借地借家法には新旧があります。旧借地借家法はどちらかと言うと借家人や借地人を保護する目的で定められた法律でした。しかし、そのままでは地主人に対して不利益になるような問題が多く上がってしまったため、改定となりました。

地主様も借地人になるかたも重要な規定になりますので、しっかりと見ていきましょう。

借地借家法とは

借地借家法とは民法の賃貸借とは異なり、土地・建物の賃貸借の際、借り主と地主とのトラブルを防止するための法律になります。借地権・借家権のある不動産に適用される法律であり、借地借家に関しては民法より借地借家法を優先されます。

不当な立退きの申し入れや契約後のトラブルなど、 借地借家法を理解しておかないと交渉の際不利な立場におかれてしまう可能性があります。 その為こうした被害に遭わないためには、知識を持っておくことが重要になります。

借地借家法は借り主と地主とのトラブルを防止するための法律

民法との違い

民法の賃貸借契約とは目的物(駐車場など)を使用収益させることであり賃借人が賃料を支払い、当事者双方の合意だけで成立する契約であり契約費用は賃貸人賃借人の両者が負担する。利用できる期間は最長20年(最低期間は制限なし)。

20年経過後、火事や震災などで目的物の全てが滅失した場合や、どちらかの解約の申し入れにより契約が終了する。賃貸人は目的物の修繕義務、賃借人は賃料支払い義務があります。また、20年経過しても使用を続け、異議を述べない場合は自動的に契約更新されます。

借地借家法での借地とは、建物の所有を目的とする地上権(他人の土地を利用する権利)または土地の賃借権です。土地は購入せずに他人から借り、その土地上に家や事務所を建てる場合が当てはまります。

条件として

  • 建物所有が目的(駐車場等には適用されない) 
  • 地上権、賃借権である(無償の使用貸借には適用されない)
  • 利用できる期間は契約当初では30年以上(期間を定めない場合、または期間がそれより短い場合は30年)、最長期間は制限ありません。 更新をする場合、1回目は20年以上、2回目以降は10年以上となる。更新の期間を定めない場合は1回目は20年、2回目以降は10年になります。

更新の請求をする場合は借地上に建物が残っている場合に限ります。ただし、地主に正当な理由がある場合は、すぐに異議を述べれば更新されません。更新しない場合、借地権者は地主に対して建物買取請求権を行使できます。
※建物買取請求権とは、 借地上にある建物を地主に買い取ってもらう制度であり、 第三者に建物を売却したときなどに地主が承諾しないときにも請求できます。

また、民法と同じく法定更新もあります。借地上に建物が現存し、契約期間が過ぎた後も借り主が継続使用、 地主が正当な理由だぐに異議を述べなければ更新されます。

どうしても地主の承諾が得られない場合は、地主の承諾に代わる裁判所の許可制度があり、 借地条件を変更する場合も裁判所に仲裁を求めることができます(こちらは借地のみに適用されます)。

借家

次に借家とは、借地借家法の適用のある建物の賃貸です。アパートを借りるときなどに適用され、 使用貸借(無料で友人の家に住ませてもらうなど)や一時使用(別荘や催事場)には適用されません。つまり大家と借り主の間の法律です。

借家は借地借家法適用のある建物の賃貸

利用できる期間の制限は、1年未満の場合は期間の定めのないものとされます。つまり最低1年以上は賃貸できますが最長期間の制限はありません。期間の更新は契約期間が経過しても、自動で更新するのが原則です。

例外として期間の定めのある場合大家が、「期間満了の1年前から6ヶ月前までに正当事由をもって賃貸人が更新しない旨の通知、または条件を変更しなければ更新しない旨の通知をしたは場合終了する。」

つまり期間終了の、最低6ヶ月前には大家は借り主に通知義務があり、この時、賃貸人が借主に通知しなければ自動更新されます。期間の定めがない場合当事者はいつでも解約の申し入れをすることができるのです。

解約申し入れ

大家からの解約申し入れの場合は正当な理由が必要です。大家から借り主へ解約を申し入れる場合は申し入れから6ヶ月後に終了し、反対に借り主から大家への申し入れの場合は、申し入れから3ヶ月後に終了します。

解約申し入れの期間

ただし大家から解約の申し入れをして6ヶ月経過しても、 借り主が使用し続けている場合に大家がすぐに異議を述べなければ契約が更新されたものとみなさます。また造作買取請求権もあり、以下の場合は適用されます。

造作買取請求権

たとえば入居中に実費でエアコン等の機器を取り付けたときに、買い取ってもらう制度です。

賃貸人の許可を得て造作した場合

賃貸人から買い受けた造作の場合※造作買取請求権を行使しないという特約もあり、契約時に決めます。

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まとめ

借地借家法には民法にはない様々な制限・制度がありますが、地主・大家と借り主との関係を円滑にするためのものです。不当な請求や被害に遭わないためにも、多くの知識を身につけておくのがいいでしょう。