不動産投資が注目されるなか、競売物件に目をつけて検討している人も多いのではないでしょうか。たしかに、競売物件には大きなメリットがあります。しかし、同じようにデメリットも存在するので、メリットだけに注目して取得に向かうのはおすすめできません。

やはり、競売物件には競売物件の注意点があることを十分に理解したうえで、競売に参加する必要があります。

競売物件とは?

競売物件とは、簡単にいうと、裁判所による「競売」の方法で売りに出される物件(不動産)のことです。一般的な中古不動産売買であれば、不動産仲介業者が間に入るかたちで行われることが多いでしょう。

つまり、競売というのは、不動産の購入方法としては少々特殊だといえます。そして、競売物件は取得手続きの特殊さゆえに、一般的な中古不動産とは異なるさまざまな特徴(メリットやデメリット)を有しているのです。メリットやデメリットについてはのちほどくわしく見ていくので、まずは「競売物件」の基本的な知識からご紹介します。

不動産が競売にかけられる理由

そもそも、なぜ不動産は競売にいたるのでしょうか。この理由は、単純に「ローンを返済できなかったから」と説明できます。

銀行などの金融機関に何らかの理由でお金を借りるときには、なんらかの担保を求められることがほとんどです。その担保の代表例が、土地や建物といった不動産だといえます。

たとえば、住宅購入時の住宅ローンを担保するために、購入した土地や建物に抵当権を設定した経験がある人にはなじみ深い話かもしれません。

抵当権
「債権者である金融機関が、抵当権を設定した土地や建物を競売によってお金に変え、そのお金でローンを回収する権利」

抵当権が設定されている以上はローンを返済する以外に競売をくいとめる方法はない

そして、お金に変えるための手続きが「競売」なのです。抵当権が設定されている以上、ローンを返済する以外に競売をくいとめる方法はありません。ローンの返済方法としては、所有者が不動産業者などに物件の売却を依頼して売ってもらう「任意売却」という手段もあります。

しかし、任意売却ができなかった場合は、競売によって強制的に不動産を手放さなければいけなくなる可能性は否定できません。

落札までの流れについて

入札開始までの流れ

銀行などのお金の貸し手(以下、債権者とします)が、裁判所に申し立てをおこなうことで競売の手続きが始まります。

申し立てをおこなってからは、所有者に対して競売開始決定のお知らせや物件の調査などのさまざまな手続きをへて、初めて「開札」という入札のスタートがきられ、入札期間が始まります。

しかし、開札までに落札希望者に対してなんらの情報開示もなされないわけではありません。どういった物件が競売にかけられるかは、裁判所の掲示板や競売情報サイトなどで確認することができます。また、物件の現況などの詳細情報についても、裁判所の閲覧室や競売情報サイトでチェックできるので、事前にすみずみまで調査しておきましょう。

場合によっては、物件の所在地まで足を運んで実際に確認することも重要です。

入札手続きについて

目星をつけた競売物件を落札するには、入札期間中に、入札用紙に必要事項を記入して裁判所に提出する必要があります。また、入札時には「保証金」を納付しなければなりません。この保証金というのは、競売物件の「最低落札価格」の2割と定められています。

また、競売というのは、いわゆるオークション形式でおこなわれるため、入札したからといって必ずしも物件を取得できるわけではありません。入札者のなかでも一番高い入札価格を提示した人が、その物件を落札できるのです。

落札が決まったら?

競売物件の落札が決定したら、次は、裁判所が定める期間内に物件の残代金を納付します。残代金の支払いは原則一括払いとされているので、まとまったお金が手元にない場合は、銀行のローンを利用して用立てるなどする必要があるでしょう。

ちなみに、取得した物件の登記簿上の名義を変更するための登記申請手続きは、裁判所がおこなってくれます。一般的な不動産売買とはちがって、競売で不動産を取得した場合は、個人が「所有権移転登記」などを法務局に申請する必要はありません。

しかし、所有権移転登記にかかる登録免許税については、代金と一緒に納付する必要があります。

落札後の手続きについて

競売物件にはいつから入居できる?

一般的には、残代金を納付した時点で競売物件の所有権は落札者に移転するとされています。しかし、実際の問題として「いつからその物件に入居できるのか」というのは多くの人が気になる点ではないでしょうか。実際のところ、競売物件に入居できるまでには、さらにいくつかのステップを踏まなければいけません。

裁判所が関与するのは、あくまで物件の「競売手続き」という代金が納付されて登記名義の書き換えをおこなうまでで、物件の「引渡し」からの手続きには基本的にノータッチです。つまり、入札した競売物件に入居できるようになるまでのあらゆる手続きは、落札者が全ておこなわなければならないのです。

落札後の手続きは、鍵の開錠とつけかえなどの細かな作業から居住者との立ち退き交渉などの大がかりな作業まで、物件の状態によってさまざまです。とくに、居住者との立ち退き交渉というのは、スムーズに進めることが難しいケースも多いでしょう。自宅を強制的に売却された所有者が、立ち退き交渉に対して好意的かつ前向きにのぞんでくれるとは考えにくいからです。

競売物件に入居できるまでの手続きは落札者が全ておこなわなければならない

立ち退き交渉が進まない場合は

立ち退き交渉が進まず、居住者が出て行ってくれないような場合は、裁判所に対して「引き渡し命令」を申し立てることになります。引き渡し命令を申し立てることができるのは、代金納付日から6カ月(または9カ月)以内と定められているので、そのタイムリミットにも気を配りつつ交渉を進めましょう。

引き渡し命令の申し出から、およそ3日か4日で引き渡し命令の決定が下されます。この決定に対して居住者から不服申し出がなければ、引き渡し命令にもとづく強制執行が可能になるのです。引き渡し命令に対する不服申し立てがなされた場合は、その不服申し立てについての審査がおわらないうちは、引き渡し命令は確定しません。

また、すでに居住者が立ち退いていて、交渉を要しないケースでも、物件に残された荷物などの処理には気をつけなければいけません。残された荷物の所有権は依然として前居住者にあるので、落札者が勝手に処分することは許されないからです。

競売物件のメリット

競売物件は市場価格よりも安値

市場価格よりも安値で手に入りやすい

競売物件のメリットとして大きいのが、その「価格の安さ」ではないでしょうか。競売物件は、市場価格のおよそ70から80パーセントの金額で購入できるとされています。

たしかに、「競売にかけられた物件」というと、なんとなく良くない心象を持たれがちかもしれません。しかし、競売に出される物件そのものには問題がないことのほうが多いのです。

あくまでも、所有者がローンを払えなくなったために売りに出されたという事情以外は、一般的な中古物件とそん色ないと考えてよいでしょう。

さらに、競売に出される物件のなかには、市場価格の3割引ほどの安価で取得できることが信じられないほどの優良物件が混ざっていることがあります。そういった、いわゆる「掘り出し物」物件に出会える可能性も、競売物件のメリットなのではないでしょうか。

バラエティ豊かな物件に出会える

競売にかけられる物件は、一般的な土地や住宅ばかりではありません。店舗や駐車場、マンションの一室にビル1棟まるごとなど、不動産屋ではなかなか目にすることのない物件が登場することがあるのです。

さらには、離島の土地や人里離れた山林、猫の額ほどの狭すぎる土地など、一般的な不動産取引には向かないような「レア」な物件が競売にかけられることもあります。一般的な物件ではなく、そういっためずらしい物件を探しているのであれば、競売物件のなかから探してみてはいかがでしょうか。

競売物件の情報を探すには?

バラエティ豊かな競売物件を探すためにおすすめなのが、競売物件情報サイトです。大手のサイトであれば、全国あらゆる地方の競売物件情報を取りそろえているので、競売物件の条件を指定して一括で探したい場合にはもってこいといえるでしょう。

競売物件のデメリット

優良物件の落札が困難

優良物件の落札が困難

投資用の物件を探している個人にとっては、優良物件が安く手に入る可能性がある「競売」は非常に良い機会だといえます。取得にかかる費用が安ければ安いほど、賃貸収益などの利回りが高くなると考えられるからです。

しかし、そういった利回りの高い優良物件ほど、多くの人や業者が競売に参加します。つまり、ライバルが増えるため、落札が難しくなるということです。

また、競売に出せる金額、つまり資力の面では、個人よりも不動産業者や企業のほうが優位に立ってしまいます。

また、たとえ業者などと張り合えるだけの資力があったとしても、お金に糸目をつけずに落札金額をつりあげるわけにはいかないでしょう。優良物件を安く取得できるというのが競売のメリットであるところ、落札価格が高額になりすぎるのは本末転倒だからです。

この点、業者などは、競売による物件取得についてもある程度のノウハウを確立しています。

つまり、業者は、綿密な事前調査をもとに物件ごとに提示できる金額の上限について線引きしていることが多いのです。しかし、個人がそういった妥協点を見つけるのは簡単ではありません。

そういった意味でも、個人が競売で投資向きの優良物件を安価というメリットを保ったまま落札するのは難しいといえるでしょう。

物件に瑕疵(欠陥)があっても、保障がされない

不動産仲介業者が間に入るような個人間不動産売買では、原則、売主に民法で定めるところの「瑕疵担保責任」が課されます。「瑕疵」とはつまり「欠陥」のことで、住宅の瑕疵としては「シロアリ」や「雨漏り」、「家の傾き」などが挙げられます。

一般的な売買では、売主はそういった瑕疵の有無について事前に調査して買主に報告しなければいけません。ただ、シロアリ被害などは発見が困難であるため、売買が終わって買主に物件が引き渡されたあとにそういった瑕疵が見つかることがあります。

そのような場合に、買主は売主に対して「損害賠償」や「契約の解除」を請求できる、というのが一般的な瑕疵担保責任の内容です。売主に瑕疵についての責任をおわせることによって、買主を保護する法律の定めだと言えるでしょう。

しかし、競売物件には、この「瑕疵担保責任」の適用はありません。つまり、落札したあとに瑕疵を発見したとしても、損害賠償の請求などができないということです。瑕疵の有無については、競売申し立て後におこなわれる調査などにもとづいた「物件明細書」「現況報告書」にも記載されます。

しかし、調査には限界があることから、それに載っていない瑕疵が存在することは十分に考えられるのです。

物件の中を見ることが難しい

住宅などの物件を購入する場合は、その内部までしっかりと見てから決断するのが一般的ではないでしょうか。しかし、競売物件の場合は、明け渡しまで内部を確認することができないと考えておいたほうがよいでしょう。なぜなら、競売にかけられた物件の内覧をおこなうには、居住者の許可が必要だからです。

そして、強制競売という不本意を強いられる居住者が、内覧をあえて許可することは考えにくいといえます。ですので、競売物件を購入した後にはじめてリフォームなどの必要性がわかるなど、内部を見学できないリスクも踏まえて検討しなければいけません。

立ち退き交渉でトラブルになる可能性がある

落札した後のトラブルとして心配されるのは、さきほども触れたような「居住者との立ち退き交渉」においてです。交渉がスムーズに進めばよいのですが、そうはいかないケースも十分に考えられます。立ち退き交渉が決裂し、裁判所に引き渡し命令を申し立てて強制執行のお墨付きをもらったとしても、手間や時間が余分にかかるのです。

さらには、強制執行を開始するために数十万の費用を予納しなければならないこともあります。

競売物件の入札時には、慎重に検討をかさねよう

 競売物件には「安価」という魅力的なメリットが目立ちます。しかし、その大きなメリットの裏には、無視できないリスクがひそんでいることも確かです。

競売物件の入札に参加する場合は、物件についての入念な調査はもちろん、落札後に想定されるトラブルの可能性についても検討をかさねることをおすすめします。