借地権とは？複雑な権利をわかりやすく解説！【注意点・トラブル事例あり】

「借地権」という言葉をご存知でしょうか？

不動産の購入や相続を考えている方なら、一度は耳にしたことがあるかもしれません。

土地は買わずに、自分の家を建てたいという時に登場するのが借地権です。

しかし、「土地は借りるけど、建物は自分のものでしょう？」と簡単に考えてしまうと、思わぬ落とし穴にはまる恐れがあります。

なぜなら、借地権は土地の所有権とは全く異なる複雑な権利だからです。

安易な判断は、後々大きなトラブルにつながる可能性もあります。

この記事では、そんな借地権の基本から徹底的に解説いたします。

旧借地法と新借地法（借地借家法）の違い、知っておくべき注意点、そしてトラブル解決のヒントまで、借地権にまつわる必要な情報を網羅的にご紹介いたします。

もしあなたが借地権に関わる状況にあるなら、ぜひこの記事をお読みください。

借地権を正しく理解し、賢い選択をするための知識がきっと身につくはずです。

借地権とは？

借地権とは、建物を所有する目的で、他人が所有する土地を借りる権利のことを指します。

一言でいえば「建物を所有する目的で、地主から土地を借りる権利」なのです。

ここでの最大のポイントは、土地と建物の所有者が異なるという点です。

土地の所有権は「地主（じぬし）」が持ち続けたまま、その土地の上に建っている建物の所有権は、土地を借りている「借地人（しゃくちにん）」が持つことになります。

つまり、借地権付きの物件の場合、建物はあなたのものですが、建物が建っている土地は地主さんのものなのです。

土地を借りているあなたは地主さんに対して、土地の使用料として「地代」を支払うことになります。

この権利は、あくまで「建物の所有」が目的であるため、駐車場や資材置き場として土地を借りる場合には、借地権には該当しません。

この「土地と建物の所有者が分かれている」という構造が、借地権のあらゆるメリット、デメリット、そしてトラブルの根源となっています。

借地権には「地上権」「賃借権」の2種類がある

一括りに「借地権」といっても、実は大きく2つの種類があります。

それが「地上権」と「賃借権」です。

この違いは、借地権付き物件を扱う上で非常に重要になります。

・地上権（ちじょうけん）
非常に強力な権利で、「物権」という種類に分類されます。
物権とは、物を直接的・排他的に支配できる権利です。
地上権の場合、地主の承諾がなくても、その権利を第三者に売却したり、土地を転貸したりすることが可能です。

・賃借権（ちんしゃくけん）
地上権に比べて弱い権利で、「債権」という種類に分類されます。
債権とは、地主に対して特定の行為（土地を使わせること）を請求できる権利です。
賃借権の場合、権利を第三者に売却したり、転貸したりするには、原則として地主の承諾が必要になります。

これら2つの権利は、借地人の「自由度」や「できること」に大きな違いをもたらします。

ご自身の借地権がどちらに該当するかは、必ず契約書で確認してください。

なぜ「借地権」が存在するのか？

借地権という制度が生まれた背景には、かつて日本の都市部で土地価格が高騰し、誰もが土地を所有して家を建てることが難しかった時代があります。

土地が買えない人々にとって、土地を借りて家を建てることは現実的な解決策でした。

しかし、多額の費用を投じて建てた家が、突然地主から立ち退きを要求されたら困ってしまいます。

そうした事態を防ぐため、国は「土地を借りて建物を建てた人の権利を保護する」目的で、借地権制度を設けました。

これは、経済的な理由で土地を所有できない人々の住まいを確保するために重要な役割を果たしてきたのです。

ただし、その一方で、地主にとっては土地が半永久的に返ってこないといった不利な側面も生じました。

これらの事情が、後に借地権の法律が改正されるきっかけとなるのです。

所有権との違いは？

ここまで、借地権の基本的な概念と、その制度が存在している背景について解説しました。

ここからは、借地権が不動産における「所有権」と、具体的にどう違うのかを掘り下げていきましょう。

所有権とは、土地や建物を完全に自分のものとして、自由に利用・売却できる絶対的な権利です。

一方、先述した借地権には多くの制約が伴います。

例えば、建物の建て替えや大規模なリフォーム、売却には、多くの場合地主の承諾が必要です。

さらに、コスト面でも大きな違いがあります。

所有権の土地であれば、ローン完済後の支払いは固定資産税などに限られます。

しかし借地権の場合は、土地を借りている限り、「地代（じだい）」と呼ばれるレンタル料を地主に支払い続けなければなりません。

このように、借地権は所有権に比べて「自由度」が低く、「継続的なコスト」が発生する点が決定的な違いです。

旧借地法と新借地法（借地借家法）の違いを徹底比較

借地権について調べていると、「旧法」や「新法」といった言葉をよく目にしませんか？

これは、借地権に関する法律が、1992年（平成4年）に大きく改正されたためです。

改正前の法律を「旧借地法」、改正後の法律を「新借地法（借地借家法）」と呼びます。

これらは、内容や注意点が大きく異なるため、ご自身の借地権がどちらに該当するのか確認することが極めて重要です。

ここでは、両者の違いを詳しく見ていきましょう。

旧借地法

旧借地法は、戦後の住宅不足などを背景に、弱い立場であった借地人を手厚く保護することを目的として制定されました。

そのため、一度土地を貸すと地主は正当な理由がなければ更新を拒否できず、「土地が半永久的に返ってこない」と言われるほど、借地人にとって非常に有利な内容でした。

なお、1992年7月31日までに結ばれた借地権は、現在もこの旧借地法が適用され続けています。

新借地法（借地借家法）

新借地法は、1992年8月1日に施行された現行の法律です。

この法律は、旧法の課題を解決するため、地主の権利も保護し、土地の有効活用を促進することを目的として制定されました。

これにより、期間満了時に確実に土地が返還される制度が導入された点が最大の特徴です。

また、新借地法に基づく借地権は、大きく分けて「普通借地権」と「定期借地権」の2種類があります。

●普通借地権
新借地法における基本的な借地権です。
旧法と同様に、原則として契約期間満了時に借地人が更新を希望すれば、地主側に正当な事由がない限り、契約は更新されます。
最低期間は30年です。
このタイプも半永久的な利用が前提となる可能性は残されています。

●定期借地権
新借地法の重要な柱ともいえる制度です。
期間満了時に借地契約が確実に終了し、土地が地主に返還される点が最大の特徴であり、これにより地主は安心して土地を貸し出せるようになりました。
また、定期借地権には、利用目的や期間によって以下の3つの種類があります。

・一般定期借地権
契約期間が50年以上と定められ、契約の更新がなく、建物買取請求権もありません。
期間満了時には、借地人は建物を解体・撤去して更地に戻し、地主に返還する義務があります。

・事業用定期借地権
契約期間は10年以上50年未満で、事業用の建物（店舗、工場、事務所など）の所有を目的とします。
こちらも契約の更新や建物買取請求権はなく、期間満了時には更地にして返還するのが原則です。

・建物譲渡特約付借地権
契約期間は30年以上で、期間満了時に地主が借地上の建物を相当の対価で買い取ることを特約として定めます。
建物が地主に譲渡されることで借地権は消滅します。

【比較表】新借地法における借地権の種類と特徴

新借地法における主な借地権の種類と特徴を、以下の表にまとめました。

どのような違いがあるのか、把握しておきましょう。

【補足】一時使用目的の借地権について

上記で紹介した定期借地権とは別に、「一時使用目的の借地権」というものも存在します。

これは、工事現場の仮設事務所やイベント用の仮設店舗など、ごく短期間、一時的な建物の所有を目的とする場合に適用される借地権です。

通常の借地借家法の厳しい規定（期間や更新など）が適用されないため、より柔軟な契約が可能ですが、その目的が一時的であると明確に認められる場合に限られます。

借地権付き物件のメリット・デメリット｜借地権者・地主別に紹介

借地権の基本的な知識が身についたところで、実際に借地権付き物件が持つメリットとデメリットについて見ていきましょう。

土地を借りる「借地権者」側と、土地を所有する「地主」側、それぞれの立場から詳しく解説します。

借地権者側のメリット｜初期費用を抑えられる

借地権付き物件の最大のメリットは、何といっても初期費用を大幅に抑えられる点です。

土地の所有権を購入する必要がないため、その分大きな費用がかかりません。

不動産購入費用の大部分を占める土地の取得費を削減できるため、特に都市部の高額な土地でも比較的安価で住まいを手に入れられる可能性があります。

また、土地の固定資産税や都市計画税は地主が負担します。

このため、借地人は建物の固定資産税のみを支払えば済み、ランニングコストの一部を抑えられるでしょう。

さらに、借地権は所有権に比べて権利が制限されている分、相続税評価額が低くなる傾向にあり、相続税の負担軽減につながることもあります。

借地権者側のデメリット｜利用の自由度が低い・ローンが組みにくい

借地権者にはメリットだけでなく、いくつかのデメリットも存在します。

まず、土地を借りている限り、毎月地主へ「地代」を支払い続ける義務があります。

この地代は住宅ローンを完済した後も続くため、継続的な費用負担となるでしょう。

また、借地上の建物について、建て替えや増改築、用途変更を行う際には原則として地主の承諾が必要です。

その際に地主から承諾料を求められることもあり、所有権に比べて利用の自由度が低いと感じるかもしれません。

さらに、借地権の売却や、それを担保に住宅ローンを組む際にも地主の承諾が必要なケースがほとんどです。

特に賃借権の場合はスムーズな売却が難しくなったり、利用できる住宅ローンが限られたりする可能性もあります。

定期借地権の場合、期間満了時には原則として更地にして土地を返還しなければならず、建物の取り壊し費用が発生することも注意すべき点です。

地主側のメリット｜安定した地代収入が得られる

借地権者だけでなく地主にとっても、借地権を設定することにメリットがあります。

まず、土地を貸し出すことで、毎月安定した地代収入を得られます。

これは、まとまった現金がなくても長期的に資産を活用できる方法の一つです。

また、土地の管理は主に借地人が行うため、地主が直接管理する手間やコストを軽減できます。

加えて、借地権が設定された土地にかかる固定資産税や都市計画税は、軽減される特例が適用されることがあり、税負担の軽減につながる可能性もあるでしょう。

すぐに土地を売却する予定はないものの、活用されないままにするのはもったいないと考える地主にとって、地代を得ながら土地を活用できる有効な手段となります。

地主側のデメリット｜土地の利用が制限されるリスク

地主側には、安定収入などのメリットがある一方で、いくつか考慮すべきデメリットも存在します。

旧借地法下の借地権や普通借地権の場合、一度土地を貸し出すと、地主は正当な理由がなければ契約更新を拒否できません。

そのため、土地が半永久的に戻ってこない可能性があり、地主自身の土地利用や売却に大きな制約が生じるリスクがあります。

また、借地権が設定された土地は利用制限があるため、一般市場での需要が低く、売却が困難な場合があります。

さらに、更地の所有権に比べて評価額も低くなる傾向です。

地代の不払いや、借地人が無断で増改築を行うといったトラブル発生のリスクもゼロではありません。

特に旧法や普通借地権では、地主が土地の返還を求める際に借地人に対して高額な立退料の支払いが必要となることがある点も、大きなデメリットといえるでしょう。

借地権の契約・更新・解約に関するトラブルと解決策

借地権付き物件は、一般的な所有権物件にはない特有のルールがあるため、トラブルに発展するケースも少なくありません。

ここでは、借地権の契約、更新、解約を巡ってよく発生するトラブル事例とその解決策について詳しく見ていきましょう。

地代・更新料・承諾料を巡るトラブル

借地権における金銭に関するトラブルは非常に頻繁に発生します。

特に地代、更新料、承諾料の金額や支払いを巡っては、地主と借地人の間で意見の相違が生じやすい傾向です。

・地代の増額・減額交渉で合意できないケース
経済状況の変化により地代の増減を求められることがあります。
話し合いで合意に至らない際は、簡易裁判所の「地代等増減請求調停」を利用し、専門家を交えて話し合うことが有効な解決策となります。

・更新料・承諾料の金額に納得がいかないケース
契約更新時や建物の増改築・借地権の譲渡時に請求される更新料や承諾料は、法的な定めがなく、地域やケースによって相場も異なります。
適正な金額か判断に迷う際は、不動産鑑定士などの専門家に相談し、評価額を参考に交渉を進めましょう。
合意に至らなければ、調停を申し立てることも可能です。

不動産鑑定士の役割については、以下の記事で詳しく解説しているので、こちらも参考にしてみてください。

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契約更新・解約を巡るトラブル

借地契約の期間満了時や、地主・借地人どちらかからの解約申し入れは、特に大きなトラブルになりやすいポイントです。

・旧借地法・普通借地権の場合の更新拒絶への対応
旧借地法や新借地法の普通借地権では、借地人の権利が強く保護されています。
地主が更新を拒否したり、解約を申し入れたりするには「正当事由」が必要とされ、多くの場合、借地人への立退料の支払いが求められます。
紛争に発展した場合は、まずは弁護士に相談し、法的な根拠に基づいた交渉を進めることが不可欠です。
最終的には調停や訴訟で解決を目指すことになります。

・定期借地権の契約終了への対応
定期借地権は、原則として期間満了で契約が終了し、土地が地主に返還されます。
借地人は建物を解体して更地に戻す義務がありますが、取り壊し費用を巡ってトラブルになるケースがあります。
これを避けるためには、契約時に期間満了後の対応（原状回復義務、費用負担など）を明確に定めておくことが非常に重要です。
もし紛争になった場合は、契約書の内容に基づいて交渉し、必要であれば専門家に仲介を依頼することをおすすめします。

建物の増改築、用途変更時のトラブル

借地上の建物に対する利用制限も、トラブルの原因となりやすい点です。

・用途変更で地主の承諾が得られない場合
建物の建て替えや大規模なリフォーム、用途変更を行う際には、多くの場合、地主の承諾が必要です。
無断で行うと契約違反となり、契約解除の原因となることもあります。
このようなケースでは、まず事前に地主と十分に話し合い、書面での合意を得ることが肝心です。
承諾が得られない場合は、裁判所に「借地非訟事件」として申立てを行い、地主の承諾に代わる許可を得るという方法もあります。

・契約期間中の用途変更を希望する場合
「住宅目的で契約した借地権」の場合、契約期間中に会社事務所や店舗など、住居以外の用途に使うことは制限される可能性があります。
契約書に記載された使用目的の範囲を逸脱しないよう注意が必要です。
もし用途変更を希望する場合は、必ず事前に地主と相談し、契約内容の変更が可能か確認しましょう。

借地権の売却・譲渡はできる？知っておくべき注意点

借地権付きの建物を所有している方の中には、「引っ越しや転勤で手放したい」「相続したけれど使わない」といった理由で、その借地権を売却したり譲渡したりすることを考えるケースもあるでしょう。

ここでは、借地権の売却や譲渡が可能かどうか、そして特に注意すべき点について解説します。

売却・譲渡時の注意点1.地主の承諾が必須である

借地権を第三者へ売却・譲渡する際に、まず最初に直面する注意点は地主の承諾が必須であるという点です。

地主には、誰に土地を貸すかを選ぶ権利（賃貸人の同意権）があるため、承諾なしでの売却・譲渡はできません。

売却・譲渡を進めるには、地主に対し承諾を得るための交渉が必要です。

承諾が得られれば、「承諾料」と呼ばれる費用を地主に支払うのが一般的です。

承諾料の金額に明確な相場はありませんが、借地権価格の10%程度が目安とされることがあります。

もし地主が承諾してくれない場合でも、裁判所に申立てを行い、地主の承諾に代わる許可を得るという方法があります。

この際、裁判所は地主と借地人の双方の事情を考慮し、承諾を許可したり、地主への承諾料の支払いを命じたりするケースも出てくるでしょう。

売却・譲渡時の注意点2.名義変更手続きを忘れない

借地権を売却・譲渡する上で、地主の承諾を得た後に最も重要となるのが、新しい借地人への名義変更手続きです。

これは、新しい借地人が地主との間で正式な借地契約関係を結び、権利と義務を引き継ぐために不可欠な手続きであり、怠ると後々大きなトラブルにつながる可能性があります。

具体的な名義変更の流れとしては、まず地主の承諾を得た上で売主・買主間で売買契約を締結し、必要な書類を準備します。

その後、地主を交えて名義変更の合意を行い、建物の所有権移転登記や地代支払い口座の引き継ぎなどを行います。

手続きは司法書士や不動産会社が代行することも多く、これらを正確に行うことが、新たなトラブルを防ぐカギとなるでしょう。

売却・譲渡時の注意点3.借地権の適正価格と評価方法を把握する

借地権を売却する際には、その売却価格の適正な相場を把握し、評価方法に誤りがないか確認することも重要な注意点です。

借地権の売却価格は、その借地権の種類、残存期間、地代の金額、土地の立地、そして地主との関係性など、さまざまな要因によって決まります。

不適切な評価は損をする原因となるため、適正な相場を把握し、正しい評価方法を知ることが非常に重要です。

売却価格の相場は、地域や条件、売却する相手によって大きく異なりますが、土地の更地価格の5割～7割程度となるケースが多いでしょう。

特に、旧借地法に基づく借地権や、残存期間が長い借地権ほど、価値が高くなる傾向にあります。

正確な売却価格を知りたい場合は、借地権の取引実績が豊富な不動産会社に相談し、査定してもらうことが重要です。

当社が提供する不動産一括査定サービス「イエイ」では、借地権の取引実績が豊富な不動産会社とも提携をしています。

安心して売却や譲渡を進めるためにも、ぜひご活用ください。

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借地権は相続できる？税金と評価のポイント

借地権は、建物が個人の財産であるため、相続することが可能です。

そして、財産として相続される以上、相続税の対象にもなるため、その評価方法や手続きについて正しく理解しておくことが重要です。

ここでは、借地権の相続と税金について詳しく見ていきましょう。

借地権も相続財産になる

前述の通り、借地権も相続財産となります。

借地権者が亡くなった場合、その借地権は相続人へ引き継がれ、相続税の課税対象となるのが一般的です。

この際、地主の承諾は原則として不要です。

ただし、借地人が亡くなったことを地主に通知することは、円滑な関係維持のために行うべきでしょう。

また、相続税額を決定するにあたり、借地権がいくらに相当するのか計算する必要があります。

この時、土地の相続同様に借地権でも、国税庁が定めている路線価を参考にします。

路線価については、以下の記事をご参考ください。

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借地権割合とは？

借地権の相続税評価額を計算する際に用いられるのが、「借地権割合（しゃくちけんわりあい）」です。

これは、路線価で評価された土地全体の価格のうち、どのくらいが借地権の価額になるかを示す割合を指します。

借地権割合は、地域や土地の特性（商業地か住宅地かなど）によって異なります。

例えば、郊外の住宅では借地権割合は60％程度で、東京の商業地では90％程度になる傾向があります。

詳しい金額は路線価図のなかに、A〜Gのアルファベットで書き込まれています。

具体的な借地権割合は以下の通りです。

例えば路線価で、5,000万円に相当する土地の借地権を相続し、その土地の借地権割合が「E」（50%）だった場合、借地権の相続税対象額は以下のようになります。

5,000万円×50％＝2,500万円

この2,500万円が、相続税の計算対象となる借地権の評価額となります。

ただし、この借地権割合が純粋に適用されるのは、主に旧借地法に基づく借地権の場合です。

新借地法では、相続税評価額についても必ずしも純粋に借地権割合が適用されるわけではなく、「定期借地権等の価額は、原則として課税時期において借地人に帰属する経済的利益及び、その存続期間を基として評定した価額によって評価する」とされています。

出典：「No.4611 借地権の評価」-国税庁

つまり、新借地法に基づく借地権の場合は、「土地価格×借地権割合」といった単純な計算ではなく、借地人がその土地から得られる経済的なメリットや、借地契約があと何年続くのかといった点も考慮して、評価額が決まるのです。

借地権で困ったら？専門家への相談が重要

借地権に関する問題は多岐にわたり、非常に複雑なケースも少なくありません。

もし疑問やトラブルに直面した際は、自己判断で進めずに専門家へ相談することが非常に重要です。

誤った対応は、思わぬ損失や長期的な紛争につながる可能性もあります。

どこに相談すればいい？借地権の主な相談先

借地権の相談先は、その内容によって異なります。

主な専門家と、それぞれの特徴は以下の通りです。

相談のタイミングと費用について

専門家への相談は、問題がこじれる前に「早めに」行うことが大切です。

早期の相談は、費用や精神的な負担を軽減し、解決への近道となります。

また、相談費用は専門家や内容で異なりますが、初回無料相談を実施しているところも多くあります。

まずはそうしたサービスを活用し、問題の概要を説明してみるのがおすすめです。

具体的な業務を依頼する場合は、事前に見積もりを確認し、費用体系を理解しておくことが大切です。

借地権に関する問題は一人で抱え込まず、適切なタイミングで専門家の力を借りることで、安心して解決へと導けるでしょう。

【まとめ】借地権を正しく理解し、賢い選択を

この記事では、借地権の基本的な概念から、旧借地法と新借地法の具体的な内容、メリット・デメリット、そしてトラブル時の対処法まで解説しました。

借地権は、複雑な権利であり、特に平成4年（1992年）の法改正を境に「旧借地法」と「新借地法（借地借家法）」の二つの法律が存在します。

それぞれ借地人の権利や契約内容、期間満了時の扱いが大きく異なるため、ご自身の契約がどちらの法律に基づいているのか必ず確認することが大切です。

これから土地の売買などで借地権に関わる場合は、ほとんどが新借地法に基づくでしょう。

しかし、旧借地権も存在しているため、不安がある場合は自己判断せずに不動産鑑定士や弁護士など専門家に契約前に相談することをおすすめします。

正しい知識と専門家のサポートを得ることで、トラブルを未然に防ぎ、安心して賢い選択ができるはずです。