|
この記事でわかること ・空き家を売却する5つの方法と流れ |
相続などがきっかけで空き家を所有しているけど「売却するのも大変そう」と思い、売却に踏み込めない方もいるのではないでしょうか？
しかし、空き家を放置すると、維持管理に苦労したり、使っていないのに税金を支払い続けることになったりするなど、あなた自身や家族の大きな負担となってしまいます。
こうした負担を軽減するためにも、できるだけ早めに空き家を売却することをおすすめします。
本記事では、空き家の売却方法や売却時にかかる費用、注意すべきポイントをわかりやすく解説します。
空き家売却に関する基礎知識をしっかり理解し、売却することを前向きに検討しましょう。
この記事の目次
空き家問題の現状
空き家の売却を検討する前に、まず空き家の現状を知っておきましょう。
以下は、2024年4月に総務省が公表した、1978年から2023年の空き家の推移を表したグラフです。
出典：「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果 」-総務省
こちらのグラフから読み取れる通り、2023年の空き家は900万戸と過去最多であるという結果が出ています。
さらに、30年前である1993年と比較すると約2倍も増加していることがわかります。
こうした現状を受け、国や自治体でも空き家の増加を防止する取り組みを実施しています。
詳しくは以下の記事をご参照ください。
空き家買取における自治体の取り組みって？補助金についてもご紹介
空き家を国が買い取る制度はある？相続土地国庫帰属制度の概要とメリット・デメリット
空き家を売却せず放置するリスク
先述の通り、近年空き家は全国的に増加しており、国全体としても深刻な問題として取り上げられています。
しかし、空き家を売却せずに放置するとさまざまなリスクが生じます。
具体的には、以下のような点が挙げられます。
・固定資産税を支払い続けなくてはならない
・固定資産税の軽減措置が受けられなくなる
・近隣住戸に迷惑をかける可能性がある
・不法侵入など犯罪のリスクが高まる
・資産価値が下がる
以上の通り、空き家を売却せず放置することで自分だけが大きな負担を抱えるだけでなく、
周囲の人たちにも迷惑をかけてしまう可能性があります。
こうしたリスクを防ぐためにも、活用予定のない空き家を所有した場合は速やかに売却するようにしましょう。
空き家を売却する5つの方法
空き家を売却するための方法は5つあります。
空き家の構造や状態によって売却方法が変わるので、どの売却方法が適するか考えてみましょう。
手を加えずに売却する
解体やリフォームなどをせず、「中古戸建て」や「古家付き土地」として空き家を売却する方法です。
次の通りに築年数を目安として、売り方を検討します。
- 築20年以内：中古戸建て
- 築20年以上：古家付き土地
一般的に、戸建住宅は築20年を超えると価値がほぼゼロになると言われています。
そのため、築年数が経過した場合、建物があっても「古家付き土地」として、土地のみの条件で売りに出します。
手を加えずに売却するケースでは、建物の解体費用がいらず売却までの固定資産税も抑えられるため、手間なく費用を最小限にして売却が可能です。
少しでも安く戸建てを購入したい方や、自分好みにリフォームしたい方の二ーズに当てはまる売却方法とも言えるでしょう。
解体し更地にしてから売却する
空き家を解体し、更地として売却する方法です。
そのまま売却するより、土地のみで売却したほうが早期に買主があらわれる可能性の高いケースにおいておすすめです。
例えば、築年数が古く、壁紙が剥がれているなど状態が悪い空き家の場合は、購入希望者から良い印象を持たれず購入に至らない可能性が高いため、土地のみで売却したほうが良いでしょう。
このように更地にして売ることで、購入希望者が状態が悪い家を管理する手間を省くことができるため、結果的に購入希望者の購買意欲を掻き立てることに繋がります。
また、更地であれば土地の状態を確認しやすくなるので、新築の家を建てたいと考えている購入希望者も見つかりやすくなります。
しかし、更地にすると解体費用が発生するほか、固定資産税や都市計画税の税金が高くなるため、売却を検討する際はこの点も把握したうえで判断しましょう。
以下の記事では、売却する古家付きの土地を更地にすべきかどうかの判断基準について解説していますので、こちらもぜひご参考ください。
古家つきの土地は更地にして売却すべき？解体費用や税金について解説
リフォームをしてから売却する
壁紙や床、キッチンを綺麗にするなど、リフォームをしてから売却するという方法もあります。
築年数が古い住宅でも設備を新しくして綺麗な状態で販売することで、購入者から良い印象を持たれることがあります。
また、購入希望者がリフォームをする手間を省くことができるので、購入のハードルも下がるでしょう。
売却する際は、リフォーム費用を上乗せすることも可能ですが、状況によっては上乗せして売却することができないこともあります。
その場合、リフォーム費用は売主の負担となってしまうので、売却時の利益が減ってしまう可能性があります。
また、リフォームの工事期間中は売却活動をすることができません。
リフォームをしてから売却する場合は、余裕を持ったスケジュールを組み立てると良いでしょう。
以下の記事では、リフォームをおこなう際に生じる影響や注意点について解説しているので、こちらもあわせてお読みください。
不動産は売却前にリフォームすべき？生じる影響や注意点など解説
不動産会社に買取してもらう
空き家をとにかく早く売りたい場合は、不動産会社に買取をしてもらうことがおすすめです。
買取の場合は、購入希望者を探すための売却活動をおこなわないため、1週間〜2ヶ月程で売却が可能です。
また、不動産会社と直接売買契約をするため、仲介手数料がかからないという特徴もあります。
買取後は、不動産会社側でリフォームなどをおこない、そのあとに再販します。
不動産会社に買取してもらう場合は、リフォーム費用などを差し引いた価格で買取がおこなわれるため、空き家の売却価格が相場よりも安くなるデメリットがあると言えるでしょう。
不動産マッチングサイトで売却する
不動産マッチングサイトを利用して、インターネット上で売主が空き家の売却価格や物件情報などの条件を決定して売却する方法もあります。
自治体が運営している「空き家バンク（※）」がこちらに該当します。
不動産マッチングサイトでは、一般的な不動産会社では取り扱ってもらえなかった空き家でも掲載が可能で、そのような空き家でも購入希望者が見つかるチャンスが高まります。
しかし、不動産会社でおこなわれる手続きや売却活動をご自身でおこなう必要があるため、専門的な知識がない方には難しいと言えるでしょう。
|
※「空き家バンク」とは？ |
空き家の売却でかかる費用
空き家の売却時には、次の費用が発生します。
- 仲介手数料（買取を除く）
- 解体費用（更地にする場合）
- 国に納める税金
空き家を売却する際は売却益だけではなく、支払う費用についても把握しなくてはなりません。
それぞれの費用が具体的にどのようなものなのか理解しておきましょう。
仲介手数料（買取を除く）
仲介手数料とは、売買契約が成立した際に不動産会社に対して支払う報酬のことです。
不動産仲介業者に依頼した場合のみ発生し、買取や個人売買で売買した際は発生しません。
仲介手数料は、次の速算式で上限を求めることができます。
| 売買金額 | 仲介手数料の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買金額×5％＋消費税 |
| 200～400万円以下 | 売買金額×4％＋2万円+消費税 |
| 400万円以上 | 売買金額×3％＋6万円+消費税 |
例えば、1,000万円で売却した空き家の仲介手数料の上限は、以下のように求めます。
| 1,000万円×3%+6万円＝360,000円 消費税を足して 396,000円 |
また、仲介手数料は売買契約時と物件引渡し時のそれぞれのタイミングで半金ずつ支払うことが一般的です。
以下の記事では、仲介手数料のより詳しい計算式や早見表を紹介していますのでさらに詳しく知りたい方はこちらもご参考ください。
不動産売却の仲介手数料はどれくらいかかる？上限や計算方法を徹底解説
解体費用（更地にする場合）
更地にしてから空き家の売却をおこなう場合、解体費用がかかります。
解体費用の相場は、約3万～5万円程度です。（1坪当たり）
例えば、30坪の空き家の場合、解体費用の相場は90〜150万円程度ということになります。
また、建物の種類によっても解体費用は異なり、RC造や鉄骨造よりも木造住宅のほうが解体費用は安くなる傾向があります。
このほかにも建物の大きさや立地、解体業者によっても価格が変動します。
なお、駐車場や境界フェンスなどの外構の撤去費用は、付帯工事費用として別途必要です。
国に納める税金
空き家を売却する際には、「譲渡所得税」「登録免許税」「印紙税」の3つの税金を納める必要があります。
譲渡所得税
譲渡所得税とは、土地や建物などの資産を売却し、譲渡所得（利益）が発生した場合に課される税金です。
譲渡所得税は、不動産の保有期間によって次の通りに税率が変動します。
| 税金の種類 | 保有期間5年以下 （短期譲渡所得） |
保有期間5年以上 （長期譲渡所得） |
|---|---|---|
| 所得税 | 30％ | 15％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 復興特別所得税 | 0.63％ | 0.315％ |
| 合計 | 39.63% | 20.315% |
不動産の保有期間が5年以上と長ければ、支払う税金が抑えられます。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の名義を変更する際に課される税金です。
相続した空き家を売却する際は、相続登記が必要になります。
相続登記をおこなう際の登録免許税は、次の計算で求めることができます。
|
登録免許税＝固定資産税評価額×0.4% ※固定資産税評価額は、毎年4月頃に送られる固定資産税の納税通知書や市区町村の役場で取得できる「固定資産評価証明書」で確認が可能。 |
また、登記手続きをおこなう際は、登記書類を取得しなくてはなりません。
登記書類を取得する際は、数千円程度の費用がかかります。
さらに、登記手続きを司法書士に依頼する際は、司法書士へ報酬を支払う必要があります。
依頼する司法書士によって異なりますが、3万～12万円程度の費用が発生します。
印紙税
印紙税とは、不動産売買契約書などの書類作成する際に納める税金です。
印紙税は不動産の売買金額によって税額が異なります。
詳しい税額については、以下の表の通りです。
| 売買金額 | 印紙税額 （軽減税率） |
|---|---|
| 10万～50万円以下 | 200円 |
| 50万～100万円以下 | 500円 |
| 100万～500万円以下 | 1000円 |
| 500万～1000万円以下 | 5000円 |
| 1000万～5000万円以下 | 1万円 |
| 5000万～1億円以下 | 3万円 |
2027年3月31日までに作成された売買契約書については、上記表に記載のある「軽減税率」が適用されます。
また、印紙税を納める際は、税額分の収入印紙を契約書に貼り付けて、消印することで納税したとみなされます。
空き家の売却時に活用できる税制優遇制度
空き家の売却時には、一定の条件下であれば次の税制優遇制度を活用できます。
- 相続空き家の3,000万円特別控除
- 相続税の取得費加算の特例
- 10年超所有軽減税率の特例
- 解体時の補助金（自治体）
ここでは、それぞれの税制優遇制度がどういうものなのか説明をしていきます。
ぜひ活用し、コストを抑えて空き家の売却を進めていきましょう。
相続空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家を売却して譲渡所得（利益）が発生した場合、一定条件を満たすことで譲渡所得のうち最大3,000万円までにおいて税金が控除される制度のことです。
1981年5月31日以前に建築された建物で、相続開始直前に被相続人以外の人が住んでいない、さらに相続開始から3年を経過した年の12月末までに売却しないといけないなど、細かい条件が設定されています。
しかし、この控除を活用することで譲渡所得税を大幅に節約することができるので、条件を満たしている場合は活用しましょう。
控除の詳しい内容や条件については、国税庁ホームページ「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」をご覧ください。
相続税の取得費加算の特例
相続や遺贈により取得した土地や建物などの財産を一定期間内に譲渡した場合、相続税の一定額を譲渡資産の取得費として加算できる制度のことです。
この制度は、相続税の申告期限の翌日から3年が経過するまでに譲渡している場合のみ利用することができるので、利用する際は条件に該当しているかを確認しましょう。
詳しい条件については、国税庁ホームページ「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」をご覧ください。
10年超所有軽減税率の特例
所有期間が10年を超えている家を売却する場合、長期譲渡所得の税率を抑えて算出できる制度です。
この特例が適用されると、通常20%の長期譲渡所得よりも低い税率で計算することが可能になります。
こちらも細かな条件があるため、国税庁ホームページ「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を参考にして確認しておきましょう。
解体時の補助金（自治体）
自治体によっては、空き家を解体する際に必要となる費用の補助金を設けている場合があります。
例えば、長野県上田市では、一定の条件が満たされている空き家について、解体工事費に直接かかる費用の2分の1の金額が補助されます。（限度額50万円）
出典：「老朽危険空家解体・利活用事業補助金について」-上田市ホームページ
また、解体時の補助金制度は、自治体によってはおこなわれていなかったり、助成される条件や金額も自治体によって異なります。
事前に各自治体のWebサイトや窓口で確認しましょう。
空き家の売却時に注意すべき5つのポイント
効率良く空き家の売却を進めるためにも、いくつかポイントを押さえてから売却に向けた行動をしましょう。
ここからは、空き家売却時に注意すべき5つのポイントをご紹介します。
①名義変更ができているか確認する
相続した空き家を売却する場合は、売却前に名義変更ができているかを必ず確認しましょう。
不動産は、所有者と売却主の名前が一致していないと売却することができません。
名義変更するために「所有権移転登記」をおこなう必要があります。
所有権移転登記をおこなう際は、司法書士へ依頼することが一般的です。
依頼する際は司法書士へ報酬を支払う必要がありますが、報酬額は司法書士によって異なるため、依頼時に金額を確認しておくことをおすすめします。
所有権移転登記の手続きについては、以下の記事で詳しく紹介しているのでこちらもぜひ参考にしてみてくださいね。
不動産・家の売却時は名義変更が必要？流れや注意点を解説
②空き家の状態を確認する
空き家の売却前には、土地・建物・設備に不都合な点がないか状態を確認しましょう。
事前に状態確認をしておくことで、空き家の購入希望者がどこを修繕すべきか把握しやすくなります。
欠陥や不具合を確認しないまま売却してしまうと、契約不適合責任（※1）を問われるケースもあるため、しっかりとチェックしましょう。
また、空き家の状態が著しく悪く、現状の管理状況では倒壊などの危険性があると判断される場合、「特定空き家（※2）」になる可能性があります。
特定空き家となった場合は、更地にしてから売却することを検討しましょう。
|
※1：契約不適合責任とは？ ※2：特定空き家とは？ |
③空き家を解体するかの判断は不動産会社に相談する
空き家を解体してから売却することを検討している場合は、いきなり解体せず、まずは不動産会社に相談して判断することをおすすめします。
「解体し更地にしてから売却する」でもご説明した通り、更地にした方が購入希望者が見つかりやすくなることもあります。
しかし、更地にすると、国がおこなう軽減税率制度である「住宅用地の特例措置」から外れ、固定資産税や都市計画税が高くなります。
固定資産税は、1月1日時点の所有の有無で判断されるため、1月2日以降に更地にし、12月31日までに売却できれば税金の負担を抑えられるでしょう。
また、購入希望者の中には「古い物件を購入して自分好みにリノベーションしたい」と考えている方もいます。
こうした考えを持つ購入希望者が見つかれば、解体せずに売却できるでしょう。
無駄なコストを増やさないようにするためにも、解体の判断は不動産会社に相談してからにするのがおすすめです。
④長期戦になることも覚悟しておく
空き家の売却は、通常の戸建ての売却よりも時間がかかることもあるため、初めから長期戦になることを覚悟してスケジュールを立てましょう。
戸建ての売却にかかる期間は、一般的に3〜6ヶ月程度ですが、古い空き家や田舎にある空き家など条件が悪い場合は、なかなか売却できないことも考えられます。
時間がかかることを考慮しながら、焦らずに売却を進めていきましょう。
また、空き家の売却を検討している方の中には「今すぐ手放したい」と考えている方もいるかもしれません。
そういった方は、買取業者に依頼するのもおすすめです。
買取の場合は、売却価格が安くなってしまうものの、最短で1週間～2ヶ月ほどで売却が完了するので、早く売却したい場合は検討してみると良いでしょう。
⑤売り出し価格は気持ち高めに設定する（金額を最重要としている場合）
金額を最重要としている方は、売り出し価格を設定する際、売りたい価格よりも気持ち高めに設定しておきましょう。
不動産を売却する際は、買主に値下げ交渉をされるケースが多いからです。
特に、古い空き家の場合は売れるまでに時間がかかるケースも多く、何度も値下げをおこなうこともあります。
あらかじめ売り出し価格を高めに設定しておくことで、値下交渉にも応じやすく売却しやすくなるでしょう。
空き家を売却する流れ
スムーズに空き家の売却を進めるためにも、不動産会社への依頼から成約するまでの流れを理解しておきましょう。
空き家の売却は、次の流れで進められるのが一般的です。
不動産仲介業者に依頼した場合は、こちらの6つのステップに沿って売却を進めていきます。
また、これらの工程を全て完了するまでに3～6ヶ月程度の期間を要します。
スムーズに進めるためにも、売却することを検討したらできるだけ早めに行動すると良いでしょう。
また、これらの流れは以下の記事で詳しく紹介しています。
こちらもぜひチェックして、しっかり流れを把握してくださいね。
不動産売買の流れを完全攻略！基礎知識から必要な書類・費用について
空き家の売却時によくある質問
ここからは空き家の売却時によくある質問をご紹介します。
疑問点を解消させ、安心して売却活動を進めましょう。
田舎の空き家は売却できませんか？
相続した空き家が田舎にある場合でも、売却は不可能ではありません。
しかし、次の条件下では売却が思うように進まないケースもあるでしょう。
- 立地条件が悪い
- 築年数が経過している
- 隣地との境界線が不明確である
- 再建築不可の物件である
すぐにでも売りたいのなら不動産会社への買取も検討し、査定時に相談してみるとよいでしょう。
売却費用を節約できますか？
空き家を売却した際にかかる費用を節約する方法として次の2つがあります。
- リフォームしない
- 不用品の処分を自分でおこなう
戸建てのフルリフォームの相場は、400〜2,500万円ほどです。
売却費用を節約したいのなら手を加えずに売却をおこなえば、コストカットと売却開始までの時間を短縮できます。
空き家を売却するときには、家具などを撤去する必要があります。
不用品の処分はできる範囲で自分でおこなうと、業者を雇うコストが削減できるでしょう。
また、「空き家の売却時に活用できる税制優遇制度」でもご紹介した、特例や控除を用いることで税金を節約することも可能です。
売却する空き家が一定の条件に当てはまっている場合は、税制優遇制度も活用してみましょう。
不動産会社はどうやって選べばよいですか？
不動産会社を選ぶ際は、まず複数の業者へ査定を依頼しましょう。
そして、売却する際の条件によって不動産会社を選ぶことをおすすめします。
例えば、全国展開する業者なら高く売れやすく、地元の業者なら早期に売れる可能性が高いなど、どのように売却するのかによって依頼先が異なります。
また、不動産会社によって査定額が異なるため、相場観が適切で相談しやすく信頼できそうな不動産会社を選ぶとよいでしょう。
効率良く複数の不動産会社に査定を依頼するのであれば、「不動産一括査定サイト」の利用がおすすめです。
当サイトが提供する「イエイ」では、物件情報等を入力するだけで全国1700社以上の優良業者を簡単に比較することができます。
「どこの不動産会社に売却を依頼しよう…」とお悩みの方は、ぜひ活用してみてくださいね。
どのタイミングで空き家を売却すればいいですか？
空き家はどのタイミングであっても売却できる可能性はあります。
しかし、空き家になってすぐが最適とされるタイミングでしょう。
空き家は放置すれば放置するほど、維持管理費などの費用が発生してしまいます。
さらに、金銭面の負担だけでなく定期的な管理も必要になるため、手間もかかるでしょう。
早い段階で売却すると、こうした負担を軽減させることができるので、活用予定のない空き家を所有しているのであれば、すぐに売却を検討してくださいね。
空き家の売却相場を調べることはできますか？
空き家の売却には費用や税金がかかりますので、これらを加味してできるだけ高値で売却したいとお考えの方もいるでしょう。
そのためには、空き家の売却相場について事前に把握し、安価で取引することを回避するための対策をするのも大切です。
空き家の売却相場は、次のサイトで調べることが可能です。
| サイト名 | サイト概要 | 売却相場の調べ方 |
|---|---|---|
|
REINS Market Information |
国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している不動産情報サイト。 過去の成約事例の閲覧が可能。 |
①「一戸建て」か「マンション」か物件の種別を選択。 ②地域名、間取りなどの条件を入力。 ③直近1年間の取引価格の確認が可能。 |
| 不動産ポータルサイト | SUUMやHOME’Sなど、売り出し中の物件情報が掲載されているサイト。 | ①空き家のあるエリア、築年数、物件の種別を検索。 （例：東京都品川区・築20年・一戸建てなど） ②該当エリアの売り出し価格の確認が可能。 |
| 空き家バンク | 自治体が運営している空き家のマッチングサイト。 | ①空き家のあるエリアの空き家バンクにアクセスし、空き家の売り出し情報を検索。 ②近隣の空き家の平均価格を調べることが可能。 |
これらのサイトを活用しながら空き家の売却相場を把握しましょう。
詳しい調べ方については、以下の記事で紹介しているのでこちらも参考にしてみてくださいね。
空き家買取の相場はいくら？調べ方や賢く売却するポイントを徹底紹介！
空き家の売却をどこに依頼するかお悩みなら「イエイ」にお任せ！
空き家の売却する際は、手を加えずに売却したり、解体し更地にしてから売却したり、リフォームをしてから売却するといった方法があることがわかりました。
さらに、できるだけ早めに空き家を手放したい場合は、不動産会社に買取してもらうのも有効です。
また、不動産マッチングサイトに空き家の情報を提供し、購入希望者を探す手段もあります。
築年数や立地、管理状況などを加味し、空き家の状態にあわせた売却方法を決めることが買主を見つける最善の方法と言えるでしょう。
空き家の売却のスタートは査定からはじまります。
「イエイ」の不動産一括査定サービスでは、1700社以上の優良業者の中から、あなたが安心して取引を依頼できる最適な1社を見つけることができます。
ぜひ「イエイ」を活用し、ベストな不動産会社を見つけて、空き家売却への第一歩を踏み出しましょう。
無料一括査定はこちら
