「マイホームを売却する予定だけど税金ってどうなるの?」「投資用マンションを売りたいけど確定申告って必要なの?」と疑問に思っている人も多くいます。結論からいうと「確定申告が必要な人」と「不要な人」がいます。

そこで、今回は不動産売却に関わる税制上の注意点について分かりやすく解説します。

そもそも確定申告って何?

確定申告とは課税対象となる所得のあった人が、1年間の所得額を税務署に対して自己申告して税金を納める手続きのことをいいます。個人の所得を計算する期間は毎年1月1日~12月31日のあいだです。

この期間に発生した課税所得に対して、翌年の2月16日~3月15日の1カ月のあいだで税務署に対して所得を申告して税金を納付します。課税所得となる主な所得は

「配当所得」「事業所得」「給与所得」「譲渡所得」「雑所得」

などです。このなかで、不動産の売却に関わる所得は「譲渡所得」になります。

課税対象となる所得のあった人が自己申告により税金を収める

つまり、不動産の売却に関して何らかの所得がある場合は確定申告が必要となります。

確定申告とよく似た言葉に「年末調整」というものがありますが、これは給与所得者に当てはまるものです。サラリーマンやOLなど会社に雇用されている人は毎月、所得税を給料から天引きされています。この天引きはあくまでも概算であり、各種控除などを反映していない数字です。そこで、毎年11月~12月に正確な課税額を計算し直す必要があります。これを年末調整と呼ぶのです。

給与所得者はこの年末調整によって税金を支払っているので基本的に確定申告の必要はありません。ただし、不動産の譲渡所得など普段の給与所得とは別個の収入があったときは確定申告が必要になります。

確定申告が必要な人と不要な人

確定申告が必要な人は、簡単にいうと「不動産売却による売却益がある人」です。

ここで注意してほしいのは「売却額」ではなく「売却益」に対して課税があるということです。つまり、マイホームを1,000万円で売却した場合、1,000万円が課税対象となるのではなく売却額から「取得費用」と「譲渡費用」が控除された金額が課税対象となります。

したがって、計算式としては

【売却額-取得費用(購入費用)-譲渡費用=課税譲渡所得】

です。ここでいう「取得費用」とは、購入費用から「減価償却費用」を差し引いた金額です。

減価償却費用とは、経年劣化によって減少する不動産の資産価値を金銭に引き直して毎年控除しておくことを指します。経年劣化が対象となるので減価償却が計上されるのは建物だけです。土地に経年劣化の概念はないので減価償却費用は計算されません。減価償却費用は不動産の購入費用に耐久年数に応じた償却率を乗じることで算出されます。

たとえば築10年・耐久年数39年のマンションを2,000万円で購入した場合

【2,000万円×0.026(償却率)=52万円】

が減価償却費用になります。

また、不動産の売却には「譲渡費用」も必要です。譲渡費用とは「不動産仲介の手数料」のことをいいます。仲介手数料は基本的に

「売却額×3%+6万円」

が一般的です。2,000万円の物件であれば

【2,000万円×3%+6万円=66万円】

になります。この譲渡費用と減価償却費用を売却額から差し引いた額が課税対象となる譲渡所得です。上記の例では

【1,000万円(売却額)-1,948万円(購入費用-減価償却)-66万円(仲介手数料)=-1,014万円】

となります。この金額がプラスになる人は確定申告が必要です。

譲渡所得に対する課税金額の計算方法

確定申告が必要になるのは譲渡所得がプラスになる人ですが、プラスになった譲渡所得に対して「所有期間による税率」を乗じた金額が実際の課税金額となります。譲渡所得に課税される税金は「所得税・復興特別所得税」と「住民税」ですが、不動産の所有期間に応じて適用される税率が異なります。

税率は所有期間が5年以下の場合、所得税30%・住民税9%、5年以上の場合所得税15%・住民税5%です。

確定申告が必要になるのは譲渡所得がプラスになる人

具体的な例で示すと3,000万円で購入したマンションを3,500万円で売却した場合で減価償却費用を200万円、仲介手数料を120万円とします。計算式は

【3,500万円(売却額)‐2,800万円(購入費用-減価償却)-120万円(仲介手数料)=580万円】

で、580万円が課税譲渡所得となります。この580万円に所有期間に応じた税率を乗じると実際の納税金額となります。

5年以下の場合は【所得税:580万円×30%=174万円、住民税:580万円×9%=52万円】
5年以上の場合は【所得税:580万円×15%=87万円、住民税:580万円×5%=29万円】

合計すると3,000万円で購入したマンションを3,500万円で売却すれば、5年以下の場合は「226万円」、5年以上の場合は「116万円」の課税金額となります。

マイホーム売却の場合は特別控除を受けられる

売却益がプラスになる人でも「居住用財産(マイホーム)の売却」の場合は3,000万円の特別控除を受けられる可能性があります。政府は不動産売却の流動性を確保する政策の一環として、居住用財産の売却をした場合、条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除する特例措置を行っています。上記の例で解説すると

【3,500万円(売却額)-2,800万円(購入費用-減価償却)-120万円(仲介手数料)-3,000万円(特別控除)=-2,420万円】

となり、課税譲渡所得はマイナスになるので確定申告の必要がなくなるのです。

一般的に、3,000万円規模の居住用住宅が購入時以上に値上がりすることはほとんどありません。家の近くで駅や大規模施設の新たな開発が行われる予定がある場合などは値上がりする可能性もあります。しかし、そのような状況は稀であるためマイホーム売却時に税金はかからないのが一般的です。

特別控除の適用条件は「現に居住している家屋とその敷地」もしくは「転居してから3年後の12月31日まで居住していた家屋とその敷地」です。特定の親族や同族経営の会社への譲渡などは対象外となります。

また、災害によって家屋が滅失した場合は災害のあった日から3年を経過する日の年の12月31日までであれば条件を満たします。

【不動産売却の3000万円の特別控除について知っておくと】

確定申告に必要な書類

確定申告に必要な書類は大きく分けて「税務署で入手する書類」と「自分で用意する書類」の2つに分かれます。

まず、税務署で入手する書類は

「確定申告書B様式」「分離課税用の確定申告書」「譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)」

です。確定申告書には給与所得者用のA様式と個人事業主用のB様式がありますが、基本的にB様式を使用します。分離課税用の確定申告書は、給与所得の課税と切り離して税額を決定するために必要な書類です。

譲渡所得の内訳書とは

「不動産の所在地」「面積」「売却金額」

などを記入する書類になります。売却時の基本的な情報を記入することになるので事前に調べておきましょう。次に、自分で用意する書類についてですが

「不動産売却時の売買契約書」「不動産購入時の売買契約書」「仲介手数料、印紙税などの領収書」「登記簿謄本」

が必要になります。

不動産を売却・購入したときに交わした売買契約書は必須の書類ではありませんが、添付していないと税務署から確認の連絡が入る場合があるので提出しておいたほうが良いでしょう。仲介手数料・印紙税などの領収書はコピーを取って用意しておきます。

最後に、売却した不動産の地域を管轄する法務局で登記簿謄本を取得します。法務局に出向き必要事項を申請書に記入すれば取得可能です。

確定申告の時期と手続きの流れ

確定申告は毎年2月16日~3月15日のあいだに行われます。この期間内に申告と納税の両方を行います。1カ月ほどしかないので、事前に納税金額の計算と必要書類を準備しておくことが大切です。

確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。青色申告は月毎の正確な帳簿を提出する申告方法で、提出書類の作成に手間がかかる分だけ税制上の優遇措置を受けることができます。

一方、白色申告は単式簿記の簡易的な帳簿を提出する方法で青色申告を申請しない場合、自動的に白色申告として扱われます。もし、少しでも課税金額を抑えたいというのであれば青色申告を行いましょう。

確定申告の実際の流れとしては

「課税譲渡所得の計算」⇒「必要書類の準備」⇒「確定申告書の作成」⇒「税務署に提出」⇒「納付期限までに納税」となります。

課税譲渡所得の計算と必要書類は上記で説明したとおりです。確定申告書の作成は市販されている会計ソフトを使って自分で行うこともできますが、近くの税理士に依頼するほうが素早く、確実に手続きしてもらえます。1年間の所得に正しい税率をかけたり、控除を計算したりするのは慣れていなければ難しいでしょう。

各税務署には「確定申告書作成コーナー」が設けられているので、そこで分からないことは担当者に聞きながら作成する方法もあります。また、各自治体では確定申告の無料相談会などを行っているところもあるので、積極的に利用しましょう。そうして確定申告書を作成したあとは期間内に税務署に提出します。

無事に税額が確定すれば、次は納税の手続きに移ります。所得税および復興特別所得税は申告期間と同じ2月16日~3月15日が納付期間です。住民税は申告後の5月頃に納付書が送達されます。住民税に関しては一括払いか4期に分けての分割払いの2種類の支払い方法を選択できます。

早めの準備できちんと税金は納めよう

 確定申告は所得を得た人の義務です。もし申告を怠った場合、本来支払うべき納税金額に15%の無申告加算税が足された金額を請求されることになります。

この無申告加算税は納付金額が50万円以上の場合、15%から20%となり非常に負担が大きくなるので注意が必要です。さらに、明らかな所得があるのにも関わらず申告を怠ったと税務署に判断された場合は「重加算税」と呼ばれる税金が加算されます。

重加算税は納税金額の35%~45%の上乗せとなるので、加算されないように気を付けましょう。確定申告は早め早めの対応をして、期限内にきちんと納付できるように前もって準備しておくことが大切です。