「フラット35」という言葉を、CMなどで耳にしたことがあるかもしれませんが、これは民間の金融機関と住宅支援機構(以前の住宅金融公庫)が提携した、長期固定金利の住宅ローンの一つです。以前は、「証券化ローン・新型住宅ローン・ 公庫提携ローン」などのように、いくつかの名称がありました。

「フラット35」について、詳しく説明していきたいと思います。

フラット35のメリット

最長で35年の長期固定金利である「フラット35」は、月々の負担をなるべく減らしたい方に向いています。また、将来の金利上昇時のリスクをなるべく回避したい、金利の事で悩みたくないという方にも、オススメです。

  • 固定金利の住宅ローン・・・最長35年間(15年〜35年間)
  • 最高で8,000万円までの借り入れが可能
  • 低金利・・・(2019年3月現在)1%台となっています。
  • 保証料や繰上げ返済手数料が無料・・・繰上げ返済は100万円から可能ですが、この際の手数料は不要です。
  • 保証人が不要・・・保証会社の保証を得るので、保証人は不要です。保証料も不要ですが、金利に組み込まれていると考えて下さい。
  • 住宅金融支援機構による独自の技術基準がある・・・基準が定められているため、検査に合格した良質な住宅を手にすることができる。

なお、「フラット〜」という名称の住宅ローンには、「フラット35S」や「フラット20」といった商品もあります。次に、手続きの流れや、仕組みについて説明します。

流れや仕組み

流れは以下の通りです。

利用者が金融機関へ申し込みを行なう

金融機関は審査を行い、審査が通れば利用者への融資を行なう

金融機関から住宅金融支援機構へローン債権を受け渡す

住宅金融支援機構が金融機関の住宅ローン債権を買い取り、利益を受ける権利(受益権と言います)を得る
フラット35は「証券化」という仕組みを使い、証券化したものを投資家に販売することで住宅ローン貸し出しのための資金を調達します

仕組みは以下の通りです。

住宅金融支援機構から投資家へ債権を発行する※受益権を債権化し、将来利益が出るであろう債権を投資家が購入

投資家が支払った代金は、住宅金融支援機構が金融機関から「フラット35」の権利購入した資金に充てられる<

おおまかですが、上記のような流れで資金が運用されていきます。

また、利用者が返済不能となった場合や、利用者が延滞した場合の立替などのリスクを、住宅金融支援機構が負います。そうすることで、民間の金融機関は、低金利かつ長期固定金利での運用が可能となります。また、投資家にとっても低リスクで高利回りの投資ができるのです。

とは言え、投資家や信託銀行は、返済・遅延による利益損失のリスクは常に背負っているのが実情です。

低リスクで高利回りの投資ができる点というメリット

では次に、フラット35の「買取型」と「保証型」について説明します。

買取型とは

従来から販売されており、金利・事務手数料以外はどこの金融機関でも同等の商品構成です。

特徴とメリット

特徴とメリットは、先に述べた「フラット35」と同じです。

デメリット

35年の固定金利

「最長35年間、固定金利」ということが、メリットでもありデメリットでもあります。他のローンに比べると、毎月の返済額は高く設定されてしまい、金利が割高になるケースも出てきます。

借り入れした時点の金利で固定されてしまうので、世の中の金利が下がれば下がるほど、その恩恵は受けられません。

借り入れまでに時間がかかる

フラット35は申し込みをしてから、住宅金融支援機構を挟んだ審査の期間が発生します。金融機関にもよりますが、おおよそ2週間〜1ヶ月は見ておくべきです。申し込み後、すぐに結果を得られないので、余裕がない場合は「つなぎ融資」が必要になることも考えられます。

また、基準を満たさなければ審査が通らない可能性もあります。

金利を確定できない

申し込み時の金利が適用されるのではなく、融資実行時の金利が適用となります。例えば、申し込み時の金利が2.22%だったとしても、その金利が適用されることはなく、融資時点で金利が2.35%となってしまえば、その金利で確定されます。

団体信用保険(団信)への加入が別途必要

「フラット35」の場合、他の商品と異なり団信への加入が別途必要となります。

団信は年度ごとの更新が必要で、毎年1回借り入れ残高に対し「1,000万円あたりで28,300円が必要」な計算になります。当然ですが、残高が減るとこの金額も下がります。

借り入れ可能額は物件価格の9割まで

例えば、4,000万円の物件であれば3,600万円までしか借りられません。足りない分は別途借り入れをするか、充分な資金を用意する必要があります。別途借り入れについては、「併用ローン」とも呼ばれ、多くの金融機関では「フラット35」と併用できるローンを用意しています。

所得によって、融資限度額が決まる

融資限度額は所得によって決まります。

夫婦で購入する場合、共働きであれば互いの収入を合算して融資限度額の引き上げを行ないましょう。

借り入れの条件が定められている

借り入れに際し、所得・融資額・建物などさまざまな角度での条件が定められています。これらの条件は緩和傾向にありますが、スムーズな手続きの為にも早めに金融機関への相談をオススメします。

繰上げ返済の最低額は、100万円から

繰上げ返済可能となる最低ラインは、100万円からです。その為の貯蓄に時間が掛かるほど繰上げ返済時期も遅れ、若干利息が多くなってしまいます。

保証型とは

金利・事務手数料以外の部分(団体信用保険、繰上げ返済手数料、繰上げ最低返済額、保証料など)を金融機関が独自で設定し、場合によっては、「買取型」よりもお得になるケースが出て来ます。

保証型の特徴とメリット

購入する物件価格、最大100%までの融資が可能

「買取型」では上限が90%であるのに対し、「保証型」では100%となっています。ただし、融資金額の決定は金融機関が行なうため、必ず100%まで借りられるという事ではありません。

事実、融資金額は金融機関ごとにおおよそ80%〜100%の範囲で決めるということが、現状のようです。なお、「保証型」の利用が可能となれば、頭金なしで住宅を買うことが可能になります。

金融機関が収入基準を設定

「買取型」では、融資を受ける場合の収入基準が

400万円未満の場合
30%以下
400万円以上の場合
35%以下

となっていますが、「保証型」ではこの基準を金融機関独自で設定できます。 収入基準を最大40%まで可能、としている所もあります。

保証型のデメリット

取扱金融機関が少ないことが、デメリットといえます。住宅金融支援機構によると2018年5月時点で、7機関(新規受付を行っている金融機関は4機関)ほどです。

「フラット35」の返済について

長期ではなくなるべく短く借りましょう。繰上げ返済手数料が不要というメリットを活かし、収入が上がった場合や資金ができた時には返済に充てて、借り入れ期間を短くすることができます。なお、借り入れ限度額は月々の支払額の4倍以上の月収を基準にしましょう。

また逆に、収入がダウンして毎月の支払いが厳しくなった場合には、条件変更を行いましょう。たとえば、20年完済で借りていた場合、35年完済への延長を条件変更として申し出る事が可能です。

金利が変動しないということだけで選ばない

住宅ローンを選ぶ際に、金利が変わらないという理由だけで、「フラット35」を選ぶ人も多いかもしれません。ですが、人によっては向かない場合もあります。「フラット35」の内容やメリット・デメリットについてしっかり理解を深め、民間の住宅ローンと比較しながら、どちらが自身の状況に合うのかしっかり見極めることが重要です。