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この記事でわかること ・不動産売却の3つの方法 |
住み替えや相続などが理由で不動産の売却を検討している方も多いのではないでしょうか。
大切な不動産を売却するのであれば、絶対に後悔や失敗をしたくないと思いますよね。
しかし、不動産売却がはじめてで馴染みがない方にとっては、何から始めたらいいのかわからず戸惑ってしまうでしょう。
不動産売却を成功させるには、まず正しい知識を知っておくことが重要です。
本記事では、不動産売却の基礎知識や成功させるためのポイント、さらに売却するシチュエーション別の不動産売却方法をご紹介します。
これから不動産を売却したいと考えている方は、しっかり知識を身につけてから売却活動を進めていきましょう。
この記事の目次
不動産売却とは？
不動産売却とは、その名の通り個人や法人が所有している不動産を売却することです。
売却する際は、広告宣伝や内覧対応を実施して買主を見つけ、売買契約を締結し、不動産を引き渡します。
これらの流れは個人で実施することも可能ですが、専門知識が必要となるため、不動産会社に依頼することが一般的です。
不動産売却の3つの方法
不動産売却には「仲介」「買取」「個人売買」の3つの方法があります。
これから不動産を売却するためには、まずこれらの方法がどのようなものなのか理解して、状況に合わせた方法で売却する必要があります。
ここからは、不動産売却の3つの方法についてそれぞれ解説します。
仲介
「仲介」とは、売主と買主の間に不動産会社が介入して双方を取り持ち、売買契約を締結する売却方法です。
不動産会社のサポートのうえ、買主を見つけ、売買契約の締結をおこなうため、不動産に関する知識がない方でも安心して売却を進められます。
売却が完了するまでの期間は、一般的に3ヶ月から6ヶ月程度ですが、不動産の状況によっては売れ残ってしまうケースも少なくはありません。
また、後述する買取とは違い、買主への交渉などの手続きが伴うため、仲介手数料が発生します。
手間や費用がかかってしまう一方で、相場に近い価格で売却できることが多いため、できるだけ高く売却したい人におすすめの方法です。
以下の記事では、不動産仲介業者を利用するメリットやデメリットを詳しく解説しているのでこちらもぜひご参考ください。
不動産仲介業者を利用するメリット・デメリットとは？必要性を解説
買取
「買取」とは、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう方法のことです。
不動産会社が買主となるため仲介手数料がかからないうえ、最短1週間程度で売却が完了します。
しかし、売却価格が相場の価格よりも安くなる傾向があるので、できるだけ高く売りたいと考えている場合には不向きでしょう。
このような特徴があることから、「安くても短期間で売却したい」という方におすすめの方法です。
以下の記事は、買取についてより詳しく紹介しているのでこちらもぜひお読みください。
【2025年版】不動産が早く売れる「買取」とは？仲介との違いや失敗しないコツを紹介
個人売買
個人売買とは、その名の通り不動産会社に依頼せずに個人間で不動産の売買をすることです。
前述の2つの方法と比べると用いられることが少ない方法ですが、知人や親族に不動産を売却する際などに用いられることがあります。
個人売買では、自分のペースで売買手続きを進められるほか、不動産会社を仲介していないので仲介手数料も発生しません。
しかし、通常不動産会社が作成してくれる書類等もご自身で作成する必要があるため、不動産の知識がない方がおこなうのは難しい方法といえるでしょう。
こういった特徴があることから、個人売買は「自分のペースで売買を進めたい」という場合におすすめです。
以下の記事では、個人売買のメリットとデメリットについて詳しく解説しているのでこちらもぜひ参考にしてください。
不動産の個人売買のメリットとデメリットは？
不動産売却の基本的な流れと必要な準備
不動産を売却する際は、売却方法だけでなく流れも理解する必要があります。
不動産売却の一般的な流れとかかる期間の目安は次の通りです。
査定の依頼から引き渡しまでにかかる期間は、販売活動の期間によって前後するものの、3ヶ月から6ヶ月程度が目安とされています。
ただし、買取の場合は「②媒介契約の締結」「③販売活動の実施」がないため、1ヶ月以内に売却が完了するケースが多いです。
不動産売却を検討する際は、いつまでに売却を完了させたいのかを考慮し、逆算して計画を立てるようにしましょう。
ここでは、これらの流れや準備すべき書類について詳しくご紹介します。
①不動産会社へ査定を依頼
不動産の売却を依頼する際は、まずWebや電話などで不動産会社に問い合わせ、査定の依頼をします。
査定には、以下2つの方法があります。
・簡易査定：物件情報やデータを参考にして査定額を算出する方法
・訪問査定：不動産会社の担当者が現地に赴いて調査をし、査定額を算出する方法
これらの査定方法で出た結果から、実際に不動産を売り出す際の価格を決めていきます。
また、査定時には以下の書類が必要となるため忘れずに用意しましょう。
| 書類名称 | 詳細 |
|---|---|
| 登記済権利証または登記識別情報 | 不動産の所有者であることを明らかにするための書類。法務局・オンライン申請で取得可。 |
| 確定測量図 | 土地の境界が確定していることを証明するための書類。法務局・オンライン申請で取得可。 |
査定方法の詳しい内容については、以下の記事で紹介しているのでこちらもぜひご参考ください。
不動産査定とは？査定の流れと査定時にチェックされる3つのポイント
②媒介契約の締結
査定をして、査定額に納得できた場合、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼するための契約で、以下3つの種類があります。
媒介契約には、それぞれ契約内容によって特徴が異なります。
そのため、自分に合った契約を選択するようにしましょう。
また、媒介契約時には以下の書類が必要となります。
| 書類名称 | 詳細 |
|---|---|
| 本人確認書類 | 運転免許証やマイナンバーカードで可。 |
| 建物図面 | 不動産会社が広告を作成する際に必要となる。法務局・オンライン申請で取得可。 |
| 確認済証や検査済証 | 建物が建築基準法の基準を満たしているか証明することができる書類。紛失した場合は建築会社に要問合せ。 |
| 耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書 | 耐震診断結果やアスベストが使用しているかどうかわかる書類。調査完了後に業者から取得済み。 |
以下の記事では、3つの媒介契約の特徴についてさらに詳しく紹介しています。
選択する際の参考にしてみてくださいね。
どれがいい？3種類の媒介契約をプロが徹底解説
③販売活動の実施
媒介契約を締結した後は、販売活動を実施します。
販売活動では、具体的に以下のような活動が行われます。
・不動産会社のホームページやポータルサイトへの掲載
・レインズへの登録
・チラシの配布
・住宅情報誌への掲載
・オープンハウスの開催
・内覧対応
・問い合わせ対応
これらの活動を通じ、購入希望者を募ります。
④売買契約の締結
販売活動をおこなった結果、買主が決定したら、不動産会社を通じて買主と売買契約を締結します。
売買契約締結時には、以下の書類が必要となるのでこちらも忘れずに用意しましょう。
| 書類名称 | 詳細 |
|---|---|
| 付帯設備表や告知書 | 物件の設備や周辺環境や不具合などを記載するための書類。不動産会社から受け取り、売主が記入する。 |
| 実印 | 売買契約書に押印するために必要。 |
⑤決済・不動産の引渡し
売買契約の締結後は、いよいよ決済と不動産の引渡しをおこないます。
この際、買主から売買代金を受け取るのとあわせて、固定資産税などの売却する不動産に関する費用の精算も実施します。
決算が済み次第、買主に不動産を引き渡します。
この際にもいくつか書類が必要となります。
| 書類名称 | 詳細 |
|---|---|
| 登記済権利証または登記識別情報 | 所有権の移転に必要な書類。査定時だけでなく引渡し時にも必要。 |
| 固定資産税や都市計画税の納税通知書の写し | 税金を精算する際に必要な書類。毎年4～5月頃に郵送される。 |
| 固定資産評価証明書 | 登録免許税の計算に必要な書類。不動産の所在地の役場で取得可。 |
| 住民票の写し | 登録免許税の計算に必要な書類。役場の窓口やコンビニのコピー機で取得可。 |
| 印鑑証明書 | 役場に登録された実印であることを証明する書類。役場の窓口やコンビニのコピー機で取得可。 |
| 確定測量図や境界確認書 | 土地の境界が確定していることを証明するための書類。査定時だけでなく引渡し時にも必要。 |
| 抵当権抹消書類 | 住宅ローンが完済していない場合に必要。金融機関で取得可。 |
⑥確定申告
不動産を売却して譲渡所得（利益）が発生した場合は、確定申告をおこないます。
確定申告は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間におこなう必要があるので、忘れないようにしましょう。
また、譲渡所得が発生しなくても、税制優遇制度の適用を希望する場合も確定申告は必要です。
確定申告の詳しいやり方や税制優遇制度については、以下の記事で詳しく紹介しているのでこちらもご確認ください。
不動産売却の確定申告は必要？不要なケースと必要書類・やり方も解説！
不動産売却時の税金の特例をプロが解説！
不動産売却にかかる費用と税金
不動産売却では、売却によって資金が入るだけではなく、手続きへの費用や税金もかかります。
ここからは、不動産の売却時にかかる費用や税金とその目安についてご紹介します。
どんな費用や税金がどれくらいかかるのかを事前に把握し、売却時の出費をイメージしておきましょう。
不動産売却にかかる費用
不動産売却にかかる費用は次の通りです。
| 費用 | 支払いが必要になるケース | 金額の目安 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 不動産仲介業者に売却を依頼した場合 |
400万円超：（取引額×3%＋6万円）＋消費税 200万～400万円以下：（取引額×4%＋2万円）＋消費税 200万円以下：（取引額×5%）＋消費税 |
| 抵当権抹消費用 | 住宅ローンが残っている場合 | 15,000円〜20,000円程度 （司法書士に依頼する場合） |
| ローン一括返済手数料 | 住宅ローンが残っている場合 | 10,000円〜50,000円程度 （金融機関によって異なる） |
| 測量費 | 隣地との境界が不明瞭で土地家屋調査を依頼した場合 |
現況測量費：10万〜20万円程度 確定測量費（立ち会いあり）：50万～90万円程度 ※約100平米の土地に対した費用 |
| 解体費 | 更地にして土地を売却する場合 | 木造：4万〜5万円/坪 鉄筋コンクリート：7万〜8万円/坪 |
| ハウスクリーニング費用 | 内覧に向けて住居内の掃除が必要な場合 | クリーニングする箇所や広さによる |
| 引越し費用 | 居住中の家を売却し引越しをする場合 | エリアや時期による |
不動産売却にかかる税金
不動産売却にかかる税金は次の通りです。
| 税金 | 支払いが必要になるケース | 金額の目安 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 売買契約書を作成する際に必ず発生 | 1枚につき200円〜48万円（売却価格によって異なる） ※軽減税率適用 |
| 譲渡所得税 （所得税+住民税） |
不動産を売却して譲渡所得（利益）が発生した場合 | 保有期間が5年以下：譲渡所得の39.63％ 【内訳】所得税：30.63％ 住民税：9％ 保有期間が5年超：譲渡所得の20.315％ 【内訳】所得税：15.315％ 住民税：5％ |
不動産売却にかかる費用や税金はケースによって差はあるものの、不動産売却価格の3〜7％が相場とされています。
売却を決めたからといってすぐに必要になるわけではありませんが、いつでも支払えるように見通しをもっておきましょう。
上記で紹介した費用や税金については、以下の記事でさらに詳しく紹介しているのでこちらもぜひ確認してみてくださいね。
不動産売却にはどんな費用がかかる？手数料の目安や計算法を一覧で紹介
不動産売却を成功させるための4つのポイント
初心者の方でもスムーズに不動産を売却するためには、事前の情報収集が重要です。
ここでは不動産売却を成功させるための4つのポイントをご紹介します。
・余裕を持って売却活動を行う
・売却活動を始める前に相場を調べる
・信頼できる不動産会社を選ぶ
・不動産一括査定サービスを利用してみる
余裕を持って売却活動を行う
不動産売却を始める際は、期間に余裕を持つことが重要です。
余裕のある売却スケジュールを立てないと、複数の不動産会社を十分に比較することができず、結果的に安い価格で売却することになってしまう可能性があります。
自分の希望通りの売却価格で売るためにも、「不動産売却の基本的な流れと必要な準備」で紹介した流れをイメージしながら、売却活動は余裕を持って進めましょう。
売却活動を始める前に不動産の相場を調べる
売却の際、不動産会社や購入希望者と価格設定でトラブルにならないよう、事前に自分でも相場を調べておきましょう。
相場を調べておくことで、売却したい不動産の適正価格を理解することができます。
不動産の売却相場を調べる方法は、主に次の2つです。
・「REINS TOWER（REINS Market Information）」「不動産情報ライブラリ」などの不動産情報サイトで、売却したい不動産と条件が似ている不動産から価格を調べる
・売却したい不動産の固定資産税評価額を0.7で割る
固定資産税評価額とは、固定資産税の算出時に基準となる評価額のことです。
この評価額は、毎年4月頃に送られる固定資産税の納税通知書や市区町村の役所で入手することができる「固定資産評価証明書」で確認することができます。
また、不動産の相場の調べ方については、以下の記事でも紹介しているのでこちらも参考にしてみてくださいね。
不動産売却には相場がある！？相場を調べる方法
信頼できる不動産会社を選ぶ
信頼できる不動産会社を選ぶことで、納得のいく売却活動を進めることができます。
不動産売却がうまくいくかどうかは、不動産会社選びにかかっているといっても過言ではないので、しっかり見極めるようにしましょう。
以下の5点に着目することで、信頼できる不動産会社かどうか見極めやすくなります。
・広告宣伝に力を入れているか
・査定額の根拠を示してくれるか
・不動産の取引実績が豊富であるか
・サービスが充実しているか
・担当者が信頼できるか
これから不動産を売却することを検討している方は、必ずこの5点を押さえたうえで不動産会社選びを進めましょう。
以下の記事では、これらのポイントが具体的にどういうことなのか詳しく説明しています。
ぜひチェックしてくださいね。
不動産会社の選び方を徹底解説！不動産売却で失敗しないコツや注意点もご紹介
不動産一括査定サイトを利用する
上記で説明したような信頼できる不動産会社を効率良く探すには、不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。
複数の不動産会社に査定を依頼する際、1社ずつ依頼するのは時間も手間もかかってしまいます。
しかし、不動産一括査定サイトを利用すれば、物件情報等を一度入力するだけで簡単に複数社に査定を依頼することができます。
また、査定額だけでなく不動産会社の担当者の対応も比較できるので、信頼できる不動産会社を見つけやすくなります。
当サイトが提供する「イエイ」では、全国1,700社の不動産会社の中からあなたに最良の不動産会社を提案します。
不動産売却が初めての人でも安心して利用できるので、ぜひ一度お試しください。
シチュエーション別！不動産売却の注意点
不動産を売却するシチュエーションによっても注意すべき点が変わります。
ここでは、よくある6つのシチュエーション別に注意点を解説します。
以下のような理由で不動産を売却することを検討している方は、必ずチェックしましょう。
・住み替えの場合
・相続した不動産の場合
・離婚の場合
・転勤の場合
・金銭的な問題の場合
・事故物件を売却したい場合
住み替えの場合
住み替えの場合は自宅の売却に加えて新居を探す必要があります。
そのため、「売却」と「購入」のタイミングを考えることが重要とされています。
住み替えをする際は、以下の3つの方法で売却と購入を進めることが一般的です。
「売り先行」とは、先に自宅を売却してから新居を購入する方法です。
売却して得た資金をもとに新居を選べますが、新居が決まるまでは実家に帰ったり、一時的に賃貸物件を借りたりなど仮住まいが必要となります。
一方「買い先行」は、先に新居を購入して、買主が見つかり次第もともと住んでいた自宅を売却する方法です。
販売活動に時間をかけることができますが、買主が見つかるまでは住宅ローンが二重にかかることがあるため金銭面の負担が大きくなってしまいます。
また、売却と購入の同時決済を目指す「売り買い同時進行」という方法もあります。
仮住まいに住む必要や、二重ローンの支払いの心配がないため、上記2つの方法と比較しても金銭的な負担が少なく済みますが、売り買いのタイミングを合わせるのが非常に難しいのが実情です。
そのため、売り急いで売却価格を値下げし妥協してしまう人も少なくありません。
どのような流れで住み替えを完了させたいかを考えておき、計画的に売り買いを進めましょう。
相続した不動産の場合
相続した不動産を売却する場合、まずは名義人を確認しましょう。
不動産は、「不動産登記簿」（登記事項説明書）に記載されている名義人でないと売却することができません。
そのため、相続の場合は事前に名義変更（相続登記）をしておきましょう。
また、相続人が複数いる「共有名義」の場合は、共有者全員に売却の同意を得るか、売主個人の名義に変更する必要があります。
相続した家を空き家の状態で放置してしまうと、維持費用がかかるほか、空き巣に侵入されたり、建物が倒壊したりなど思わぬトラブルにつながりかねません。
さらに、相続した土地が活用されていない場合、固定資産税や相続税評価額が高くなり、金銭面での負担が増えてしまいます。
相続した不動産にかかる費用を抑え、トラブルを回避するためにも、なるべくスムーズに売却の手続きを済ませるようにしましょう。
以下の記事では、相続した不動産の売却方法についてより詳しく紹介しているので、こちらもぜひ参考にしてください。
相続した不動産を売却するにはどうする？売却の流れや減税措置についてもご紹介
離婚の場合
離婚がきっかけで不動産を売却する場合は、所有している不動産が財産分与の対象になるかを事前に調べましょう。
財産分与とは、婚姻後に夫婦2人で築いた財産を離婚する際に分配することです。
財産分与の対象になるものは、現金・預貯金といった金銭だけでなく不動産も対象です。
婚姻後に購入した不動産を売却する場合は、ローンの残債額を上回る金額で売却ができれば残金は財産分与で分けることができます。
しかし、売却額がローンの残債額を下回る場合は、預貯金などから補填しないと売却できないため注意が必要です。
所有している不動産が財産分与の対象なのか調べるのと合わせて、不動産を売却してローンを完済できるかも査定を依頼して判断するとよいでしょう。
離婚時のローンについて知りたい方は、こちらの記事で詳しく紹介しています。
離婚時の住宅ローンはどうすれば？財産分与や返済方法について
また、離婚などデリケートな理由で不動産を売却する場合は、親身にサポートしてくれる担当者に依頼するのがおすすめです。
「イエイ」の一括査定サービスでは、査定額だけでなく不動産会社の担当者の対応や人柄も比較することができるので、安心して不動産を売却したい方はぜひご活用してみてくださいね。
転勤の場合
急な転勤が理由で売却を考える場合は、段取りよく的確に売却をサポートしてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。
今後戻ってくる可能性も含め、賃貸にするのか売却するかを判断し、不動産会社と相談しながら今後の方針を決めましょう。
また、どうしても時間がなくできるだけ早く売却をしたいと考えている場合は、買取を検討するのもおすすめです。
買取の場合、売却価格が相場よりも安くなってしまう傾向がありますが、不動産会社が直接不動産を買い取るため、売主が買主を探す手間を省くことができます。
いずれの手段を選択する場合でも、必ず売却を進める前に売却方針をしっかり考えるようにしましょう。
金銭的な問題の場合
「収入が減って生活が苦しい」など、金銭的な問題が理由で不動産売却を考えている場合は、「買取」を検討しましょう。
買取は売却価格が相場よりも安くなってしまうものの、短期間で現金化することができます。
そのため、「すぐにまとまったお金がほしい。」というケースには最適な手段といえるでしょう。
事故物件を売却したい場合
事件や事故、孤独死などで事故物件となってしまった不動産を売却したいと考えている方もいるでしょう。
このような物件は、亡くなった状況によって事故物件に該当するか決まります。
例えば、病死や老衰の自然死、日常生活での転倒事故などによる不慮の死が起きた物件の場合は、売却価格が1割から2割程度安くなる傾向があります。
このケースの場合は、売却時に買主への告知義務がないため事故物件に該当しません。
しかし、人が亡くなったことを告げずに売却したことがきっかけでトラブルに発展することもあるので注意が必要です。
また、自殺が起きた物件の場合は3割前後、他殺など心理的な嫌悪感を与えやすい事件が起きた物件の場合は5割前後と通常の売却価格よりも大幅に安くなる傾向があります。
このような物件を売却する場合は、ハウスクリーニングやリフォームをおこなったり、家を取り壊して土地だけで売り出したりすることを検討するのが有効です。
以下の記事では、事故物件の売却方法についてより詳しく解説していますので、こちらもぜひ参考にしてみてくださいね。
事故物件の売却方法を解説！告知義務や価格相場は？失敗しないポイントもご紹介
不動産売却に関するよくある質問
ここからは、上記で解説しきれなかった不動産売却に関する細かい疑問点についてご紹介します。
不安な点を解消し、安心して不動産売却を進めていきましょう。
不動産を売るタイミングっていつがいいの？
不動産はどのタイミングでも売ることが可能です。
しかし、時期や築年数を考慮することで、スムーズかつ高い金額で売れやすくなります。
例えば、企業の新年度、学校の入学式が始まる前の1月から3月頃の時期は、新生活に伴い新しく家を購入する人も多いです。
そのため、この時期を狙って不動産を売却するとスムーズに売れやすい傾向があります。
また、できるだけ高く売却したいのであれば、築年数も考慮しましょう。
不動産は、築年数が浅ければ浅いほど高く売れやすい傾向があります。
国土交通省が公表した「中古住宅流通、リフォーム市場の現状市場の現状」によると、築後20年前後で木造の戸建住宅の査定価格が0円近くになってしまうという結果が出ています。
出典：「中古住宅流通、リフォーム市場の現状市場の現状」-国土交通省
この結果から読み取れるように、不動産の売却を検討しているのであれば、できるだけ早めに売却に向けた行動に移したほうがよいでしょう。
不動産の査定にお金はかかるの？
不動産の査定には、不動産会社がおこなう無料の査定と不動産鑑定士がおこなう有料の査定の2種類があります。
しかし、個人で不動産を売却するのであれば、不動産会社がおこなう無料査定で十分です。
不動産鑑定士による査定は、法人間で不動産取引をする際や裁判所に提出するための証拠が必要な際におこなわれることが多いです。
そのため、ただ不動産がどれくらいの価格なのか知りたいだけであれば、不動産会社の査定を依頼しましょう。
不動産会社による査定が無料で受けられる理由については、以下の記事で解説しているのでこちらも参考にしてみてくださいね。
空き家の査定は本当に無料？依頼の流れや有料査定との違いを徹底解説
不動産が売れる気配がない場合はどうすればいいの？
不動産の売却完了までにかかる期間は、一般的に3ヶ月から6ヶ月程と言われています。
しかし、6ヶ月を経過しても全く売れる気配がない場合は、不動産会社の販売活動に問題があるかもしれません。
例えば、不動産会社が物件情報を検索する「レインズ」や不動産情報サイトに物件情報が掲載されていなかったり、掲載内容が充実していなかったりすることが考えられます。
このような問題があった場合、不動産会社に「もっと宣伝してほしい」などとあなたの意見を伝えてみることをおすすめします。
また、不動産会社の担当者と考えが合わない場合は、別の担当者に変えてもらうことも検討してみましょう。
不動産売却の正しい知識を身につけてスムーズな売却を目指そう
安心してスムーズに不動産売却を進めるためには、不動産売却の基礎知識や注意点を正しく理解しておくことが大切です。
これから不動産を売却することを検討している方は、売却前に改めて本記事の内容を理解してから、信頼できる不動産会社に売却を依頼しましょう。
また、安心して依頼できる不動産会社を見つけるためには、複数の業者に査定依頼をしてしっかり比較することが重要です。
当サイトが提供する不動産一括査定サービス「イエイ」では、物件情報等を入力するだけで簡単に複数の不動産会社に査定の申し込みができます。
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