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この記事の概要
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活用していない空き家を持て余しているけれど、「売却するのも大変そう」と悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
空き家をずっと所有したままでいると維持管理に苦労したり、使っていないのに税金を支払うことになったりと、デメリットが多いです。
本記事では、空き家の売却方法や流れ、売却時にかかる費用、注意すべきポイントなどを解説します。
空き家売却に関する基礎知識を理解し、売却することを前向きに検討しましょう。
この記事の目次
活用予定のない空き家は売却がおすすめ
相続した空き家の活用予定がなく持て余しているのであれば、売却することがおすすめです。
建物を所有するためには、管理の手間のほか維持管理費なども必要になるからです。
令和3年に国土交通省が公表した「空き家の現状ｰ推移と種類別内訳（住宅・土地統計調査）」によると、空き家はこの20年で約1.5倍も増加していることがわかります。
引用：国土交通省
空き家の種類別で見てみると、最も多いのが、賃貸用の住宅で51.0％、次いで、一戸建や長屋建等といったその他の住宅で41.4％の割合を占めています。
また、その他の住宅の中でも、木造の一戸建の割合が特に多く占めています。
空き家が増えてしまうと、防災や衛生、景観等に深刻な影響が出る可能性があります。
こういった問題を避けるためにも、空き家の有効活用が必要となってきます。
そこで国土交通省は、空き家の「活用拡大」、「管理の確保」、「特定空家の除却等」の3本柱で空き家問題に取り組んでいます。
建物の用途に制限がかかっており売却の困難な場合でも、用途変更をして空き家活用を強化するなど、国から自治体や所有者への支援措置などがおこなわれています。
空き家の売却へのハードルは下がっており、国の支援措置を積極的に活用して管理の手間を減らすのがおすすめです。
国土交通省が行う対策【活用拡大】
NPO法人や社団法人などの専門家と連携し、空き家の活用拡大に向けて取り組んでいます。
また、民間事業者によって空き家の発生防止に向けて支援が行われていたり、各自治体ごとに、相談窓口の設置や実態調査の実施といった活動も行われています。
これらの活動を通じて、ただの空き家だった場所を、実際にコミュニティやカフェとして活用するケースが増えているようです。
参照：国土交通省
国土交通省が行う対策【管理確保】
空き家問題の対策として、特定空き家を未然に防ぐための管理確保も行っています。
特定空き家とは？
- 倒壊等著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
- 適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
- その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である
以上4点の状態に該当する空き家の事
国が空き家の管理指針を告示した後に、実際に定期的な換気や、通水、庭木の伐採などが行われていない場合、市区町村による勧告や指導が行われます。
また、所有者に代わり、建物管理を行う「管理不全建物管理人」の専任を市区町村が裁判所に請求できたり、電力会社にある所有者情報を市区町村が提供要請したりする事で、空き家の管理確保につなげているのです。
引用：国土交通省
国土交通省が行う対策【特定空き家の除去】
国土交通省は、この特定空き家に対する措置状況として、必要な措置を行っていない場合、助言・指導などを行っています。
平成27年から5年間に渡り、助言や指導、勧告、命令を実施した件数も年々増えています。
引用：国土交通省
空き家を売却する4つの方法
空き家の売却方法は次の通りです。
- 手を加えずに売却する
- 解体して更地にしてから売却する
- リフォームをしてから売却する
- 早く売りたい場合は不動産会社に買取してもらう
空き家の構造や状態によって売却方法が変わるので、どの売却方法が適するか考えてみましょう。
①手を加えずに売却する
「中古戸建て」や「古家付き土地」として、空き家に手を加えずに売却する方法があります。
次の通りに築年数を目安として、売り方を検討します。
- 築20年以内：中古戸建て
- 築20年以上：古家付き土地
一般的に、戸建ては築20年を超えると価値がほとんどゼロになると言われています。
そのため、築年数が経過した場合、建物があっても「古家付き土地」として、土地のみの条件で売りに出します。
手を加えずに売却するケースでは、建物の解体費用がいらず売却までの固定資産税も抑えられるため、手間なく費用を最小限にして売却が可能です。
少しでも安く戸建てを購入したい方や、自分好みにリフォームしたい方の二ーズに当てはまる売却方法とも言えるでしょう。
②解体して更地にしてから売却する
空き家を解体し、更地として売却する方法があります。
そのまま売却するよりも、土地のみで売却したほうが早期に買い手があらわれる可能性の高いケースにおいておすすめです。
例えば、築年数が古かったり、壁紙が剥がれたりしているなど状態が悪い空き家の場合は、土地のみで売却したほうが良いでしょう。
その理由として、この状態の空き家のまま売却しても、購入希望者からあまり良い印象を持たれることはなく、購入に至らない可能性が非常に高いからです。
更地にしてから売却することで、購入希望者が状態が悪い家を管理するという手間を省くことができるため、購入希望者の購買意欲を高めることに繋げることができます。
また、更地であれば土地の状態を確認しやすくなるので、新築の家を建てたいと考えている購入希望者も見つかりやすくなります。
しかし、更地として売るためには次のデメリットがあります。
- 解体費用がかかる
- 税金が高くなる
200㎡以下の小規模住宅用地の場合、固定資産税は6分の1になり、都市計画税は3分の1になる減税措置が活用できます。
しかし、更地とした場合は、減税措置の対象外となり、支払う税金が高くなります。
建物の老朽化が進んでおり倒壊の恐れがあるケースや、多額のリノベーション費用をかけないといけないケースでは、更地にしてからの売却がおすすめと言えるでしょう。
③リフォームをしてから売却する
壁紙や床、キッチンなどを綺麗にするなど、リフォームをしてから売却するという方法もあります。
築年数が古い住宅であっても、設備を新しくして綺麗な状態で販売することで、購入者から良い印象を持たれることがあります。
また、購入者がリフォームをする手間を省くことができるので、購買意欲も高めさせることもできるでしょう。
リフォーム費用を上乗せして売却することも可能ですが、状況によっては、上乗せして売却することができないこともあります。
そうなるとリフォーム費用は売主の負担となってしまい、売却時の利益が減ってしまうリスクがあります。
また、リフォームする箇所によっては、工事期間が長引いてしまう可能性があります。
工事期間中は売却活動をすることができないので、リフォームをしてから売却したいと考えている方は、余裕を持ったスケジュールでリフォームをおこなうと良いでしょう。
以下の記事では、リフォームをおこなう際に生じる影響や注意点について解説しているので、こちらもあわせてお読みください。
不動産は売却前にリフォームすべき？生じる影響や注意点など解説
④早く売りたい場合は不動産会社に買取してもらう
空き家を早く売りたい場合は、不動産会社に買取をしてもらうことがおすすめです。
営業活動して購入者があらわれるまで待つ時間がいらず、1週間〜2ヶ月ほどと早期に売却が可能です。
また、直接不動産会社と契約することが一般的ですので、仲介手数料がかからないという特徴もあります。
買取後は、不動産会社側でリフォームなどをおこない、そのあとに再販します。
不動産会社に買取してもらう場合は、リフォーム費用などを差し引いた価格で買取がおこなわれるため、空き家の売却価格が相場よりも安くなるデメリットがあると言えるでしょう。
空き家を売却するメリット
空き家を売却することで得られるメリットは、次の通りです。
- 維持管理がいらなくなる
- 近隣住戸への配慮がいらなくなる
売却するかどうかで迷っている場合は、どちらが自分にとって最善の方法かを考えてみましょう。
メリット①維持管理がいらなくなる
空き家を売却してしまえば、これまでおこなっていた維持管理は当然不要になります。
建物は使用していないと、思いのほか傷みが進みます。
清掃や換気のほか、定期的に蛇口から通水しないと水道管が錆びる恐れもあるでしょう。
近場にある空き家であれば定期的に管理することができますが、遠方にある空き家の場合、維持管理は大変になるはずです。
また、維持管理にかかわる費用の負担もなくすことができるので、余計な出費を減らすこともできます。
メリット②近隣住戸への配慮がいらなくなる
空き家を放置してしまうと次のリスクがあります。
- 建物の倒壊
- 庭の景観の悪化
- 野生動物の糞尿やゴミの不法投棄による悪臭
- 放火や不法侵入、空き巣 など
いずれの場合においても近隣住戸とのトラブルの原因となるため、管理が行き届かない空き家を売却することはメリットのひとつと言えます。
また、以下の記事では、空き家を所有するリスクや回避方法について詳しく紹介しているので、どんなリスクがあるのかより詳しく知りたい方は、こちらもご参照ください。
空き家の売却でかかる費用
空き家の売却時にかかる費用は次の通りです。
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- 解体費用（更地にするケース）
- 国に納める税金
空き家を売却する際は売却益だけではなく、支払う費用についても把握する必要があります。
それぞれの費用が具体的にどのようなものなのか理解しておきましょう。
不動産会社に支払う仲介手数料（買取を除く）
売却時には仲介手数料として、不動産会社に成果報酬を支払う必要があります。
広告などの売却活動や内覧時の案内、売買条件の交渉、契約手続きのサポートなどが仲介手数料の内訳です。
宅地建物取引業法では、仲介手数料の上限を次の通りに定めています。
| 売買金額 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買金額×5％＋消費税 |
| 200～400万円以下 | 売買金額×4％＋消費税 |
| 400万円以上 | 売買金額×3％＋消費税 |
たとえば、1,000万円で売却できた空き家の仲介手数料の上限は、39万6,000円です。
一般的に、仲介手数料は売買契約時と物件引渡し時のそれぞれのタイミングで支払います。
解体費用（更地にするケース）
更地にしてから空き家の売却をおこなう場合、解体費用がかかります。
解体費用の相場は、33,000〜50,000万円／坪です。
たとえば、30坪の空き家なら、解体費用の相場は99〜150万円ほどです。
RC造や鉄骨造よりも、木造住宅のほうが解体費用は安く、建物の大きさや立地、解体業者によっても異なります。
なお、駐車場や境界フェンスなどの外構の撤去費用は、付帯工事費用として別途必要です。
国に納める税金
売却時には、次の税金を国に納める必要があります。
- 譲渡所得税
- 相続登記費用
- 印紙税
譲渡所得税
譲渡所得税とは、土地や建物などの資産を譲渡する際に発生したときに課税する税金のことで、不動産の保有期間によって次の通りに税率が異なります。
| 税金の種類 | 保有期間5年以下 | 保有期間5年以上 |
|---|---|---|
| 所得税 | 30％ | 15％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 復興特別所得税 | 0.63％ | 0.315％ |
| 合計 | 39.63% | 20.315% |
不動産の保有期間が5年以上と長ければ、支払う税金が抑えられます。
相続登記費用
相続登記費用とは、不動産の所有者をあらわす名義変更をおこなうときに必要な手続きで、相続した空き家を売却する際に必須です。
相続登記に必要な費用は、次の通りです。
| 必要になる費用の種類 | かかる費用 |
|---|---|
| 登記書類の取得費 | 数千円程度 |
| 登録免許税 | 固定資産税評価額×0.4％ |
| 司法書士への報酬 | 5～15万円程度 |
登録免許税については、相続登記をおこなう前に所有者が死亡した場合などに免税措置が設けられています。
印紙税
印紙税とは、不動産売買契約書などの書類作成時に必要となる税金です。
印紙税は、売買金額によって異なります。
詳しい税額については、以下の表をご参照ください。
| 売買金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 10万～50万円以下 | 200円 |
| 50万～100万円以下 | 500円 |
| 100万～500万円以下 | 1000円 |
| 500万～1000万円以下 | 5000円 |
| 1000万～5000万円以下 | 1万円 |
| 5000万～1億円以下 | 3万円 |
例えば、売買金額が1,000～5,000万円以下の場合は2万円ほどの支払いで済むということになります。
また、現在では軽減税率が適用されるため、1万円ほどの費用負担となります。
売却時に活用できる税制優遇制度
空き家の売却時には、一定の条件下であれば次の税制優遇制度を活用できます。
- 売却時の特例控除
- 相続税の取得費加算の特例
- マイホームを売ったときの軽減税率の特例
- 解体時の補助金（自治体）
ここでは、それぞれの税制優遇制度がどういうものなのか説明をしていきます。
ぜひ活用し、コストを抑えて空き家の売却手続きを進めていきましょう。
売却時の特例控除
売却時の特例控除とは、空き家の売却時に得た譲渡所得の3,000万円までにおいて、税金が控除される制度です。
相続遺産を残して亡くなった被相続人の不動産を売却する際に活用できます。
制度の詳しい内容や条件は以下の記事にて解説をしていますので、こちらもぜひ確認してみてください。
>> 不動産売却の3000万円特別控除はどんな制度？条件や注意点を解説！
相続税の取得費加算の特例
相続税の取得費加算の特例とは、相続人でなくても財産を受け取れる遺贈により不動産を取得した場合、相続税の一定額を譲渡資産の取得費として加算できる制度です。
この制度は、相続税の申告期限の翌日から3年が経過するまでに譲渡している場合のみ利用することができるので、利用する際は条件に該当しているかを確認しましょう。
マイホームを売ったときの軽減税率の特例
マイホームを売ったときの軽減税率の特例とは、居住用の不動産を売却する場合、長期譲渡所得の税率を抑えて算出できる制度です。
それぞれの制度によって細かな条件があるため、確認しておきましょう。
解体時の補助金（自治体）
自治体によっては、空き家を解体する際に必要となる費用の補助金を設けている場合があります。
たとえば、東京都中野区では、一定の条件下で空き家の除却（解体）にかかる費用の2分の1が助成されます。
解体時の補助金制度は、空き家が所在する自治体によってはおこなわれていなかったり、助成される条件や金額も自治体によって異なっているので、事前に各自治体のWebサイトや窓口で確認しましょう。
空き家を売却する流れ
空き家を売却する際の流れは、次の通りです。
- 不動産会社に査定を依頼する
- 売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 不動産会社が売却活動をおこなう
- 買主と不動産会社とで売買契約の締結をおこなう
- 不動産を引渡す
- 確定申告をおこなう
①不動産会社に査定を依頼する
空き家を売却する際は、まず不動産会社に査定を依頼しなくてはなりません。
査定を依頼することで、あなたが売却する空き家のおおまかな相場を把握することができます。
査定価格は、土地の価値や建物の価値、市場動向などによって定められます。そのため、不動産会社によって査定価格が異なるケースが一般的です。
できるだけ高い価格で売却したいと考えているのであれば、1社だけではなく、必ず複数の不動産会社に査定の依頼をするようにしましょう。
また、「イエイ」では、簡単に複数の不動産会社に査定の申し込みができる一括査定サービスを提供しています。
査定価格を比較できるのはもちろんのこと、不動産会社の担当者の人柄や対応を比較することができるので、安心して依頼する不動産会社を見つけることができるでしょう。
はじめての空き家売却を検討している方は、ぜひ「イエイ」の不動産売却一括査定サービスを利用してみてください。
②売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定をおこない、売却を依頼する不動産会社が決定したら、その不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、不動産を売却する際に不動産会社に仲介してもらうための契約のことです。
媒介契約を結ぶことで、不動産会社は買主を探したり、売買契約をおこなうなど、売却活動や手続きを進めることが可能となります。
③不動産会社が売却活動をおこなう
媒介契約締結後に、不動産会社は空き家の売却活動を進めていきます。
購入希望者が現れたら、実際に内覧をおこない、売却する空き家のアピールをしていきます。
中古住宅においての売却活動は、約3ヶ月程度の期間がかかるのが一般的です。
立地や築年数などの条件によっては、それ以上の期間がかかってしまうこともあります。
できるだけ早めに売りたいと考えているのであれば、掃除をして空き家の状態を良くするのはもちろんのこと、内覧での丁寧な対応をするなど、少しでも購入希望者に寄り添うことが大切です。
④買主と不動産会社とで売買契約の締結をおこなう
売買活動をおこない、買主が決定したら、売買契約を締結します。
売買契約では、買主から売買代金の5～10%の手付金を受領し、特に問題がなければその手付金は売買代金として引当されます。
⑤不動産を引き渡す
買主との売買契約で定めた期日に売却した空き家を引き渡します。
不動産の引き渡しは、売買契約をしてすぐではなく、契約して1～2ヶ月後の実施されるのが一般的です。
契約までの期間で買主は住宅ローンの手続きを進め、売主は解体や測定作業をおこなうことが多いです。
引き渡しをする際は、残代金を受け取り、鍵や所有権移転に関する書類を渡します。
これらの作業が済んだら、売買に関する手続きは完了となります。
⑥確定申告をおこなう
空き家を売却して利益が発生する場合は、確定申告をおこないましょう。
確定申告は特例を利用する際には絶対に必要なので、忘れずに対応してくださいね。
不動産売却に関する確定申告については、以下の記事でも詳しく解説しているので、こちらも参考にしましょう。
空き家の売却時に注意すべき5つのポイント
空き家の売却時には、次の注意すべき5つのポイントがあります。
- 名義変更ができているか確認する
- 空き家の土地・建物・設備の状態を確認する
- 空き家を解体するかどうかの判断は事前に不動産会社に相談する
- 長期戦になることも覚悟しておく
- 売り出し価格は気持ち高めに設定しておく（金額を最重要としている場合）
スムーズな売却をおこなうためにも、あらかじめ確認しておきましょう。
①名義変更ができているか確認する
相続した空き家の場合などでは、名義変更ができているかを必ず確認しましょう。
不動産は、所有者と売却主の名前が一致していないと売却できないためです。
名義変更となる「所有者移転登記」は、司法書士へ依頼することが一般的です。
報酬は司法書士によって異なりますので、依頼する際に確認しておくことをおすすめします。
名義変更が完了次第、売却活動を進めていきましょう。
②空き家の土地・建物・設備の状態を確認する
空き家の売却前には、土地・建物・設備に不都合な点がないか、状態を確認します。
買い手としても空き家の修繕箇所が把握しやすく、印象がよくなるメリットもあります。
欠陥や不具合を確認しないまま売却すると、契約不適合責任を問われるケースもあるため、しっかりとチェックしましょう。
空き家の状態が著しく悪く、現状の管理状況では倒壊などの危険性があると判断される場合、「特定空き家」になる可能性があります。
特定空き家となった場合は、更地にしてからの売却も検討しましょう。
状態の確認時には換気をおこない、湿気や臭いがこもらないように対策し、空き家の維持にもつとめましょう。
>> 空き家をそのままにしておくとどうなる？押さえておこう行政代執行
③空き家を解体するかどうかの判断は事前に不動産会社に相談する
空き家を解体してしまうと売却時に損をする可能性があるため、不動産会社に相談してから判断しましょう。
更地にすると、国がおこなう軽減税率制度である「住宅用地の特例措置」から外れ、固定資産税や都市計画税が高くなります。
固定資産税は、1月1日時点の所有の有無で判断されるため、1月2日以降に更地にし、12月31日までに売却できれば税金の負担を抑えられるでしょう。
古い空き家でも、解体せずに売却できるケースもあります。
コスト削減にもつながるため、解体の判断は不動産会社に相談してからにするのがおすすめです。
④長期戦になることも覚悟しておく
通常の戸建てよりも売却までに時間のかかる空き家では、長期戦になることを覚悟してスケジュールを立てましょう。
戸建ての売却にかかる期間は、一般的に3〜8ヶ月ですが、古い空き家や田舎にある空き家など、条件が悪いとなかなか売却できないケースも考えられます。
時間がかかることを考慮しながら、焦らずに売却を進めていきましょう。
⑤売り出し価格は気持ち高めに設定しておく（金額を最重要としている場合）
金額を最重要としている方は、売り出し価格を設定する際、売りたい価格よりも気持ち高めに設定しておきましょう。
不動産を売却する際には、買主に値下げ交渉をされるケースが多いからです。
古い空き家の場合は売れるまでに時間がかかるケースも多く、再度値下げをおこなうときもあります。
あらかじめ売り出し価格を高めに設定しておけば、値下交渉にも応じやすく売却しやすくなるでしょう。
空き家の売却時によくある質問
空き家の売却時によくある疑問点についてまとめました。
田舎の空き家は売却できませんか？
相続した空き家が田舎にある場合でも、売却は不可能ではありません。
しかし、次の条件下では売却が思うように進まないケースもあるでしょう。
- 立地条件が悪い
- 築年数が経過している
- 隣地との境界線が不明確である
- 再建築不可の物件である
すぐにでも売りたいのなら、不動産会社への買取も検討し、査定時に相談してみるとよいでしょう。
売却費用を節約できますか？
少しでも手元に入るお金を多くしたい場合、売却にかかる費用を節約する方法として次の2つがあります。
- リフォームしない
- 不用品の処分を自分でおこなう
戸建てのフルリフォームの相場は、400〜2,500万円ほどです。
売却費用を節約したいのなら手を加えずに売却をおこなえば、コストカットと売却開始までの時間を短縮できます。
空き家を売却するときには、家具などを撤去する必要があります。
不用品の処分はできる範囲で自分でおこなうと、業者を雇うコストが削減できるでしょう。
不動産会社はどうやって選べばよいですか？
複数の不動産会社へ依頼し、空き家のエリアなどの条件によって依頼先も選びましょう。
全国展開する業者なら高く売れやすく、地元の業者なら早期に売れる可能性が高いなど、どのように売却するのかによって依頼先が異なります。
また、不動産会社によって査定額が異なるため、相場観が適切で相談しやすく信頼できそうな不動産会社を選ぶとよいでしょう。
どのタイミングで売却すればいいですか？
空き家はどのタイミングであっても売却できる可能性はありますが、空き家になってすぐが最適とされるタイミングでしょう。
空き家は、放置すれば放置するほど、維持管理費などの費用が発生してしまいます。
できるだけ早い段階で売却することで、管理の手間や金銭面での負担を軽減させることができるので、活用予定のない空き家を所有しているのであれば、すぐに売却を検討してください。
空き家を売却した際の相場を調べることはできますか？
空き家の売却には費用や税金がかかりますので、これらを加味して、できるだけ高値で売却したいとお考えの方もいるでしょう。
そのためには、空き家の相場について事前に把握して、安価で取引することを回避するための対策をおこなうのも大切です。
空き家の売却価格は、以下の要因によって定められるのが一般的です。
- 土地の価値（広さや形など）
- 建物の価値（間取りや築年数など）
- 市場動向
これらの要因を組み合わせて売却の価格が定められますが、地域や売却時期によっても価格が変動することがあります。
そのため、必ずしも「この間取りの家はこの価格で売却できる。」と明確な価格が決められているわけではないのが実情です。
しかし、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している「REINS TOWER」にある「REINS Market Information」を用いることで、おおまかな相場をいつでも把握することが可能です。
REINS Market Informationには、実際に取引された成約価格の情報が掲載されています。
調べたい不動産の種類を選び、都道府県と地域を選択して検索すると、より詳しい所在地や築年数、面積などを検索することが可能となります。
細かい条件を設定して再検索することで、不動産売却時のおおまかな相場を閲覧することができます。
空き家売却の相場を確認する際は、ぜひREINS Market Informationで検索してみることも忘れないようにしましょう。
空き家の売却をどこにしようかお悩みなら「イエイ」にお任せ！
空き家の売却方法には、手を加えずに売却する方法と更地にしてから売却する方法、リフォームをしてから売却する方法、そして不動産会社に買取してもらう方法の4つがあります。
築年数や立地、管理状況などを加味して、空き家の状態にあわせた売却方法を決めることが、買い手を見つける最善の方法です。
空き家の売却のスタートは査定からはじまります。
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