不動産売却時の会計処理の仕訳方法は？個人・法人の違いについて

建物や土地などの不動産を売却した際は、資産額が移動するため適切な会計処理を行わなければなりません。会計処理を行うには、あらかじめしっかりと知識をつけ、ケースに合った方法を選ぶことが大切です。この記事では、不動産を売却したときのさまざまな会計処理を紹介します。

不動産売却時の流れとは

不動産を売却するときは、一般的に以下の手順に基づいて進められます。手続きした日付や金額は会計処理に大きく緩解するため、しっかりと把握しておきましょう。

会計処理をするタイミング

また、実際に売却を行う前に気になるのが会計処理をするタイミングです。適切なのが

とされています。なぜなら

と定義されているためです。特例で、「不動産の売却の契約を締結した日」も譲渡日として認められています。

ただし、契約書を作成した日と実際に不動産を引き渡した日が大きく異なる場合は、どちらのタイミングで会計処理を行うかでその年の利益や税金が変わるため、よく検討する必要があります。

たとえば、事業年度をまたいで引き渡しが行われるケースの場合、不動産を売却して会計処理をするとその分だけ資産額は増加しますが、同時に発生した利益の額で税金額も決まります。税金額を抑えたいのであれば、翌年度に会計処理をするという工夫が可能です。

法人と個人で会計処理は大きく異なる

法人と個人では、収益の考え方が異なるため会計処理にも違いが生じます。会計処理を行う際は収益だけでなく、どんな費用が発生したのかも把握しておかなければなりません。

法人の場合は、収入の種類が異なっていても分けて計算は行わず、すべての収入を合算します。そしてそこから、経費を差し引き利益を算出し、その金額に税金が課されます。この適用される金額を「課税所得」といいます。法人の税率は一般的に、資本金と課税所得で決定されます。

法人の会計処理

会計処理では、物事が起きた順番に仕訳を記入していきます。

不動産を売却した際も、契約時・売却時それぞれのタイミングで仕訳をすると、見返したときに把握しやすいです。また、売却した年の減価償却も忘れないようにしましょう。

さらに、適切な仕訳ができるように科目の種類や方法も知っておきましょう。

頭金を受け取った際の仕訳

契約時に、頭金を普通預金に振込で受け取った場合の仕訳の記入

仕訳

など記載しておくとわかりやすいでしょう。

最終金の支払いと同時に不動産を引き渡す場合、この時点では収益が確定していません。

不動産売却時に行う仕訳

実際に不動産を売却した際は、減価償却費と資産の仕訳を行います。

減価償却費の仕訳は売却した年も必要になり、期首日から売却日までが対象です。

と記入しておくと把握しやすくなります。売却した際は、事前に記入していた頭金を一度精算しなければなりません。

まず

を記入します。さらに

次行の

を記入します。

不動産売却時の利益は「固定資産売却益」などの科目を使用して処理を行いましょう。

法人が会計処理するときの注意点とは？

法人が減価償却する方法

個人と法人では減価償却の対象となる金額が異なります。個人が減価償却する場合は「強制償却」として扱われ、算出された1年間の減価償却費をすべて経費にする必要があります。

しかし、法人の場合は算出された年間の減価償却費内であれば自由に経費を決められる「任意償却」として扱われます。

たとえば、年間の減価償却費が500万円であっても、利益やほかの経費の金額と合わせて見ながら100万円だけ経費にするという会計処理も可能です。

法人であれば、減価償却費を調節することによって最終的な利益を調節することができます。

個人事業を法人に移す際の会計処理は？

個人で行っていた事業を法人化する場合は「法人成り」と呼ばれ、所有していた資産や負債を引き継いで会計処理します。引継ぎの際にかかる税金の金額は、資産の種類によって異なるので注意しなければなりません。

たとえば、

さらに、会計処理するとき重要となるのが、引き継いだ資産の金額が適正であるかという点です。

所得の分類は資産の種類のほかに「時価」によっても決まります。引き継ぎの際に処理した金額が時価の2分の1に満たないときは「譲渡」されたとして計算されてしまうのです。譲渡が行われたとみなされると、そのあとの会計処理も変わってきます。そのため、時価が関わる資産を処理する際は自分で勝手に判断せず、不動産鑑定士などに依頼して適正な価格を算出してもらうことが大切です。

個人が不動産を売却したときの会計処理

個人が不動産を売却して得た収入は譲渡所得として、ほかの収入とは別に分けて処理をしなければなりません。会計処理の方法も法人とは異なるので、ケースに合わせて適切な方法を選びましょう。

実際に不動産を売却する際、帳簿上の金額（簿価）と同じ金額で売却できるケースはあまりありません。簿価よりも高かったり安かったりする場合がほとんどです。

売却を行うと資産の金額に差が出るので、実際の資産額と合うように仕訳を行いましょう。簿価とは異なる金額で売却した際は、現在の簿価を逆仕訳して、貸借対照表（B/S）上から無くすように処理します。

簿価よりも高い金額で売却したときの仕訳

帳簿に記入されている金額よりも高い金額で売却したときは、差額となる利益が発生します。

簿価よりも低い金額で売却したときの仕訳

帳簿に記入されている金額よりも低い金額で不動産を売却したときは、差額の損失が発生します。

売却金・建物・土地の会計処理は、高い金額で売却したときと同様です。しかし、損失の金額は借方科目に「事業主貸」として処理しなければならないので注意が必要です。

土地の所有目的によって会計処理が異なる！

土地を売却した際は建物を売却した際とは異なり、消費税がかかりません。そのため、会計処理はすべて同じだと思ってしまいがちですが、実際は所有目的によって会計処理が異なります。

法人・個人ともに所有目的に合った処理をしなければならないので注意しましょう。

事業で使用していた土地を売却した場合

不動産会社が土地を買い取り再販した場合

不動産会社が顧客に販売するための商品として土地の売却を行った際は、考え方が大きく異なります。

この場合は、通常の商品と同じように棚卸資産を売却したと扱われ、売上として会計処理を行います。

購入した際の金額は、売上原価として把握しておく必要があるので注意しましょう。

それぞれの相違点をしっかり把握しよう

不動産売却時の会計処理は、法人と個人の違い、不動産の所有目的などによってさまざまな方法があります。売却時の契約や状況に合わせて適切な方法で処理をしなければなりません。

プライベートで所有していた不動産の売却益は譲渡所得になり、特別な会計処理は必要ないケースもあります。会計処理の違いによって、その年度の利益や税金が大きく変わってくるため会計処理は非常に重要な作業です。

帳簿上の金額と照らし合わせ、金額に違いがないように確認しながら仕訳を進めていくと間違えてしまう可能性は低くなります。

売却金の内訳や仕訳の種類をはっきりさせ、適切な会計処理を行いましょう。