所有している中古の一戸建てを売却する際に、「買取」「仲介」どちらを選ぶべきか悩む方は多いかと思います。
一般的に、買取はスピーディーに物件を売却することができるというメリットがありますが、仲介に比べて価格が安くなってしまうというデメリットもあります。
特に一戸建ての場合は、マンションとは異なり土地の境界問題や建物の劣化状態、さらには庭の荷物（残置物）の処分など、売主が頭を悩ませるポイントが少なくありません。
こちらの記事では、中古一戸建てにおける買取の流れや相場、メリット・デメリット、そして相場より安くなりがちな買取で少しでも高く買い取ってもらえるコツについてご紹介していきます。
ぜひ、買取と仲介どちらを選択するかの判断材料にしてください。
この記事の目次
中古一戸建てにおける買取の流れ
不動産会社に依頼をして一戸建てを売却する際は、「買取」と「仲介」という2つの方法があります。
「買取」は、不動産会社に直接物件を売却する方法であり、「仲介」は、不動産会社を通して一般の買い手を探し、売却を行う方法です。
買取は仲介に比べて工程が少なく、非常にシンプルです。
まずは中古一戸建てにおける買取の全体の流れを把握しましょう。
1.事前準備
不動産会社に依頼をする前に、あらかじめ書類の整理と住宅ローンの残債の把握を済ませておきましょう。
中古一戸建ての買取には、以下の書類が必要になります。
住宅ローン残債がある場合は、物件を売却すると同時に一括返済を行わなければなりません。
そのため、最新のローン残高を確認して返済方法をシミュレーションしましょう。
査定額が残債を上回る場合は、売買代金だけで返済に充てることができますが、下回る場合は不足分を預貯金などで賄う必要があります。
また、売却手続きの際は金融機関が保管している「抵当権抹消」のための資料も必要となるため、あらかじめ借り入れ先の金融機関に「売却を検討している」旨を連絡しておくとスムーズです。
住宅ローン残債がある場合の売却について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
ローン残債のあるマンションの売却は可能？査定を依頼して売却額を確認しよう
2.依頼する不動産会社を選択し査定を受ける
不動産会社によって査定額は異なるため、必ず複数社に依頼して比較するようにしましょう。
買取査定には、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」という2つの方法があります。
・机上査定
インターネット上で物件の築年数、住所、面積などの情報を入力し、過去のデータに基づき概算の査定額を算出する方法です。
・訪問査定
実際に不動産会社の担当者が物件を訪問し、建物の傷み具合、庭の状況、接道状況などを細かく確認して正確な価格を出す方法です。
買取の場合、査定額＝売却額となるため、訪問査定で提示される金額が最終的な判断材料になります。
一括査定サイトを利用すれば、一度の入力で複数社から机上査定を受けられるため、その中から信頼できそうな数社に訪問査定を依頼するのが効率的です。
株式会社じげんが運営する「イエイ」の一括査定では、安心して取引ができる多くの不動産会社から一括査定を受けることができます。
ぜひ、お気軽にご利用ください。
査定を依頼する前に、ご自身で相場価格を調べて査定額と比較すると良いでしょう。
事前に調べておくことで、提示された査定額が妥当かどうか判断しやすくなります。
買取相場を調べるには「不動産情報ライブラリ」「レインズ・マーケット・インフォメーション」を使い、類似する物件を探すのがおすすめです。
3.契約内容のすり合わせ・売買契約
買取を依頼する不動産会社が決まったら、詳細な契約条件の調整を行います。
具体的には、最終的な買取価格、物件の引渡し日、そして「家具や家電などの残置物をそのまま置いてってよいか」といった細かな取り決めです。
条件に合意できれば、不動産売買契約を締結します。
契約時には、宅地建物取引士から「重要事項説明」が行われます。
内容をしっかり把握し、契約書の読み合わせでは特に「免責事項」や「手付金」の扱いに間違いがないか必ず確認してください。
4.決済・引渡し
不動産売買契約を締結したら、指定された日に決済（代金の支払い）と物件の引渡しを同時に行います。
買取の場合、契約から決済までの期間が非常に短く、早ければ数日、通常でも2週間程度で完了します。
決済時には、不動産会社から買取金額が振り込まれ、売主は鍵を渡します。
住宅ローンが残っている場合は、このタイミングで銀行の担当者を交えて残債を一括返済し、司法書士が抵当権抹消登記や所有権移転登記の手続きを代行します。
5.確定申告をする
中古一戸建てを売却したことにより売却益が発生した場合は、売却した翌年の2～3月にかけて確定申告を行う必要があります。
不動産を売却した際の売却益は「譲渡所得」と呼ばれ、所得税や住民税の課税対象となります。
譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
※取得費は物件の購入代金など、譲渡費用は仲介手数料や印紙代など。
また、マイホームを売却した場合は、利益から最大3,000万円まで控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例」が受けられる可能性があります。
利益が出ていない場合でも、特例を適用することで税負担をゼロにできるケースがあるため、必ず税務署や税理士に確認しましょう。
特別控除について詳しく知りたい方は、国税庁ホームページ「No.3302 マイホームを売ったときの特例」をご確認ください。
中古一戸建ての買取相場は「仲介の7割」が目安
中古一戸建てを買取に出す際、最も気になるのが「いくらで売れるのか」という相場観でしょう。
結論からいうと、買取の相場は仲介による売却価格の「7割前後」になるのが一般的です。
なぜここまで差が出るのか、そして一戸建てならではの査定の仕組みについて解説します。
仲介より安くなる理由
買取価格が市場価格（仲介価格）より低くなるのは、買取業者のビジネスモデルに理由があります。
買取業者は、買い取った物件をそのまま転売するのではなく、以下のようなコストをかけて商品化してから再販します。
・リフォーム・リノベーション費用
現代のニーズに合わせて内装や設備を一新します。
・販売経費
自社で再販する際の広告宣伝費や人件費です。
・不動産取得税・登記費用
業者が物件を取得する際にも税金や手数料がかかります。
・在庫リスク
再販が長引いた場合の維持費や価格下落リスクを考慮する必要があります。
これらのコストと業者の適正利益を差し引くため、どうしても売主への提示額は市場価格の7割程度に落ち着くのです。
【築年数別】建物価値の下落シミュレーション
中古一戸建ての価値は、築年数によって大きく左右されます。
特に木造の場合、法定耐用年数が22年とされているため、それを超えると建物の評価は著しく低下します。
以下は、国土交通省が公表した、築年数ごとの建物価値の目安を表したグラフです。
こちらでわかるように、築年数が経過するほど価格は下がる傾向にあります。
出典：「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」（国土交通省）
| ・築10年で新築価格の5割以下に低下 ・築15年で新築価格の3割以下に低下 ・築20年以上で新築価格の2割以下に低下、あるいは評価ゼロ |
マンションに比べて戸建ての下落スピードが速いのは、建物の劣化が進みやすく、設備のリニューアルが必要な時期が早いためです。
しかし、一戸建てには「土地」があるという大きな特徴があります。
建物が0円でも土地の価値は残る
「築30年だから価値がないといわれた」と諦めてしまうのはまだ早いです。
一戸建ての場合、建物の価値がゼロになったとしても、土地の価値が消えることはありません。
買取業者は、建物が古い場合は「更地にして新築を建てる」または「大規模なリノベーションを行う」ことを前提に、土地代をベースにした査定を行います。
特に好立地であれば、建物がどんなに古くても土地価格でしっかりと買い取ってもらえるため、古い家ほど「買取」という選択肢が現実的になります。
中古一戸建て買取のメリット
「安くなるなら仲介の方がいい」と感じるかもしれませんが、買取には一戸建てならではの大きなメリットがあります。
特に「古い家」「相続した家」を売る場合には、買取の恩恵が非常に大きくなります。
買取を依頼するか判断するためにも、事前にどのようなメリットがあるか把握しておきましょう。
最短2週間～1ヵ月でスピーディーに現金化できる
仲介の場合、一般的に売却が完了するまでに3〜6ヵ月、需要によっては1年以上かかることもあります。
また、いつ売れるのか保証もありません。
対して、買取は不動産会社が直接の買主となるため、交渉が成立した時点で売却が確定します。
急な住み替えや、借金の返済、離婚にともなう資産整理など、期限が決まっている場合にこのスピード感は最大のメリットです。
仲介手数料がかからない
前述のとおり、買取は不動産会社が直接買い取るため、仲介者が入りません。
そのため、通常「売買価格の3％＋6万円（税別）」かかる仲介手数料が一切かかりません。
また、仲介手数料以外にも特に不動産会社へ支払う費用もありません。
例えば、3,000万円で売却する場合、仲介手数料は約100万円ほどかかりますが、買取ならこの100万円が手元に残ることになります。
仲介手数料については、以下の記事で詳しく解説しているのでこちらもご参考ください。
不動産売却の仲介手数料はいくら？上限・計算方法・節約術をわかりやすく解説
内見などの手間がかからない
仲介の場合は、購入希望者が実際に物件を訪れる「内見」に対応しなければなりません。
その都度、家の中を掃除し、プライベートな空間を見られるストレスは相当なものです。
買取であれば、不動産会社が査定のために1～2回訪問するだけで済むため、毎週末に内見対応に追われるなどの手間がかからずに売却を行うことができます。
契約不適合責任が免除される
一戸建て売却で最も怖いのが、売却後のトラブルです。
仲介の場合、売却後に雨漏りやシロアリ被害、配管の故障が見つかると、買主が修理費用を負担する「契約不適合責任」を負うのが一般的です。
しかし、不動産会社が買い取る場合は「契約不適合責任については免除とする」といった契約がほとんどです。
引渡し後に不備が見つかっても責任を追及されることがないため、古い家を売る際には非常に安心できるポイントです。
不動産売却における契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いを解説
周囲に知られず売却することができる
仲介ではインターネット広告やチラシに物件情報が掲載されるため、近所の人に売却を知られる可能性が非常に高いです。
買取は一切の広告活動を行わずに取引が進むため、近隣とのトラブルや離婚を知られたくないなどの事情で物件を手放す方に適している売却方法といえます。
中古一戸建て買取のデメリットと注意点
中古一戸建て買取のメリットについてご紹介しましたが、もちろん注意すべき点も存在します。
後悔しないために、以下のデメリットも把握しておきましょう。
仲介に比べて売却価格が安い
買取価格は市場価格の7～8割程度、状態が悪いと5割程度まで下がることもあります。
これは業者の利益やリフォーム費用、解体費用などが差し引かれるためです。
「1円でも高く売りたい」という方にとって、この価格差は最大のデメリットとなります。
中古一戸建てはマンションより買取業者が少ない
マンションと比較すると、中古一戸建ての買取に対応している不動産会社は限られており、理想の売却先を見つけるのに時間を要する場合があります。
その背景には、一戸建ては個別のコンディションに差が大きく、再販価格の予測が非常に難しいという事情があります。
買取後の成約価格が想定を下回るケースや、在庫として長く残ってしまうリスクを懸念し、一戸建ての買取に慎重な業者が少なくないのです。
また、シロアリや雨漏りの発生リスクが高い点も不動産会社が戸建ての買取に消極的な理由の一つとなっています。
悪質な不動産会社に当たるリスクがある
依頼をする不動産会社を事前にしっかり調べて依頼をしないと、悪質な不動産会社に当たってしまうというリスクがあります。
このような事態を避けるためにも必ず複数社に依頼をして、価格や対応を比較したほうが良いでしょう。
もし、悪質な不動産会社に当たってしまい困っている方は、当サイト「イエイ」が提供している「お断り代行サービス」にお気軽にご相談ください。
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買取がおすすめな中古一戸建ての特徴
「買取」か「仲介」のどちらを選択したらいいか、ご自身の状況に照らして判断するのは難しいものです。
こちらでは、買取での売却に適している中古一戸建ての具体的な特徴についてご紹介します。
現在所有されている物件の状態や売却の目的に合致するかどうか、確認してみてください。
早く売却したい物件
離婚や借金の返済、あるいは急な住み替えなどの事情により、できるだけ早く物件を手放したい方には買取での売却が向いています。
仲介は、不動産会社を通して買い手を探すため3～6ヵ月程度の長期間の売却活動が必要になり、いつ成約に至るか予測がつきません。
対して、買取であれば不動産会社との交渉のみで、価格や条件に納得できれば最短2週間～1ヵ月程度ですぐに売却することができます。
「いつまでに現金が必要」という明確なスケジュールがある方には、確実性の高い買取がおすすめです。
築年数が古い物件
建物の価値は、築年数が経過するほど低下していきます。
特に木造の中古一戸建ての場合は、築20年頃の資産価値はほぼゼロになるといわれています。
仲介の場合、築年数が古い物件は「古家付き土地」として売り出すことになりますが、一般の買い手は耐震性や設備の老朽化を懸念し、住宅ローンの審査も通りにくいため敬遠しがちです。
売却のために解体して更地にすることを検討しなければならないケースもありますが、解体をしても確実に売れる保証はなく、解体費用で赤字になるリスクも否定できません。
対して、買取であれば業者が「土地の活用」や「リノベーション」を前提に査定するため、現状のまま古い家を売却することができます。
修繕や解体費用、売れ残りのリスクなどに悩まされる心配がなくなるのは大きなメリットです。
心理的瑕疵のある物件
心理的瑕疵とは、建物内で事件や事故が発生している、あるいは近所に嫌悪感を抱く施設があるなど、買い手に何らかの心理的な抵抗が生じる要素を指します。
心理的瑕疵のある中古一戸建ては、仲介での売却では成約に至らず、大幅な値下げをしても売れ残るケースが少なくありません。
対して、買取業者であれば、特殊清掃やリフォームによるイメージ刷新、あるいは賃貸物件への転用など、問題のある物件でも再生させるノウハウを持っています。
そのため、仲介では断られるような物件でもスムーズに買い取ってくれる可能性が高いのです。
【完全ガイド】事故物件の売却方法！告知義務や相場・失敗しないポイントを徹底解説！
再建築不可物件に該当する物件
再建築不可物件とは、今の建物を解体した後に新しく建物を建てられない土地のことを指します。
建築基準法により「接道義務」が定められており、都市計画区域および準都市計画区域内にある土地で、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していない土地には家を建てることができないという決まりになっています。
再建築不可物件は資産価値が低く、担保としては不十分と見なされて買い手の住宅ローンが通りにくいため、仲介では非常に売れにくいのが現実です。
しかし、買取業者であれば、隣地を買い増して接道義務をクリアさせたり、リフォームして再販したりする技術があるため、適正な価格で売却できる可能性が十分にあります。
相続した空き家で荷物がそのままの物件
親から実家を相続したが、遠方に住んでいたり多忙だったりして、片付けが進まないというケースは非常に多いです。
仲介で売る場合は、内覧に備えて家の中を空にするのが基本ですが、買取であれば「残置物込み」での契約が可能です。
売主は大切な形見や貴重品だけを持ち出せば、あとの不用品は業者が処分を代行してくれます。
自力で不用品回収業者を手配する手間や費用を抑え、精神的な負担も軽くできるため、荷物が多い空き家の処分には買取が最適といえるでしょう。
仲介が向いている中古一戸建ての特徴
買取での売却が有利になるケースをご紹介しましたが、反対にどのような一戸建てであれば「仲介」を選ぶべきなのでしょうか。
こちらでは、仲介での売却が適している物件の主な特徴についてご紹介していきます。
ご自身の物件を「買取」へ出すかどうかの最終的な判断材料として、ぜひ参考にしてください。
売却期間に余裕のある物件
売却期間に余裕がある場合は、焦って買取で売却するのではなく、まずは仲介での売却を検討しましょう。
買取の場合は不動産業者の利益や転売コストが差し引かれるため、どうしても買取価格が仲介より安くなってしまいます。
そのため、半年から1年程度の期間で「納得できる高値で売却したい」という方は仲介のほうが良いでしょう。
仲介での売却活動にかかる期間は、物件情報をサイトに載せたり、チラシを配ったりして購入希望者が現れるのを待つ必要があるため、平均して3〜6ヵ月程度かかることを想定しておく必要があります。
市場の動向を見極めながら、じっくりと高値で購入してくれる個人を探せるのは仲介ならではの強みです。
築年数や立地が好条件の物件
築浅の物件や立地の良い物件は、仲介でも需要が高いため売れやすく、買取よりも高い価格で成約する傾向にあります。
具体的には以下のような条件が当てはまる場合、仲介での売却がおすすめです。
・築10年以内の築浅物件
・最寄り駅から徒歩10分圏内
・周辺にスーパーや病院などの商業施設、公共施設が充実している
このような万人受けする好条件の物件は、中古を探している個人の買主がすぐに見つかる可能性が高いため、買取に出すと相場との差額分で「損」をしてしまう可能性が高くなります。
まずは市場価格での売り出しを検討しましょう。
すでにリフォーム済みの物件
リフォームやリノベーションをすでに行っている物件は、室内の印象が良いため仲介での売却に向いています。
一般の買主は「購入後すぐに入居できるか」「内装が綺麗か」を重視するため、清潔感のあるリフォーム済み物件は相場より高値での売却も期待できます。
対して買取の場合、不動産会社は自社でリフォームして再販することを前提で物件を購入します。
そのため、売主側でリフォームを行っていても、その費用がそのまま査定額に上乗せされることはほとんどありません。
リフォームにかけた費用を回収し、付加価値を価格に反映させたいのであれば、仲介での売却が適しているでしょう。
中古一戸建てを1円でも高く買取してもらうコツ
所有している中古一戸建てを買取で売却することに決断したら、なるべく高く買い取ってもらいたいですよね。
買取相場は「仲介の7割」といわれるのが一般的ですが、工夫次第でその「7割」を「7.5割」「8割」に引き上げることは可能です。
こちらでは、中古一戸建てを高く買い取ってもらうための重要なコツをご紹介します。
複数の不動産会社を比較する
不動産会社によって買取価格は異なるため、必ず複数社に査定を依頼し、内容を比較しましょう。
買取で最も重要なのは、1社だけの査定で決めないことです。
不動産会社によって「今月は在庫を増やしたい」「このエリアの戸建てを探している顧客がいる」といった内部事情が異なり、査定額に数百万円の差が出ることも珍しくありません。
実際に当社が実施した売却経験者向けのインタビュー調査でも「不動産会社によって査定額がバラバラ」であったという声も寄せられています。
（出典：不動産売却の実態調査｜経験者12人の本音から見えた会社選びの決め手や後悔しないための準備）
しかし、自分で1社ごとに連絡して依頼をするのは多大な時間と手間がかかります。
そこで、最短1分程度の入力で複数社へ依頼ができる不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。
株式会社じげんが運営する「イエイ」の一括査定では、全国の厳選された不動産会社から一括で査定を受けられます。
安心して取引ができる会社を効率良く見つけるために、ぜひお気軽にご利用ください。
買取実績が豊富な不動産会社に依頼をする
不動産会社によって得意とする物件種別や注力エリアは異なります。
そのため、売却したい一戸建てがあるエリアでの買取実績が多い業者を選びましょう。
特に中古の一戸建てはマンションと比較して正確な価格予想が難しく、建物の劣化状況や地価の動向が査定額に大きく響きます。
リノベーションを得意とする業者や、自社で買取から販売まで一貫して行っている業者は、中間マージンをカットできる分、高い査定額を出してくれる傾向にあります。
そのエリアの相場動向に詳しく、戸建ての扱いに慣れた実力のある業者を見極めることが重要です。
需要が高まる1月～3月を狙う
住宅購入の需要が高まる時期に買取依頼をすることで、通常より高く買い取ってもらいやすくなります。
不動産業界の繁忙期は、新生活や転勤が始まる4月に向けた「1月〜3月」です。
この時期は中古住宅を探す人が増え、不動産会社にとっても「買い取った物件がすぐに売れる」と確信が持てる時期です。
業者は売れ残りリスクが低いと判断すれば、通常より高い価格で買取を行ってくれるようになります。
もし売却時期に融通が利くのであれば、このタイミングを狙って相談を進めるのが賢い選択です。
買取保証を利用する
中古一戸建ての買取には、大きく分けて「即時買取」と「買取保証」という2つの種類があります。
・即時買取
不動産会社との間で価格や条件が決まれば、すぐに売却できる方法です。
・買取保証
最初は「仲介」として売却活動を行い、一定期間売れなければ、あらかじめ約束した価格で不動産会社が買い取る方法です。
「まずは高く売りたいが、売れ残るのは困る」という方は、買取保証を検討しましょう。
仲介で売却できた場合には市場相場での売却となるため、通常の買取よりも高い価格で売ることができ、万が一売れなくても現金化できるという両方のメリットを受けられます。
買取保証の詳しいメリットについては、以下の記事で解説しているので、こちらもご参考ください。
便利な不動産の買取保証！メリットとデメリット
【Q＆A】中古一戸建て買取でよくある質問
中古一戸建ての買取をご検討されている方が抱きやすい疑問や不安について、ここからは一つひとつお答えしていきます。
疑問点を解消し、納得した状態で買取をご依頼ください。
Q.境界が未確定の土地でも買い取ってくれる？
A.はい、可能です。
通常、仲介では「境界確定」が売却の条件となりますが、買取の場合は業者が購入後に測量を行うことを前提に、現状のまま買い取ってくれるケースがほとんどです。
ただし、境界確定にかかる費用分が査定額から差し引かれることは理解しておきましょう。
Q.庭の物置や古い家財道具はそのままでいい？
A.問題ありません。
査定の際に「残置物ごと買い取ってほしい」と伝えれば、中身が入ったままでも大丈夫です。
売主が自ら片付け業者を呼ぶよりも、買取業者が提携している業者に依頼する方が安く済む場合もあり、査定額からその分を引いてもらう形にするのが最も手間がかかりません。
Q.査定前にリフォームはしたほうがいい？
A.推奨しません。
業者は自社のコンセプトに沿ってリフォームを行うため、売主が100万円かけて綺麗にしても、査定額が同額分上がることはほとんどありません。
むしろ「かけた費用が無駄になる」可能性が非常に高いため、そのままの状態で査定に出すのが良いでしょう。
不動産は売却前にリフォームすべき？生じる影響や注意点など解説
まとめ｜中古一戸建ての買取は「イエイ」の一括査定から
中古一戸建ての買取における流れや相場、メリット・デメリット、そして高く買い取ってもらえるコツについてご紹介してきました。
買取は仲介と比較して価格が安くなる傾向にありますが、「早さ」「安心」「手軽さ」を求める方にとっては非常に合理的な売却方法です。
特に築年数が古い、荷物が多い、周囲に知られず売却したいといったお悩みを抱えている場合は、無理に仲介で売却するよりも、買取という選択肢を検討するのが賢明な判断といえるでしょう。
買取での売却をすることに決断したら、まずは一括査定を依頼することがおすすめです。
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