不動産投資をしたくて物件情報を探していると「賃貸中」や「オーナーチェンジ」の記載に気づく人も多いでしょう。ここでは、不動産投資を検討している人に向けて、オーナーチェンジ物件の魅力と注意点を踏まえつつ、オーナーチェンジ物件を見つける方法を解説します。  

オーナーチェンジ物件とは?

オーナーチェンジ物件とは何か悩む女性

オーナーチェンジ物件は、既に入居者がいる状態で不動産投資を開始できる物件です。そのため、中古物件である場合がほとんどです。不動産投資が初めての場合にはオーナーチェンジ物件を購入してみるのもひとつの方法と言えるでしょう。

不動産投資の運営は案外時間と労力がかかるものです。既に豊富な知識や経験があれば、自分でやるべきことを手順に沿って行っていけばそれほど苦にはなりませんが、初心者にとってはとても大変に感じることもあります。  

オーナーチェンジ物件は、入居者に対する入居審査や賃貸借契約の締結が既に完了しているため、入居者を新たに募集する必要がありませんし、リフォームをしなくても問題はありません。前のオーナーがすべてこれらの作業をやってくれているので、オーナーチェンジ物件を購入するだけでその日からオーナーになり、入居者から家賃を受取ることができます。

新築で空室の物件を購入するよりは、オーナーチェンジ物件は中古であるために価格も安めになる傾向があります。金銭的にも投資リスクを軽減するのでおすすめの方法と言えるでしょう。また、賃貸経営が初めてで不安に感じるときにはオーナーチェンジ物件から始めて、まず運営しながら学ぶという考え方もあります。  

手間と時間の省略で初心者でも始めやすいのがメリット

オーナーチェンジ物件は、不動産に費やす手間や時間が少ない傾向にあり初心者でも始めやすいでしょう。

不動産投資はそれなりに資金が必要になるために、現金で購入するよりも銀行などの金融機関に融資を申込むケースが多いのではないでしょうか。オーナーチェンジ物件は、毎月の家賃があるので金融機関も融資判断がしやすいと言えます。投資用物件として銀行が適切に判断してくれれば、融資もスムーズになるでしょう。何件も金融機関をまわって融資先を探すという手間が省ける可能性が高いです。

もし、新築や中古物件を購入したものの空室の状態が目立つ場合、やらなければいけないのは入居者を見つけることです。また、 中古物件の場合には賃貸できる状態にするためにリフォームに手間と時間をかけなければならないこともあります。しかし、手間と時間をかけたとしても、なかなか入居者が決まらない可能性も考えておかなければなりません。数カ月以上家賃収入がないまま空室状態が続きますし、マンションの場合には月々の管理費や修繕積立金の支払は待ってはくれません。

仮に入居者が決まったとしても入居にあたり家賃交渉をされてしまって予定していた家賃収入が得られないことも考えられます。

その点、オーナーチェンジ物件は入居者の募集などの手間をかける必要がありません。空室期間はゼロですし、家賃は購入時点で賃貸契約書により取り決めがされていますので、時間をかけずにすぐに家賃収入を得ることができます。そのため、初年度の収支計画もたてやすくなります。初心者にとってはメリットが多いと言えるでしょう。  

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内覧できない&入居者を選べないのがデメリット

ただやはり、デメリットもあります。

オーナーチェンジ物件の特徴として、入居者が住んでいるので物件を内覧することができません。そのため、部屋の内部の設備状況や汚れの具合などを目で確認することが難しいことが難しいです。また、既に住んでいる入居者を引き継ぐことになるので入居者を選ぶことができません。

ただ、内覧できないというデメリットで不安にならないためにできることがあります。

デメリット対策

売買契約書のなかに「設備や状況一覧表」や「重要事項調査説明書」が付帯されていることがほとんどです。

これらの書類には現オーナーが把握している設備の状況について記載されていますので、必ず目を通しましょう。疑問がある場合は不動産会社に質問します。将来どれくらいのリフォームや設備の入れ替えが必要になるのかがある程度わかるでしょう。

また、入居者を選べないことはデメリットにもなりますが、どのような入居者なのかは事前に確認しておくことが可能です。入居者の職業や年齢、保証人についての情報も事前に知ることができます。  

現オーナーが手放す理由を必ずチェック

資産整理や不動産の買い替えを予定しているか、何らかの問題があって急いで売却したい現オーナー

メリットの多いオーナーチェンジ物件ですが、購入を検討するにあたって注意しておきたいポイントもあります。投資物件を売却するのにはさまざまな理由があります。単純に現オーナーが資産整理や不動産の買い替えを予定している場合や、何らかの問題があって急いで売却したいという場合もあります。

そのため、仲介の不動産会社担当者には納得するまで現オーナーの売却理由について確認しておくことをおすすめします。また、現在の入居者がどのような人であり、どれくらいの期間住んでいるのかをチェックする必要があります。

さらに大切なのは、入居者と現オーナーのあいだに何らかのトラブルがなかったかを確認することです。

もし、入居者が家賃を滞納しがちな場合には仲介する不動産会社に確認すれば必ず教えてくれます。また、入居者のトラブルの有無についても知っている範囲で教えてくれるはずですので、質問内容を遠慮する必要はありません。

事前に確認して対処可能と判断することができれば、購入を進めることができます。良い面も含めて、考えられるリスクを事前に把握することがオーナーチェンジ物件を手に入れるうえでは重要なことです。  

いいオーナーチェンジ物件を見つける方法

オーナーチェンジ物件の魅力と注意したいポイントについてみてきましたが、どうすれば優良なオーナーチェンジ物件にめぐり会うことができるのでしょうか。

その方法のひとつとして、不動産投資物件を専門に扱うポータルサイトで検索して探す方法があります。このようなサイトの情報のなかにも、オーナーチェンジ物件はたくさんあるはずです。しかし、人気の立地や条件がよいオーナーチェンジ物件はサイトに掲載される前に売却完了してしまうことが多いでしょう。初心者にはなかなか情報が回ってこない可能性が高いです。

そのため、最初は不動産会社のセミナーに参加したり、物件を問い合わせたときに印象のよい担当者がいたりしたら積極的に連絡をしてみるという地道な方法がよい物件を見つけることができるきっかけになることもあります。

不動産投資会社が買取りして再販しているオーナーチェンジ物件も、既に不動産会社がしっかり情報を確認しているので安心な物件と言えるでしょう。不動産投資会社のメルマガに登録しておくと、時には非公開の物件情報が届くこともあるのでおすすめです。

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まとめ

オーナーチェンジ物件は、中古の不動産であり価格が比較的手に届きやすい可能性があります。入居者が既にいるので、購入後の収支計画も立てやすく、運営にかかる時間や手間を省くことができるのもメリットと言えるでしょう。

一方で、オーナーチェンジ物件の購入を検討するときには、売却理由を確認してリスクについて理解しておくことも大切です。しかし、総合的に見ると不動産投資をこれから始める人にとってはメリットを感じやすいのがオーナーチェンジ物件と言えます。