不動産売却の仲介手数料はいくら？上限・計算方法・節約術をわかりやすく解説

家や土地、マンションなどの売却を不動産会社に依頼すると、仲介手数料が発生します。

しかし、初めて不動産を売却する方は、仲介手数料がどんなもので、なぜ必要なのかわからないと感じる人もいるでしょう。

また、どれくらいかかるのかなど、費用の目安についても事前に知っておきたいものです。

本記事では、不動産売却時に発生する仲介手数料の基礎知識や計算式、さらに少しでも安くするためのポイントについて解説します。

この記事を参考に仲介手数料の知識を深め、不動産売却の準備を整えましょう。

不動産売却の仲介手数料とは？

一般的な不動産売買では、仲介業者が売主と買主の間に入り、双方のサポートを行いながら取引を成約させます。

この仕組みを「仲介」と呼び、その対価として売主・買主の双方が不動産会社に支払うのが「仲介手数料」です。

仲介手数料は成功報酬制で、取引が成約しなかった場合は支払う必要はありません。

また、売買契約が締結されるまでは不動産会社から請求されることもありません。

さらに、仲介手数料は宅地建物取引業法により売買価格ごとに上限が決められています。

不動産売却の仲介手数料が発生する仕組み

不動産の売買では、売主と買主の間に不動産会社（仲介業者）が入ることでスムーズな取引が行われます。

仲介手数料は、この取引が成立した際に発生し、売主と買主は不動産会社に対して支払う必要があります。

ここからは、仲介業者の役割や仲介手数料が発生する理由、さらに支払うタイミングについてご紹介します。

仲介業者の役割とは

先述した通り、仲介手数料は売買の取引が成立した際に、売主と買主が不動産会社（仲介業者）に対して支払うお金のことです。

では、仲介業者は具体的にどんなサポートをして、取引の成立を目指しているのでしょうか？

仲介業者の具体的な役割は以下の通りです。

こうした業務を通じて、売主はスムーズに不動産を売却することができるようになります。

なぜ仲介手数料が発生するのか？

不動産の売買は、不動産会社に依頼せず個人で進めることも可能です。

しかし、売主が自分で買主を見つけたり、契約手続きをしたりするのは、非常に手間がかかり、状況によってはスムーズに売却を進めることができないこともあります。

そこで仲介業者に不動産の売却を依頼することで、売却活動や手続きの負担を大幅に軽減することができます。

このような負担をなくし、円滑な取引を実現させるためのサポートを依頼するために、売却が成功した際は不動産会社に仲介手数料を支払わなければならないのです。

どのタイミングで仲介手数料が発生するのか？

仲介手数料を支払うタイミングは、依頼した不動産会社によって異なりますが、「売買契約締結時に半金、買主へ物件を引渡した際に残りの半金を支払う」というケースが一般的です。

ただし、業者によっては契約締結時に一括で支払うというケースもあります。

詳しい支払い条件については、依頼する際に業者に確認しておくことをおすすめします。

不動産売却の仲介手数料の計算方法

不動産売却を検討している方の中には、「仲介手数料ってどれくらいかかるの？」と気になっている方も多いのではないでしょうか。

ここからは、仲介手数料の計算方法について解説します。

計算方法を理解することで、売却時にかかる費用を事前に把握しやすくなりますのでぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産売却の仲介手数料の上限

仲介手数料は「宅地建物取引業法」によって上限が定められています。

そのため、不動産会社によって上限に差が出るということはありません。

具体的な上限は、以下のように売却価格によって区分されています。

例えば、不動産の売却価格が3,000万円の場合は、以下のように3分割にして計算します。

しかし、この方法で計算をするとややこしく、初めての方が行うと間違ってしまう可能性があります。

次項では簡単に計算できる方法を紹介しているので、こちらもチェックしてくださいね。

また、2018年には不動産会社が積極的に空き家の仲介をおこない、空き家の減少を目指すために「低廉な空家等の媒介の特例」という制度が設けられました。

この特例は、400万円以下の不動産の売買について、不動産会社は最大「18万円+消費税」の仲介手数料を売主から受け取れるというものでした。

しかし、2024年7月1日の法改定により、以下のように条件と上限が変更されました。

出典：「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」-国土交通省

不動産の状況によっては、こういった特例が適用される可能性があるので、計算する際はこの上限も忘れないようにしましょう。

仲介手数料を求める便利な計算式

上記でも説明した通り、仲介手数料を求める際は売却価格の区分ごとに分割して計算します。

しかし、分割して計算するのは手間がかかってしまいますよね。

そのような時は以下の速算式を使って簡単に仲介手数料を求めましょう。

例えば、2,500万円の不動産を売却する場合の計算式は以下の通りになります。

このように、速算式をつかっても区分ごとに分割して計算をしても結果は同じです。

計算の手間を省くためにも、ぜひこちらの計算式を覚えておいてくださいね。

不動産売却の仲介手数料早見表

上記の計算式を用いることで仲介手数料を簡単に求めることができますが、もっと手軽に費用を知りたい方のために早見表を作成しました。

こちらの早見表を参考にして、不動産売却時にかかる仲介手数料の目安を把握しておきましょう。

不動産売却の仲介手数料の相場はいくら？

これまでご説明してきた通り、不動産売却時の仲介手数料は、宅地建物取引業法により上限が定められています。
一方で、下限については定められていないため、「上限額はあくまで目安であり、実際にはもっと安い金額を提示されるのでは？」と思う方もいるかもしれません。
しかし、多くの不動産会社は上限額を適用していることが一般的です。
そのため、不動産売却時の仲介手数料の相場は、法律で規定されている上限額であると言えるでしょう。
仲介手数料の上限額は、先述した「仲介手数料を求める便利な計算式」で紹介した計算式を使うことで求めることができます。
また、より簡単に相場を把握したいのであれば、「不動産売却の仲介手数料早見表」を参考にしてみてください。
これらを活用して不動産売却時にかかる仲介手数料の目安を把握しましょう。

不動産売却の仲介手数料における注意点

不動産売却の仲介手数料には、事前に把握しておいたほうがいい注意点がいくつかあります。
不動産の売却へ行動を移す前に確認しておきましょう。

契約キャンセルでも仲介手数料が発生する場合がある

不動産の売買契約を締結した後にキャンセル（契約解除）となった場合、手数料や違約金が発生するかどうかは、「キャンセルのタイミング」によって大きく異なります。
主な手数料・費用としては以下の3つが挙げられます。

• 手付金
• 違約金
• 仲介手数料

買主または売主が、自身の都合で一方的に契約を解除した場合、どのようなタイミングで費用が発生するのかまとめました。

【ポイント】
手付解除：多くの不動産売買契約には「手付解除」の条項が盛り込まれています。これは、相手方が「契約の履行に着手するまで」であれば、買主は手付金を諦めること（手付流し）、売主は受け取った手付金の2倍の額を支払うこと（手付倍返し）で、理由を問わず契約を解除できる制度です。

履行の着手後：「履行の着手」とは、例えば売主が引渡しの準備を始めたり、買主が中間金を支払ったりする行為を指します。この段階を過ぎると手付解除はできなくなり、契約違反（債務不履行）として扱われ、より高額な違約金が発生します。

仲介手数料の扱い：仲介手数料は「売買契約の成立」に対する成功報酬です。

手付解除の時点では、契約そのものは一旦成立していますが、最終的な決済には至っていないため、仲介手数料は請求されないのが一般的です。

しかし、履行の着手後に契約違反で解除となった場合は、仲介業者の責任ではないため、正規の仲介手数料を全額請求されることがほとんどです。

物件によっては仲介手数料の上限が引き上げられる

先述したように、2024年7月1日の法改正により、売買価格が800万円以下の物件を対象に「低廉な空家等の売買取引における仲介手数料の特例」が設けられました。
「空家等」という名称ですが、現在お住まいの家でも、価格がこの範囲内であれば対象に含まれます。

この特例ができた背景には、「空き家問題」が大きく関係しており、空き家の流通を促進するために設けられた特例です。

この特例により、条件に当てはまる物件に対して不動産会社は、30万円+消費税までを仲介手数料として請求できるようになりました。

詳しく知りたい方は、国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」を参考にしてください。

不動産売却時にかかるその他の費用

不動産を売却する際、仲介手数料のほかにもさまざまな費用が発生します。

具体的にどのような費用がかかるのかは、以下の表を参考にしてください。

また、売却する不動産の状況によっては、上記の費用以外にも「解体費用」や「測量費用」などが発生することもあります。

仲介手数料以外の費用についても事前に知っておくことで、不動産を売却する際にどれくらいの費用がかかるのか把握しやすくなります。

不動産を売却する前に必ず押さえておきましょう。

また、それぞれの費用の詳しい内容については、以下の記事で紹介しているのでこちらも参考にしてみてください。

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不動産売却にはどんな費用がかかる？手数料の目安や計算法を一覧で紹介

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仲介手数料を少しでも節約したい方必見！安くするコツ

これから不動産売却をする方の中には、「仲介手数料を少しでも安く抑えたい」と考えている方もいるでしょう。

ここからは、仲介手数料を安くするための方法についてご紹介します。

節約する方法を把握して、賢く不動産売却を進めていきましょう。

不動産会社に交渉する

仲介手数料を少しでも安くしたいと考えているのであれば、不動産会社に直接交渉してみることを検討しましょう。

上記で紹介した通り、仲介手数料は「宅地建物取引業法」により上限が定められていますが、下限については規定がありません。

そのため、仲介手数料の値引きを交渉しても法律に反するということはありません。

しかし、仲介手数料の値引きを交渉する際には、以下のリスクが生じる場合があるため注意が必要です。

顧客から仲介手数料の値下げ交渉を受けることで自分の業務に対して低い評価をつけられていると感じ、不動産会社の担当者の対応が消極的になってしまうこともあり得るのです。

その結果、買主を見つけにくくなり、希望する時期までに売却が完了しないリスクも十分にあります。

「できるだけスムーズに売却を進めたい」と考えているのであれば、不動産会社への値下げ交渉は控え、別の方法で節約を試みることをおすすめします。

仲介手数料の値下げ交渉を成功させるための4つのコツ

仲介手数料の値下げを交渉する際は、以下のようなポイントを心がけると良いでしょう。

1.不動産会社の利益が大きい物件を狙う
仲介には「両手仲介」と「片手仲介」があります。
これらは、不動産仲介における手数料配分を示す業界用語のことです。
それぞれの特徴は異なり、値下げ交渉の難易度にも差があります。

売主と買主の双方から仲介手数料をもらえるため、不動産会社の利益が大きくなります。
そのため、値下げ交渉に応じてもらいやすい傾向があります。

売主か買主の一方からしか手数料をもらえません。
利益が少ないため、値下げは難しいことが多いです。

「片手仲介」「両手仲介」については、以下の記事でも詳しく説明しているので、こちらもぜひ参考にしてみてください。

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不動産の「両手取引」「片手取引」とは？仲介手数料と囲い込み問題を解説

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2.閑散期を狙う
不動産業界の繁忙期（1月〜3月や9月〜10月）は、黙っていても顧客が来るため、交渉は難しくなります。逆に、閑散期（4月〜8月や11月〜12月）は、不動産会社も売上を確保したいため、交渉に応じてもらいやすくなる可能性があります。

3.丁寧な姿勢で「相談」する
「値引きして当然」という高圧的な態度は禁物です。担当者との良好な関係を損ない、その後のサービス品質にも影響しかねません。「予算が少し厳しくて…」「もし可能でしたら、少しご相談できませんでしょうか」のように、謙虚かつ丁寧な姿勢でお願いすることが大切です。

4.専任媒介契約を条件にする
「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を結ぶことを条件に値下げを交渉する方法があります。これにより、不動産会社は確実に仲介手数料を得られるため、交渉に応じやすくなります。

仲介以外の方法で売却する

買取や個人売買など、仲介業者に依頼する以外の方法で売却するのも有効です。

先述の通り、仲介手数料は仲介業者に不動産の売却を依頼して、売買が成立した際に発生する成功報酬です。

そのため、別の手段を用いることで仲介手数料を負担することなく、不動産を売却することができます。

仲介以外の売却方法には、主に以下の2つがあります。

買取

買取とは、不動産会社が直接不動産を買い取る方法です。

この手段では、買主が不動産会社となるため、不動産会社が買主を見つけるための仲介業務は行われません。

そのため、仲介手数料も当然発生することはありません。

ただし、買取時の売却価格は、仲介を通じて売却した場合の価格の7〜8割程度になることが一般的です。

そのため、状況によっては、仲介手数料を払ってでも仲介で売却したほうが、最終的な手取り額が多くなるケースもあるので、事前にしっかりと比較検討することが重要です。

買取の詳しい内容やメリット・デメリットについては、以下の記事でも紹介しているのでぜひ参考にしてください。

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個人売買

個人売買とは、不動産会社を介さず自分で買主を探し、直接買主に不動産を購入してもらう方法を指します。

この場合の買主は、親族や近隣住民など、知り合いであることが多いです。

個人売買では、不動産会社が間に入ることなく各自で取引を進めるため、仲介手数料は当然発生しません。

しかし、売買契約書の作成や買主との金額交渉など、本来不動産会社がサポートしてくれる業務を全て自分たちで対応する必要があります。

そのため、専門的な知識がないとスムーズに進めることが難しいでしょう。

また、個人間のやり取りで問題が起きた場合、法律相談や裁判などを起こし、自分たちで解決する必要が生じます。

仲介手数料を抑えるには有効な手段ですが、その分リスクが大きいということを理解しておきましょう。

もし個人売買で不動産売却を進める際は、以下の記事を参考にしてみてください。

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不動産売却の仲介手数料に関するよくある質問

ここからは、不動産を売却した際に発生する仲介手数料にまつわるよくある質問をご紹介します。

不明点を解消させ、納得のいく不動産売却を進めましょう。

仲介手数料が無料になることはあるの？

不動産売却時に発生する仲介手数料が完全に無料になることは、一般的にはありません。

すでにご説明したように仲介手数料は、不動産会社が契約を成立させた際に受け取る成功報酬にあたります。

そのため、仲介手数料が無料になると、不動産仲介会社に利益が入らなくなり、事業を成り立たせることが難しくなります。

ただし、広告宣伝費の削減や業務効率化を理由に仲介手数料を割安に設定している不動産会社も一部存在します。

また、売主と買主の仲介業務を一つの不動産会社が行う「両手仲介」を実施している業者の場合は、仲介手数料が無料になることもあります。

以上のようなケースでは、仲介手数料が割安になったり無料になったりしますが、ほとんどのケースではないと考えたほうが良いでしょう。

仲介手数料を値切る客は不動産会社に嫌われる？

先述した通り、仲介手数料は下限が定められていないため、不動産会社に直接交渉することで安くなることもあります。

しかし、交渉したことによって担当者の対応が消極的になったり、買主が見つかりにくくなったりするデメリットもあります。

少しの交渉であれば、不動産会社に嫌われるということは少ないかもしれません。

しかし、しつこく交渉したり、いきなり大幅な値切りをしたりする場合は、嫌われてしまう可能性が高いでしょう。

中にはこうした交渉をしてくる顧客に対して、不動産会社側から媒介契約を断るケースもあります。

一度でも不動産会社に嫌われてしまうと、売主も売却へのモチベーションが下がり、スムーズな売却活動が進められなくなってしまうリスクがあるので、下手に交渉したり、しつこく値切ったりするのは避けましょう。

それでも交渉することを考えている場合は、専任媒介契約を締結したり、住み替え先を探してもらったりなど、不動産会社にメリットを与えるような提案をすると良いでしょう。

仲介手数料が安い不動産会社は怪しい？

インターネット等で不動産会社について調べていると、「仲介手数料を割引します」などと仲介手数料が安いことを謳っているのを見かけることもあるでしょう。

こうした業者を見かけると、お得だと思う反面怪しいと感じる方もいるかもしれません。

しかし、先述した通り、広告宣伝費を削減していることなどから仲介手数料を安く設定しているケースもあるため、「仲介手数料が安い＝怪しい」とは言い切れないでしょう。

ただし、広告やホームページに割引することや無料になることしか記載していない場合や、仲介手数料以外の費用が掛かる場合などは、悪質な不動産会社の可能性も考えられるため注意が必要です。

安心して不動産の売却をしたいと考えているのであれば、信頼できる不動産会社を見つけ、その業者に売却を依頼するのがおすすめです。

信頼できる不動産会社を探す際のポイント

詳しくはこちらの記事で解説していますのでご参考ください。

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仲介手数料を理解したうえで不動産売却をしよう

不動産会社に家や土地、マンションなどの売却を依頼し、売買が成立した場合、仲介手数料を支払う必要があります。

仲介手数料は、不動産会社にとって成功報酬にあたるものであり、法律で定められた上限額で請求されることが一般的です。

下限は定められていないので、値引き交渉をすることで手数料を安くできる場合もありますが、その分不動産会社の対応の質が低下するなどのデメリットが生じる恐れがあります。

また、仲介手数料を安くしたい場合は、買取や個人売買などの仲介以外の売却方法を利用するという選択肢もあります。

不動産売却を進める際は、仲介手数料についての知識を深めるとともに、あなたが納得できる方法で売却活動を始めるようにしましょう。

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