昔からの土地を相続した場合、自宅の地目を知らないケースがよくあります。住宅が建っているからといって、必ずしも宅地とは限りません。不動産売却をする際には、必ずこの地目の確認が必要になります。
では、宅地とは何か、ほかにどのような地目があるのか、説明します。
この記事の目次
宅地とは地目のひとつ
宅地の説明に入る前に、まずは地目について説明します。
地目の概要
地目とは、用途別に決定した土地の区分のことです。これは、登記事項証明書に記されています。地目の種類は全部で23種類あり、宅地はそのなかの一つです。
地目の種類
では、主な地目の内容を簡単に見ていきましょう。
田は田んぼのことです。用水を利用して耕作している土地を指します。畑は、用水を利用せずに工作している農耕地です。宅地は、家や店舗などを建てるための土地です。山林はいわゆる山のことで、耕作せずに竹木が生えている土地を指しています。
| 地目の種類 | |
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宅地の概要
宅地とは建物を建てるための土地ですが、細かく定義が決まっています。まず、宅地の大きな条件は、都市計画法の用途地域にある土地はすべて宅地になります。たとえば
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畑として売却
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用途地域内であれば宅地建物取引業法上は宅地
となります。都市計画法の用途地域は、住宅地域、商業地域、工業地域に分かれますが、どの地域の土地でも原則宅地になるということです。
ただし、用途地域内にあっても公共施設である公園・広場・道路・河川・水路に関しては、宅地として扱いません。
また、用途地域以外の土地でも、建物を建てる目的で使用する場合は宅地と定義されます。土地登記簿の地目が畑や田、原野、山林などになっていても、家を建てるなら宅地です。
宅地の種類いろいろ
宅地にさまざまな条件を付加して、売買するケースがあります。
建築条件付き宅地
条件として、決められた期間内に決められた業者に依頼して家を建てることを目的とした宅地を、建築条件付き宅地と呼びます。家を建てる前に宅地を購入し、あとから家を建てるのです。
そのため、どのような家になるかは業者で決められているケースが多く、注文住宅より自由度は下がりますが、売り主から見れば、建築条件付き宅地は建物の建築費用でも利益が見込めるので、土地の価格自体は建築条件なしのほうが高くなりやすいです。
借地権付き宅地
借地権とは、建物の所有を目的として他人の土地を借りる権利のことです。そして、所有者のいる土地の上に建物が建っている状態を、借地権付き住宅といいます。両方とも地代を支払い続ける必要があります。
土地の所有者が別にいるので、建物の所有者が不動産を担保に銀行融資を受けようとしても、担保評価の低さから融資不可となる可能性が高いです。
その一方で、価格が安いというメリットがあります。
たとえば、東京23区の住宅は借地権付きであるケースが多く、建築条件なしの土地や建物は高くて購入できない場合でも、借地権付きであれば購入しやすいため、憧れの地域に住める可能性も高くなります。また、土地に関する固定資産税や都市計画税、不動産取得税などの税金がかからないのは、大きなメリットです。
不動産売買で地目を確認すべき理由
不動産売買において地目の確認を怠ると、思わぬトラブルが生じる可能性があります。確認するべき理由を説明します。
地目と現況のズレがある
通常は、目視だけで不動産の購入を決めます。
不動産売買や土地に関する知識がなければ、登記地目と現況地目は一致しているのが当然だと考えるかもしれません。しかし、実際には登記地目と現況地目にズレがあることが、多々あるのです。登記地目とは登記上の地目、現況地目とは現状どのような使われ方をしているかで決めた地目をいいます。
用途地域内であれば、公共施設以外はすべて宅地になるため登記と現況のズレは生じにくいのですが、市街化区域外ではズレが生じやすいのです。たとえば、昔は畑だった土地に家を建て住んでいる場合、登記地目の変更を行っていなければ登記地目は畑となり、現況地目は宅地ということになります。
法律上、利用目的が変更になってから1カ月以内に登記地目の変更を行う必要があり、行わなかった場合には10万円以下の過料が生じます。ただ、固定資産税は現況地目で計算され、普通に生活していく分には地目に相違があっても支障があるわけではありません。
不動産売買における地目の注意ポイントは、過去のその土地の使われ方にあります。
現在は宅地として使用している土地であっても、過去の地目がため池や池沼であれば、地盤改良工事が必要になるケースもあるように、トラブルを避けるためには、登記地目と現況地目を統一しておくことが賢明です。
宅地以外の売買には許可が必要な場合がある
現況地目と登記地目のどちらかが田・畑であれば、その土地は農地として扱われます。そして、農地を転用する際には農地法に基づき、農林水産大臣や都道府県知事などの許可を受ける必要があります。農地は農地法によって守られているのです。
これは、投機目的による農地の売買を防ぐためです。たとえば、頻繁に農地の売買が行われるとやがて、農作物を作るための農地減少につながり、農作物の価格が高騰してしまうなどのリスクが生じます。その理由から、日本の食を守るために農地はほかの地目とは違った扱われ方なのです。
一般的に条件が良いとされる宅地とは？
不動産売買で大切なのは、条件の良い宅地かどうかですが、具体的にはどのような宅地をいうのでしょうか。また、逆に売りにくい宅地とはどのようなものなのでしょうか。
条件の良い宅地とは？
一般的に人気のある宅地には、いくつか共通した条件があります。
地盤が丈夫で災害に強い土地であること
特に、東日本大震災以降、土地の安全性が重要視されるようになりました。活断層がある、液状化現象や地盤沈下が起きやすいなどの土地は、天災が起きた際のリスクを考えると、不安は大きいものです。また、地盤がゆるい土地は補強工事が必要になり、その分の費用がかかります。
不動産売買を考えている人は、災害に強い土地かどうかを定期的に国土交通省が公開している、ハザードマップポータルサイトなどでチェックしておきましょう。
国土交通省ハザードマップポータルサイト
https://disaportal.gsi.go.jp/
周辺の住環境が充実しているのも重要
ファミリー世帯であれば、幼稚園や学校などの教育施設や公園、近所に商業施設があると住みやすくなります。日当たりの良さも、良い宅地の条件ですので、宅地の周辺に背の高い建物はないか、隣が空き地で将来的にマンションが建つ予定はないかなど、周辺環境の変化により日当たりの良さに変化が生じないのか、売買前に確認しておく必要があります。
売りにくい宅地とは？
一方、土地が極端に狭い・形が極細・傾斜地など、土地の形がいびつな場合、買手がつかないケースがあります。また、駅から遠い宅地も売りにくいようです。これらの土地は、相場よりも安い価格設定にしなければ、なかなか売ることができません。
また、買主にとっても価格の安さだけで購入してしまえば、後の実生活でさまざまな不便を強いられる可能性が高くなります。
抵当権付きの宅地売買にも注意
抵当権付きの宅地売買は、後のトラブルに発展しやすいため、売主も買主も取り扱いに十分注意する必要があります。
抵当権とは、住宅ローンの担保として金融機関が不動産を確保しておく権利のことです。
抵当権付きの宅地・建物を購入した場合は、抵当権が外れるまで実質買主の所有になりません。また仮に、売主が住宅ローンを滞納して不動産が競売にかけられれば、買主は不動産の所有権を失ってしまうおそれがあります。
そのため、抵当権付きの宅地・建物は、売主が実際に抵当権を外すまでは売買契約をするべきではありません。確実に抵当権抹消手続きが行なわれてから売買契約を締結しましょう。
住宅の売買において宅地かどうかは大切！
地目にはそれぞれ用途があります。現況と登記がズレていても農地以外であれば、特別実生活に支障があるわけではありません。しかし、不動産売買を実行する際には、手続き上の手間がかかる可能性があります。
用地地域内に住んでいる場合は、気にする必要はあまりありませんが、市街化区域外に住んでいる場合は、トラブルなくスムーズな不動産売買に臨むためにも、現況と登記のズレが生じていないかしっかり確認するようにしましょう。
もしあなたが宅地にある不動産を売却したいと考えているならなるべく高く売りたいですよね。
そのためには出来るだけ多くの不動産会社に見積もりを出してもらい、一番高く買い取ってくれる業者を選ぶことが必要です。
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