「いきおいで5年前にマンション買っちゃったけど、やっぱり一戸建てがいいな~」
「大きな家で暮らしたい・・」

と思っていませんか?

マンションから家(戸建て)に買い替えるには、まずはマンションの住宅ローンを完済しなくてはなりません。なぜなら、住宅ローンを完済しないと、自宅マンションを売却することはできないからです。お金を銀行から借りた時に、抵当権を設定されており、銀行に黙って、マンションを売ることができない仕組みになっているからです。

では、どのように、マンションから戸建てに買い替えればいいのでしょうか?それはマンションの売却金額で2つに方法が別れます。

①住宅ローンを完済できるパターン
②完済できない場合は、買い替えローンを使うパターン

本日はマンションから家(戸建て)の買い替え時の流れ、そして戸建てのメリットとデメリットを解説し、買い替えを検討している人に役立つ情報を解説いたします。


マンションを売るのが先か?家(戸建て)を買うのが先か?

ほとんどの方が「マンションの売り」を先行させることになります。なぜなら、マンションの住宅ローンを支払いながら、戸建て購入のための、ローンを組むには、高い年収が必要です。年間のローン負担は年収の35%以下にしなくてはいけませんから、具体的に例を出すと、下記の例になります。

◆二重ローンの例

マンションの月々のローンが10万円
購入した戸建てのローンが12万円
月々のローン合計は22万円 × 12カ月 = 年間の住宅ローン負担は264万円

==>264万円の支払が可能な年収は754万円となります。

これはあくまで、計算上の最低年収ことですから、実際は年収が1000万円ないと、二重ローンは組めないでしょう。

このように、【買いが先】つまり家を先に買ってから、マンションを売るのは年収が高い人など、資金に余裕がある人に限られます。ですからほとんどの方が、マンションから家の買い替えの場合は、売りが先行になります。

では、それを踏まえて、マンションから戸建てへの買い替えの3パターンを解説します。

マンションから家(戸建て)への買い替えの3つのパターン

まずは自宅マンションの住宅ローンの残債を確認します。そして残債の額を完済できるのか?検証してみましょう。下記の3つのパターンのどれに自分があてはまるか見てください。

※ここでは、マンションの住宅ローンを借りてないパターンは、悩む必要もないため、説明を省きます。

パターン①:マンションの売却金額 > 住宅ローン残債

住宅ローンの残債 1500万円
マンションの売却金額 1600万円
仲介手数料 55万円
諸費用 5万円

==>マンションの売却金額で、住宅ローンを返済可能のため、家(戸建て)の購入が可能

パターン②:マンションの売却金額 < 住宅ローン残債

住宅ローンの残債 1500万円
マンションの売却金額 1300万円
貯金の切り崩し 300万円(あるいは親からの援助等)

仲介手数料 55万円
諸費用 5万円

==>マンションの売却金額に貯金を充てることで、住宅ローンを返済可能のため、家(戸建て)の購入が可能

パターン③:マンションの売却金額 < 住宅ローン残債

住宅ローンの残債 1500万円
マンションの売却金額 1300万円
貯金無し

仲介手数料 55万円
諸費用 5万円

==>マンションの売却金額で住宅ローンを返済できないため、買い替えローンを検討する

 

このようにマンションから家(戸建て)に買い替える際は、まずは住宅ローンを完済できるかどうかがカギになります。パターン①と②の場合は、住宅ローンを完済できるので、買い替えのパターンとしてはスムーズです。

しかし、パターン③の場合は、買い替えローンといい、新しい家(戸建て)のローンの上に、前回のマンションのローン残債をまとめる住宅ローンです。具体的には下記の図の仕組みが買い替えローンになります。

◆買い替えローンの仕組み図

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買い替えローンは要注意

買い替えローンは、借り入れ残高も増えますし、返済期間も延ばさなくてはならないことになります。

「10年後は、今より年収もあがっているから返済は苦じゃないはずだ」
「うちの会社は安定しているし、毎年昇給がある。」

など将来の収入が増えることを前提に考えていると、リスクがあります。現在の年収をベースに将来においても無理がないような資金計画をたててください。だからといって、返済期間をむやみやたらに伸ばすのもよくありません。

買い替えを検討する人は、20代ではなく、30代から40代が圧倒的に多く、65歳以降も返済期間に入れて考えると、繰り上げ返済ができなかった場合、老後になってもパートなどで働かなくてはなりません。

資金計画を行い、買い替えの目途がたたなければ、しばらく貯金をして、また機会を改める覚悟も大切です。

マンションから家(戸建て)への買い替えのメリットとデメリット

マンションから家(戸建て)の買い替えを行う前に、一度「家(戸建て)」のメリットとデメリットを確認しましょう。筆者はマンションにも戸建てにも住んでいたので、その経験をもとに、下記にまとめてみました。

◆家(戸建て)のメリット

✔子供を広い家で育てられる
✔部屋が多く、家族のプライバシーが守れる
✔修繕費や管理費がかからない
✔収納がマンションに比べて大きい
✔建物が古くなっても土地が資産として残る
✔マンションのように上下に住民がいないので騒音の悩みが少ない
✔犬や猫の動物が飼える
✔マンションのように将来住民がいなくなり、管理が放棄されるリスクは戸建てにはない
✔土地を子供に残せる

◆戸建てのデメリット

✔普段から家のメンテナンスをしないと劣化する
✔外壁と屋根塗装が15年に一度は必要で、1回に80万円以上かかる
✔町内会などの近所付き合いが必要
✔マンションよりゴミの捨てる日が厳密
✔窓が多く、掃除が大変
✔メンテナンスを怠ると雨漏りリスクがある
✔子供が独立すると、広すぎる
✔自分の死後、空き家になると子供に迷惑をかけることも

家(戸建て)のメリットとデメリットを、細かいところから、死後のことまであげてみました。その中でもマンションと戸建ての大きな違いというのは、建物のメンテナンスを自分でやるか?管理会社が行うか?という点が最大の違いになります。

管理費や修繕費の発生しない戸建ては「マンションより費用がかからない!」と考えがちですですが、実は家(戸建て)も修繕費用は発生します。ですから戸建ては普段からマメに家のメンテナンスを行う性格の方に向いていると言えます。逆に面倒くさがり屋の場合は、戸建てよりもマンションの方が良いでしょう。

マンションから家(戸建て)の買い替えは、不動産業者で100万円もかわることも!

ここまで読んで、マンションから家(戸建て)の買い替えを決意できたら、まずは不動産業者を探します。間違っても、知らないまちの不動産業者などは避けましょう。なぜなら素人には売買に強いのか?賃貸に強いのか?管理に強いのか?不動産業者の区別などつくわけがないからです。

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