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この記事でわかること
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所有している中古の一戸建てを売却する際に、「買取」「仲介」どちらを選ぶべきか悩む方は多いかと思います。
買取は、スピーディーに物件を売却することができるというメリットがありますが、仲介に比べて価格が安くなってしまうというデメリットもあります。
こちらの記事では、中古一戸建てにおける買取の流れや相場、メリット・デメリット、高く買い取ってもらえるコツについてもご紹介していきます。
ぜひ、買取と仲介どちらを選択するかの判断材料にしてください。
この記事の目次
中古一戸建てにおける買取の流れ
不動産会社に依頼をして一戸建てを売却する際は、「買取」と「仲介」という2つの方法があります。
「買取」は、不動産会社に直接物件を売却する方法であり、「仲介」は、不動産会社を通して買い手を探し売却を行う方法です。
こちらでは、中古一戸建てにおける買取の流れについてご紹介していきます。
中古一戸建ての買取は以下のような流れになります。
- 事前準備
- 依頼する不動産会社を選択し査定を受ける
- 契約内容のすり合わせ・契約締結
- 決済・引渡し
- 確定申告をする
1.事前準備
不動産会社に依頼をする前に、必要書類の準備と住宅ローンの残債確認を行いましょう。
中古一戸建ての買取には以下の書類が必要になります。
- 買取を依頼したい物件の売買契約書
- 身分証明書（免許証等の本人確認書類）
- 実印
- 印鑑証明書
- 住民票
- 登記識別情報通知書または権利証
- 固定資産税納付書もしくは固定資産税評価証明書
- 土地測量図面もしくは境界確認書
- 建築確認通知書もしくは検査済証
- 建築設計図および工事記録書
- 耐震診断報告書
- ローン残高証明書および返済口座（住宅ローンを返済中の場合）
住宅ローン残債がある場合は、物件を売却すると同時に返済を行わなければなりません。
そのため、住宅ローンの残債確認をして返済方法を決めましょう。
査定額が残債を上回る場合は、売買代金だけで返済に充てることができます。
しかし、下回る場合は売買代金以外に預貯金でも賄う必要があります。
また、売却手続きの際は金融機関が保管している抵当権抹消のための資料も必要となるため、抵当権を設定した金融機関に連絡しておきましょう。
住宅ローン残債がある場合の売却について詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
ローン残債のあるマンションの売却は可能？査定を依頼して売却額を確認しよう
2.依頼する不動産会社を選択し査定を受ける
不動産会社によって査定額は異なるため、複数社に依頼をした方が良いでしょう。
買取査定には、「机上査定」と「訪問査定」という2つの方法があります。
机上査定は、インターネット上で物件の築年数などの情報を入力し査定額を決定する方法です。
訪問査定は、実際に不動産会社が物件を訪問し査定額を決める方法になります。
机上査定よりも訪問査定の方が精度の高い査定額を受け取ることができますが、複数社に訪問査定を依頼するのは大変ですよね。
そのため、まずは一括査定を行い依頼する不動産会社を選択するのがおすすめです。
株式会社じげんが運営する「イエイ」の一括査定であれば、安心して取引ができる多くの不動産会社から一括査定を受けることができます。
ぜひ、お気軽にご利用ください。
また、査定を依頼する前に相場価格を調べて査定額と比較すると良いでしょう。
買取相場を調べるには「不動産情報ライブラリ」「ＲＥＩＮＳ ＴＯＷＥＲ」を使い、類似する物件を探すのがおすすめです。
3.契約内容のすり合わせ・売買契約
買取を依頼する不動産会社が決まったら契約内容のすり合わせをして売買契約を結び契約締結となります。
契約内容のすり合わせでは、最終的な買取価格や引渡し日などの調整を行います。
最終的な買取価格や条件に合意できれば、不動産会社と不動産売買契約を締結しましょう。
契約を結ぶ際には契約書の読み合わせを行い、重要事項に抜けがないか必ず確認するように注意しましょう。
4.決済・引渡し
不動産会社と不動産売買契約を締結したら、買取金額が振り込まれ、物件の引き渡しを行います。
その際、住宅ローンが残っている場合は残債を一括返済し、抵当権抹消登記や所有権移転登記などの登記手続きも行います。
5.確定申告をする
中古一戸建てを売却したことにより売却益が発生した場合は、確定申告を行いましょう。
不動産を売却した際の売却益は譲渡所得に該当します。
そのため、譲渡所得金額を計算し、それに応じた所得税や住民税を支払う必要があります。
譲渡所得金額は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
また、自宅を売却した場合は、譲渡所得金額から最高3,000万円を差し引く特別控除を受けることができます。
特別控除について詳しく知りたい方は、国税庁ホームページ「No.3302 マイホームを売ったときの特例」をご確認ください。
中古一戸建ての買取価格の決まり方
売却を検討している中古一戸建ての買取価格がいくらになるか気になりますよね。
査定の際にどのようなポイントを見られているのか知りたい方も多いかと思います。
査定では、以下のような点が見られるポイントになります。
- 築年数
- 建物・設備・間取り
- 土地の状況
- 立地・環境
築年数
中古一戸建ての買取の場合は、築年数が重要な評価ポイントになります。
以下の国土交通省による調査のグラフを見ても分かるように、築年数が経過するほど価格は下がる傾向にあります。
出典：「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」（国土交通省）
築年数別で見ると、建物における買取価値は以下のように下がります。
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建物・設備・間取り
建物や設備、間取りについても見られるポイントとなります。
主に以下のようなポイントが評価の対象になります。
- 外壁や屋根などの外装部分の劣化状況
- 壁や床などの内装
- 水回りや配管などの設備の劣化状況
- 雨漏りやシロアリ被害などの瑕疵（かし）の有無
また、生活動線、家事動線がシンプルで、暮らしやすい間取りであるかどうかも重要なチェックのポイントとなります。
土地の状況
日当たりの良さや眺望もチェックされるポイントになります。
南向きで日当たりがよい物件や、周囲に高い建物がなく眺望がよいなどの条件は高評価に繋がります。
また、面している道路の幅員や道路の状況、道路の高低差も評価され、排水勾配を確保しやすいため0.5〜1m高い状態が理想で、低い場合は評価が低くなる傾向にあります。
土地の広さや形も見られるポイントになります。
広い土地の場合やマンション用地に適した土地は評価が高くなり、分譲一戸建てに適した土地は評価が低くなる傾向にあります。
土地の形状は、間口が広い長方形のような整った形が好評価になり、間口が狭く奥に細長い形であったり、いびつな形の場合は、評価が下がる傾向にあります。
立地・環境
生活利便性が高い立地は、高く評価されます。
駅からの距離や都心へのアクセスの良さ、近くにスーパーやコンビニなどの商業施設があるかどうかが重要なポイントになります。
また、単身者層やファミリー層など住む人によって需要のあるポイントも変わります。
そのため、ファミリー層の多い地域であれば、周辺に学校や病院、公園があるなどの需要が高まるため、評価が高くなります。
中古一戸建て買取のメリット
中古一戸建てを買取で売却するか判断する際に、事前にどのようなメリットがあるのか知っておきたいですよね。
中古一戸建て買取のメリットには以下のようなものがあります。
- スピーディーに現金化できる
- 仲介手数料がかからない
- 内見などの手間がかからない
- 契約不適合責任が免除される
- 周囲に知られず売却することができる
スピーディーに現金化できる
不動産会社を通して買い手を見つける「仲介」の場合、一般的に売却が完了するまでに3〜6ヶ月ほどの期間がかかり、需要によってはなかなか売却まで至らず1年経っても購入者が見つからないという可能性もあります。
対して、「買取」であれば不動産会社との交渉のみになるため、売却価格や条件に合意できれば2週間〜1ヶ月程度で売却が可能となります。
そのため、すぐに物件を手放したい方やスピーディーに現金化したい方には向いている売却方法となります。
仲介手数料がかからない
買取の場合は、仲介手数料がかかりません。
また、仲介手数料以外にも特に不動産会社へ支払う費用もありません。
本来仲介手数料は、不動産会社に依頼をして買い手を探す「仲介」にかかる費用になります。
仲介手数料には、上限額があり、取引額に応じて以下の速算式で算出することができます。
| 取引額 (売買金額) | 速算式(上限額) |
|---|---|
| 200万円以下 | 5％ |
| 200万円超から400万円以下 | 4％+2万円 |
| 400万円超 | 3％＋6万円 |
内見などの手間がかからない
仲介の場合は、購入希望者が実際に物件を見学にくる「内見」を行わなければなりません。
内見を行う際は、購入希望者との日程の調整や家の中の掃除を行うなどの手間がかかります。
対して、買取の場合は不動産会社が査定の為に訪問するだけで済むため、毎週末に内見対応に追われるなどの手間がかからずに売却を行うことができます。
契約不適合責任が免除される
「契約不適合責任」とは、売買契約においてその物件にあらかじめ伝えなければならない不良や不備が見つかった場合、売り主が買い主に対して負う責任のことをいいます。
その際、修理や損害賠償もしくは売却代金減少請求などを買い主から求められる可能性があり、応じない場合は契約を解除する事態にまで繋がる事態になりかねません。
対して、買取の場合は「契約不適合責任については免除とする」といった内容を記載して不動産会社と契約締結を行うことがほとんどなので、こういったリスクがありません。
周囲に知られず売却することができる
買取の場合は仲介と違い、インターネット広告やチラシに掲載されて周囲に知られるといった心配がいりません。
そのため、近隣とのトラブルや離婚を知られたくないなどの事情で物件を手放す方に適している売却方法と言えます。
中古一戸建て買取のデメリット
中古一戸建て買取のメリットについてご紹介しましたが、デメリットも事前に知ったうえでしっかりと検討したいですよね。
中古一戸建て買取におけるデメリットには、以下のようなものがあります。
- 買取価格が安い
- 中古一戸建ては買取会社が少ない
- 悪質な不動産会社に当たるリスクがある
買取価格が安い
買取の場合は、不動産会社の利益や物件の修繕費などを考慮したうえで金額が提示されるため、仲介に比べると価格が安くなってしまうというデメリットがあります。
問題のない物件であれば、買取価格は市場価格の80％程度となりますが、解体や大規模リフォームなどが必要な物件では50％となってしまうのが現状です。
また、中古一戸建てはマンションの買取とは違い、物件を取り壊してから土地のみを売り出したり、新築物件を建てて売りに出すケースもあるため、解体費用も差し引かれる可能性があります。
中古一戸建ては買取会社が少ない
マンションに比べて、戸建ては買取を行ってくれる業者が少ないため、探す手間がかかるというデメリットがあります。
戸建ては販売価格の予測が難しく、買取後に売りに出しても想定よりも低額での成約になったり、売れ残るリスクがあるため買取を行う業者が少ない傾向にあります。
また、シロアリや雨漏りの発生リスクが高い点も不動産会社が戸建ての買取に消極的な理由の一つとなっています。
悪質な不動産会社に当たるリスクがある
依頼をする不動産会社を事前にしっかり調べて依頼をしないと、悪質な不動産会社に当たってしまうというリスクがあります。
こういった事態を避けるためにも複数社に依頼をして、価格や対応を比較したほうが良いでしょう。
もし、悪質な不動産会社に当たってしまい困っている方は、株式会社イエイの提供している「お断り代行サービス」にお気軽にご相談ください。
お断り代行サービス
買取が向いている中古一戸建ての特徴
買取か仲介どちらの売却方法を選択したらいいか悩んだ際に、実際にどのような物件がどちらに向いているのか知りたいですよね。
こちらでは、買取に向いている中古一戸建ての特徴についてご紹介していくので、売却を検討している物件に当てはめて比較してみてください。
買取が向いている中古一戸建てには、以下のような特徴があります。
- 早く売却したい物件
- 築年数が古い物件
- 心理的瑕疵のある物件
- 再建築不可物件に該当する物件
早く売却したい物件
先述した中古一戸建て買取のメリットでもご紹介しましたが、離婚や借金の返済などの事情により、早く物件を手放したい方には買取での売却が向いています。
仲介は、不動産会社を通して買い手を探すため長期間の売却活動が必要になります。
対して、買取であれば不動産会社との交渉のみで、価格や条件に納得できればすぐに売却することができます。
そのため、すぐに現金化したい方や物件を手放したい方には買取がおすすめです。
築年数が古い物件
建物の価値は、築年数が経過するほど低下していきます。
木造の中古一戸建ての場合は、築20年頃の資産価値はほぼ0になると言われています。
仲介の場合、築年数が古い物件は「古家付き土地」として売り出すことになります。
もしくは、物件を解体して更地として売ることも検討しなければなりません。
しかし、修繕や解体をしても確実に売れる保証はなく、立地が悪く需要の少ないエリアの場合は買い手がつかず修繕・解体費で赤字になるリスクもあります。
対して、買取であれば現状のまま古い家を売却することができるため、修繕や解体費用、売れない場合のリスクなどに悩まされる心配がなくなります。
心理的瑕疵のある物件
心理的瑕疵とは、建物内で人が亡くなっている、近所に嫌悪感を抱く施設がある物件など買い手に何らかの心理的な抵抗が生じる要素を指します。
心理的瑕疵のある中古一戸建ては、仲介での売却では成約に至らず、売れ残るケースも多く、どうしても買い手がつかない場合は、解体して更地として売ることも視野に入れる必要も出てきます。
対して、買取であればそういった問題のある物件でも買い取ってくれる可能性が高いため安心して売却を行うことができます。
再建築不可物件に該当する物件
再建築不可物件とは、解体して更地にした後に新しく建物を建てられない物件のことを指します。
建築基準法により「接道義務」が定められており、都市計画区域および準都市計画区域内にある土地で、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していない土地には家を建てることができないという決まりになっています。
再建築不可物件は、資産価値が低く、担保としては不十分と見なされ住宅ローンが通りづらい可能性があるため仲介では買い手が付きにくく、買取での売却が適していると言えるでしょう。
仲介が向いている中古一戸建ての特徴
買取に向いている中古一戸建ての特徴についてご紹介してきましたが、対して仲介にはどのような物件が向いているのでしょうか。
こちらでは、仲介に向いている中古一戸建ての特徴についてご紹介していくので、ぜひ判断の材料にしてくださいね。
仲介に向いている中古一戸建てには、以下のような特徴があります。
- 売却期間に余裕のある物件
- 築年数や立地が好条件の物件
- リフォーム済みの物件
売却期間に余裕のある物件
売却期間に余裕がある場合は、焦って買取で売却するのではなく、仲介での売却が適しています。
買取の場合は、仲介に比べて買取価格が安くなってしまうため、売却期間に余裕があり高く売却を行いたい方は仲介のほうが良いでしょう。
仲介での売却活動にかかる期間は、物件情報をサイトに載せたり、チラシを配ったりして購入希望者が現れるのを待つ必要があるため、3〜6ヶ月程度かかることを想定しておきましょう。
築年数や立地が好条件の物件
築浅の物件や立地の良い物件は、仲介でも需要が高いため売れやすく、買取よりも価格相場が高い傾向にあります。
築10年以内の物件で、駅から徒歩10分圏内、商業施設や公共施設が近いなどの好立地な物件は仲介での売却がおすすめです。
リフォーム済みの物件
リフォーム済みの物件は、綺麗に整えていれば印象も良く、さらに相場よりも高値での売却も期待できるため仲介での売却がおすすめです。
買取の場合、不動産会社はリフォームする前提で物件を購入するため、売主側でのリフォームの有無は査定にあまり反映されません。
修繕規模の縮小を理由に査定額が上がることはありますが、売主が負担したリフォーム費用に釣り合う値上がりはほとんど見込めないため、よほどの理由がない限りは、仲介での売却が適しているでしょう。
中古一戸建てを高く買取してもらうコツ
所有している中古一戸建てを買取で売却することに決断したら、なるべく高く買い取ってもらいたいですよね。
こちらでは、中古一戸建てを高く買取してもらうコツについてご紹介していくので、ぜひ参考にしてください。
複数の不動産会社を比較する
不動産会社によって買取価格は異なるため、複数社に査定を依頼し比較したほうが良いでしょう。
しかし、1社ごとに依頼をするのは時間と手間がかかります。
そのため、不動産一括査定サイトを利用するのがおすすめです。
株式会社じげんが運営する「イエイ」の一括査定では、安心して取引ができる不動産会社を数多く揃えているので、ぜひお気軽にご利用ください。
買取実績が豊富な不動産会社に依頼をする
不動産会社によって得意とする物件種別や注力エリアは異なります。
そのため、立地エリアでの中古一戸建ての買取実績が多い業者を選びましょう。
特に、中古住宅はマンションと比較して正確な価格予想が難しく、地価はエリアによって細かく異なります。
売却したい中古一戸建てがあるエリアの相場動向に詳しい実力がある買取業者に依頼することが重要です。
需要が高まる時期を狙う
住宅購入需要が高まる時期に買取依頼することで、高く買い取ってもらいやすくなります。
一般的に不動産会社の繁忙期は、転勤や新生活が始まる4月に向けた1月〜3月です。
そのため、1月〜3月は物件がなかなか売れないというリスクが小さくなるため、不動産会社も通常より高い価格で買取を行ってくれるようになります。
買取保証を利用する
中古一戸建ての買取には、「即時買取」と「買取保証」という種類があります。
即時買取は、不動産会社との間で価格や条件が決まればすぐに売却できる方法です。
買取保証での売却は、初めは仲介で売却活動を行い、一定の期間で売却に至らなければ不動産会社に買取をしてもらう方法です。
そのため、仲介で売却できた場合には市場相場での売却となるため、通常の買取よりも高い価格で売ることが可能になります。
中古一戸建ての買取を依頼するならまずは一括査定から
中古一戸建ての買取における流れや相場、メリット・デメリット、高く買い取ってもらえるコツについてご紹介してきました。
仲介と比較して、買取での売却をすることに決断したら、まずは一括査定をすることがおすすめです。
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