社に買取と仲介の両方の査定を依頼すると、どちらが自身にとって良いのか判断しやすくなります。

買取に決めた場合でも、買取保証制度は個々の会社により条件や価格に違いがあり、同じではありません。必ず複数の会社に打診し、買取価格やその他の条件を比較してみることで、後々後悔せずにすむのです。

また、サイトで複数査定依頼をするのは便利な方法ではありますが、必ず何社かには直接会い、より正確な見積もりを出してもらうことで安心できます。

まとめ

マンション買取保証制度を利用することで売却予定が立てやすくなるため、売主にとってはとても便利な方法です。売却にかかる時間を節約できるだけなく、精神的にも安心しますので、利用しない手はないでしょう。

ただし一方で、買取りを利用すれば市場価格よりも確実に安い価格での取引となります。できるだけ高く売却を希望している人にとっては、それほどメリットを感じないともいえるでしょう。

それぞれ置かれた状況により満足いくマンションの売却方法は異なります。マンション買取保証制度も、利用したほうが良いのかどうかをしっかりと見極め利用しましょう。