不動産を売却したいと一度は考えられた方も多いのではないでしょうか?その際にやはり気になるのは「不動産売却所得税」。不動産売却にももちろん税金がかかります。しかし不動産売却所得税がかかると言っても、不動産が購入時よりも高く売れたという場合しか関係しません。

 今回は、不動産売却時にかかる所得税と住民税の説明をはじめ、計算例をいくつか用いてわかりやすく、所得税と住民税の計算方法をご紹介します。

不動産売却時にかかる所得税と住民税

冒頭の記述通り、不動産売却に利益が出た場合のみ不動産売却所得税が発生し、利益が出た場合の所得税を課税譲渡所得税といいます。不動産売却により利益が出た分が課税対象となりますので、利益が出ていない場合税金の支払いは不要で申告も不要です。

課税譲渡所得税金額とは売却時に手に入れた利益=売却金額ではなく、その不動産を売ったり買ったりした時の手数料も含まれます。

課税譲渡所得税金額の計算式としては

課税譲渡所得税金額=①譲渡価額 − ②所得費 − ③譲渡費用 − ④特別控除

①譲渡価額=売却額

②所得費=売却した土地建物の購入価額(建物は減価償却後の価格)・購入時の仲介手数料

③売却時の費用、売却時の仲介手数料など

④個人が居住用財産を売却した場合3,000万円の特別控除があります

上記の計算式で課税譲渡所得税金額がプラスになった場合のみ住民税・所得税・復興特別所得税の支払いが発生します

※復興特別所得税は、2013年〜2037年までは復興特別所得税として所得の2.1%が加算されます

所得税と住民税を支払う時期

では次に、不動産売却所得税を支払う時期についてみてみましょう。

支払いが発生する場合

確定申告にて、課税譲渡所得税金額を申告します。確定申告時期は「売却した翌年の2月16日〜3月15日まで(曜日で異なる)」に申告を行い税金を納めます。

住民税については所得税の申告時に住民税の申告も行ったことになりますので、住民税単体での手続きの必要はありません。

住民税の納付は翌年の6月から8月・10月・翌年1月の4期に分けての納付となり、申告後に住民税納付書が届きますので金融機関でのお支払いとなります。もちろん一括での納付も可能で、手続きをすれば給与からの天引きも可能です。

所得税・復興特別所得税は確定申告をした後に一括での支払いとなります。

所得税と住民税の計算例3つ

まずは課税譲渡所得税金額の計算方法をみてみましょう。

課税譲渡所得金額=③−(①−②)−④−3,000万円(特別控除)

たとえば

①当時の土地建物の購入価格  
②建物の減価償却額    
③売却額          
1,000万円
200万円
11,500万円
④譲渡費用(仲介手数料・測量費・広告料等)  
400万円

上記の計算式で課税譲渡所得金額は

11,500万円−(1,000万円−200万円)−400万円−3,000万円(特別控除)=7,300万円

7,300万円となります。

次に税率は売却した年の1月1日現在でその不動産を所有していた期間で変わります。

所得税=
復興特別所得税=
住民税=
課税譲渡所得金額7,300万円×○%
所得税○万円×2.1%
課税譲渡所得金額7,300万円×○%

所有期間が5年以下の場合(短期譲渡所得)

所得税=
復興特別所得税=
住民税=
7,300万円×30%=2,190万円
2,190万円×2.1%=459,900円
7,300万円×9%=657万円

所有期間が5年超10年以下の場合(長期譲渡所得)

所得税=
 復興特別所得税=
住民税=
7,300万円×15%=1,095万円
1,095万円×2.1%=229,500円
7,300万円×5%=365万円

所有期間が10年超の場合(長期譲渡所得)


所得税=
復興特別所得税=
住民税=
譲渡所得6,000万円以下の部分
6,000万円×10%=600万円
795万円×2.1%=166,950円
6,000万円×4%=240万円
 譲渡所得6,000万円超の部分(1,300万円)
(7,300万円-6,000万円)×15%=195万円

600万円+195万円=795万円


(7,300万円-6,000万円)×5%=65万円

240万円+65万円=305万円

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まとめ

この計算式からわかるように所有期間が短い間に売却すると、不動産売却所得税が高くなることが分かります。所有期間が短い時期に売却する場合、不動産売却所得税を上げることで投機的取引を防止する力が働いていると考えられます。

あくまでも今回の計算例は不動産売却時に値上がりした場合ですので、3,000万円の特別控除を考えると現代では不動産売却所得税を払う場合は極めて少ないと考えられます。

自身の不動産が、いくらで売れるかわからなければ不動産売却所得税を計算することができませんので、まずは不動産会社に「査定」してもらいましょう。

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