売買時に押さえておきたい不動産登記法の基本

相続や引越しなどで、不動産を売買する機会はあるものです。専門業者に任せるのも1つの方法ですが、不動産登記に関わる部分の基本を把握しておいたほうが、後々安心できる面もあるでしょう。特に不動産を売却するときには多くの作業が必要となるため、取引の全体像を理解しておくことは大切です。不動産登記法の基本的な部分について詳しく解説していきます。

売買時には不動産登記が必要

不動産を売買するときには売り手と買い手で売買契約書を交わします。

代金のやりとりや物件の引き渡しを経て、不動産登記を完了させるのが不動産売買の一連の流れです。特に大事な点は、不動産登記をしっかり行っておくことだと言えるでしょう。

そもそも、不動産登記とは物件の所在地や面積、種類などを記したもので物件の所有者が誰であるのかを表したものです。法務局に備え付けられており、誰でも閲覧することができます。

権利関係をはっきりとさせることで、第三者に対して物件の所有権を主張することが可能になるのです。

不動産の売買とは、代金と引き換えに物件の所有権を移転させる手続きですが、売買契約書のなかに「代金の支払いがあった時点で所有権は移転する」といった文言が多く見られます。これは民法第176条の規定に基づくもので、不動産の所有権は当事者の合意だけで移転すると定められているのです。

ただ、実際には不動産売買時に所有権の移転登記も行われる傾向にあります。売買と同時に行われるのは、第三者が同一の物件の登記を行うことを防ぐためです。

民法第177条の規定によって、登記をしていなければ第三者に対抗することができないことになっており、後々のトラブルを防ぐために売買と同時に登記を行うのです。

登記をすることで権利を守る

不動産登記を行うことは、権利関係の事実を対外的にアピールする手段だと言えます。

利害関係者が悪意をもって接してきたときに、きちんと登記をしておかなければ対抗する手段がないのです。同一の物件について二重譲渡が起こることはまれですが、勝手に他人が登記をしてしまうと所有権を主張することができなくなってしまうため注意が必要でしょう。

また、賃料を取って物件を貸している場合も、登記の事実がなければ賃借人に対して家賃や地代を請求する権利を失ってしまいます。

登記を行うためには事務手続きや登録免許税が必要となるものの、登記簿にきちんと自分の名義が載ることで、所有権に関するトラブルを防ぐことができるでしょう。

不動産を売却したいと思っても、登記簿に自分の名義が記載されていなければ、売却すること自体ができなくなってしまう恐れがあります。登記にかかる費用や労力は必要経費だと思って、必ず登記を行うようにしましょう。

登記識別情報と紛失時の対応

一般的に「権利証」と呼ばれるものは、登記済証と登記識別情報の2種類があります。

不動産登記法が改正された2005年以前に法務局から交付されていたものが登記済証です。そして、2005年以後は登記済証に代わって登記識別情報というものが発行されるようになりました。

登記識別情報は登記名義人を識別するために必要な情報が記載された書類です。無作為に決められた12桁の英数字が記載されており、この番号を知っている者を不動産の所有者だと判断しています。

用紙には12桁の英数字の上にシールが貼られており、一度剥がすと二度とはがせない仕様となっているのです。そのため、普段はシールをはがさずに管理する必要があります。

仮に、登記識別情報を紛失した場合でも、それだけで問題になることはありません。

登記を行うためには、登記識別情報の他に印鑑証明書などの書類の添付が必要となるからです。悪意を持った人物がなりすまして不正に登記をしようとしても、そう簡単にできない仕組みとなっています。紛失してしまったときは不正登記防止を法務局に申し出ましょう。

申し出を行っておくと、不動産に関する登記が行われたときに通知が届く仕組みであり、悪用されることを防げます。

【登記識別情報を紛失してしまった場合の不動産の売却方法】

不動産を売却するときに押さえておきたいポイント

不動産の売買契約を結ぶと、売り主には物件の引き渡しと所有権移転登記の義務が発生します。

契約書の内容にもよりますが、一般的に定められた期日までに義務を果たすことができないと、債務不履行とみなされて違約金が発生してしまう可能性があるのです。

物件を引き渡すまでには多くの準備が必要となるので、あらかじめ取引の流れを把握しておくことが大切でしょう。

引き渡しの具体的な手順としては、売り主の所有権移転登記と買い主の代金の支払いは同時に行っていきます。買い主から代金を受け取った売り主は、領収書の発行と所有権移転登記に必要となる書類を買い主に渡します。

登記について一般的には、司法書士が行うケースがほとんどです。そして、固定資産税や管理費などは売り主と買い主で日割り計算をして精算します。

実測図や物件の鍵などを買い主に渡して、引き渡しが完了したら不動産会社に仲介手数料を支払って一連の取引は完了となるのです。

1.所有権移転登記

所有権移転登記は自分で行うこともできますが、不動産会社を通じて司法書士に依頼するケースが多いと言えます。

登記簿に記載されている情報に問題がなければ、それほど手間はかかりません。しかし、現住所と登記簿に記載されている情報が異なっていたり、登記識別情報を紛失していたりする場合には改めて手続きが必要となります。それなりに時間を必要としてしまうケースもあるので注意が必要です。

2.抵当権抹消

売ろうとしている物件に抵当権が設定されているときには、何らかのローン契約が残っているということになります。したがって、ローンを組んでいる金融機関に状況を確認しましょう。

抵当権を抹消するためにはローンを全額返済する必要があるので、物件を引き渡すスケジュールとよく照らし合わせておきましょう。

3.売却する土地の実測や境界を確認する

土地家屋調査士に依頼して、隣地の所有者も立ち会ったうえで土地を正しく計測していきましょう。

4.現地の状態を確認

同時に物件の引渡日までに、売り主と買い主の双方と不動産会社が立ち会って、現地の状態を確認します。現状をしっかりと把握することで、契約書で決められた事項に問題がないかを調べましょう。

5.退去

確実に物件の引き渡しを行うために、売り主は退去を済ませる必要があります。引き渡しの条件をもとに、残存物の処理や公共料金の精算なども済ませましょう。

6.その他

固定資産税などの税金の払い忘れがないかも確認します。買い主に引き渡す鍵や建築関係の書類の用意も漏れがないようにしましょう。

売却するときに必要となるもの

1.登記事項証明書

法務局で取得可能で、権利関係や土地の面積などが記載されているものです。一戸建てを売却するときは、登記簿では土地と建物は別々の不動産として扱われるため、それぞれ取得しましょう。

証明書の発行を申請するためには、土地の地番や家屋番号を把握しておく必要があります。固定資産税の課税証明書などに記載されているので確認してから申請をしましょう。共同名義となっているケースでは、全員分の登記事項証明書が必要となります。

2.登記済証もしくは登記識別情報

2005年以降に登記された物件であれば、オンライン申請で登記識別情報を知ることができます。そして、所有権移転登記を行うときにかかる登録免許税を算出するために、固定資産税納税通知書もしくは固定資産税課税明細書を用意しましょう。

手元にない場合には、市町村役場か都税事務所から取り寄せることができます。必要に応じて、物件の図面や設備の仕様書、実測図や境界確認書もそろえておきましょう。また、書類に捺印された印鑑が本人の実印であるかの確認のために印鑑証明書も必要となります。

登記上の住所と売り主の現住所が違うときには、住民票も用意しましょう。どちらも発行日から3カ月以内のものが有効です。

3.その他

必要書類とあわせて、登記をするための登録免許税などの費用や不動産会社に支払う仲介手数料なども用意しておく必要があります。

きちんと領収書を保管して、後日トラブルになることを避けましょう。

専門家の役割と相場

不動産登記は日常的に行うものではないため、不慣れだと何かと不安を感じてしまうかもしれません。そのため、一般的には司法書士に依頼するケースが多いと言えます。

司法書士は売り主と買い主のそれぞれの代理人として、登記に関する事務処理を行ってくれるのです。依頼をすれば委託報酬を支払う必要はありますが、後々のトラブルを避けるためにも専門家に依頼するほうが無難なのです。

所有権移転登記を完了させるまでには、司法書士に支払う報酬の他に、登録免許税や必要書類を取得するための実費がかかります。

物件の所在地によって司法書士費用も異なるため、不安な場合は事前に問い合わせてみましょう。

これらの費用を節約したい場合には、売り主と買い主の双方が法務局に出向いて手続きを行うことになるでしょう。物件に抵当権が設定されていない場合であれば、登記官の力を借りて、所有権移転登記を自力でチャレンジすることもできます。

不動産会社の選び方と瑕疵担保責任

しっかりとした不動産会社を選ぶためには、複数の会社に見積りを依頼するようにしましょう。

少しでも良い条件で物件を売却するために、数社に見積りを頼むほうが相場を理解することにもつながります。そして、見積りをお願いするときにはあわせて査定書をもらうことを心がけましょう。口頭での約束だと、実際の売却額との開きが生まれてしまう可能性もあります。

1000～3000万円の個人が比較的、購入しやすい物件であれば地元の不動産会社に依頼するほうが有利だと言えます。地元の事情に詳しく、適切な相場観を持っているからです。

売却しようとする物件の近隣の土地で成約実績があるなら、依頼するのも1つの方法でしょう。また、3000万円以上の物件であれば、すぐに買い手が見つかる可能性は低くなるため、数年かけて売却するくらいのイメージを持ちましょう。

どうしても、短期で売却をしたいときには不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。

また、物件を手放すタイミングをよく見極めておく必要もあるでしょう。相続の時期と重なってくると、事前に売却をしてしまうことで損をしてしまうこともあるからです。

不動産の売却は税金のことも考慮しておかないといけないため、慎重に進めていくことが大切だと言えます。相続や税金について詳しい不動産会社を選ぶか、税理士などの専門家に相談をしてから売却を検討してみるようにしましょう。そして、売却を検討している物件の掃除はきちんと行うことが重要です。「どうせ売却する物件だから」と思って片付けないまま売却をしようとすると、査定価格に大きく影響が出てしまう場合もあります。

きれいな状態を保っている物件ほど高評価になるので、売却時には可能な範囲で掃除をしましょう。

不動産売却時に交わす売買契約書の内容についても、きちんと押さえておく必要があります。売り主と買い主双方の合意のもと結ぶものですから、後になって変更するのは難しいものです。特に、シロアリの被害や雨漏りなどを買い主に告げないまま引き渡してしまうと、「瑕疵担保責任」が発生してしまいます。

瑕疵担保責任をどういった範囲で、どれくらいの期間負うのかということも、売買契約書で決めておく必要があるのです。契約書内で特に定められていない場合には、民法の規定によって瑕疵担保責任の期間は1年間となります。

お互いが納得したうえで売買ができるように心がけましょう。

安心できる取引をするには、きちんと手順を踏むこと

不動産取引を行うときには、売り主・買い主双方が納得する形で進めていくことが大切です。そのためには、不動産会社や司法書士といった専門家の協力を得ながら、きちんと手順を踏んでみましょう。

実際に物件を引き渡すまでには、不動産登記を含めてさまざまな作業があります。不動産会社に売却の相談をすれば、必要となる書類について丁寧に教えてくれるでしょう。ただ、物件が共同名義になっているときには、名義人全員分の書類が必要となるので、早めに用意をしておきたいものです。

 不動産登記は、所有権が誰にあるのかを明確にするためのとても重要な手続きだと言えます。

売買時のトラブルを防ぎ、第三者にしっかりと権利を主張できる環境を整えるためにも、不動産登記はしっかりと行いましょう。