そもそも確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間で所得を得た人が所得税額を申告納税をしたり、所得税を払いすぎた人が還付申告をする、税務処理のことを指します。 

確定申告は基本的に次の年の2月16日から3月15日までに行うようになっています。

不動産売却時にも確定申告

不動産売却をしたら確定申告を必ずしましょう

不動産を売却した際にも確定申告は必要となります。通常、会社勤めのサラリーマンは確定申告を行わないため、いざするとなると難しいと感じるかもしれません。

なぜ確定申告をする機会が少ないのかというと、サラリーマンの場合は12月の下旬、確定申告の代わりに「年末調整」が行われるからです。

その年末調整によって、払いすぎた税金の還付を受けたことになります。なので確定申告をする人は主に自営業の人となるため、確定申告と聞くと、大変だというイメージが付きやすいのです。

そんな中、確定申告をする機会が「不動産売却をした人」にきます。これはサラリーマンだろうと公務員だろうと、自営業だろうと確定申告をしなければなりません。さらに不動産の場合は、通常の確定申告とは方法が異なります。

売却した際の所得は譲渡所得という区分になる

不動産を売却した際の所得は譲渡所得という区分になっています。 

譲渡所得は他の所得とは違う方法で税額が計算され、確定申告を行わなければなりません。しっかりと理解した上で確定申告を行いたいものです。

確定申告に必要な書類や用語について

確定申告では譲渡所得の計算式でどれくらいの金額になるかという事が重要になります。

基本としては

収入金額−(譲渡費用+取得費)

という計算方法で金額が出てきます。
また、不動産を売却した際の税金は分離課税という分類になります。 

確定申告の際には

  • 申告書B様式
  • 分離課税の申告書
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

などが必要になります。

譲渡所得の内訳書には収入金額から譲渡費用・取得費を合わせた金額を引いた金額を記載しないといけません。 これは、不動産を売却した際の確定申告で義務づけられている書類です。

譲渡所得の内訳書を正しく記載する事によって、他の書類の記載も比較的楽にできるようです。そのため、申告書を作成する前に譲渡所得の内訳書を作成する事をオススメします。

譲渡費用

不動産売却の基本は、収入金額から譲渡費用と取得費の合計を差し引いた金額となります。譲渡費用というのは、不動産売却の際に必要となった経費のことで、 具体的には、印紙税や不動産業者を仲介して売却した場合の仲介手数料、貸家の場合は立ち退き料などがこれにあたります。

収入金額というのは、不動産売却の金額のことです。不動産売却の際に、プラスになったときだけ確定申告をすればいいということではありません。

マイナスになったときにも、申告をしたほうがいいのです。

譲渡費用の例として

  • 印紙税で負担した金額
  • 不動産を売却する為の仲介手数料
  • 貸家を売却するのに借家人にその不動産を渡してもらう為の立退料

などがあります。 譲渡資産を管理・維持に必要になる修繕費・固定資産税は譲渡費用には含まれないので注意しましょう。

取得費

確定申告時の様々な費用

収入金額に対しての資産の取得にかかった金額の事を指します。不動産売却で用いられる取得費は、不動産を買った金額から減価償却相当額を引いた金額になります。

減価償却相当額とは、不動産の摩耗の状態を示すものです。不動産の使用形態・建築構造などに合った計算をしていきます。不動産を買った際の契約書などを参考にし、建築費・購入金額を確認して譲渡所得の内訳書に記入していきます。

記入箇所は、【譲渡(売却)された土地・建物は、どなたから、いつ、いくらで購入(建築)されたか】というところになります。

収入金額

実際に不動産売買契約書に記載されている金額の事を指します。

譲渡所得の内訳書では収入金額の他に、所在地・買主の所在地名称・売買契約日または引き渡した日・代金の受領状況といった項目を記入する必要があります。 

不動産の売買訳書の他に、売却した不動産の登記簿謄本・金額を受け取った状況の分かる金融機関の通帳などを用意しなければいけません。不動産を売却した際に所得を得た場合だけが確定申告を行うのではありません。

損をした場合にでも確定申告が必要になるのは各特例を受ける時です。確定申告をしなければ、特例が適用されないために、課税されてしまいます。 利益がないから申告しなくていいというように、勘違いしている人も多いのですが忘れないように気を付けましょう。

譲渡税の申告に必要な書類は以下の通りです。

  • 確定申告書
  • 確定申告書B、申告書第三表(分離課税用)または、申告書第四表(損失申告用)
  • 譲渡所得の内訳書
  • 譲渡した時の書類(コピーでも構いません)A1. 売買契約書、2. 売買代金受領書、3. 固定資産税概要書、4.仲介手数料等譲渡費用領収書
  • 譲渡した際の書類(コピーでも構いません)上の1〜4の書類と、増改築の際の請負契約書と領収書譲渡した不動産の登記事項証明書

以上が譲渡税の確定申告に必要な書類となります。不動産を売却した証明をする書類は必ず残しておくようにしましょう。証明できない場合、所得金額を多く計算されてしまう事になるケースもあります。

確定申告の流れがわからない場合

確定申告の仕方がいまいち分からない、面倒そうという人は国税庁のホームページを利用してみてください。確定申告特集で所得税の確定申告書や計算書、明細書、確定申告の手引きなどが分かりやすいように掲載されています。

印刷することもできるので、役所などに行くことなく書類を作成する事が出来ます。 他にも確定申告書の作成コーナーがあります。自動的に税額などの計算をしてくれるので、手軽に確定申告書を作る事が出来るうえ、電子申告で24時間送信する事が出来ます。

忙しい方、時間をかけたくない方はぜひ利用してみましょう。

国税庁/確定申告等情報
https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/

一番高く不動産が売れる!
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まとめ

以上が不動産売却した際に必要な確定申告の内容となります。

会社勤めの方が多いため、いざ不動産売買をおこなったときにどうすればいいのか戸惑うかもしれませんが、機会が来た時に最後まで対応ができれば以後困りにくくなります。

書類や手順が多いのでわからなくなることも多いかもしれませんが、適所で確認して今後の売却に役立ててください。