一般的に中古物件を購入する方法は、不動産会社を通して売買契約を結んでから購入する、というのが流れだと思います。しかし、市場の価格よりも比較的低価格で手に入る物件をご存知でしょうか?それが、「裁判所で競売にかけられた物件」です。

通常、関わる機会はほぼないに等しいと思いますので、「競売にかけられた物件というのはどういうものなのか」「本当に安いのか」「怪しい物件・・?」と気になることが多いかもしれません。

そこで競売物件についてメリット・デメリットを中心にまとめていきます。

競売物件って何?

融資分の負債を回収する目的

一般的に住宅を購入するときには、金融機関等からお金を借りるという形を取ります。額が大きいので、なかなか一括で支払うというのは難しいですよね。金融機関等でお金を借りて住宅を購入する場合には、抵当権というものが住宅と土地の両方に設定される決まりがあります。

競売物件

この抵当権とは、いわば担保のことです。もしも金融機関などで融資を受けて住宅を建てたとしても、返済することが出来なければ金融機関は大きな損をしてしまうことになります。

そこで抵当権を行使することによって住宅を競売に出したり、任意処分を行ったりすることで融資分の負債を回収するという仕組みとなります。金融機関からお金を借りた場合には、この抵当権によって住宅、そして土地を裁判所に申し立てることで差し押さえが可能です。

つまり、競売物件というのは負債を返済しきれなかった物件・住宅などを多くの人に見てもらって、その中から最も高い金額で買取る人が手に入れることが出来る物件のことを言います。

ちなみに競売物件を管轄しているのは地方裁判所となっています。一般的に販売されている住宅と比べて2〜3割も安く購入することができるので、不動産会社だけでなく企業や一般の人も競売に参加しています。

【抵当権】

競売物件の参加資格は一切不要

一般の方でも入札落札可能

競売物件の参加資格

競売物件の入札には特別な資格等が必要なのでは?と思う方もいるかもしれません。しかし実際にはそのような縛りは一切ありません。実際に一般の人でも入札・落札している人はたくさんいます。

ただ、競売物件という言葉が広く浸透していないだけ、とも捉えることが出来ます。要は競売、オークション形式なので最も提示金額が高い人が購入することができるようになっています。

忙しくてできない場合は・・

ただ、普段サラリーマンなどをしていて競売にかける時間が無いし、特別な知識やスキルを持っていないから本当に良い物件かを見極めることができるか不安だ、という方もいるかと思います。

競売代行サービス

そのような人は競売代行サービスを利用しても良いでしょう。

代行サービスを活用することで、その道のプロに代わりに競売を行ってもらうことができます。これによって誰でも良い物件を安く購入することができます。

もちろん手数料などが必要となってきますが、確実性を高めたい方にはピッタリ。

金額が大きいので、間違いない競売を行いたいところです。最終的に物件の購入を判断するのは自身の目と手によりますので、きちんと現物の調査を行うことをオススメします。

競売物件のメリットとは

競売物件を活用して住宅などを購入するメリットについて紹介していきます。

優良物件がたくさんある

競売物件には信じられないくらい優良な物件が存在していることが多いです。そもそも競売に出されるのは「住宅ローン支払い不能」な物件なわけなので、物件そのものには何の問題もないのです。

良く勘違いされるのが「物件そのものに不備があったからでは?」「立地条件が悪いからなのでは?」というものですが、そのような理由で競売に掛けられるわけでは無いということを覚えておきましょう。

優良物件があると、当然多くの不動産業者や会社、一般ユーザーが集まります。そこで「裁判所と通じている人や団体が得をするように出来ているのでは」と考える人がいるかもしれません。

基本的には平等

例えば優先的に情報を提供したり、落札しやすいようにしたり……といったことは一切ありません。「全ての参加者に平等に」これが競売物件の基本原則なので安心して参加してみてください。

しかし素人の方にはなかなか優良物件かどうなのかを見極めるのは難しいかもしれません。そのような場合には専門家に相談したり、長期的な目線で取り組むようにすることをオススメします。

市場価格の7〜8割で購入できる

中古住宅の販売数はとてもたくさんあります。これらのほとんどは、競売物件を不動産業者が買取ったものを一般ユーザーへと販売しているものである、と言われています。

市場価格の7〜8割で購入する家

つまり、不動産業者は競売から安く住宅を仕入れて、それを市場価格に設定したものを一般ユーザーに販売しているケースが少なからず存在している、ということになります。

しかしこれを自身の手で競売から購入する、となればどうでしょうか。

いうなれば、不動産業者が仕入れる価格で物件を購入することができるので、市場価格の7〜8割程度で購入するケースが多いです。世の中の不景気が、なかなか改善される見込みが無い今だからこそ、競売に掛けられる物件は増えています。

その分競売で落札することができるチャンスが広がっている、と捉えることができますね。

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競売物件のデメリット

競売物件を落札するに当たって、いくつか気をつけておかねばならない点があります。ここでは競売物件のデメリットについて紹介していきます。

一括支払いの必要がある

競売物件のデメリット

競売物件を購入するには一括支払いを行う必要があります。代金が一括になるだけでなく、保証金として購入代金の2割を前払いする必要もあります。競売物件を落札することができたら期限内に裁判所が指定した金額を納付しなくてはいけません。

もしも支払いが出来なかった場合には競売物件の権利を失うだけでなく、最悪の場合、保証金(購入代金の2割)を失うことも
そのため、一括で購入できるだけのお金を持っている場合には何ら問題はありませんが、もしも持っていない場合には先にローンを探しておく必要があると言えます。

一般的には落札が確定してから1ヶ月以内の納付であることが多いようです。そのことを念頭に置いて、落札の前に資金を用意しておく必要があります。

落札が難しい

競売物件は落札が難しいという側面があります。優良な物件であればあるほど多くの不動産業者や企業、一般ユーザーが競売に参加することになるため、それなりに入札額がかさむことも。

競売物件の最大の魅力は、市場価格よりも安価に購入することができる点にあります。そのため、何が何でも欲しい物件ならともかく必要以上に入札額を高くしてしまうと損をしてしまうケースも。

かといって、素人の方に妥当な金額で入札を行う、というのは難しいことだと言えます。手数料がかかってしまいますが、住宅の専門家や競売物件のエキスパートに相談して、落札をするのが間違いが無いと言えます。

競売物件の内部を見ることが出来ない

競売物件の内部

競売物件で家を購入する場合には、住宅の内部や細部をしっかりと確認したいのは当然のことだと思います。金額が大きく、長く住む家なので納得のいくものを購入したいのは当然の心理ですよね。

しかし、競売物件は所有権の明け渡しが行われるまで、内部を確認することができないというデメリットがあります。もちろん、落札前に所有者の許可を得て内部の確認を行うことは可能です。

しかし、落札される側からすれば、住宅は売り出したくないと思っている人が多いわけなので、上手くいくことの方が珍しいとすら言えます。その点を良く理解した上で競売物件の参加を検討するようにしましょう。

内部状況が分からないため、いざ落札してみたらリフォームが必要だった、ということは珍しくありません。入札金額を決めるときには、物件の築年数や競売に掛けられる経緯などを確認した上で、リフォーム費も考慮する必要があります。