原価法の計算式の重要なポイント！再調達原価とは

不動産を売却する際には、その物件の売却価格がいくらになるのかを査定してもらう必要があります。この査定方法には3種類あり、その中の一つ、原価法で査定する場合には再調達原価がいくらになるのかということが重要なポイントとなります。

今回は、原価法とはどのような計算方法なのか、再調達原価とは何か詳しく解説ます。

不動産査定の評価方法は3種類

1.取引事例比較法

対象不動産と似たような条件の取引事例を収集し、それらの価格と比較することで査定価格を算出するという方法です。この方法は、不動産査定において最も一般的な方法として知られています。

2.収益還元法

この方法は、対象不動産が生み出すと予想される収益を基に査定価格を算出するというものです。

収益還元法の算出には「直接還元法」と「DCF方法」という2種類の方法があります。DCF方法の方が計算は複雑になりますが、より正確な値を出すことができます。

一般的には賃貸物件として使用するなど、投資用の不動産に対して用いられる査定方法です。

3.原価法という査定法

この方法は、対象不動産をもう一度再建築した場合、どれくらいのコストがかかるのかを基準とするものです。この再建築にかかるコストのことを再調達原価と呼びます。

原価法ではまず再調達減価を割り出し、そこに築年数による減価修正などを考慮して対象不動産の価値を算出します。原価法は、売却したい対象不動産が建物の場合や、建物が建っている敷地である場合に特に有効な方法です。

原価法の計算方法

原価法は対象不動産の再調達原価を基に不動産を鑑定評価します。

原価法による資産価格は、積算価格と呼ばれます。積算価格を求めるためには、対象不動産を再建築した場合の再調達原価がいくらくらいになるかを割り出さなければなりません。そして、そこから建築後の経過年数による価値低下分を割引きます。

このことを減価修正と呼びます。

原価法の一般的な計算式

この場合、単価や耐用年数、残存年数はその物件がどのような構造なのかによって異なるので注意が必要です。

たとえば、築11年で総面積100平方メートルの木造一戸建てを再建築するとします。その場合、木造の単価が1平方メートルあたり15万円だと仮定すると

対象物件が土地のみの場合と建物が建っている場合

再調達原価は、対象物件を再建築した場合、業者が発注者に対して使用可能な状態で引き渡しをするものとして想定します。そして、発注者が業者に対してどれくらいの建設費を直接負担しなければならないか、ということが重要なポイントとなります。

この場合に注意するべきことは、再調達原価には工事に必要な材料費だけでなく、工事にかかる人件費などの付帯費用も加算されるということです。

再調達原価を求める場合、対象物件が土地のみなのか土地に建物が建っているのかにより計算方法が異なります。

土地のみの場合には造成費と、それにかかる工事費などの付帯費用を加算して算出します。土地について原価法を適用する場合には、地域要因の変化に応じた増加額を熟成度として加算することができるのが特徴です。たとえば、公共施設や利便施設が周辺にあり、社会的、経済的環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、その分だけ査定額が高くなるということです。

一方、土地の上に建物が建っている場合には、まず造成費など土地の再調達原価や借地権の価格を求めます。もしもこれらのデータがない場合には、既成市街地における土地に限って、取引事例比較法や収益還元法によって求められた更地の価格が適用されることもあります。

そして、この土地の価格に建設工事費など建物の再調達原価を加算するのです。

再調達原価の計算方法

再調達原価を求める方法には、鑑定を行う対象不動産から直接求める「直接法」と、類似の不動産から間接的に求める「間接法」とがあります。

直接法で再調達原価を求める際の計算式は

となり、建物の設計図書や請負契約書が存在する場合に適用されます。使用資材の種別や使用品とその数量、さらに所要労働の種別や労働時間などを調査し、それらをすべて計算に入れる方法です。これは土地に建物が建っている場合はもちろんのこと、土地のみの場合であっても造成がされていれば使用されます。

一方、間接法はそのような書類がない場合に使用する計算法です。

間接法では、対象不動産のデータの代わりに、その近隣地域かあるいは同一需給圏内の類似する不動産の、直接工事費や間接工事費などを分析して再調達原価を類推します。

直接法と間接法は、それぞれ収集した建設事例が資料としてどれくらい信頼に値するかにより、適用するかどうかの判断がなされます。一般的には直接法が適用されますが、より正確さを求めるために直接法と間接法の両方を併用することもあります。

減価調整とは

本来、日本では建物は新築するとその後、築年数に応じて経年劣化するものと考えられています。そのため、劣化状況に比例して建物の価値も下落すると想定されます。この築年数に応じた価値の下落を算出する方法が、減価調整です。建物の耐用年数がどれくらいなのかということについては、税法上で構造別に取り決めがされています。ただし、それらはあくまでも参考に過ぎず、明確に定められた耐用年数の取り決めというものはありません。そのため、実際には耐用年数を何年と設定するかはそれぞれの不動産会社によります。

一般的には、どのような構造のものであっても20年～25年程度で建物の価値はゼロになると算出することが多いです。しかし、必ずしも新築から20年～25年が経過すると建物の価値がゼロになってしまうわけではありません。たとえ再調達原価がゼロになってしまっても、その後のさまざまな補正により査定価格が加算されることも多いのです。

価格補正とは

再調達原価を導き出し、その価格に減価調整を行ったら、最後に個別的な要因による価格補正を行います。建物には個体差があるためです。

価格補正の要因には、いくつかの種類があります。たとえば、対象物件の大きさや需要の高さによって価格補正される場合、その目安となるものを規模補正率と呼びます。とりわけ地方都市の場合には、建物が大きければその分だけ需要が高くなります。

また、駐車場の有無も価格補正の大きなポイントです。特に地方都市の場合には生活に自動車が欠かせないため、駐車可能台数が多いほうが加算額も大きくなります。これを、駐車場補正率と呼びます。

そのほか、売却したい対象物件を施工した会社による坪単価の違いも補正の対象となります。このことは建物グレード補正率と呼ばれます。一般の住宅メーカーではなく高グレードの住宅メーカーで施工された物件の場合、プラスの補正が加えられることになるのです。

価格補正によって加算されるケースとしては、リフォームや増築工事を行っている場合が挙げられます。太陽光発電システムのように、特殊な設備機器が設置されている場合も加算の対象となります。

一方、減算されてしまうケースとしては、建物に雨漏りやシロアリといった瑕疵が存在する場合が挙げられます。そのほか、対象物件の状態が悪い場合も、減算の対象となります。

再調達原価について正しく把握しておこう！不動産業者選びもしっかりと！

原価法はそのほかの査定方式と比べると、比較的簡単に対象物件の査定価格を求めることができる方法です。いくつかの計算式を覚えておけば、自身でも、ある程度の目安を知ることができるでしょう。しかし、より細かく正確な再調達原価を求めようとする場合には、それだけのデータとなる書類を用意し専門家に依頼しなければなりませんので、詳細な査定の根拠となる設計図書や請負契約書を用意することが大切です。

また、再調達原価からどれだけの減価調整や価格補正が行われるのかは、査定額は算出する不動産会社の主観によるところが大きくなります。そうしたことからも、不動産を売却の際には複数社の査定結果を比較する必要があるのです。

何社も回るには時間も気力も必要になりますが、不動産売却査定サイトを利用することでその負担も軽減できます。とくにおすすめなのが、「イエイ」です。自宅に居ながら、一度に最大6社の査定額の比較ができ、サポート体制もしっかりしているからです。査定サイトを利用する際に注意するべきポイントは、査定額が高いからといって必ずしも優良会社ではないということと、自身に合う会社とは限りません。査定額とともに、不動産会社の雰囲気なども一緒に比較することが大切です。