不動産売却で確定申告は必要？節税特例の条件と書類の作成方法まで徹底解説

不動産を手放した際、「自分の場合は確定申告が必要なのか」「何から準備すればいいのか」と不安を感じる方は少なくありません。

結論からいえば、不動産を売ったときに確定申告が必要かどうかは、売却によって利益が出たかなど、個々の状況によって異なります。

本記事では、不動産売却時に確定申告が必要なケースとそうでないケースの違いから、税負担を軽くするための特例、さらに書類の準備から作成方法まで解説します。

「自分の場合、確定申告は必要なのか？」と迷っている方は、この記事を通して正しく理解し、スムーズに手続きを進めていきましょう。

不動産売却後の確定申告の要否

不動産を売却した場合、多くのケースで確定申告が求められます。

ただし、売却の内容や利益の有無など、一定の条件を満たせば申告が不要になるケースも存在します。

ここでは、不動産を売却した際に自分が申告すべき対象なのかを判断するための基準を詳しく解説します。

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不動産売却時に確定申告が必要になるケース

不動産を売却した際、下記の場合は確定申告が必要です。

【売却益（譲渡所得）が発生した場合】

譲渡所得とは、不動産を売却して得た利益のことです。
「売った価格」が「買った価格＋経費」を上回った場合に発生します。
売却時は、不動産会社に譲渡所得が出るか確認しておくと安心です。

【取得費が不明な場合】
相続などで取得費がわからない場合は、「概算取得費（売却価格の5％）」で計算して申告します。
この場合、多くは利益が出ている計算になるため申告が必要です。

【税金の特例を利用する場合】
次のような税の特例を利用する際も確定申告が必要です。
特例を使うことで税額が「ゼロ」になる場合でも、その事実を税務署に申告する義務があります。

・居住用財産の3,000万円特別控除
・10年超所有軽減税率
・相続空き家の3,000万円特別控除

特例を使う場合は、利益が出てないように見えても申告を忘れないようにしましょう。

不動産売却時に確定申告が不要なケース

不動産を売却したからといって、必ずしも税務署への報告が求められるわけではありません。

下記の条件を満たす場合には、所得税や住民税の申告手続きを省略することが可能です。

ただし、購入時より安く売っても、建物の価値が減少する「減価償却」の影響で、税務上は譲渡所得が生じることがあります。

申告しないと後述する「延滞税」や「無申告加算税」が課される恐れがあるため注意が必要です。

また、売却で損失が出た場合でも、一定の条件を満たせば「損益通算」という制度によって他の所得（給与など）から引いて税負担を軽減できることがあります。

この制度を使う際にも確定申告が必要なので、損失が出た場合もメリットを確認して手続きしましょう。

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不動産売却時で利用できる5つの特例

不動産を売却する際に一定条件を満たすことで、税金の大幅な軽減が期待できる特例を利用できます。

節税効果が非常に高いため、自分がどの特例に該当するかをしっかり把握しておきましょう。

ここでは、特によく利用される5つの特例・控除をご紹介します。

居住用財産の3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）を売却した際に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

この制度は、一定の条件を満たせば、売却時に譲渡所得が発生しても3,000万円まで非課税になるという仕組みです。

この制度を適用するためには、確定申告の際に「譲渡所得の内訳書」を添えて申請を行う必要があります。

【注意点】

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10年超所有軽減税率の特例

10年以上所有していたマイホーム（居住用財産）を売却する際、譲渡所得に軽減税率が適用される制度です。

通常、5年超の所有（長期譲渡所得）の場合は税率20.315％ですが、この特例を使うと6,000万円以下の部分が14.21％に軽減されます。

さらに、「居住用財産の3,000万円特別控除」とも併用できるため、非常に大きな節税効果が見込めます。

詳細は、国税庁のホームページ「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」をご確認ください。

相続空き家の3,000万円特別控除

相続や遺贈で取得した「被相続人の自宅や敷地」を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

この制度は、相続した実家を放置せず活用することを促進する目的で作られました。

適用を受けるためには「昭和56年5月31日以前に建築された建物であること」や「耐震基準を満たすか更地にして売却すること」などといった一定の条件を満たさなければなりませんが、認められれば大きな節税効果が見込めます。

相続した古い不動産を処分する予定がある方は、国税庁のサイト等で最新の適用期間や要件を必ずチェックしておきましょう。

詳細は、国税庁サイトの「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」をご確認ください。

買い換え特例

不動産を売却した後に新しいマイホームを購入する場合、一定条件を満たすと譲渡所得税の納付を「将来新居を売却するときまで先送りにできる（繰り延べられる）」制度です。

【注意点】

詳細は、国税庁サイト内の「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」のページをご確認ください。

取得費加算の特例

相続した土地・建物を、相続税の申告期限から3年以内に売却する場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度です。

取得費を増やすことで譲渡所得（利益）を圧縮し、所得税の負担を軽減できます。

相続税を納付しており、かつ早期の売却を検討している場合には、非常に有効な節税手段となります。

詳細は、国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」をご確認ください。

確定申告に必要な書類リスト

不動産売却をした際には、申告時期になって慌てないよう、早めに必要書類を集めておくことが大切です。

書類によっては役所や不動産会社への問い合わせが必要になるため、余裕を持って準備しましょう。

基本となる共通書類と、特定の条件下で必要になる書類に分けて紹介します。

【全員共通】必ず準備すべき書類

譲渡所得の申告を行うすべての方が、基本的に用意しておくべき書類は下記のとおりです。

※e-Taxでの申告時には、一部の書類の添付が省略できる場合があります。

【特例利用時】追加で必要な書類

前述した「居住用財産の3,000万円特別控除」や「相続空き家の3,000万円特別控除」などを使う場合は、追加で下記の書類が必要になることがあります。

利用する特例によって、揃えるべき書類が異なります。
国税庁のチェックシートなども活用し、漏れがないか確認しましょう。

参考：「令和７年分　資産課税（譲渡所得・贈与税）関係チェックシート」-高松国税庁

不動産売却でおさえておきたい譲渡所得税の計算方法

確定申告をするにあたって、自分が納めるべき税額がいくらになるのかを把握しておく必要があります。
ここでは、特に重要となる譲渡所得税（所得税・住民税）の計算方法を解説していきます。

1.譲渡所得を求める（売却価格から経費を引く）

まずは、課税対象となる「利益（譲渡所得）」を算出します。
計算式は下記のとおりです。

譲渡所得＝譲渡金額（売却価格）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

土地・建物の場合は、建物の「減価償却費」を考慮して取得費を計算する必要がある点に注意しましょう。

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2.譲渡所得に税率を乗じて譲渡所得税を算出する

譲渡所得が計算できたら「譲渡所得税」を算出します。

譲渡所得税の計算式は、下記のとおりです。

譲渡所得税＝譲渡所得×税率

譲渡所得にかけ合わせる税率は、不動産を売却した年の1月1日時点で「所有期間が5年を超えているか」で決まります。

※所得税率には、復興特別所得税（基準所得税額の2.1％）が含まれています。

税率に約2倍の差があるため、売却のタイミングが「5年の壁」をわずかに超えるかどうかで、納税額が数十万円～数百万円単位で変わることがあります。

【実例】譲渡所得税の計算シミュレーション

実際に、下記の条件でシミュレーションしてみましょう。

1.譲渡所得を求める（売却価格から経費を引く）
5,000万－（3,200万＋200万）＝1,600万円

2.譲渡所得税を求める（譲渡所得に税率を乗じる）
1,600万×20.315％＝325万400円

このケースでは約325万円を納税することになります。
ここに「3,000万円特別控除」が適用されれば、所得がゼロとなり税金もかかりません。

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【記入例あり】不動産売却時の確定申告書の作成方法

必要書類が揃い税額のイメージがつかめたら、いよいよ書類の作成に取り掛かります。

ここでは、譲渡所得の内訳書と確定申告書の具体的な書き方を解説します。

譲渡所得の内訳書の作成方法

まず作成すべきは「譲渡所得の内訳書」です。

これは申告書第三表に記入する「もとの数字」を作るための書類で、1から5面まであります。

ここでは、基本となる1から3面までの記入例をご紹介します。

【譲渡所得の内訳書 1面】

1面には、申請者の氏名・住所・電話番号・職業などを記入します。

「相続空き家3,000万円特別控除」の適用を受ける場合は、用紙左下の「5面」の欄に「○」をつけるのを忘れないようにしましょう。

出典：「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】」-国税庁 を加工して作成

【譲渡所得の内訳書 2面】

2面では、売買契約書の内容をもとに下記の情報を記入します。

・売却した不動産の所在地
・土地や建物の種類・面積
・土地や建物の利用状況
・売買契約日や引き渡し日
・持分割合 ※共有の場合
・買主の氏名・住所・職業
・譲渡価格
・代金の受領状況
・売却した理由

出典：「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】」-国税庁 を加工して作成

【譲渡所得の内訳書 3面】

3面には、下記の内容を記入します。

・譲渡された土地、建物の購入代金
・不動産の購入先、支払先、購入・建築年月日・購入・建築代金
・減価償却費
・取得費
・譲渡費用
・譲渡所得金額の計算

出典：「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】」-国税庁 を加工して作成

譲渡所得税額は、こちらの書類に記入した計算結果によって決まるため、不備がないように気をつけましょう。

【譲渡所得の内訳書 4面・5面】

4面は「買い換え特例」の適用を受ける場合に使用します。

買い換えたマイホームの所在地や種類、面積などを記入していきます。

また、買い換え特例を利用した場合は、譲渡所得金額の計算もこちらの書類に記入します。

出典：「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】」-国税庁

5面は「相続空き家の3,000万円特別控除」の適用を受ける場合に使用します。

被相続人の居住用家屋や敷地の情報、被相続人の氏名や死亡年月日などを記入していきます。

出典：「譲渡所得の内訳書（5面）」-国税庁

確定申告書の作成方法

譲渡所得の内訳書への記入が終わったら、次は確定申告書の記入を行います。
不動産売却の申告では、通常の第一表・第二表に加え、「第三表（分離課税用）」が必要不可欠です。

ここからは、それぞれの記入例と共に作成方法を解説します。

【確定申告書 第一表】

第一表は、不動産売却の利益だけでなく、給与所得などすべての所得をまとめて最終的な納税額を算出する「表紙」のような役割を持つ書類です。

主に下記の項目を記入・確認します。

・収入金額・所得金額
・所得から差し引かれる金額
・税金の計算

出典：「申告書第一表【令和７年分用】」-国税庁 を加工して作成

ここで特に重要なのが右側上部の「税金の計算」欄です。
後述する第三表で計算した「総合課税」と「分離課税」の所得税を合算して最終的な納税額を算出します。

【確定申告書 第二表】

第二表は、第一表に記載した数字の「根拠」を示すための書類です。

出典：「申告書第二表【令和７年分用】」-国税庁 を加工して作成

「所得の内訳」欄には、給与の支払者（勤務先）の名称や所在地、源泉徴収額を記入します。
また、右側の欄には、社会保険料控除や生命保険料控除、ふるさと納税の寄付控除などがある場合は、こちらに詳細を記入します。

【確定申告書 第三表】

不動産売却の申告において最も重要なのが、「分離課税用」の第三表です。
給与とは別に、売却益だけの税金を計算します。

出典：申告書第三表（分離課税用）【令和７年分用】-国税庁 を加工して作成

第三表には、譲渡所得の内訳書で算出した数字をもとに記入を進めます。
まず、左側の「収入金額」「所得金額」には、譲渡所得の内訳書 3面の「A 収入金額」と「E 譲渡所得金額」を転記します。

また、右側上部の「税金の計算」では、算出した所得金額に、所有期間に応じた税率（15％または30％など）をかけて税額を算出します。

書類の準備が完了したら、税務署へ提出を

必要書類の準備が整い、譲渡所得の内訳書と確定申告書の記入が完了したら、税務署に提出しましょう。

確定申告の提出期間は、不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日までと決まっています。

この期間内に忘れずに申告しましょう。

確定申告は「税務署窓口に直接提出」「郵送」「e-Taxでの電子申請」の3つの方法があります。

納税・還付も忘れずに

確定申告で納税が必要な場合は、2月16日〜3月15日の間に税務署や金融機関で支払いを行います。

振替納税を利用すれば、手続き済みの口座から自動引き落としも可能です。

給与所得者は勤務先で住民税が天引きされますが、個人事業主や自営業者は5月以降に届く納付書で納税します。

還付金がある場合は、4月上旬～5月上旬に申告時に記入した口座へ振り込まれます。

確定申告をしないとどうなる？ペナルティと「お尋ね」

「利益が出たけれど、黙っていれば知られないのでは？」と考えるのは非常に危険です。

税務署は不動産売却の事実を確実に把握しています。
ここでは、申告を怠った際のリスクと、正しい対応方法を解説します。

無申告加算税や延滞税が課されるリスク

不動産売却によって利益が出たにもかかわらず、確定申告を怠ってしまうと、罰則の対象となるため注意が必要です。

所得税法の規定により、譲渡所得税が生じた際の確定申告は国民の義務とされています。

期限内に正しく申告・納税を行わなかった場合に発生する、主な罰則（附帯税）の種類と内容は下記のとおりです。

これらの罰則を回避し、余計な出費を抑えるためにも、必ず3月15日という期限を守って手続きを完遂させることが不可欠です。

「お尋ね」が届く可能性がある

不動産を売却したしばらく後に、税務署から「譲渡所得についてのご案内（お尋ね）」という書面が届くことがあります。

売却時の所有権移転登記の情報は法務局から税務署に共有されるため、税務署は「誰が、いつ不動産を売ったか」を把握しています。

お尋ねは「申告が必要なのに忘れていませんか？」という確認のメッセージです。
受け取った場合は無視せず、速やかに必要事項を記入して返送しましょう。

利益が出ていない場合は、その旨を回答すれば終わりますが、利益がある場合は早急に「期限後申告」を行う必要があります。

ケース別不動産売却後の確定申告について

一口に不動産売却といっても、売主の立場や物件の状況によって、注意すべきポイントはさまざまあります。

ここでは、よくある特定のケースごとに、申告時にどのような配慮や手続きが必要になるのかを解説していきます。

年金受給者が不動産を売却した場合の確定申告

年金を受け取っている方でも、不動産の売却によって譲渡所得が生じた場合は、確定申告を行わなければなりません。

不動産を売却して得た譲渡所得は、将来の年金受給額に直接影響することはありません。

ただし、所得の増加によって保険料は上がる可能性がある点には注意が必要です。

前年の所得額に応じて次の保険料が変動するため、不動産売却後に負担が増えるケースもあります。

・自営業者や年金生活者が加入する「国民健康保険」
・75歳以上の方が加入する「後期高齢者医療制度」

これらの保険料は、年金から自動的に差し引かれる仕組みのため、結果として「年金の支給額が減った」と感じる方もいるかもしれません。

専業主婦の方が不動産を売却した場合の確定申告

収入のない専業主婦の方が「親から相続した土地」などを売却し、譲渡所得が発生した場合でも確定申告は必要になります。

この場合、夫の所得と合算することはできず、所有者本人（妻）が申告書を作成します。

また、譲渡所得が48万円を超える場合、一時的に夫の「扶養」から外れる可能性があるため、家族全体での収支を確認しておくことが大切です。

海外不動産を売却した場合の確定申告

日本に居住している方が海外に所有している不動産を売却した場合でも、日本国内で確定申告を行う必要があります。

ただし、海外での売却によって現地でも課税されるケースがあります。

そのような場合、日本と海外の双方で税金が課される「二重課税」の状態になってしまう恐れがあるのです。

外国で所得税にあたる税が課される際には、この二重課税を避けるために「外国税額控除」の手続きを行う必要があります。

外国税額控除を受けるには、定められた計算方法に基づいて控除額を算出し、必要な書類を確定申告書に添付することが求められます。

参考：外国税額控除を受けられる方へ（居住者用）-国税庁

自分で申告？税理士に依頼？状況別おすすめ方法

確定申告を「自分で行うか」「税理士に依頼するか」で迷う方も多いでしょう。

どちらにするか迷った際は、売却内容のシンプルさや、控除の有無・件数によって最適な方を選びましょう。

ここでは、状況別にどちらの方法が向いているのかを具体的に解説します。

自分でできるケース｜単純な売却や控除1件のみ

売却した不動産が1件のみで、譲渡所得の計算や控除の内容が単純な場合は、自分で確定申告を行うことも可能です。

例えば、マイホームを売却して「3,000万円の特別控除」だけを利用するケースなどが該当します。

国税庁のホームページでは申告書作成コーナーがあり、ガイドに沿って入力すれば申告書を作成できます。

ただし、提出後に書類の記載漏れが見つかると修正に手間がかかるため、最終送信の前に必ず内容を細かくチェックしましょう。

税理士に頼むべきケース｜複数の物件売却や相続が絡む売却など

下記のようなケースでは、税理士への依頼がおすすめです。

・複数の不動産を売却した
・相続や贈与を経て取得した物件を売却した
・取得費が不明で計算が複雑
・長期・短期譲渡などの判定が難しい

これらの状況は、計算の誤りや特例の適用ミスが起きやすく、結果的に税負担が増えるリスクがあります。

専門家である税理士に依頼することで、適切な控除の適用や節税対策まで含めたサポートを受けられます。

また、税理士費用の相場は5万～10万円程度です。

物件の数や内容が複雑な場合は、10万円を超えるケースもありますが、プロに依頼することで「控除の適用漏れによる損」を防ぎ、万が一の税務調査にも備えられるという大きなメリットがあります。

不動産売却時の確定申告についてよくある質問

不動産の売却にともなう確定申告では、判断に迷う場面が多々あります。

ここでは、よくある疑問とその回答をご紹介します。

手続きを円滑に進め、後から「知らなかった」と後悔しないための予備知識としてご活用ください。

所得が20万円以下なら申告不要って本当？

サラリーマンなどで副業所得が20万円以下の場合、所得税の申告は不要というルールがあります。

このルールに則り、不動産売却による譲渡所得とほかの所得との合計が20万円以下であれば、申告不要です。

しかし、20万円を超える場合、所得税が発生するため申告が必要です。

また、万が一所得税の申告が不要なケースでも、住民税については「20万円以下」の免除ルールがないため、自治体への住民税申告が必要になる点に注意してください。

サラリーマンの年末調整では不動産売却はカバーできない？

はい、カバーできません。

勤務先で行う年末調整は、あくまで「給与所得」に基づいた税額計算です。
不動産の売却による「譲渡所得」は分離課税という別の計算枠組みになるため、会社員であっても個人で確定申告を行う必要があります。

不動産売却後は確定申告を忘れずに！

不動産を売却した場合、基本的には確定申告が必要です。

特に譲渡所得が発生した場合や、税金の特例を使って節税したいときは、必ず期限内に申告を行いましょう。

確定申告では、必要書類の準備や記入方法の正しい理解が欠かせません。

準備が不十分だと、書類が揃わなかったり、記入に時間がかかって申告期限に間に合わなくなったりすることもあります。

そのようなトラブルを防ぐためにも、まずは本記事を参考に手順や書類をチェックし、早めの初動を心がけてください。

複雑なケースや不安がある場合は、税理士など専門家に相談するのも賢い選択です。

正しく申告を終えて、納得のいく売却を完遂させましょう。